工程经济学课程设计.docx

工程经济学课程设计.docx

《工程经济学课程设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工程经济学课程设计.docx（30页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

工程经济学课程设计

《工程经济学》

课程设计报告书

专业：

工程管理

设计题目：

某房地产项目财务评价

　姓　　名：

　　李云飞　

　　　学　　号：

　　　指导老师：

　　李红民　

　　　成　　绩：

土木工程与建筑学院

2013.１2

序言

随着我国经济的飞速发展，工程建设在国民经济中的地位越来越重要。

根据工程建设项目自身的独特性和一定的技术性，为了锻炼我们的理论知识，课程设计的意义就格外重大。

课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。

本课程设计的目的是使学生了解工程技术与经济效果之间的关系，熟悉工程技术方案选优的基本过程，全面掌握工程经济的基本原理和方法，具备进行工程经济分析的基本能力。

由于准备的不是十分充足，文中难免有一些问题，希望老师能给与斧正。

本课程设计是在李红民老师的悉心指导下完成的，李老师广博深厚的学术造诣、严谨踏实的治学态度、勤勉务实的敬业精神、诲人不倦的师德师风给我留下了深刻的印象，一直令我十分敬仰。

本课程设计能顺利完成，离不开老师和同学的关心和帮助，在此感谢老师的指导和帮助。

编者

序言2

方案一4

一．项目概况4

二．投资概算4

1.建设投资估算4

2.建设期利息估算5

三．资金筹措计划5

四．收益及成本的估算6

1.营业收入的估算6

2.增值税的估算6

3.营业税金及附加的估算6

4.总成本费用的估算7

五．项目经济效益评价7

1.利润与利润分配表的编制7

2.计算盈利能力指标9

方案二12

一项目概况12

二投资概算12

1.建设投资估算12

2.建设期利息估算13

三．资金筹措计划14

四．收益及成本的估算14

1.营业收入的估算14

2增值税的估算15

3营业税金及附加的估算15

4总成本费用的估算15

五．工程项目经济效益评价16

1财务报表的编制16

2.计算盈利能力指标17

六．工程项目的不确定性分析19

1.盈亏平衡分析19

2敏感性分析19

经济分析结论意见20

一经济分析计算指标20

二结论分析意见20

参考资料21

方案一

一．项目概况

某房地产开发商决定在武汉建一座30层商业住宅，建设用地50000㎡（75亩），容积率为4：

1，总建筑面积20万㎡,建设期为3年，建设期投资分别为25%、45%、30%，贷款每年年末等额付款。

该楼盘地理位置好，销售价格为15000元/㎡，销售期3年。

二．投资概算

1.建设投资估算

表1-1建设投资估算基本数据

序号

序号名称

建筑面积㎡

估价单价（元）

估算价（万元）

1

土地费用

50000

12000

60000.00

2

城市基础工程设施配套费

200000

80

1600.00

3

消防设施配套费

200000

5

100.00

4

生活垃圾服务费

200000

12

240.00

5

白蚁防治费

200000

1.3

26.00

6

勘察设计费

200000

—

600.00

7

规划管理费

200000

1.8

36.00

8

说建筑安装费

200000

1500

30000.00

9

设备购买费

200000

—

1000.00

10

供水电费

200000

20

400.00

11

管理费

200000

—

200.00

12

预备费

200000

—

9617.88

说明：

1.土地费用800万元/亩

2.勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%；

3.电梯单价25万（网络数据），共40部；

4.供水电费为20元/㎡（估算）；

5.管理费200万（估算）；

6.预备费：

基本预备费＝（60000＋1600＋100＋240＋26＋600＋36＋30000＋1000＋400＋200）×5%＝4710.1（万元）

7.涨价预备费：

以工程静态投资94202万元为计算基础，建设期为3年，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为2.5%。

