经营性公墓建设可行性研究报告样本.docx
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经营性公墓建设可行性研究报告样本
张家口XXXXXXXX生态公墓建设
可行性研究报告
XXXX生态公墓(XXXX)有限公司(暂定)
7月
第一章总论················································1
一、项目概况·············································1
二、项目承办单位概况·····································2
三、编制根据及研究内容···································2
四、重要技术经济指标·····································3
五、重要问题与建议·······································5
第二章项目建设背景及必要性································6
一、项目建设背景·········································6
二、项目建设必要性及意义·······························7
第三章需求分析及服务规模与原则····························9
一、需求分析·············································9
二、项目服务规模与建设原则······························10
第四章项目选址及建设条件·································11
一、项目选址············································11
二、建设条件············································11
第五章总体规划方案·······································15
一、规划设计根据········································15
二、服务宗旨与目的······································15
三、总体规划规定········································15
四、场内外交通运送流量组织······························16
五、场区竖向及总平面布置规定····························17
六、项目总体功能布局····································18
第六章工程方案···········································20
一、工程内容(范畴)与规模································20
二、主体建筑工程方案····································20
三、公用辅助工程········································22
四、重要设备(设施)购买方案······························30
五、重要建(构)物及设备工程量记录························31
第七章消防···············································33
一、重要设计根据········································33
二、建筑消防···········································33
三、火灾自动报警系统····································35
第八章节能···············································37
一、编制根据············································37
二、建筑节能目的········································37
三、建筑节能规定········································38
四、电气节能规定········································38
五、空调通风节能规定····································39
六、节水办法············································39
第九章环保···········································41
一、项目场址环境现状····································41
二、环境影响分析与防治办法······························41
三、环保设施及投资··································44
四、环境影响评价········································44
第十章劳动安全卫生·······································45
一、重要职业危害因素····································45
二、安全生产············································45
三、卫生················································46
第十一章项目组织与劳动定员·······························47
