09057王文钦石狮市灵秀镇塔前村后埔14号楼房地产估价报告.docx

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09057王文钦石狮市灵秀镇塔前村后埔14号楼房地产估价报告

房地产估价报告

估价项目名称：

王文钦位于石狮市灵秀镇塔前村后埔E14号楼由北至南第9间的房地产价值评估

委托方：

王文钦

估价方：

福建明达房地产评估有限公司

估价人员：

江同官舒宏辉

估价作业日期：

二○○九年九月二十二日至九月二十三日

估价报告编号：

闽明达房评字[2009]第09057号

目录

一．致委托方函………………………………………………………4

二．估价师声明………………………………………………………5

三．估价的假设和限制条件…………………………………………6

四．估价结果报告……………………………………………………7

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（一十）估价结果

（一十一）估价人员

（一十二）估价作业日期

（一十三）估价报告应用的有效期

五．估价技术报告（估价方存档）…………………………………10

（一）房地产状况分析

（二）市场背景分析

（三）最高最佳使用分析

（四）估价方法选用

（五）估价测算过程

（六）估价结果确定

六．附件（均为原件复印）…………………………………17

（一）评估委托书

（二）估价对象图片

（三）与评估相关材料

（四）房屋所有权证及土地使用权证

（五）企业法人营业执照（评估机构）

（六）房地产价格评估机构资格证书

（七）估价人员资格证书

一、致委托方函

王文钦：

承蒙委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于石狮市灵秀镇塔前村后埔E14号楼由北至南第9间的房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

本次估价范围建筑面积361.40㎡，土地使用面积为41.59㎡。

经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二○○九年九月二十二日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价结果：

委估房地产在公开市场条件下评估价值为RMB125.55万元（金额大写：

元整）。

注：

未考虑将来变现时应缴纳的税费。

面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（万元）

土地价值

土地出让金

说明

店面

41.59

6960.81

28.95

10.37

万元

4.15

万元

扣除土地出让金后的总价为125.55万元

住宅

319.81

3150.31

100.75

此房地产估价报告自致函日起，有效期为二年。

随此函，附房地产估价报告三份。

福建明达房地产评估有限公司

法定代表人：

江同官

二○○九年九月二十三日

二、估价师声明

我承诺，在我知识和能力的最佳范围内：

1、报告中对事实的陈述是真实的，准确的。

2、估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。

3、我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。

4、我是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。

5、我已对估价对象进行了实地查勘。

参加查勘人员：

江同官舒宏辉

6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。

三、估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件：

我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如下假设：

1、任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。

2、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

3、在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法转让。

4、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的客外出价。

5、有合理洽淡时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。

二、估价的限制条件：

1、本估价报告只为本次估价目的服务，如改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。

2、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定委估房屋现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。

3、估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料与实际有偏差，最终以房产管理部门确定为准，估价结果须作相应调整。

4、随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价格将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。

5、未经我公司允许，本估价报告全部或部分不得公开发表。

四、估价结果报告

（一）委托方：

王文钦

（二）估价方：

福建明达房地产评估有限公司

估价资格等级：

房地产价格评估：

丙级

土地评估：

B级

法人代表：

江同官

单位地址：

晋江市崇源路农机公司四楼四室

联系电话：

0

（三）估价对象：

估价对象位于石狮市灵秀镇塔前村后埔E14号楼由北至南第9间，系王文钦所属，建筑面积为361.40㎡，土地使用权面积为41.59㎡，宗地批准用途为住宅，使用权类型为拨用宅基地。

估价对象建筑物为七层钢混结构（外墙条砖贴面，铝合金窗），设计用途为住宅，现状一层为1间店面，室内普通装修，二至五层为车间，室内内墙及天棚石灰刷白，石板材铺地，六至七层为住宅，内墙石灰刷白，天棚木吊顶并饰灯具，抛光砖铺地，铁及木门。

估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施完善，交通便利，生活方便。

（四）估价目的：

估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

（五）估价时点：

二○○九年九月二十二日

（六）价值定义：

本报告的估价结果是指估价对象具备转让、出租、抵押的权利，房屋在维持并正常使用条件下，于估价时点二○○九年九月二十二日的土地使用权及地上建筑物的房地产市场价格。

（七）估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

4、《城市房地产转让管理规定》

5、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）

6、石狮市国土资源局公布的《石狮市城镇土地级别和基准地价应用方案》

7、国家及地方其他相关法律、法规。

8、产权人提供的有关资料

9、估价方平时积累的经验、资料

（八）估价原则：

本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、预期收益原则。

（九）估价方法

估价人员细致地分析了估价对象特点和实际状况，由于估价对象所在区域房屋租赁市场比较活跃，存在潜在的收益（出租），且政府部门对土地取得成本有明确的费用标准，故此次评估宜选用收益法来确定估价对象的公开市场价值，其中土地出让金采用基准地价系数修正法测算。

