上半年郑州市房地产市场报告.docx
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上半年郑州市房地产市场报告.docx
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上半年郑州市房地产市场报告
2020年上半年郑州市房地产市场报告
1.2020年上半年,国内生产总值(简称GDP)绝对值为456614亿元,较去年同期下降1.6%。
2.2020年1-6月份,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%;商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%;商品房销售额66895亿元,下降5.4%。
3.2020年6月份,全国居民消费价格指数(CPI)环比下降0.1%,同比上涨2.5%;全国工业生产者出厂价格环比上涨0.4%,同比下降3.0%。
4.2020年上半年,郑州市区共成交土地面积为289.34万㎡,较去年同期下降8.99%;成交均价12880元/㎡,较去年同期上涨9.53%。
5.2020年上半年,郑州市区商品房批准预售面积为868.71万㎡,较去年同期下降1.35%;销售面积为595.05万㎡,较去年同期下降29.51%;销售均价为13274元/㎡,较去年同期下降1.29%。
6.2020年上半年,郑州市区新建商品住宅批准预售面积为705.71万㎡,较去年同期上涨11.17%;销售面积为522.69万㎡,较去年同期下降30.67%;郑州市区均价为13323元/㎡,较去年同期下降1.25%%。
7.2020年上半年,郑州市区存量住宅成交面积最大的区域为金水区,共成交55.15万㎡,占总成交面积的31.27%;成交均价最高的为郑东新区,均价为24771元/㎡。
8.2020年上半年,郑州市区商业用房批准预售面积为38.35万㎡,较去年同期下降41.37%;备案销售面积为27.01万㎡,较去年同期下降27.86%;销售均价为15933元/㎡,较去年同期下降2.82%。
9.2020年上半年,郑州市区办公用房批准预售面积为52.19万㎡,较去年同期下降30.80%;备案销售面积为31.08万㎡,较去年同期下降48.82%;销售均价为10867元/㎡,较去年同期下降11.74%。
目
录
宏观环境
土地市场
商品房市场
1
宏观环境
宏观经济宏观政策
城市规划与建设70个大中城市
01
宏观经济
国内生产总值(GDP)
2020年上半年,国内生产总值(简称GDP)绝对值为456614亿元,较去年同期下降1.6%。
解读:
上半年国内生产总值456614亿元,同比下降1.6%。
分季度看,一季度同比下降6.8%,二季度增长3.2%。
分产业看,第一产业增加值26053亿元,同比增长0.9%;第二产业增加值172759亿元,下降1.9%;第三产业增加值257802亿元,下降1.6%。
从环比看,二季度国内生产总值增长11.5%。
上半年,面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境,在党中央坚强领导下,疫情防控形势持续向好,复工复产复商复市加快推进,我国经济先降后升,二季度经济增长由负转正,经济运行稳步复苏。
全国房地产开发投资增速
2020年1-6月份,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%,1-5月份为下降0.3%。
其中,住宅投资46350亿元,增长2.6%,增速比1-5月份提高2.6个百分点。
解读:
据数据统计显示,今年上半年房地产开发投资涨幅为1.9%,为年内首次转正,随着新冠肺炎疫情逐步平复,房地产市场也持续回温,自3月份以来,房地产开发投资降幅持续收窄,这对房企的投资信心起到了增强的作用,对下半年房地产类的工作开展也有一定的积极作用。
全国房地产销售增速
2020年1-6月份,商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%,降幅比1-5月份收窄3.9个百分点。