一、项目组织············································47
二、劳动定员············································47
第十二章项目实行进度·····································48
一、建设工期············································48
二、项目实行进度安排····································48
三、项目实行进度表······································48
第十三章投资估算与资金筹措·······························50
一、投资估算············································50
二、项目资金筹措方式与来源······························55
第十四章项目招标方案·····································56
一、招标根据············································56
二、重要招标筹划及招标基本状况······················56
第十五章效益分析·········································58
一、财务评价············································58
二、社会效益············································61
第十六章结论与建议·······································62
一、重要结论············································62
二、建议················································62
附表:
1、投资筹划与资金筹措表
2、资产负债表
3、损益表
4、钞票流量表
5、固定资产还本付息
6、重要经济指标表
第一章总论
一、项目概况
1.项目名称:
张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目
2.建设性质:
新建
3.工程地点:
河北省张家口市XXXX县XXXX
4.项目主管单位:
XXXX县民政局
5.项目承办单位:
XXXX生态公墓(XXXX)有限公司
注册资本:
10000万元
6.项目负责人:
段占伟
联系电话:
7.项目实行期限:
3年(7月~7月)
8.项目建设规模与内容:
该项目规划服务规模:
该项目规划总用地面积66000平方米,通过项目实行,建各类墓穴00个,使项目最高服务能力达到0个/年。
项目工程建设内容如下:
(1)建设办公服务楼10000平方米(办公服务楼、车库、骨灰寄存楼)。
(2)公用辅助工程(道路18000平方米、停车场10000平方米、园林绿化29744平方米、各类给水管道12275米、排水管道12830米、电力电信排管13400米等)。
公墓规划绿化面积占总面积50%。
(3)共建各类墓穴00个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座,共计安葬骨灰250000盒及业务管理办公楼一幢等。
9.项目总投资与资金筹措:
总投资70000万元,分二到三期开发
10.效益分析简述:
吸引投资3.5亿元,可产生年产值20亿
经济效益方面,该项目建成后年均实现服务收入9800万元,完全可以维持项目正常运营。
社会效益方面,项目建设是贯彻贯彻国内殡葬改革工作需要,是XXXX县“物质文明和精神文明”建设重要内容,有助于进一步增进项目区全面实行火葬,节约土地,优化环境,倡导文明、节俭办丧事等。
二、项目承办单位概况
项目承办单位XXXX生态公墓(XXXX)有限公司为XXXX有限公司全资子公司,成立于8月,公司注册资本10000万元人民币。
XXXX有限公司是项目主体公司母公司,由其详细负责项目建设与运营。
三、编制根据及研究内容
1.编制根据
(1)民政部办公厅关于印发《殡仪馆级别原则(试行)》、《殡仪馆级别评估办法》告知(民办发[1990]10号);
(2)《殡仪馆建筑设计规范》(FGJ124-1999);
(3)《XXXX县国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》;
(4)《XXXX县人口与筹划生育“十一五”发展规划》(~);
(5)《XXXX县都市总体规划》、《赤诚县土地运用总体规划》;
(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等;
(7)《投资项目可行性研究指南》;
(8)其她行业原则、规范、规程等资料;
(9)其他调研资料。
2.重要研究内容
本报告从调查分析XXXX殡葬发呈现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手,对项目建设规模预测分析,对工程必要性及意义、项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、实行进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证,对项目建设经济效益、社会效益进行初步评价。
四、重要技术经济指标
项目重要技术经济指标见表1-1。
主要技术经济指标一览表
表1-1
序号
项目
单位
数量
备注
1
规划总用地面积
平方米
3335000
2
总建筑面积
平方米
10000
3
项目总投资
万元
35474
4
资金筹措
万元
35474
4.1
自有资金
万元
15474
4.2
银行贷款
万元
0
5
财务指标
5.1
服务收入
万元
9586
年均
5.2
地方政府补贴收入
万元
5.3
