建筑面积计算方法.docx

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建筑面积计算方法

........................................................第1页

一.容积率

1.容积率计算公式

2.容积率计算规范要求

3.容积率的法律规定

4.容积率与生活的联系

........................................................第2~3页

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........................................................第2~3页

二.各种建筑面积计算

........................................................第3~5页

三.分摊规则的一般规定

........................................................第5~6页

四.套内面积的计算方法

1.套内使用面积

2.套内墙体面积

3.套内阳台面积

........................................................第6页

五.共有建筑面积

1.共有建筑面积的组成

2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

3.共有建筑面积的分摊系数

4.共有建筑面积计算

5.共有建筑面积分摊方法

........................................................第6~7页

........................................................第6页

........................................................第6页

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........................................................第7页

........................................................第7页

六.普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

........................................................第7~8页

七.钢筋含量经验值（包括混凝土含量经验值）影响钢筋用量的因素:

.......................................................第8~11页

八.计价面积规定

.....................................................第11~12页

九.外保温面积计算公式：

........................................................第12页

十.税金包含内容（公司主要交的税费）

.....................................................第13~14页

十一.房产税征收对象

.....................................................第15~16页

十二.土地使用税计算公式：

应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

.....................................................第17~18页

十三.车船使用税

.....................................................第18~19页

十四.资金成本

........................................................第19页

一.容积率

1.计算公式解释容积率计算公式指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

容积率=总建筑面积÷总用地面积。

举例说明：

在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是，依次类推

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为

∙

2.规范要求1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在米至米之间，其建筑面积不计入容积率。

2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。

当层高在米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足米的按1/2面积计入容积率。

3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过米的各类阳台，均按全面积计入容积率。

4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足米的，不计入容积率。

5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

3.法律上的规定容积率一般是由政府规定的。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为~。

联排别墅为~。

6层以下多层住宅为~。

11层小高层住宅为~。

18层高层住宅为~。

19层以上住宅为~。

住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。

4.容积率与生活的联系

当建筑物层高超过8米时，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

二.各种面积计算用地面积是指供开发的土地面积；

占地面积应该叫基底面积才对，是指建筑物底层的外围面积的总和；

计容面积是指计入容积率的建筑面积，一般是指地面以上的建筑面积的总和；

不计容面积是指不计入容积率的建筑面积，一般是指地面以下的建筑面积的总和；

建筑面积是指计容面积和不计容面积的总和；

可销售面积是指可供销售的建筑面积，一般是以楼栋为单位计算，该楼栋所有地上建筑面积以及地下部分仅为这栋楼服务的设备用房面积均计入此楼的可销售面积

1.建筑面积的计算

　　整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在米以上（含米）的永久性建筑的建筑面积。

2.单层，有维护平屋面的房屋主体：

按其外墙勒脚以上的结构外围水平面积乘以系数K计算（高度≥米时，K=1；高度<米时，K=）.

3.有维护的局部楼层（舞台灯光控制室或其它夹层）

按其维护结构外围水平面积乘以系数K计算（高度≥米时，K=1；高度<米时，K=）.

4.斜顶下的建筑空间（坡屋面下单层建筑，坡屋面下多层建筑的顶层，加以利用的阁楼，加以利用的场馆下的空间）等，按维护外围水平面积（首层为勒脚以上）乘以系数K计算（净高>米时，K=1；≤净高≤米时，K=；净高小于米不计面积）。

5.地下室及半地下室及其出入口，各层均按上口的维护外围面积乘以系数K计算；（层高≥米，K=1；层高<米，K=）。

（注：

采光井、保护墙、防潮层不计面积，出入口要计面积。

）

6.深基础的架空层如果有维护并加以利用的，面积计算同地下室。

（不利用的不计算，无维护的不计算。

）

7.利用坡地吊脚所设立的架空层，有维护的按地下室计算，无维护的按水平面积的一半计算，不利用的坡地吊脚架空层不计算面积。

8.突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房的建筑面积，按维护外围面积乘以系数K（层高≥米，K=1；层高<米，K=.（注：