其中,住宅销售面积下降7.6%,办公楼销售面积下降26.5%,商业营业用房销售面积下降20.7%。
商品房销售额66895亿元,下降5.4%,降幅比1-5月份收窄5.2个百分点。
其中,住宅销售额下降2.8%,办公楼销售额下降28.0%,商业营业用房销售额下降25.5%。
解读:
2020年的国内房地产市场可以用“冰火两重天”来形容,先是经历了第一季度的冷淡期,不论是销售面积还是销售金额都出现了不同程度的下降,后经历了国家利好政策的不断出台,一季度积压的购房需求,在后期也得到陆续释放,使房地产市场逐渐回暖。
但政策的大方向依然是:
坚持稳房价稳楼市,坚持“房住不炒”的主基调。
全国居民消费价格指数(CPI)
2020年6月份,全国居民消费价格指数(CPI)环比下降0.1%,同比上涨2.5%。
上半年,全国居民消费价格指数比去年同期上涨3.8%。
解读:
6月份,复工复产、复市复业继续推进,各地区各部门认真贯彻落实中央关于保供稳价的系列政策措施,市场运行总体平稳。
从环比看,CPI下降0.1%,其中,城市下降0.1%,农村持平;食品价格上涨0.2%,非食品价格下降0.1%;消费品价格持平,服务价格下降0.1%。
从同比看,CPI上涨2.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,其中,城市上涨2.2%,农村上涨3.2%;食品价格上涨11.1%,非食品价格上涨0.3%;消费品价格上涨3.5%,服务价格上涨0.7%。
各类商品及服务价格变动情况:
食品烟酒类是影响CPI的主要因素。
解读:
6月份,从环比看,食品烟酒类价格上涨0.1%,影响CPI上涨约0.04个百分点;从同比看,食品烟酒类价格上涨8.8%,影响CPI上涨约2.64个百分点。
工业生产者出厂价格指数(PPI)
2020年6月份,全国工业生产者出厂价格同比下降3.0%,环比上涨0.4%;上半年,工业生产者出厂价格比去年同期下降1.9%。
解读:
6月份,国际大宗商品价格回暖,国内制造业稳步恢复,市场需求继续改善。
从环比看,PPI由上月下降0.4%转为上涨0.4%。
其中,生产资料价格由下降0.5%转为上涨0.5%,生活资料价格由下降0.3%转为上涨0.1%。
从同比看,PPI下降3.0%,降幅比上月收窄0.7个百分点。
其中,生产资料价格下降4.2%,降幅收窄0.9个百分点;生活资料价格上涨0.6%,涨幅扩大0.1个百分点。
02
宏观政策
央行扶持--降息
2020年2月20日
一年期LPR利率下调10个基点,五年期LPR利率下调5个基点:
一年期LPR为4.05%,五年期以上LPR为4.75%。
2020年4月20日
一年期LPR为3.85%,五年期以上LPR为4.65%。
解读:
LPR的连续小幅下调,以时间交换空间,通过时间抚平“降息”的弊端。
央行不断向市场释放积极的信号,起到了稳定当前楼市,支持后续购房者积极入市的作用,同时有助于降低刚需购房群体的房贷成本,在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。
央行扶持--降准
01
2020年1月6日
下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,降准释放长期资金约8000多亿元。
02
2020年3月16日
对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。
对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点,共释放长期资金5500亿元。
03
2020年4月7日
超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。
对城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实施到位,每次下调0.5个百分点,共释放长期资金约4000亿元。
解读:
上半年的接连降准,不仅可以平补年初的资金流动性缺口,还有利于激发市场主体活力,进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用,支持实体经济发展。