总成本费用
万元
5061
年均
5.4
税金及附加
万元
527
年均
5.5
财务内部收益率
%
21.19%
5.6
财务净现值(ic=12%)
万元
3899
5.7
投资回收期
年
8.09
含建设期2年
五、重要问题与建议
1.问题
(1)项目定位有一定难度,尽管规划设计工作已经完毕,其定位也就相应拟定,但在实行过程中仍需要依照详细状况不断完善。
(2)项目时间较紧,建设资金能否准时到位将直接影响项目实行进度。
(3)项目对于销售收入较为敏感,建设完毕后销售状况将会影响投资回收周期。
2.建议
(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案,节约投资。
(2)加快项目融资步伐,开辟多渠道融资途径,加大政府投资力度。
(3)在建设过程中,各种渠道加大公墓销售推广力度,特别是在北京地区。
(4)建立专门车队,用于北京市区内客户接送。
第二章项目建设背景及必要性
一、项目建设背景
XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务窗口,同步也是社会主义精神文明建设一种阵地。
其功能是,使人们在殡仪活动中悲哀得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托,倡导文明、健康、进步殡仪活动,起到移风易俗和引导合理消费作用,同步对集约、节约用地和保护生态环境等具备重要实现意义。
与此同步,可依托与北京天然距离优势,有效发掘本地旅游资源,将项目开发与环保、旅游开发、经济建设有机结合起来。
二、项目建设必要性及意义
加强公墓建设与管理,提供多元化骨灰解决方式,满足不同层次消费者需求,可以起到引导殡葬消费作用。
随着社会发展和人们生活质量提高,人们对公墓需求也越来越高,搞好公墓建设正是满足社会发展需要。
1.项目建设是支持和配合国家发展战略需要。
北京市不再审批新公墓用地,面临巨大刚性需求。
北京市民政局对公墓墓穴租赁价原则定为城近郊区是1500元/平方米、远郊区县是1000元/平方米,但加上附属建筑后坟场出售时就远远高于这个价格。
八达岭陵园价格最便宜成型墓单价是9600元,贵成型墓单价是6.6万元;福田公墓最便宜价格是3.5万元,贵价格达20万元。
因而,随着北京人口老龄化趋势越来越明显,对于公墓需求将日益增长,而北京市当前已停止公墓用地审批,北京市民将越来越多将公墓用地向北京市周边地区延伸。
北京市属15家公墓最便宜一档坟场价格
公墓名称价格面积
八宝山人民公墓1.9万元0.5平方米
万安公墓7.8万元1平方米
福田公墓3.2万元0.5平方米
太子峪陵园1.76万元0.55平方米
金山陵园2.681万元0.6平方米
通惠陵园1.18万元1平方米
八达岭人民公墓7200元0.5平方米
温泉陵园2.18万元0.8平方米
朝阳陵园1.68万元0.7平方米
天慈墓园1.69万元1平方米
宝云岭墓园5800元0.5平方米
万佛华侨陵园1.88万元0.6平方米
长青园骨灰林7130元1平方米
外侨公墓1.7万元1平方米
注:
实际价格以各公墓发布为准。
2.项目建设是服从都市整体规划,特别是都市经营规模扩张战略发展需要。
随着高速公路开通,高速铁路开工建设,XXXX县区位优势日益突显,县域经济近年来发展迅速,特别是旅游业迅猛发展,城区居民人口逐年增长,特别是随着人口老龄化到来,XXXX县殡仪馆既有服务规模,无论在数量还是在质量方面都已不能满足全县殡葬需求。
该项目通过规划设计,并按三级馆原则进行建设,从而提高服务能力和质量,不但为推动全县丧葬改革工作发挥重要作用,同步,也为XXXX县都市规模做大做强提供配套条件。
3.项目建设是本地“两个文明”建设重要内容。
经营性公墓项目是为全社会服务一种部门,是社会进步产物,是随着生产力发展而发展。
殡仪馆在国内又是殡葬改革载体,是社会主义精神文明一种阵地,起到移风易俗,升华人们思想作用,使整个丧葬过程成为文明、健康、进步活动。
因而,该项目建设都要按着这个规定,使其达到应有功能。
4.推动和加快经营性公墓正规化建设是筹划经济向市场经济转换需要。
在筹划经济体制下,殡葬事业是独家经营;在市场经济条件下,这种局面必然会被平等竞争、共同拥有市场合打破,要想占领和巩固这个市场就必要向人们提供满意殡葬服务,而搞好经营性公墓建设是做好服务前提。
加快经营性公墓更新改造和正规化建设,是殡葬改革进一步发展需要,是经营性公墓自我生存发展和提高服务质量需要。
因此,应争取时间加快经营性公墓建设,要有危机感和急迫感。
5、XXXX独特旅游资源急待开发
按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”思路,突出绿色主题,打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”,着力打导致全县经济后续增长点。
县境生态环境良好,自然和人文景观较多,有温泉两处,其中XXXX温泉郦道元《水经注》已有记载,被誉为“关外第一泉”,属高疗效矿泉;现已引进2亿多元资金加快了温泉度假村建设,建成了高档次旅游宾馆和培训中心13家,健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全,成为集会议商务、自然观光、娱乐健身、疗养度假于一体省级旅游度假区。
今年以来,又投资1000多万元,恢复了康熙行宫,新建登山栈道及牌楼,提高品位,增长文化内涵,度假村接待能力和服务质量进一步提高;大海陀国家级自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩崖石刻等景点自然风景独特;朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙足迹化石群等具备较好开发价值。
总投资1.8亿元汤子庙温泉开发项目正式签约,总投资3亿元摩天岭滑雪项目已开工建设,年终雪场有望建成雏形。
