城市规划用地分类标准完全版.docx
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城市规划用地分类标准完全版
城市规划用地分类标准完全版
第一节城市用地分类与标准
1.1城市用地分类
1.1.1城市用地分类适用于各阶段的城市规划和用地管理工作。
1.1.2城市用地分类以土地的使用功能为主导因素,兼顾其他相关因素。
1.1.3增城市城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系,共大类、中类、小类。
1.1.4其中,R、C、M、W、U、S、T、D、G类用地属于城市建设用地,E6类用地属于村建设用地;其余为非建设用地。
1.1.5使用城市用地分类时,应根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求,采用本分类的全部或部分类别。
1.1.6城市用地分类和代号应符合表1.1的规定。
城市用地分类和代号表1.1
类别代号
类别名称
范围q
大类
中类
小类
R
居住用地
居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地
R1
住宅用地
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好的用地
R11
低密度住宅用地
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、容积率为1的用地
R12
商品住宅用地
以商品住宅为主的用地
R13
经济适用住房用地
包括以低收入者教工、公务员等特定人群为供应对象的住宅用地
R14
廉租房用地
政府组织建设以租给低收入者为供应对象,不对外销售的廉租公房用地
R2
公共服务设施
居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。
如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地
R3
道路用地
居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地
R4
绿地
居住小区及小区级以下的小游园等用地
U6
殡葬设施用地
殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地
U9
其它市政公用设施用地
除以上之外的市政公用设施用地:
如消防、防洪等设施用地
G
绿地
市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地,不包括专用绿地、园地和林地
G1
公共绿地
向公众开放,有一定游憩设施的绿化用地,包括其范围内的水域
G11
公园
综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住区小公园等用地
G12
街头绿地
沿道路、河湖、海岸和城墙等,设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地
G2
生产防护绿地
园林生产绿地和防护绿地
G21
园林生产绿地
提供苗木、草皮和花卉的圃地
G22
防护绿地
用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地
D
特殊用地
特殊性质的用地
D1
军事用地
直接用于军事目的的军事设施用地,如指挥机关、营区、训练场、试验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库、军用通信、侦察、导航、观测台站等用地,不包括部队家属生活区等用地
D2
外事用地
外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地
D3
保安用地
监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地,不包括公安局和公安分局,该用地应归入公共设施用地(C)
E
水域和其它用地
除以上各大类用地之外的用地
E1
水域
江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域,不包括公共绿地及单位内的水域
E2
耕地
种植各种农作物的土地
E21
菜地
种植蔬菜为主的耕地,包括温室、塑料大棚等用地
E22
灌溉水田
有水源保证和灌溉设施,在一般年景能正常灌溉,用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地
E29
其它耕地
除以上之外的耕地
E3
园地
果园、桑园、茶园、橡胶园等园地
E4
林地
生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地
E5
牧草地
生长各种牧草的土地
E6
村建设用地
村庄农村居住点生产和生活的各类建设用地
E61
村居住用地
以农村住宅为主的用地,包括住宅、公共服务设施和道路等用地
E62
村经济发展用地
村企业及其附属设施用地
E63
村公路用地
村与城市、村与村之间的公路用地
E69
村其它用地
村其它用地
E7
弃置地