第1年涨价预备费为：

PC1＝94202×25%×［（1＋2.5%）—1］＝588.76（万元）

第2年涨价预备费为：

PC2＝94202×45%×［（1＋2.5%）2—1］＝2146.04（万元）

第3年涨价预备费为：

PC3＝94202×30%×［（1＋2.5%）3—1］＝2172.98（万元）

则该项目的涨价预备费为：

PC＝PC1＋PC2＋PC3＝588.76＋2146.04＋2172.98＝4907.78（万元）

2.建设期利息估算

预估项目贷款60000万，年利率7%采用年中支付，贷款分3年投入，第一年15000万，第二年27000万，第三年18000万

表1-2建设期利息估算（单位：

万元）

项目

1

2

3

4

利息累计

当年累计欠款

0.00

15525.00

44556.75

66305.72

当年借款

15000.00

27000.00

18000.00

当年应计利息

525.00

2031.75

3748.97

6305.72

年末欠款累计

15525.00

44556.75

66305.72

可知工程总造价为：

60000＋1600＋100＋240＋26＋600＋36＋30000＋1000＋400＋200+9617.88+6305.72=110125.6万元

自有资金为：

50125.6万元占总资金的45.5%

三．资金筹措计划

自有资金为50125.6万元，第一年投资25%，第二年投资45%，第三年投资30%，银行贷款投入同自有资金。

具体见下表：

表1-3项目总投资使用计划与资金筹措表（单位：

万元）

序号

项目

1

2

3

1

总投资

27531.40

49556.52

33037.68

1.1

建设投资

27006.4

47524.77

29288.71

1.2

建设期利息

525.00

2031.75

3748.97

2

资金筹措

27531.40

49556.52

33037.68

2.1

项目资本金

12006.40

20524.77

11288.71

2.2

债务资金

15525.00

29031.75

21748.97

四．收益及成本的估算

1.营业收入的估算

由于近几年房价一直稳升不降，而该地区由于地理优势，房价平均每平方米12000元，在3年经营期内，第一年售出40%，第二年售出30%，第三年售出30%。

第一年的销售收入：

200000×40%×12000＝96000（万元）

第二年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000（万元）

第三年的销售收入：

200000×30%×12000＝72000（万元）

则总销售收入为240000万元。

2.增值税的估算

增值税率为17%

第一年应纳增值税：

96000×17%＝16320（万元）

第二年应纳增值税：

72000×17%＝12240（万元）

第三年应纳增值税：

72000×17%＝12240（万元）

3.营业税金及附加的估算

根据武汉市政府规定，该项目房产税依照原值扣除30%计税，税率为1.2%，城镇土地使用税税率为每平米4元，城市维护税按增值税的7%计算，其它费用及附加按增值税3%计算。

应纳房产税=60000×（1-30%）×1.2%=504（万元）

城镇土地使用税：

200000×4＝80（万元）

城镇维护建设税：

第一年16320×7%＝1142.4（万元）

第二年12240×7%＝856.8（万元）

第三年12240×7%＝856.8（万元）

其它费用及其附加：

第一年16320×3%＝489.6（万元）

第二年12240×3%＝367.2（万元）

第三年12240×3%＝367.2（万元）

表1-4营业收入、增值税、营业税金及附加估算表（单位：

万元）

序号

项目

合计

4

5

6

1

营业收入

240000.00

96000.00

72000.00

72000.00

2

增值税

51000.00

16320.00

12240.00

12240.00

3

营业税金及附加

5832.00

2216.00

1808.00

1808.00

3.1

房产税

1512.00

504.00

504.00

504.00

3.2

城镇土地使用税

240.00

80.00

80.00

80.00

3.3

城市维护建设税

2856.00

1142.40

856.80

856.80

3.4

其它及附加

1224.00

489.60

367.20

367.20

4.总成本费用的估算

（1）无形资产摊销估算，在3年销售期内平均摊销，

每年摊销费=60000/3=20000（万元）；

（2）财务费用估算，长期贷款每年还本66305.72/3=22101.91（万元）；

（3）工资及福利费估算，宣传及销售人员70人，年薪4万，管理人员30人，平均年薪8万，每年工资及福利520万；

（4）营业费估算，经预测每年营业费220万，用于策划、宣传、推销广告等；

（5）总成本估算，本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息，因此固定成本只包括折旧费、摊销费、修理费、工资及福利费，可变成本包括财务费用及营业费；