中国人民银行将稳健的货币政策实施的更加灵活,充分发挥金融政策的带动作用,缓解融资难融资贵的问题,降低社会融资的实际成本。
在复工复产的过程中,保证企业流动性充足,为之后的恢复和扩大生产以及复岗就业提供保证,促使经济加快复苏,降低疫情对经济周期的影响。
公积金缓缴政策
国务院
1.湖北省外的中小微企业,2-6月养老、失业、工伤保险的单位缴费部分全部减免;
2.湖北省外的大型企业,2-4月的上述费用减半征收;
3.湖北省内所有企业,2-6月的上述费用全部减免。
4.6月底前,企业可申请缓缴住房公积金,在此期间对职工因受疫情影响未能正常还款的公积金贷款,不作逾期处理。
中国住建部
1.对企业,可按规定申请在2020年6月30日前缓缴住房公积金。
2.对职工,在2020年6月30日前,住房公积金贷款不能正常还款的,不作逾期处理。
3.对疫情比较严重和严重地区的企业,在与职工充分协商的前提下,可在2020年6月30日前决定自愿缴存公积金。
郑州市
1.对企业,可按规定在2020年6月30日前缓缴住房公积金,继续缴存的,缴存比例可在5%-12%之间自主确定。
2.2020年6月30日前,不作逾期处理、不计罚息、不作为逾期记录报送征信部门。
3.符合提取条件,在2020年1月24日至6月30日期间未能及时提取的职工,可延至2020年9月30日前办理提取手续。
4.2020年2月至6月期间未能正常缴存住房公积金的灵活就业人员,在2020年7月开始正常缴存,并于2020年11月底前完成补缴的,视同连续正常缴存。
解读:
为了保障企业生存,减轻企业压力,减少失业,多措并举稳企业稳就业。
阶段性减免企业社保费,企业缓缴住房公积金,对于疫情期间经济收入无法得到完全保障的居民而言,会较少影响个人征信和购房资金周转。
在房住不炒的大环境之下,利好政策又连续出台,房地产市场优惠不断,或将是近段时间以来的置业良机。
土地新政改革
郑州市政府发布征求意见稿,《关于进一步深化土地储备制度改革加强储备土地综合开发的意见》。
意见明确提出政府要成为土地一级整理的主体,为郑州市土地资源的垄断方,增强土地资源有效供给,建立政府主导的土地一级开发市场,梳理各项资源要素,全面盘活郑州尤其是核心区域的土地存量资源。
解读:
土地新政的出台,将使得政府成为一级土地完全的垄断方,未来在土地供应上的掌控力更强,土地供应的完成率也会更高。
在政府对土地统一管理之下,土地在入市前的出让条件会更为成熟,土地市场招拍挂会更规范,政府供应土地的能力也会增强。
土地是房地产市场中最核心的要素,土地制度的改革也将深刻影响到未来的房地产市场走向。
郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法
通知中显示,非郑州户籍人才购房,符合在郑工作并拥有全日制本科以上学历或副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才,在郑州购买首套自住商品住宅,在限购审查时只审查学历、职称和教育、人社部门的认定情况,以及购房人就业状况,不再审核社保和个税证明的缴纳期限。
解读:
5月,人才政策成为新的关注点,特别是在经济复苏的情况下,全国各地各种力度的人才政策频繁发布。
该《办法》中购房补贴为主要特征,可以更好地落实青年人才储备计划,吸引高校毕业生留郑。
2020年郑州市政府工作报告
2020年重点预期目标
1.生产总值增长6.5%左右;
2.一般公共预算收入增长7%左右;
3.消费价格指数涨幅控制在3.5%左右;
4.全社会研发投入经费增长15%左右;
5.登记失业率控制在4%以内。
2020年重点工作
稳经济
1.扩大有效投资:
推进总投资2.11万亿元的912个省市重点项目建设,确保完成年度投资;
2.支持实体经济发展:
全面落实减租减息减税降费政策;着力纾解企业融资难、融资贵问题;
3.激发消费潜力:
打造“夜郑州”消费地标,活跃夜间消费;发放3.7亿元消费券刺激消费;打造河南省消费中心(二七广场)、城市商业大街(紫荆山路)。
强产业
1.科技创新发展:
依托沿黄生态走廊将自创区核心区、金水科教园区等串联起来打造沿黄科创带;
2.强力推进县域经济发展:
支持荥阳市、巩义市、新密市、中牟县建设千亿级产业集群。