（十）估价结果

根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合房地产估价经验,综合得出委估房地产在公开市场条件下评估价值为RMB125.55万元（金额大写：

元整）。

注：

未考虑将来变现时应缴纳的税费。

（十一）估价人员:

姓名房地产估价师证书号码土地估价师证书号码签名

江同官5554

舒宏辉5502

（十二）估价作业日期:

二○○九年九月二十二日至九月二十三日

（十三）估价报告应用的有效期:

本估价报告应用有效期为二年。

福建明达房地产评估有限公司

法定代表人：

江同官

二○○九年九月二十三日

五、估价技术报告

（一）房地产状况分析:

房地产状况包括区位状况、权益状况和实物状况。

1、区位状况分析:

估价对象周边环境良好，所在区域基础配套设施完善，交通便利，生活方便。

2、权益状况分析:

估价对象房地产为按规划建设的,已取得《中华人民共和国房屋所有权证》（狮建房权证灵秀字第01617号）及《集体土地使用证》（狮地灵集用（2006）第0042号）。

3、实物状况分析:

估价对象位于石狮市灵秀镇塔前村后埔E14号楼由北至南第9间，系王文钦所属，建筑面积为361.40㎡，土地使用权面积为41.59㎡，宗地批准用途为住宅，使用权类型为拨用宅基地。

估价对象建筑物为七层钢混结构（外墙条砖贴面，铝合金窗），设计用途为住宅，现状一层为1间店面，室内普通装修，二至五层为车间，室内内墙及天棚石灰刷白，石板材铺地，六至七层为住宅，内墙石灰刷白，天棚木吊顶并饰灯具，抛光砖铺地，铁及木门。

（二）市场背景分析:

石狮，地处台湾海峡西岸闽南金三角沿海突出部，位于文化历史名城泉州与经济特区厦门之间，市域三面临海，海岸线长67.7公里，全市面积160平方公里。

现辖7个镇2个街道办事处，人口29.6万人，外来流动人口20万人。

2004年全市实现国内生产总值142.5亿元，比增16.8%，增幅高于全省及泉州市平均水平，财政总收入361.40亿元，比增32.2%，创下十年来最高增幅，农民人均纯收入8038元，各项主要经济指标均比建市时增长30倍以上,综合实力位居"全国最发达百强县市"第26位，继续保持全省十强县（市）第2位。

先后荣获了中国休闲服装名城（蚶江镇、灵秀镇、宝盖镇三镇先后被评为中国西裤、中国运动休闲服装、中国服装服饰辅料名镇）、全国体育先进市、全国科技先进市、全国卫生先进市、全国双拥模范城和福建省教育先进城市、文化先进城市、精神文明建设先进城市等荣誉称号。

综上原因，近年来石狮市的房地产行情看好，价值升值潜力较大。

（三）最高最佳使用分析:

在比较保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用或上述方式的某种组合中,选择保持现状为估价对象最高最佳使用.

（四）估价方法选用:

估价人员细致地分析了估价对象特点和实际状况，由于估价对象所在区域房屋租赁市场比较活跃，存在潜在的收益（出租），且政府部门对土地取得成本有明确的费用标准，故此次评估宜选用收益法来确定估价对象的公开市场价值，其中土地出让金采用基准地价系数修正法测算。

收益法：

运用某种适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

基准地价系数修正法：

在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较；由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

（五）估价测算过程:

、收益法——测算房地产市场价值

V=

[1-（

）n]