表1-5长期借款还款计划表（i=7%）（单位：

万元）

序号

内容

4

5

6

1

期初欠款累计

66305.72

44203.81

22101.91

2

当期偿还本金

22101.91

22101.91

22101.91

3

当期偿还利息

1547.13

3094.27

1547.13

4

期末欠款金额

44203.81

22101.91

0

表1-6总成本费用表（单位：

万元）

序号

项目

4

5

6

1

无形资产摊销

20000.00

20000.00

20000.00

2

财务费用

1547.13

3094.27

1547.13

3

工资及福利费

520.00

520.00

520.00

4

营业费

220.00

220.00

220.00

5

经营成本

740.00

740.00

740.00

6

总成本费用

22287.13

23834.27

22287.13

五．项目经济效益评价

1.利润与利润分配表的编制

表1-7利润与利润分配表（所得税率为25%）（单位：

万元）

序号

项目

合计

4

5

6

1

营业收入

240000.00

96000.00

72000.00

72000.00

2

营业税金及附加

5832.00

2216.00

1808.00

1808.00

3

总成本费用

68408.53

22287.13

23834.27

22287.13

4

利润总额

171591.47

73712.87

48165.73

49712.87

5

所得税

42897.87

18428.22

12041.43

12428.22

6

净利润

128693.6

55284.65

36124.30

37284.65

2.计算盈利能力指标

表1-8项目投资现金流量（折现率为15%）（单位：

万元）

序号

项目

1

2

3

4

5

6

1

现金流入

96000.00

72000.00

72000.00

1.1

营业收入

96000.00

72000.00

72000.00

2

现金流出

27531.40

49556.52

33037.68

2956.00

2548.00

2548.00

2.1

建设投资

27531.40

49556.52

33037.68

2.2

经营成本

740.00

740.00

740.00

2.3

营业税金及附加

2216.00

1808.00

1808.00

3

净现金流量

－27531.40

-49556.52

-33037.68

93044.00

69452.00

69452.00

4

累计净现金流量

－27531.40

－77087.92

-110125.60

－17081.60

52370.40

121822.4

5

净现金流量现值

－27531.40

－43092.63

－24981.23

61177.94

39709.41

34529.92

6

累计净现金流量现值

－27531.40

－67032.97

－83270.78

－11231.43

29942.95

60567.26

7

所得税

18428.22

12041.43

12428.22

8

所得税后净现金流量

－27531.40

－49556.52

－33037.68

74615.78

57410.57

57023.78

9

累计所得税后净现金流量

－27531.40

－77087.92

－110125.6

－35509.82

21900.75

78924.53

10

所得税后净现金流量现值

－27531.40

－43092.63

－24981.23

49061.09

32824.68

28350.90

11

累计所得税后净现金流量现值

－27531.40

－70624.03

－95605.26

－46544.17

－13719.49

14631.41

项目税后静态投资回收期Pt＝4+11231.43/（29942.95+11231.43）=4.27（年）

项目税后动态投资回收期Pt*＝5+13719.49/（13719.49+14631.41）=5.48（年）

项目投资财务净现值（税前）NPV＝121822.40（万元）

项目投资财务净现值（税后）NPV＝14631.41（万元）

项目投资内部收益率（税前）:

取i=30%NVP=172.27（万元）

取i=35%NVP=-8152.08（万元）IRR=0.3+0.05（172.27/172.27+8152.08）=30.135%

项目投资内部收益率（税后）:

取i=25%NPV=-7916.13（万元）

取i=20%NPV=2012.1（万元）IRR=0.2+0.05（2012.1/2012.1+7916.13）=21.01%

表1-9项目资本金现金流量表（单位：

万元）

序号

项目

1

2

3

4

5

6

1

现金流入

96000.00

72000.00

72000.00

1.1

营业收入

96000.00

72000.00

72000.00

2

现金流出

12006.40

20524.77

11288.71

45033.26

39785.61

38625.26

2.1

项目资本金

12006.40

20524.77

11288.71

2.2

借款本金偿还

22101.91

22101.91

22101.91

2.3

借款利息支付

1547.13

3094.27

1547.13

2.4

经营成本

740.00

740.00

740.00

2.5

营业税金及附加

2216.00

1808.00

1808.00

2.6

所得税

18428.22

12041.43

12428.22

3

净现金流量

－12006.40

－20524.77

-11288.71

50966.74

32214.39

33374.74

4

累计净现金流量

－12006.40

－32531.17

－43819.88

7146.86

39361.25

72735.99

5

净现金流量现值

－12006.40

－17847.63

－8535.89

33511.46

18418.68

16593.14

6

累计净现金流量现值

－12006.40

－29854.03

－38389.92

－4878.46

13540.22

30133.36

项目静态投资回收期Pt＝3+|-11288.71|/62255.45=3.18（年）

项目税后动态投资回收期Pt*＝5－1+|-4878.46|/18418.68=4.26（年）

项目资本金财务净现值NPV＝30133.36（万元）

项目资本金财务内部收益率IRR＝20.64%

六．工程项目的不确定性分析

1.盈亏平衡分析

表1-10盈亏平衡分析表（单位：

万元）

序号

年份

项目

4

5

6

1

固定成本

20520.00

20520.00

20520.00

2

可变成本

1767.13

3094.27

1767.13

3

营业收入

96000.00

72000.00

72000.00

4

营业税金及附加

2216.00

1808.00

1808.00

5

增值税

16320.00

12240.00

12240.00

6

BEP（%）

27.18%

37.41%

36.52%

从盈亏平衡分析表中可知，只要第一年的销售额达到设计纲领的27.18%，第二年达到37.41%，第三年达到36.52%，项目就不会亏本，因此该项目投资风险小，具有很强的抗风险能力。