对外开放
全方位参与国际合作:
力争引进域外境内资金突破2300亿元。
城市建设
1.郑州都市圈:
发挥“龙头”作用,推动与开封、许昌、新乡、焦作深度融合,抓好郑州都市圈交通工联工程;
2.城市空间结构:
突出“东强、南动、西美、北静、中优、外联”功能布局;
3.城市“双改”:
年底前“一环十横十纵”一期工程7条道路完工,二期7条道路开工;加快1833个老旧小区改造,确保年内完成60%的改造任务;
4.城市枢纽:
郑合杭高铁年内开通、轨道交通3号线一期、四号线开通运营;
5.基础设施建设:
确保四环线及大河路快速路建成通车。
保民生
1.城市景观:
市区进件公园游园200个,新增绿地500万平方米;
2.城市教育:
市区新增公办幼儿园100所,新建、改扩建中小学30所,投用20所。
两会重申:
坚持房住不炒
5月22日,十三届全国人大三次会议在北京开幕,对于2020年房地产方面的工作部署,主要包括推进城镇保障房建设和农村危房改造;改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯;坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。
完善便民设施,让城市更宜业宜居。
历年两会房地产关键内容
2017年
因城施策去库存;坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
2018年
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
2019年
更好的解决住房问题,促进房地产市场平稳发展;保障困难群众基本居住需求;大力改造提升城镇老旧小区
2020年
坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位;因城施策,促进房地产市场平稳健康发展;改造城镇老旧小区。
严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”
住房和城乡建设部和国家发展改革委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》(简称《通知》),在明确城市与建筑风貌管理重点方面,《通知》提到严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”,一般不得新建500米以上建筑,各地因特殊情况确需建设的,应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查,审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核,未通过论证、审查或复核的不得建设。
解读:
该《通知》的目的是为贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针,治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象,进一步加强城市与建筑风貌管理。
非国有房屋房东减免房租可获信贷财税支持
6月23日,河南省发改委、住房和城乡建设厅、财政厅等8部门印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知。
《方案》中明确提出:
01
承租国有房屋将免租3个月:
承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户,将免除上半年3个月房屋租金。
02
非国有房屋房东主动减免房租可获信贷财税支持:
出租人相关信用信息将纳入“信用河南”疫情防控企业信用记录,增加信用贷款比例,给予基于房屋租金收入的优惠利率质押贷款支持,减免金融服务手续费。
在税收方面,可依法申报城镇土地使用税、房产税困难减免。
03
河南将使用普惠金融定向降准、再贷款政策,引导国有银行业金融机构对服务业小微企业和个体工商户增加优惠利率小额贷款投放,专门用于支付房屋租金。
2020年郑州契税补贴政策
