崇阳县洪下新村风景区旅游项目开发可行性报告3.docx

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崇阳县洪下新村风景区旅游项目开发可行性报告3

崇阳县洪下新村风景区旅游项目开发可行性报告

一、旅游发展的趋势

二、项目总介：

洪下风景区---位于湖北省崇阳县天城镇，地处城郊,座落于咸宁市最大水利枢纽工程陆水大坝的上游区域。

地跨北纬29°35′—29′38″，东径113°50′—114°02′之间.西起汪家山,东至蔡家岩,北抵东流铺,南达荆竹爆,规划面积约12平方公里.其中水体面积7平方公里，岛屿面积4平方公里，环湖山地1平方公里。

资源丰富，气候宜人，气温在夏天比县城低2-3°C，环境优美、交通便利，是一处以富有传奇色彩“崇阳百川,归于一洪”以及有“到此仿入凌烟阁，烟波浩瀚自问他”的佳句来说他的湖光山色之美，

这里的有深遂迂回的莲花洞，有“小漓江”之称的崇阳港与发源于金子山的东流港，有飞流直下三千尺的汪家岩“百米瀑布”与泉水甘甜，冬暖夏凉的“桃花流水鳜鱼肥”的寺门泉和磨刀泉。

与碧水相映的磨刀洞与传说中内藏金银财宝的寺门洞有记念造福一方的马原大将军的伏波庙，有流传至今，影响很大的清朝道光年间民间叙事诗《双合莲》有以16进制法为基础的斤求两“盆鼓”表演等。

三、开发背景

1998年旅游业被确定为国民经济的新增长点，国家加大了对旅游业的扶持力度。

2005年颁布实施的《湖北省旅游条例》明确规定：

各级人民政府在年度财政预算中，安排旅游发展专项资金，用于当地旅游公益设施的建设，重大旅游活动的组织和旅游项目的推介宣传

2005年12月31日，中共中央、国务院发布《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，接着，各省、自治区、直辖市相继推出社会主义新农村建设实施方案，就新农村建设的指导思想、基本原则、目标任务、保证措施等做出具体的安排和部署

最近，中央下达了有关促进中部地区崛的文件，提出了支持中部区发展的具体政策和措施。

胡锦涛主席去年到湖北视察时明确提出，湖北要成为促进中部地区崛起重要战略支点，这是中央从国家区域发展的战略层面对湖北战略地位的充分肯定。

也可以肯定，洪下村作为崇阳县社会主义新农村建设的示范单位，将会得到各级政府在政策和资金等方面的大力支持。

在今后的旅游发展中将会享受到政府在资金，债券发行等多方面的支持。

四、潜在的开发价值及区位优势

植物群落类型有马尾松、毛竹、杉木、枫香群落，而且境内莲花洞附近有千年古松和杉木。

楠竹大面积分布，洪下楠竹上下匀称、挺拔，韧性好，被誉为鄂南四绝之一。

野生动物：

主要有野猪，野山羊、野兔、穿山甲、眼镜蛇、鹿等。

在旅游商品中这里主要有茶叶、楠竹、中药材、各种野菜及竹林鸡等，均可开发为旅游商品。

五、项目建设内容及开发规模

主要景点开发以下内容；（以线路方式）

七里沿河风景观光：

————从崇阳县城出发往北行走6里路，到达崇阳天下山庄，在此处可小小憩一下，再往前行走，出现了一个硕大的牌坊，上面写着“欢迎您来到崇阳天下新村”这里就是“七里沿河码头”码头南边有一幢中国古典大亭建筑，这就是七里沿河码头的主要综合服务处，在这里，有停车场，沙滩排球，购物商店，情人小舟，画舫，游泳场。

在这里你可以停车要求安排住宿，也可以一品本地佳肴，也可以要一艘画舫或一叶小舟开始荡舟水上，寄情与天地自然之中。

————听一曲《春江花月夜》，青舟上划一两桨，也别具风味，对酒当歌，人生几何。

细品赤通公路边的花卉相托的《双合莲》故事系列雕像。

感爱象征爱情忠贞的“斑竹一枝千滴泪，红霞万朵洒重衣”的凄美的爱情故事。

再将心情寄于公路对方的亭台楼阁之中，看---又一鱼翁钓上了只鳜鱼。

身处此景此时此刻怎不叫人忘身于浊世，返璞归真呢？

————碧绿湾的朝阳庵座落在竹林之中，这里有休闲屋，长廊、亭、台、楼、阁、轩、榭依山而建与朝阳庵相互衬托，景色显得十分秀美，但凡来这里求千拜佛的人也不为少数。

天下竹海

————砥达洪下三眼桥处可以别舟上岸，沿小路前行，你可以看到这里也有一个大牌坊,上面写着:

天下竹海,在这里你可以大胆的去探究一下莲花洞的深遂无穷。

可以勇取的去攀一下百米高岩，淋一下瀑布浴，舒展舒展你的穴位与筋骨。

这时已近中午，那就请进入桃园别院开始用膳吧。

感受着千年栎树的历史与苍桑，在它上面系上一根红丝带，许下一个美好的愿望。

愿这位老人助你成功。

午餐过后，您可以步行进行竹林，开始森林浴，听着轻细的古铮曲，慢慢的进入梦的世界，与大自然展开亲密的接触。

蓄养精税，冲刺于社会的更高峰。

从梦里归来，选上一艘小艇开始了小漓江漂流，这一路上花草树木，感之不尽，味之不完。

冬顺溪而下，两岸景色，层林尽染，真如“竹藏秋香暗，松度晚寒风”之意境。

出了小漓江，又来到了三孔桥。

这里就有“崇阳百川，归于一洪”的味道

“凌烟阁”各处

————从小漓江出来，划船北去，可再次见一个大牌坊，上书：

“崇阳天下新村”牌坊左右是一副对联，有云：

“到此仿入凌烟阁，烟凌浩渺自问他。

”如此般口气狂妄，让人不得不先一睹这个“凌烟阁”前划三十米，拐个弯，“山穷水复疑无路,柳暗花明又一村”啊，你的眼前将会更加开朗，在你最前面的是一道铁索桥，铁索桥穿着这陆水两岸，踏上摇荡荡的铁桥，看着桥下流徜着的急水，心儿剧跳起来，这一紧一松，真是痛快，桥的下面是洪下码头，这里可以要上一两只船儿去洪下古街狂街去，新的交通一下子带你去了威尼斯，群山环抱着一湖，清冽的湖面中有水上古街，水上古街是一群打桩式古建筑群，这里冬天退水后可以步行青板石上，夏天涨水，可以架一叶扁舟穿梭于古街之中。

古街的远处是一处小岛，名曰螺丝岛，上面禅意浓浓的一座别院，里面是饱含道家风韵的道家雕像，禅院里预备着给前来访仙清洗灵魂的客人们居住的别院。

在这里你可以幢一下金铸大钟，除去隐在身上的邪气，再次大展未来的鸿图。

螺丝岛的后山上映着一座“古塔”，古塔与附近的湖光山色相映，让你情不自禁的比拟起杭州的西湖瘦景。

古街的西南边就是一个水上乐园，在这里你可以尽情的去玩你平日不能玩的，做平日你不能做的水上运动。

水上古街的右边东边（陆水河的东岸），是湖畔的游憩区，在这里你可以尽情的表现你的童趣，打打水漂，撞撞拐，和当地村民一起撒撒网，再在晚上聚在一起，煮着自已亲手捕的鱼，烤一两只肥羊，烧鸡。

喝一两口当地米酒，这时你会知道，真正的人生就该如此。

归去来兮！

再进入古街东北方向的水上剧院，听当地的提琴戏，试击一次当地的斤求两盆鼓打法。

将希望寄在莲花河上放在河水中漂流。

其意融融。

————水上古街的东面是崇阳天下新村的核心区，这里幢幢楼房风格各异,但又统一，与周边的环境相得益彰，好一幅社会主义新农村的风景田园画啊！

在这里天下新村的村委会座落于此，它可以帮你给你提供许多人性化的服务与保障您的所有权力不受侵范。

————乏了，请不要忧虑，这里有螺丝岛的桂竹飘香的禅院与天下新村的农家乐供您选择。

在农家之中，你可以亲手做做农家饭，摘摘农家菜，感受一下乡村农民家庭的乐趣与品尝绿色无污染的食品。

最后在清凉的河风吹拂中进入梦乡。

千万要记住哦，第二天早上一定要早起啊，因为这时是你登上白须崖上观看日出的最好时候。

屹立于白须崖上，极目是碧绿幽深的竹林，相伴是若隐若现的音乐之声。

《高山流水》、《梅花三弄》、《春江花月夜》，琵琶如珠玉的溅落，竖箫幽咽，横笛激越………竹海为幕布，天地为舞台，一位位翩翩少年好似林间的精灵，为远远近近的游客浅吟低唱。

习读书法，细赏琴音，一路走来，把江南春色看遍，听遍，这时东方肚白，注意观察，比较一下海上日出与这竹海日出的不同之处。

同时也可呼吸来自大自然的清新空气。

早饭过后来到清澈的寺门泉边品一品这里饱含矿物质的泉水，感见是不是也有一点甜，再进入泉门洞，亲近一下泉水叮当的声音。

探探泉水的发源。

六、投资预算

由崇阳天下山庄开始到洪上三孔桥

风味建筑及娱乐设备：

综合服务建筑：

1幢造价：

牌坊：

1座造价：

双合莲故事情节雕像：

10个造价：

花卉：

7里造价：

朝阳庵：

1座造价：

停车场：

1个造价：

钓鱼亭台：

8个造价：

七里河沿的水边沙石路：

1条造价：

情人小舟：

20条造价：

七里水上彩灯：

1线造价：

寄情画舫：

1艘造价：

救生艇：

1艘造价：

汪家山----熊家龙----三孔桥天下竹海

风味建筑及娱乐设备：

牌坊：

1座造价：

林区服务竹屋：

1幢造价：

桃园别院：

1幢造价：

森林浴场：

3处造价：

回廊茶吧：

2处造价：

山中桃溪别墅：

1处造价：

岩洞茶廊：

1处造价：

千年栎树屋：

1处造价：

百米瀑布乐园：

1处造价：

攀岩乐园：

1处造价：

小漓江漂流修整：

1处造价：

莲花洞：

1处造价：

雪屏寺：

1座造价：

寄情古树：

1处造价：

崇阳天下新及环湖游憩带:

风味建筑及娱乐设备：

牌坊：

2座造价：

村委综合办公楼及停车场：

1个造价：

农家乐设施：

1片造价：

白须崖观光处：

1处造价：

竹林七贤居：

1处造价：

宝塔镇湖：

1处造价：

螺丝岛禅意别院：

1处造价：

可水陆两用洪下古街：

1条造价：

水中戏台：

1个造价：

水上游乐园：

1个造价：

过河铁索桥：

1座造价：

生态观景台：

1处造价：

水底穿梭：

1处造价：

斤求两盆鼓：

10匹造价：

夜龙灯：

1处造价：

莲花灯：

1处造价：

打打水漂：

1处造价：

河边烧烤：

1片造价：

七、市场情况分析

1游客水平分析：

预测崇阳天下新村的游客消费水平应综合考虑三方面的因素：

一是湖北省经济发展及消费状况，特别是崇阳天下新村主要的客源市场武汉、岳阳、咸宁居民的消费水平；二本崇阳天下新村分期开发的战略以及主订景观、旅游商品以及服务设施水平等吸引力；三是不同类型旅游者的消费水平，如过夜游客与一日游游客，度假游客与观光游客，他们之间的消费差异较大。

据此，可预测游客近期加权平均消费额为250元，中期加权平均消费额为325元，远期为400元。

2、游客规模

根据目前游客数量的现状，考察与本区有机联系的赤壁古战场和五峰山温泉的游客数量，结合崇阳浪口温泉的开发建设以及本区的开发建设，可预测本区的游客规模。

随着２００８“崇阳天下”全面建设及营销力度的加强，客源市场会迅速打开，游客数量会将达到2000人，以后各正常年份结合巴特勒旅游产品生命周期，可确定增长率分别为：

2009——2010年按10%计算，2010——2015年按16%计算，2016——2020年按8%计算，基于此，崇阳天下新村在2010年达到稳定营业年份，该年各类游客数量为7.26万人次左右;至2020年,游客量将达到22.41万人次左右。

八、景区项目回收诂算

本项目投资总额为7730万元，其中：

固定资产投资7130万元，景观建设项目投资3300万元，基础设施设资额1750万元，服务接待设施投资1420万元。

投资进程为2006年到2010年投入4480万元，2011年至2020投入3250万元。

另外，流动资产投资预计600万元。

跟据前文客源市场的游客规模分析的游客消费水平预测，并以观

光游客占游客量的80%的比例计算，进入正常此营年份后，预计旅游收入的构成比例大致为门票，10%；餐饮30%；购物10%；住宿20%；娱乐10%；船票15%；其它5%。

据此，可以得出崇阳天下新村营业收入情况.

预计本项目稳定营业期间原材料、商品、燃料及动力成本占营业收入的15%。

再根据崇阳现行在岗位职工的年平均水平（8000元）推算，预计崇阳天下新村从业人员的年平均工资及福利费2008-2010年平均为9000元/年/人，2011-2015年平均为11000元/年/人2015-2020年为14000元/年/人崇阳天下新村从业人员数预计2008-2010年年平均15人2011-2015年年平均25人2016-2020年年平均30人以此推算，工资福利费2008-2010年年均13.5万元2011-2015年年均27.5万元2016-2020年年均42万元。

根据估算，本项目总投资中的景观建设、基础设施建设、服务接待设施建设以及环卫安全项目建设均为固定资产投资，投资额为7130万元。

因为投资时间不同，因此采用直线折旧法，年折旧率为8%。

管理费用

管理费用包括工会费，职工培训费，公司经费，劳动保险费，劳动保护费、土地使用费、开办费、预备费推销等等。

管理费用预计2007-2010年每年为8万元，2011-2015年每年为20万元，2016-2020年每年为30万元。

其它各种营用根据旅游统计资料和崇阳天下新村的实际情况，预计2007-2010年其它费用估算为5万元，2011-2020年估算为10万元。

经济效益评诂：

税后财务内部收益率（Ic=8%）:

28.5%

投资回收期5.23年

九、总结

预计在2010年达到稳定经营年份，该年旅游收入期望为1306.8万元，到2020年崇阳天下新村旅游营业收入累计53360.55万元。

综上所述这里是适宜观光游览、度假休闲、会议商务、特色种养等多项活动,具有很高的开发利用价值，为海内外客商投资生财的宝地。

投资生财的宝地。