《建设项目可行性研究与评估》任务书及设计报告报表.docx
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《建设项目可行性研究与评估》任务书及设计报告报表
课程设计任务书
课程名称:
建设项目可行性研究与评估课程设计
课题名称:
某房地产项目可行性研究财务评价
指导教师:
班级:
姓名:
学号:
二〇一六年五月二日
一、课程设计目的
通过该课程设计,使学生将掌握的投资项目的可行性研究、市场调查与预测、项目生产条件的评价、项目的财务状况分析与评价、项目的国民经济评价以及项目的不确定性分析等基本理论和评估方法运用到项目可行性研究、项目评估等实务操作中,具备投资项目可行性研究和投资项目经济评估的综合能力。
二、本课程设计主要内容
1.总论
(1)项目的基本概况
(2)可行性研究报告编制的依据;
(3)项目建设的条件,问题与建议。
2.市场预测(可省略)
3.项目实施进度安排
4.销售策略和营销模式
5.投资估算和资金筹措
(1)投资估算范围与依据;
(2)建设投资估算、流动资金估算;
(3)总投资及分年投资计划。
6.财务和社会效益财务评价
(1)财务评价依据:
说明相关的取费标准、财务制度规定、税收政策、银行贷款利率、项目计算期等;
(2)总成本及经营成本估算
(3)盈利能力、偿债能力、不确定性分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)
7.项目可行性研究结论与建议。
三、时间安排及设计要求
(一)设计时间安排:
第9周
(二)提交内容:
(二)提交内容:
1.设计内容(文字说明部分、计算步骤过程)用A4纸张;各报表用A4或A3纸张。
(三)提交时间:
第10周周二下午(学习委员收齐设计材料,并按照班级学号顺序排序)。
四、考核方法与成绩评定
指导教师根据学生完成情况、水平、学习能力、学习态度等方面进行全面评审,考核评定成绩。
成绩评定标准:
平时表现(考勤成绩、认真 态度)占15分,完成质量(内容完整、字迹清晰、表达清楚、思路正确、无抄袭痕迹)占75分,学习能力(是否在资料分析、研究的基础上再加以总结归纳;是否把书本知识经过提炼;在设计方案上是否大胆创新等反映学习能力、实践能力方面)占10分。
五、选用教材与参考书
[1]杨克磊、高喜珍.项目可行性研究[M].上海:
复旦大学出版社,2012.
[2]王华.建设项目评估[M].北京:
北京大学出版社,2008.
[3]周春喜.投资项目评估(第2版)[M].浙江:
浙江大学出版社,2010.
[4]国家发展改革委、建设部.建设项目经济评价方法与参数.北京:
中国计划出版社,2006.
六、课程设计任务书
本课程设计:
某房地产项目可行性研究财务评价
本项目为某市房地产A项目,包括各种附属设施及景观建筑等配套设施。
项目基准收益率为12%,基准投资回收期为3年。
(一)有关数据资料如下:
1.项目基本概况
A项目规划共建设12栋大楼,用地面积为69416㎡,总建筑面积为227630㎡,可销售面积为227630㎡,其中,可销售的高层住宅建筑面积为132647.5㎡,可销售的商业建筑面积为13182.5㎡,地下室建筑面积为81800㎡,可销售的车位数为2723个。
本项目从2016年年初启动,计划2016年8月1日正式开工,依据以往经验估算,项目工程期为22个月,销售期为28个月,项目建设8个月可封顶,取得房地产销售相关批件即可销售。
项目的筹建期(2016.1.1-2016.7.31):
完成征地及各项手续办理,人员配备、项目规划、设计、开工前期准备、部分市政配套设置及景观建设。
项目的工程期(2016.8.1-2018.5.31):
完成总建筑面积227630㎡的工程,开发面积中包含住宅、商铺、地下室及市政配套的等;
项目的销售期(2017.4.1-2019.7.31):
结合项目当地的实际情况,预计开盘后两个月销售比率达到40%,2017年末销售比率累计达到60%,到2018年3月底销售比率累计达到80%,到2019年底销售比率累计达到95%,2019年的销售比率为8%(为方便计算,假设该项目不存在尾房)。
2.项目建设投资估算
建设投资由以下几类费用组成:
拟建工程的工程费用,包括主体结构、建筑、给排水、强弱电、消防及室外工程等;拟建工程的其他费用,包括土地出让金、市政配套等政府收费、土地转让费、拆迁补偿费、勘察设计费、建设单位管理费、人员培训费用等;不可预见费,包括常规预备费和涨价预备费,主要考虑项目在建设期内的不可预见费用及物价上涨而可能发生的建筑材料、设备和人工费的上涨。
各项费用计费标准及依据见表1-1。
3.项目的销售价格水平及相关费用
本项目是中档园林社区,住宅单价为6650元/㎡,商铺单价为12000元/㎡,车位按100000元/个计算。