6月上旬起,郑州部分行政区陆续发布了商品房契税缴纳的补贴办法,补贴比例为契税缴纳总额的5%~20%不等,采用先缴后补(先正常缴税,然后去指定地点登记之后即可享受补贴)的方式,除了龙湖镇补贴的是支付宝消费券外,其它地区的补贴均为现金,直接打到本人银行账户。
具体如下:
已公布契税补贴的区域
契税税率
解读:
7月1日起契税补贴网上申报系统在“郑好办”APP上线,符合郑州各区契税补贴政策的纳税人可“掌上”申请契税补贴,财政部门自收到申请之后15个工作日将补贴转入申请人本人账户。
该政策对于当前购房者有较大影响,既缓解因疫情造成的压力,又调动了购房者缴纳契税的积极性,但对于新房和二手房的刺激作用有限。
03
城市规划与建设
跨河公交一线牵--郑平公交
作为郑州市的“后花园”-平原新区一直与郑州市演绎着两岸“双城记”,4月18日,开通了两条从平原新区到郑州的公交专线,弥补了郑州与平原新区融合发展在于公共交通上的欠缺。
601路:
平原示范区客运站---市民之家---滨湖大道卫河路站---恒山路丹江路(去程)/恒山路长江大道北(回程)---郑州东三环---郑州东站(对接郑州地铁1号线)
602路:
平原示范区客运站---河南现代农业开发基地---河南省物流职业学院---新乡医学院三全学院(平原校区)---花园路口---郑州客运北站(对接郑州地铁2号线)
解读:
郑平公交的开通,消除了郑州人对这一区域的心理距离,不仅对原有投资者有了些许的心里安慰,对于刚需置业也是一个不错的选择,对于平原示范区的影响是巨大的,各种助推作用是深远的。
郑济铁路郑州黄河特大桥钢桁梁顺利合龙
5月19日,由河南城际铁路有限公司投资、中铁大桥局承建的郑济铁路郑州黄河特大桥钢桁梁顺利合龙。
郑州黄河特大桥是郑济铁路控制性工程,全长34.3km,总投资75.2亿元,为公铁两用、三桥合一桥梁。
其顺利合龙标志着郑济铁路的建设进入快车道,为早日实现全线贯通奠定了坚实基础。
解读:
郑济铁路是连接豫鲁两省的国家铁路干线,起自郑州东站,止于济南西站,是河南省“米”字形高铁网的重要组成部分。
郑州地铁3号线一期工程全线21座车站已全部封顶
郑州市轨道交通3号线一期工程首列电客车已于20日到达航海东路车辆段。
截至目前,郑州地铁3号线一期工程已完成投资16.26亿元,全线21座车站已全部封顶,全线铺轨、装修、机电等多专业有序衔接。
首列电客车顺利进驻车辆段,标志着3号线一期工程全面进入车辆调试、系统联调阶段。
该工程预计2020年12月底实现载客试运行。
“郑州第二绕城高速”
为实现对京港澳高速、连霍高速的分流,郑州市交通运输局要围绕郑州城市功能布局,做好交通运输“十四五”规划编制,推进焦(作)平(顶山)高速二期,构建由商(丘)登(封)高速、安(阳)罗(山)高速、原(阳)焦(作)高速、焦平高速围合的“郑州第二绕城高速”。
解读:
“第二绕城高速”的构建,不仅有利于加强郑州市区与各市县区的联系,加密郑州周边的高速路网,也将推进郑州、许昌、开封、新乡、焦作的融合发展,提升郑州国家中心城市辐射能力。
郑州“大四环”
6月29日,郑州市四环线及大河路快速化工程试通车运行,标志着郑州迎来“四环”时代。
该工程高架主线(除南四环金岱路-经南八路段外)实现贯通,已具备通车条件。
该工程已全面转入地面道路施工,预计年底前将完成全线建设任务。
郑州市四环线及大河路快速化工程路线全长约93.3公里,是郑州市主城区“两纵两横两环”快速路网系统中的外环,由大河路、东四环、南四环及西四环组成闭合环线,途经郑东新区、经开区、管城区、二七区、中原区、高新区、惠济区、金水区,工程总投资约378.97亿元。
解读:
该工程高架主线建成通车后,可以进一步完善郑州市城市交通路网体系、改善中心城区交通运行状况、缓解城市交通拥堵、提升城市整体承载能力、提升郑州作为中部地区重要的中心城市地位、助推国家中心城市建设等。
河南“米”字高铁
“一横”即徐兰高铁(郑西、郑徐高铁),是中长期铁路网规划“四纵四横”高速客运网徐兰高铁的重要组成部分,郑州至西安段2010年2月建成开通,郑州至徐州段2016年9月开通。
“一竖”即京广高铁(石武高铁),是中长期铁路网规划“四纵四横”高速客运网南北通道京广高铁的重要组成部分,郑州至武汉段2012年9月通车,郑州至石家庄段2012年12月26日运营,京广高铁全线贯通。