水箱不计面积）

9.突出屋面有维护结构的，通向屋面的单坡楼梯出入口的建筑面积，按维护外围面积乘以系数K计算（净高>米时，K=1；≤净高≤米时，K=；净高小于米不计面积）。

10.建筑物有维护结构的门斗及落地橱窗，按维护外围面积乘以系数K计算。

（层高≥米，K=1；层高<米，K=）（独立橱窗、围墙上的橱窗、房屋外墙上的非落地橱窗不计面积；门斗和落地橱窗所依附的建筑外墙已记在建筑主体内，因而在此不计）

11.阳台按水平投影面积的一半计算，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台（敞开式阳台）。

12.走廊（檐廊、挑廊、柱廊、架空廊、连廊），有盖有维护的按外围水平面积乘以系数K计算（层高≥米，K=1；层高<米，K=）。

有盖无维护的按底板水平投影面积的一半进行计算，无盖的走廊部计面积。

（注：

如果层层都有无盖的挑廊，那么顶层挑廊不计算面积，下面各层按要求计算面积。

）

13.雨棚：

外挑宽度大于米的雨棚，按雨棚结构板的水平投影面积的一半计算，外挑宽度小于等于米时，雨棚不计面积。

（外挑宽度为建筑外墙至雨棚外沿的距离）

14.楼梯：

室内楼梯按建筑自然层水平投影面积计算。

（底层层高高，增加楼梯的跑数，此时楼梯仍按一层计算面积）

15.室外楼梯，有永久性顶盖的，按自然层水平投影面积的一半计算。

（不计面积的楼梯为：

爬梯、扶梯、自动扶梯、无盖的室外楼梯最上层）

16.电梯井、观光电梯井及提物井的建筑面积按自然层计算。

（电梯井的自然层数按所服务一侧的房屋自然层数确定）

17.通风排气竖井、垃圾井和管道井：

室内的按自然层计算面积；室外的不计算面积；如设在外墙上，部分突出房屋外墙以外的不计面积，其余部分按自然层面积计算。

（当通风井、垃圾井和管道井两侧的房屋层数不同时，按房屋不同层数的自然层为界，分别确定自然层数。

）

18.变形缝：

在建筑物内的计算面积，在建筑无外的不计算面积。

19.斜墙：

外斜墙以各层底板处的墙体为准计算建筑面积；内斜墙视同斜屋面来计算建筑面积。

20.幕墙:

维护性幕墙建筑面积计算到幕墙外；装饰性幕墙按其所依附的墙体计算面积。

21.外墙外侧有保温隔热层的，以保温隔热层的外边线来计算建筑面积。

22.有永久性顶盖没有维护的房屋，按顶盖水平投影面积的一半计算面积（车棚、货棚、站台、路厅、加油站、收费站、看台）

23.沿高不同的建筑其分界墙或柱的建筑面积沿高较高侧。

24.计算一半建筑面积的范围

1.与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。

2.独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。

25.不计算建筑面积的范围

1.层高小于米的房屋及房屋附属部位。

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。

5.顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。

6.房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。

7.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

8.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。

9.屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。

10.利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。

11.广场式室外楼梯。

12.独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

13.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

三.分摊规则一般规定

l.房屋共有建筑面积分摊计算，有合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或协议不明确的按本《规则》执行。

2.房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。

共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建筑面积。

与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊到本幢房屋内。

本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房屋内。

3.房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。

共有部位建筑面积一经分摊，便不得改变原始设计的使用功能。

4.有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。

5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的建筑面积。

6.同一幢楼具有两个以上独立出入的单元（门牌号），其共有建筑面积应分别进行分摊。

7.套（单元）建筑面积为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

四.套内面积计算方法

（一）成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成

l.套内使用面积

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；

（2）跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

（3）不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

（4）内墙面装修厚度计入使用面积。

2.套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。

其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。

公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。

套（单元）内的分隔墙为非公共墙。

非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积

（1）封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积

五.共有建筑面积

1.共有建筑面积的组成

电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

2.套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。

共有建筑面积=全幢建筑面积－全幢各套内建筑面积之和－单独具备使用功能的独立使用空间等

3.共有建筑面积分摊系数

整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。

4.分摊的共有建筑面积计算：

分摊的共有建筑面积=套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数

5.共有建筑面积的分摊方法

l.）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。

2.）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，按各层套内建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊的共有建筑面积。