由于各种原因未使用或尚不能使用的土地,如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等
E8
露天矿用地
各种矿藏的露天开采用地
1.2规划兼容性
1.3建设用地适建范围
1.3.1城市建设用地范围内建筑类别应当按照用地性质及其适建范围(表1.2、表1.3)确定;
1.3.2村建设用地的适建范围可参照表1.2、表1.3的规定执行。
表1.2建设用地适建范围表
序号
用地性质
规划建设主要类别
R11
R12
R13
R14
C1
C2
C3
C4
C5
C6
C7
C8
M1
M2
M3
W1
W2
W3
T
S
U
G
D
1
住宅
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2
宿舍
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3
居住区级以下配套中小学
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4
居住区级以下配套托幼
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5
居住区级以下配套服务设施
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6
居住区级以上(含居住区级)金融商贸服务设施
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7
居住区级以上(含居住区级)行政办公
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8
居住区级以上(含居住区级)商务办公
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9
居住区级以上(含居住区级)文化娱乐设施
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10
居住区级以上(含居住区级)综合市场
社区购物中心
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市区购物中心
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小型批发市场
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城郊购物中心
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11
居住区级以上(含居住区级)医疗卫生设施
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12
居住区级以上(含居住区级)体育设施
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科研教学
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14
居住区级以上(含居住区级)市政公用设施
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社会停车场
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对环境基本无干扰、污染的普通工厂
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对环境有轻度干扰、污染的工厂
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对环境有严重干扰、污染的工厂
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19
普通储运
普通仓库
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仓储式商业建筑
营业面积6000㎡以上的仓储式会员店、家居建材商店等
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中型批发市场
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大型批发市场
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危险品储运
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露天堆场
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R11:
低密度住宅用地;R12:
商品住宅用地;R13:
经济适用房用地;R14:
廉租房用地
C1:
办公用地;C2:
商业金融业用地;C3:
文化设施用地;C4:
体育用地;C5:
医疗卫生用地;
C6:
教育科研设计用地;C7:
文物古迹用地;C8:
其它公共设施用地
M1:
一类工业用地;M2:
二类工业用地;M3:
三类工业用地
W1:
普通仓库用地;W2:
危险品仓库用地;W3:
堆场用地;
G;绿地;T:
对外交通用地;S:
道路广场用地;U:
市政公用设施用地
附注:
●允许设置;×不允许设置;○允许或不允许由城市规划部门根据具体条件和规划要求确定。
表1.3规划建设项目主要类别及建筑分类对照表
序号
规划建设类别
建筑分类
建筑物举例
1
住宅
居住建筑——住宅
住宅、公寓、老年人住宅等。
2
宿舍
居住建筑——宿舍
职工宿舍、职工公寓、学生宿舍、学生公寓等。
3
居住区级以下配套中小学
公共建筑——教育建筑
中小学教学楼,中小学配套实验室、体育馆(体育场看台)、食堂、礼堂等。
4
居住区级以下配套托幼
公共建筑——托幼建筑
托儿所,幼儿园。
5
居住区级以下配套服务设施
公共建筑——办公建筑
街道办事处,公安派出所,居委会。
公共建筑——文化、娱乐、医院建筑
文化站,文化活动中心,社区服务中心,会所,卫生站(所)。
公共建筑——办公、商业建筑
物业管理用房,煤气管理站,液化汽站。
公共建筑——商业建筑
邮政所,电信所,储蓄所。
公共建筑——商业建筑
营业面积一般在100㎡左右的便利店、食杂店以及营业面积300~500㎡的折扣店(含粮油、副食品、水果店店,综合商店,饮食店,杂货店,药店等),营业面积在6000㎡以下的超市(含肉菜市场,肉菜分销店),理发店,照相馆,书店,银行分理点等。
公共建筑——交通建筑
自行车库,汽车库。
市政设施建筑
公厕,垃圾压缩站,垃圾收集转运站,变配电房,燃气输配站等。
6
居住区级以上(含居住区级)金融商贸服务设施
公共建筑——金融建筑
银行、证券、保险等。
公共建筑——商业建筑
本表第5栏允许设置的各类商业建筑以及各类餐饮、娱乐、美容、洗染、修理和旅游服务建筑等;实际营业面积6000㎡以上的大型超市,营业面积6000~20000㎡百货店(含商业性展览建筑)。
公共建筑——旅馆建筑
各类旅馆建筑,(包括公寓式酒店)等。
7
行政办公
公共建筑——办公建筑
为行政、党派和团体等机构使用的建筑。
8
商务办公
公共建筑——办公建筑
供非行政办公单位的办公使用的建筑(也被称为写字楼)。
9
居住区级以上(含居住区级)文化娱乐体育设施
公共建筑——文化建筑
各级广播电台、电视台、公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆;文化宫、青少年宫、老年活动中心;电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所等。
公共建筑——娱乐建筑
独立的游乐场、舞厅、俱乐部、老年活动中心;各类大型文化娱乐(观光)服务设施及附属建筑。
10
居住区级以上(含居住区级)综合市场
公共建筑——商业建筑
建筑面积为5万㎡以内的社区购物中心;
建筑面积10万㎡以内的市区购物中心;
营业面积在3万㎡以下小型批发市场;
建筑面积10万㎡以上的城郊购物中心。
11
居住区级以上(含居住区级)医疗卫生设施
公共建筑——医院建筑
提供医疗、保健、疗养、卫生、防疫、康复和急救场所的建筑,包括医院门诊、病房、卫生防疫、检验中心、急救中心和血库等建筑。
12
居住区级以上(含居住区级)体育设施
公共建筑——体育建筑
体育场馆及运动员宿舍等配套设施。
13
科研教学
公共建筑——教育建筑
各类大中专院校、各类技校、各类成人及业余学校、特殊教育学校、市区级中小学、托幼设施的教学楼和相关的配套附属建筑。
公共建筑——科研建筑
以提供教学、科研场所为主要目的的建筑。
14
居住区级以上(含居住区级)市政公用设施
供应设施建筑
水厂建筑、泵房、调压站;变电站、变电所;储气站、调压站、罐装站;锅炉房、调压、调温站。
城市交通设施建筑
公共汽车、出租汽车、有轨电车、无轨电车、轻轨和地下铁道(地面部分)的停车库、保养场、车辆段和首末站站房,以及轮渡(陆上部分)附属建筑、交通指挥中心、教练场用房、加油站、汽车维修站等。
对外货运交通建筑
供铁路、公路、货运港、管道运输使用的货运站及配套设施建筑。
公共建筑——对外客运交通建筑
机场、火车站、长途客运站、客运港等以城市对外客运交通运输服务为主的建筑及附属设施建筑。
邮政、电信设施建筑
邮政、电信和电话等技术机楼。
环境卫生设施建筑
泵站、排渍站、处理厂以及粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施建筑。
殡葬设施建筑
殡仪馆、火葬场、骨灰存放处以及配套建筑。
其它
消防、防洪、防震、人防设施建筑。
15
社会停车场
城市交通设施建筑
社会停车库(场)。
16
对环境基本无干扰、污染的普通工厂
工业建筑——普通工业厂房
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业厂房,如电子工业、轻工业等单层、多层(通用)工业厂房以及相关配套附属建筑(含单个建筑面积100~200㎡的工厂直销中心)等。
17
对环境有轻度干扰、污染的工厂
工业建筑——工业厂房
对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业厂房,如食品加工、生物制药等工业厂房;
18
对环境有严重干扰、污染的工厂
工业建筑——工业厂房
对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业厂房,如原材料加工、冶金工业、机械制造、化工等工业厂房。
19
普通储运
仓储建筑