式中V—房地产市场价值总额

a—为年净收益

r—报酬率

g—净收益逐年递增的比率

n—收益年限

（1）根据我公司评估人员估价对象所处区域房屋租赁市场的调查，确定本次评估店面的平均月租金取25元/㎡，住宅月租金取12元/㎡。

估价对象年有效毛收入列表如下：

估价对象

月租金（元/㎡）

建筑面积（㎡）

出租率（%）

可出租面积（%）

年（月）

年有效毛收入（万元/年）

店面

25

41.59

85

100

12

1.06

住宅部分

12

319.81

84

3.87

（2）以第一层店面为例计算年运营总费用

1）管理费：

取有效毛收入的2%计

管理费=1.06万元×2%=0.02万元/年

2）维修费：

维修费建筑物重置价的1%，建筑物重置价按800元/㎡计，则：

维修费=41.59㎡×800元/㎡×1%÷10000=0.03万元/年

3）税金：

营业税及附加为有效毛收入的5.5%计算，房产税为有效毛收入的12%，合计为有效毛收入的17.5%。

（税金由承租方出）

则出租方应缴纳的税金=0万元/年

4）保险费：

按建筑物重置价的2‰计，则

保险费=41.59㎡×800元/㎡×2‰÷10000=0.01万元/年

5）运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费

=0.02+0.03+0+0.01=0.06万元/年

住宅部分运营费用如下：

估价对象

管理费

（万元/年）

维修费

（万元/年）

税金

（万元/年）

保险费

（万元/年）

运营费用合计（万元/年）

住宅部分

0.08

0.26

0

0.05

0.39

（3）计算年净收益

年净收益=年有效毛收入－年运营总费用

估价对象年净收益列表如下：

估价对象

年有效毛收入

（万元/年）

年运营总费用（万元/年）

运营费用合计

（万元/年）

首层店面

1.06

0.06

1.00

住宅部分

3.87

0.39

3.48

经过估价人员认真的测算分析，上述数据客观真实，考虑到估价对象所在区域经济发展和房地产业的发展趋势,估价人员对估价区域的调查分析,房地产租赁较活跃且前景看好,故本次评估确定估价对象租金净收益每年增长2%，即g=2%。

（4）报酬率r的确定

采用安全利率加风险调整值法：

安全利率取国家一年期存款利率2.25%，风险调整值根据该地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点，确定风险调整值为2.75%。

报酬率r=2.25%+2.75%=5%

（5）收益年限的确定：

估价对象土地为集体土地，本次评估确定估价对象剩余收益年限为70年。

（6）计算估价对象收益价格

V第一层店面=

[1-（

）n]

=1.00/（5%-2%）[1-（

）70]=28.95万元

V住宅部分=

[1-（

）n]

=3.48/（5%-2%）[1-（

）70]=100.75万元

估价对象收益价值合计：

28.95+100.75=129.70万元

、土地出让金--采用基准地价系数修正法测算

A、住宅用地基准地价的表现形式和内涵

住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。

住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：

是指在基准日2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。

B、确定待估宗地的土地级别及基准地价

根据《石狮市2007年基准地价应用说明》，待估宗地位于石狮市二级住宅用地地价区，该用地楼面基准地价为980元/平方米。

C、按照《城镇土地估价规程》，结合石狮市的实际情况及咨询有关专业人士，确定待估宗地测算过程如下：

1估价对象土地各区域影响因素修正：

影响因素

影响因子

影响因子

权重值

估价对象情况

修正系数（%）

修正值

区位因素

商服繁华度

距市级商服服务中心距离

4.46

一般

0

0

距区域商服服务中心距离

5.73

较优

0.48

0.0275

人口密度

2.55

一般

0

0

交通通达度

道路通达度

3.75

较优

0.30

0.0133

公交便捷度

4.29

一般

0

0

停车方便度

2.68

优

0.43

0.0115

长途汽车站

2.68

一般

0

0

城镇设施

供水设施

6.23

较优

0.67

0.0417

排水设施

3.82

较优

0.41

0.0157

社会服务设施

医院门诊部

4.02

一般

0

0

体育场馆

1.34

一般

0

0

影剧院

1.84

一般

0

0

邮政设施

2.51

一般

0

0

公园绿地

3.85

一般

0

0

小学

1.17

较优

0.08

0.0009

中学

1.01

一般

0

0

幼儿园

1.01

较优

0.07

0.0007

环境质量

大气污染

5.63

一般

0

0

水污染

3.80

一般

0

0

噪声污染

4.64

一般

0

0

个别因素

地基承载力

5.40

较优

0.43

0.0232

宗地形状

2.70

优

0.43

0.0116

地形地势

5.40

一般

0

0

建筑密度

5.40

优

0.86

0.0464

规划条件

8.10

较优

0.65

0.0527

其他因素

6.00

较优

0.48

0.0288

合计

0.272

②年期修正:

待估宗地为集体划拨用地，不需进行年期修正。

③期日修正：

石狮市基准地价评估基准日为2007年1月1日，据调查分析确定待估宗地所属区域宗地价格到估价期日基本无上涨，则日期修正系数为1.00。

④容积率修正：

标准容积率为2.0，则容积率修正系数为1.0。

D、计算宗地地价

住宅用地基准地价采用楼面价，计算公式为：

宗地总价=基准地价×（1+∑K）×使用年期修正系数×期日修正系数×容积率×容积率修正系数×开发程度修正×宗地面积

宗地地价=980×（1+0.272）×1.0×1.00×2.0×1.0×41.59

=10.37万元

E、计算土地出让金

根据石狮市土地出让金计算方案，该集体土地应扣除土地总价的40%土地出让金。

则土地出让金为=10.37万元×0.4=4.15万元

（8）、扣除土地出让金后的房地产价值

129.70万元-4.15万元=125.55万元

（六）估价结果确定：

根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合房地产估价经验,综合得出委估房地产在公开市场条件下评估价值为RMB125.55万元（金额大写：

元整）。

注：

未考虑将来变现时应缴纳的税费。