张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来,XXXX将高屋建瓴,站在历史高度,用以人为本思想,把它作为当代都市构成某些来管理、建设,把其作为生命另一种形式来对待,使其体现出生态公墓历史与现实价值,实现生态保护与土地节约运用有效结合。
在此基本上,有效依托XXXX独特旅游资源,进行生态旅游开发,有力带动XXXX经济发展。
第三章需求分析及服务规模与原则
一、需求分析
经营性公墓服务对象在数量上绝对增长性与相对稳定性是统一。
经营性公墓服务对象是死亡人口,其绝对增长性体当前,依照国内既有筹划生育政策和人口状况分析,21世纪四、五十年代国内老年人口和死亡人口将达到相对高峰期。
相对稳定性体当前,如果没有大规模战争和自然灾害,人口死亡数及其变化是有规可循渐变过程,普通不会浮现大起大落现象。
这一特性为制定经营性公墓发展规划和远景目的、内部经营战略和经营决策提供了有利条件和依照。
随着都市建设步伐加快,居民环保意识、文明意识逐渐增强,以及国家殡葬改革进一步深化,经营性公墓成为了唯一合法专业治丧场合。
依照《XXXX县人口与筹划生育“十一五”发展规划》(~),全县人口总量保持低速增长。
十一五期间(~)全县人口年平均增长率为1.70‰,人口自然死亡率为5.2‰。
“十一五”期间,出生人口政策符合率保持在93.5%以上,并逐年稳步提高,生育水平稳定在更替水平如下,年出生水平控制在13‰以内,自然增长率控制在7.4‰以内,人口自然死亡率为5.15‰以内,到末,计生总人口控制在17.56万以内(不含流动人口)。
此外,据XXXX县记录数据,至间,死亡人数4295人(829人、852人、816人、881人、917人),年均死亡率5.11‰。
依照上述数据分析,项目服务区现状总人口约17.1万人,人口自然死亡率为5.11‰,则现状()火化量每年约917具,平均每天2.5具。
截至末,北京市常住人口1755万人,其中户籍人口1245.8万人,居住半年以上外来人口509.2万人。
常住人口密度为1069人/平方公里。
常住人口中,城乡人口1491.8万人,乡村人口263.2万人。
全市常住人口死亡率4.56‰。
北京既有人口约1900多万,其中老龄化趋势越创造显,60岁以上人口占总人口比例已经超过12.5%。
随着县境交通区位大幅改进,工业、旅游经济迅速发展,规划至中期()自然死亡人口年均增长率按5‰测算,即年火化量为1163具;远期(2021年后来),随着人口老龄化到来,自然死亡人口年均增长率按6‰测算,北京将不批新建坟场,XXXX将充分发挥地缘优势,承办北京巨大公墓需求。
二、项目服务规模与建设原则
1.项目服务规模
规划服务能力:
依照上述项目服务需求分析可知,该项目建设可满足项目服务区相称长时间内本县服务需求,且项目服务对象重要面向北京地区。
额
2.建设原则
该项目将严格按照《殡仪馆级别原则(试行)》中第一至第二十二项关于规定并按三级馆进行建设,综合评分达360分以上。
远期目的努力把XXXXXXXX生态公墓建成二级馆,综合评分达480分以上。
生态公墓严格按照生态公墓建设原则进行,充分考虑和运用空间需求、生态保护等因素,最大限度地顺应(或营造)自然、保护自然、运用自然,同步考虑节能、环保、高效益、低维护。
参照生态都市有关原则,初步拟定生态公墓基本原则:
1.布局合理
公墓布局应体现以人为本原则,应用生态学与系统学原理,把公墓绿地系统规划纳入城乡总体规划,建立良好宜人殡葬活动环境空间,使公墓功能协调,符合生态平衡规定,充分体现文化品位和个性特性,坚持继承老式殡葬文化,保持地形地貌自然形态,使公墓人文景观和自然景观和谐融通,形成独具特色公墓人文、自然景观。
2.基本设施完善
具备高效动态生态调控管理和决策系统,不但物流、人流、信息流等设施完备,并且文化、卫生等设施也应齐备完善。
公墓基本设施系统重要涉及供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、应急救援等系统,公墓基本设施系统完好率是衡量一种公墓基本建设水平、公众服务能力和预警应急反映能力重要指标,项目基本设施系统完好率≥95%,并且保证设施完备、高效、稳定。
3.环境质量高
殡葬活动需要一种清洁安全环境,殡葬活动污染物应得到及时有效地解决。
如垃圾无害化解决率(指经无害化解决园区垃圾数量占园区垃圾产生总量比例)≥90%;污水解决率(指园区污水解决量与污水排放总量比率)≥80%,再生水运用率(指园区污水再生运用量与污水解决量比率)≥50%。
生态公墓不但规定空气、水、声学等环境质量达标,并且绿地分布合理,生物多样性趋于丰富,形成良好区域生态环境和完整公墓绿地系统,自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得到有效保护。
如空气污染指数不大于等于100天数/年≥300,物种多样性(生物多样性重要构成某些,是衡量一种地区生态保护、生态建设与恢复水平较好指标)≥0.5,本地植物指数(指建成区内所有植物物种中本地物种所占比例)≥0.7,建成区道路广场用地中透水性地面(径流系数不大于0.6地面)比重≥50%,建成区绿化覆盖率(指在都市建成区绿化覆盖面积占建成区面积比例,绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被垂直投影面积)≥50%,环境噪声达标区覆盖率(%)≥95。
4.社会环境稳定
生态公墓不但要有良好自然环境和生态环境,并且必要有一种平等、自由、公正、伦理和道德稳定社会环境。
生态公墓管理者和殡葬活动者环保意识强,公众自觉参加环境管理率高。
生态公墓实行文明殡葬消费,严控废物产生,一旦产生废物应按设定方案进行回收、再生和再运用。
公众对公墓生态环境满意度[指被抽查公众(不少于公墓安葬遗体或骨灰数1%)对公墓生态环境满意(含基本满意)人数占被抽查公众总人数比例]≥85。
XXXXXXXX生态经营性公墓建设与发展贯穿景观生态理论,增强公墓生态系统稳定性,既满足XXXX本地和北京地区需要,又对环境
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