“一撇”即郑渝高铁,是我国“八纵八横”高速铁路网中西部地区间的便捷联系通道,途经河南、湖北、重庆三省市,其中重庆至万州段于2016年11月开通运营,郑州至襄阳段2019年底开通。
“一捺”即郑阜高铁,于2019年12月开通运营。
“一点”即郑太铁路,其中,郑焦城际铁路已建成投用,焦作至太原铁路建设正在积极推进,计划2020年底建成投用。
“撇点”即郑济铁路,其中,郑州至濮阳段正在加快建设,预计2021年建成投用。
解读:
“米”字形快速铁路网,是国务院批复《中原经济区规划》和《郑州航空港经济综合实验区发展规划》明确的重大工程,该项目的建设与投用使河南全面进入“高速时代”。
不仅缩短了沿线城市之间的时空距离,还为沿线地区的发展带来契机。
04
70个大中城市价格指数
郑州市价格指数:
郑州市新建商品住宅价格、二手房住宅价格稳中有涨
解读:
2020年上半年的楼市政策以稳定宽松为主,人才政策、信贷政策等对楼市的复苏和开发商的资金面有较大的影响。
6月份,郑州市房地产市场运行总体平稳,新房、二手房价格微涨,疫情对房地产市场的影响已基本结束,房价迎来复苏。
2
土地市场
郑州市各类用地成交情况
2020年上半年,郑州市区共出让各用途宗地78宗;总成交面积289.34万㎡;成交总价3136369万元。
解读:
上半年,全市成交土地总面积为289.34万㎡,其中,住宅用地成交宗数与成交面积均占首位,成交面积占比为74.23%,成交均价合860.12万元/亩,工业用地成交面积比为12.34%,成交均价合49.49万元/亩,商业/办公用地成交面积占比为11.94%,成交均价合637.79万元/亩,其它用地成交面积占比为1.49%,成交均价合130.16万元/亩。
郑州市土地市场成交情况
2020年上半年,郑州市区共成交土地面积为289.34万㎡,较去年同期下降8.99%;成交均价12880元/㎡,较去年同期上涨9.53%。
解读:
在降准降息等政策影响下,国内融资难度和融资成本降低,房企拿地积极性逐渐提高,企业的资金面宽松明显出现。
从2020年上半年郑州土地市场的成交走势看,自2月以来,土地市场的出让面积和出让金额都呈波动上升的趋势,土地市场热度逐渐回升。
郑州市各区域土地成交情况
2020年上半年,郑州市区共计成交78宗地块,合计面积为289.34万㎡(4340.08亩),规划建筑面积为833.15万㎡;成交总价为3136369万元。
3
商品房市场
商品房市场住宅市场
商业市场办公市场
01
商品房市场
郑州市区新建商品房情况
2020年上半年,郑州市区商品房批准预售面积为868.71万㎡,较去年同期下降1.35%;销售面积为595.05万㎡,较去年同期下降29.51%;销售均价为13274元/㎡,较去年同期下降1.29%。
解读:
如图所示,新建商品房市场的批准预售面积延续以往的惯例“低开高走”,2020年上半年供应量与去年同期基本持平;销售面积与去年同期相比仍有一定差距,销售均价稳中有降。
2020年上半年,房地产市场经历了线下售楼处关闭等一系列重创,但数据统计显示,郑州市的新建商品房市场从3月开始便有回暖迹象,疫情期间压抑的购房需求开始释放,自4月以来,郑州市房价整体处于平稳状态,成交量连续三个月上涨,新建商品房市场回暖快速。
02
住宅市场
郑州市区新建商品住宅情况
2020年上半年,郑州市区新建商品住宅批准预售面积为705.71万㎡,较去年同期上涨11.17%;销售面积为522.69万㎡,较去年同期下降30.67%;郑州市区均价为13323元/㎡,较去年同期下降1.25%。
解读:
上半年,新建商品住宅市场供应量相比去年同期有所上涨,销售量下降幅度较大,销售均价稳中有落。
上半年受疫情影响,经济下行压力加大,房地产市场在前两个月受到明显冲击,各项数据统计结果大幅下降,政府紧急出台各项政策进行纾困,即使在疫情的影响下,郑州市商品住宅的销量和均价均呈现出不错的趋势,市场在不断的复苏。
郑州市各区域新建商品住宅情况
2020年上半年,高新区批准预售面积、备案销售面积双双领先,批准预售面积为110.28万㎡,占比为15.87%;备案销
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