房屋总套数约1100套。
销售时,管理费用按销售收入的1%计算,销售费用按销售收入3%计算,与销售相关的税金税率如下:
营业税按销售收入5%计算,城市维护建设税、教育费附加按应纳营业税额7%、3%计算,印花税按销售收入0.05%计算,土地增值税按销售收入0.5%计算(不考虑地方教育附加)。
企业所得税税率为25%。
4.项目资金使用计划及资金筹措
在2016年3月1日前,开发商自筹资金建设投资的35%,支付购置土地成本、政府费用及前期工程等费用。
2016年3月1日开发商借入建设投资的55%,年利率为5.24%,按月计息,所需的其他资金由开发商通过销售回款解决。
借款合同约定的还本付息如下:
贷款分期按月归还利息,按全年计息;销售比例达到40%时,偿还本金20%;销售比例达到60%时,累计归还贷款本金50%;销售比例达到80%时,偿还剩余的本金和利息。
项目建设投资资金投入计划时间见表1-2。
5.产品成本估算
固定资产(其中无形资产为2000万元,其他资产为700万元)折旧费按年限法计算折旧,折旧年限为15年,残值率为5%。
无形资产按8年摊销,其他资产按5年摊销,均不留残值。
年经营成本为120000万元。
表1-1房地产A项目的各项费用计费标准及依据
序号
项目
计费标准或依据
一
土地开发成本
1
土地出让金
根据国有土地使用权出让合同缴纳交地价,为30000万元
2
土地交易服务费
土地出让金×0.1%
3
耕地占用税
用地面积(㎡)×30元
4
契税
土地出让金×3%
二
各项政府收费
1
城市基础设施配套费
建筑面积(㎡)×216
2
工程质量监督费
基础设施及建安工程造价×0.2%
3
房屋产权总登记费
房屋总套数×80元
4
水土保持补偿费
用地面积(㎡)×1元
5
新建项目防雷装置安全性能检测费
按一栋房屋8个点,每点80元计算
6
其他费用
建筑面积(㎡)×1元
三
基础设施及建筑安装工程费用
1
施工合同公证费
主体及结构工程费×0.05%
2
场地平整及基坑土方工程
用地面积(㎡)×15元
3
夯扩桩基础及基坑工程
建筑面积(㎡)×40元
4
主体及结构工程
高层、商业、配套按建筑面积×850元计算;地下室按建筑面积×1100元计算
5
门窗、电梯及安装工程
建筑面积(㎡)×150元
6
消防工程
建筑面积(㎡)×15元
7
室内水电工程
建筑面积(㎡)×40元
8
给排水工程
建筑面积(㎡)×25元
9
智能化系统
建筑面积(㎡)×10元
10
防水及保温工程
建筑面积(㎡)×35元
11
供气工程
按每户3000元计
12
集体供热工程
建筑面积(㎡)×40元
13
有线电视
按每户880元计
14
发电机及环保设施
建筑面积(㎡)×5元
15
装修费用
按住宅使用面积(㎡)×800元计算,公摊面积按15%计算
四
项目前期费用及相关建设工程其他费用
1
总体规划设计及图样费
用地面积(㎡)×0.75元
2
单体方案、建筑设计及图样费
建筑面积(㎡)×20元
3
工程监理费
建筑面积(㎡)×1.6元
4
可行性研究及勘察费
建筑面积(㎡)×3元
5
工程咨询费
建筑面积(㎡)×1元
6
临时用水、用电费
建筑面积(㎡)×10元
7
施工用水
建筑面积(㎡)×8元
8
建设单位管理费
基础设施及建安工程费×0.5%
9
其他费用
建筑面积(㎡)×5元
五
小区配套工程费
1
园林绿化工程
用地面积(㎡)×80元
2
室外永久水电工程
用地面积(㎡)×30元
3
小区市政配套
用地面积(㎡)×20元
4
环保设置及配套工程
用地面积(㎡)×10元
六
不可预见费
主体及结构工程费×3%
表1-2项目建设投资资金投入计划时间表
时间
2010年初3月以前
2010年度
2011年
2012年
投入比例
25.92%
60.3%
13.68%
0.1%
(二)设计要求完成内容:
1.估算本项目建设投资总额,编制建设投资估算续表1-3。
2.编制项目建设投资资金各年投入计划表1-4。
3.编制营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1-5。
4.编制总成本费用估算表1-6。
编制固定资产、无形资产和其他资产估算表1-7。
5.编制利润与利润分配表1-8。
所得税税率为25%,法定公积金按10%提取。
计算总投资收益率和项目资本金净利润率。
6.编制项目投资现金流量表1-9,计算投资内部收益率、财务净现值、项目投资回收期。
7.项目资本金现金流量表1-10,计算资本金内部收益率。
8.编制项目借款还本付息计划表1-11。
9.通过编制各报表和计算各项指标,对本项目是否可行做出评价结论。
以上各表和计算要求有相关文字说明、具体计算式。
报表
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