对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的普通仓库、冷库等。
仓储式商业建筑
营业面积6000㎡以上的仓储式会员店、家居建材商店等。
营业面积在3万㎡~8万㎡中型批发市场。
营业面积在8万㎡以上大型批发市场。
20
危险品储运
仓储建筑
危险品仓库。
21
露天堆场
货物堆放场
集装箱堆场及露天货物堆放场。
1.3综合性质用地
1.3.1有两种或两种以上用地性质混合的建设用地称为综合性质用地。
1.3.2综合性质用地各类建筑规模的比例由城市规划行政主管部门根据建设用地条件、基础设施条件、公共配套需要、周边环境影响等因素作出具体规定。
第二节建设项目选址
2.1一般原则
2.1.1建设项目的选址应当符合经批准的控制性详细规划。
2.1.2各项建设工程的选址、定点,不得妨碍城市的发展,危害城市的安全,污染和破坏城市环境,影响城市各项功能的使用和协调。
2.1.3严格控制建设项目占地规模和建设规模,严格控制建设用地增量,把节约用地放在首位。
2.1.4严禁安排国家明令禁止项目的用地选址。
2.1.5严格控制破坏生态环境(如水体、山体)的建设活动。
地质灾害禁建区内,除进行危岩滑坡整治、绿化和必须的市政工程外,严禁其他建设活动;地质灾害慎建区内,从严控制工程建设活动,凡在慎建区内选址,必须先进行建设用地地质灾害危险性评估,并经有关部门审查认定。
2.2建设项目选址论证
2.2.1尚未编制控制性详细规划的地块,因国家、省或者市重点建设需要使用土地的,建设单位应当委托具有相应资质的城市规划编制单位或者工程咨询单位进行建设项目选址论证。
2.2.2建设项目选址论证应当包括以下内容:
(1)建设项目的现状调查或说明;
(2)建设项目与城市规划布局的协调情况;
(3)建设项目与城市交通、能源、市政公用设施规划的衔接和协调情况;
(4)建设项目的配套生活设施与城市居住及公共设施规划的衔接和协调情况;
(5)建设项目对城市环境的影响与城市环境保护规划的衔接和协调情况;
(6)建设项目与城市防灾规划的衔接和协调情况;
(7)建设项目与城市风景名胜、文物古迹保护规划的衔接和协调情况等项内容;
(8)建设项目与国家安全保密要求等的协调情况。
第三节建设项目用地控制
3.1建设项目用地控制
建设项目用地控制主要是指通过规划用地红线图对用地位置和范围进行界定,通过规划设计条件对用地规划指标进行控制。
3.2规划用地红线
3.2.1规划用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围界线。
3.2.2《建设用地规划许可证》的附图“规划用地坐标红线图”示例图样参见图3.1。
图3.1“规划用地坐标红线图”示例图样
3.2.3《建设用地规划许可证》的用地红线原则上应与《建设项目选址意见书》的选址范围及界线一致。
当因涉及城市基础设施建设、国家安全、公众重大利益等情况时,《建设用地规划许可证》可按城市规划及现状实际情况对原选址范围、界线进行合理校核、调整,一般不超出原《建设项目选址意见书》核定的范围。
3.3用地面积计算
3.3.1用地面积指规划用地红线所围合的用地水平投影面积,包括净用地面积和代征用地的面积。
3.3.2净用地面积指用地面积中扣除代征用地面积后的面积(即可建设用地面积)。
3.3.3代征用地指城市规划部门确定范围,由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后,交由相关行政主管部门进行管理的用地。
3.3.4代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。
3.3.5代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。
3.3.6邻近建设用地有表3.1所列情况且尚未征用的用地,根据规划需要原则上应纳入代征范围。
代征用地项目表3.1
类别
代征用地项目
代征范围
代征道路用地
规划控制宽度不大于50米的市政道路
代征至规划道路中线
代征绿化用地
位于铁路、河涌两侧,每侧规划控制宽度不大于20米的本侧防护绿地
代征全部
3.4规划设计条件
《建设用地规划许可证》的附件“规划设计条件”应根据具体情况对表3.2中的项目提出规划控制要求,具体指标参阅《增城市城市规划管理技术标准与准则-修建性详细规划篇》相关内容。
规划控制要求项目表表3.2
1
用地概况
用地单位
5
绿化规划要求
绿地率
用地性质
人均公共绿地面积
用地位置
防护绿地设置要求
用地面积(净用地面积)
古树名木保护要求
2
经济技术指标
建筑密度
绿地设置位置及要求
容积率
6
道路交通
规划要求
地块四至城市道路相关参数
总建筑面积
交通出入口方位要求
人口密度
配套停车场(库)要求
3
规划建筑设计要求
建筑高度
7
专项规划要求
文物、公安消防、环保、卫生、防洪排涝、电力、交通、地质灾害等要求
建筑退让
建筑间距
竖向规划要求
建筑退缩道路、河涌等要求
8
规划方案布局及城市景观要求
4
公建配套要求
第四节村建设用地控制
4.1一般要求
4.1.1村庄建设应当遵循“先规划、后建设”的要求,各项建设应符合经批准的村庄
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- 城市规划 用地 分类 标准 完全