2.敏感性分析

表1-11单因素敏感分析表（单位：

万元）

变化度

项目

-10%

0

10%

平均+1%

平均-1%

投资额

529620.9

18508.35

525919.25

-0.99%

0.99%

销售价格

472973.3

18508.35

582566.88

29.6%

-29.6%

经营成本

546447.4

18508.35

527601.12

-5.09%

5.09%

在各个因素变化率相同的情况下，销售价格每下降1%，净现值下降29.6%.按照净现值对各个因素的敏感程度来排序，依次是销售价格,经营成本,投资额最敏感的因素是销售价格。

方案二

一项目概况

某房地产开发商决定在武汉建一座6层的多层商品房住宅楼，建设用地50000㎡（75亩），容积率为2：

1，总建筑面积10万㎡,建设期为2年，建设期投资分别为45%、55%，贷款每年年末等额付款，三年还清贷款。

该楼盘地理位置好，销售价格12000元/㎡，建设期2年，销售期为3年。

二投资概算

1.建设投资估算

表2-1建设投资估算基本数据（单位：

万元）

序号

序号名称

建筑面积㎡

估价单价（元）

估算价（万元）

1

土地费用

50000

12000

60000.00

2

可行性研究费用

100000

—

50.00

3

城市基础工程设施配套费

100000

80

800.00

4

消防设施配套费

100000

5

50.00

5

生活垃圾服务费

100000

12

120.00

6

白蚁防治费

100000

1.3

13.00

7

勘察设计费

100000

—

200.00

8

规划管理费

100000

1.8

18.00

9

建筑安装费

100000

1000

10000.00

10

供水电费

100000

20

200.00

11

管理费

100000

—

100.00

12

预备费

100000

—

说明：

①土地费用800万元/亩（12000元/㎡）；

②可行性研究费取建筑安装工程费总造价的0.5%（估算）；

③勘察设计费取建筑安装工程总造价的2%；④6层建筑不需用电梯和中央空调；

⑤供水电费为20元/㎡（估算）；

⑥管理费100万（估算）；

⑦预备费：

基本预备费＝（90000.00＋50.00＋800.00＋50.00＋120.00＋13.00＋200.00＋18.00＋10000.00＋200.00＋100.00）×5%＝71551×5%＝3577.55（万元）

涨价预备费：

以工程静态投资71551万元为计算基础，建设期为年，第一年投资45%，第二年投资55%，建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为2.5%。

第一年涨价预备费为：

PC1＝71551×45%×［（1＋2.5%）—1］＝804.95（万元）

第二年涨价预备费为：

PC2＝71551×55%×［（1＋2.5%）2—1］＝1992.25（万元）

则该项目的涨价预备费为：

PC＝PC1＋PC2＋PC3＝804.95＋1992.25＝2797.20（万元）

综上：

预备费＝基本预备费＋涨价预备费＝3577.55＋2797.20＝6374.75（万元）

2.建设期利息估算

预估项目贷款20000万，年利率7%采用年中支付，贷款分2年投入，第一年投资45%共9000万，第二年投资55%共11000万。

表2-2建设期利息估算（单位：

万元）

项目

第一年

第二年

利息累计

当年累计欠款

0.00

9315.00

21352.05

当年借款

9000.00

11000

当年应计利息

315.00

1037.05

1352.05

年末欠款累计

9315.00

21352.05

表2-3建设投资估算表（单位：

万元）

序号

工程或费用名称

建筑工程

工程建设其他费

合计

1

工程费用合计

10200.00

10200.00

1.1

建筑安装费

10000.00

1.2

供水电费

200.00

2

工程建设其他费合计

61251.00

61251.00

2.1

土地使用费

60000.00

2.2

城市基础工程设施配套费

800.00

2.3

消防设施配套费

50.00

2.4

生活垃圾服务费

120.00

2.5

白蚁防治费

13.00

2.6

可行性研究费

50.00

2.7

规