3.）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法

多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

4.）非成套房屋中的厅堂、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位，其建筑面积按部位共同使用的产权人户数平均分摊。

多层住宅平米钢筋含量

抗震设防烈度

地震加速度

墙下刚性条基

墙下钢筋混凝土条形基础

墙下伐板基础

计量单位

Kg/㎡

备注

8度区

22~24

24~26

28~30

Kg/㎡

21~22

22~24

26~28

Kg/㎡

7度区

19~21

20~22

23~26

Kg/㎡

20~22

21~23

25~27

Kg/㎡

6度区

19~21

20~22

23~26

Kg/㎡

六.普通住宅建筑混凝土用量和用钢量：

1、多层砌体住宅：

钢筋30KG/m2砼—m2

2、多层框架钢筋38—42KG/m2砼—m2

3、小高层11—12层钢筋50—52KG/m2砼m2

4、高层17—18层钢筋54—60KG/m2砼m2

5、高层30层H=94米钢筋65—75KG/m2砼—m2

6、高层酒店式公寓28层H=90米钢筋65—70KG/m2砼—m2

7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间

七.钢筋含量经验值（包括混凝土含量经验值）影响钢筋用量的因素:

1.混凝土钢筋含量应该分结构类型、高度、有无地下室等来讨论

2.厂房还应考虑柱距、生产工艺等因素

3.当然，这是平均数值，主要指标准层，转换层有所不同

4.与钢筋等级有关，三级钢较省量

5.这只是一般的情况下,但时很多时候这个数字都只能是作为一个参考.每一幢楼还是要认真的抽筋才行.

6.新的钢筋混凝土结构设计规范和其他规范实施后，钢筋用量又有较大副度提高，

7.各家设计院施工图的钢筋含量也有差距的

住宅楼建筑钢筋用量kg/m2

▲砖混住宅

一般砖混住宅（6层）27

屋面现浇，坡屋面，其余厨卫、阳台、飘窗现浇，飘窗计算一半面积，包括砌体加固筋，7度设防

八度设防，无桩基，6层砖混结构住宅，现浇楼板35

砖混住宅楼32-40

一般砖混住宅现在设计高了许多35-40

▲框架住宅

框架别墅40－50

框架4层的宿舍楼（桩基础）,跨度在4米*9米,层高米,38-45

框架多层住宿楼46--60/一般框架住宅42~46

一般框架住宅（6层）45/八度设防框架结构住宅50

框架住宅多层40-50/框架住宅高层标准层60

框架住宅高层转换层120-130

框架住宅（12层左右）代地下车库（人防）80－90

全现浇高层住宅地下2层，地上22层65

框剪高层建筑不包含基础部分60-70

框剪高层建筑转换层不包含基础部分120/小高层不等60-70/高层住宅70

框剪--框架小高层，高层60-95KG60-95/钻孔桩钢筋约110kg/m3

▲住宅楼（江苏省）

１、一般砖混结构在２８～３０公斤

２、框架结构在３８～４１公斤

3、综合楼一般６０公斤左右

▲办公楼

八度设防10层以下框架办公楼65-75/礼堂，框架结构，跨度25米85

▲厂房

框架4层的厂房（桩基础）,跨度在9~12米*12~15米,层高米42-48

另一份统计结果：

按新规范对共计60多栋各类工程的统计:

对8度，三类场地：

框架一般每平米65--70公斤；框剪一般每平米70--75公斤；剪力墙一般每平米75--80公斤。

对8度，二类场地：

框架一般每平米55--60公斤；框剪一般每平米60--65公斤；剪力墙一般每平米65--70公斤。

对7度，三类场地：

框架一般每平米55--60公斤；框剪一般每平米60--65公斤；剪力墙一般每平米65--70公斤。

对7度，二类场地：

框架一般每平米45--50公斤；框剪一般每平米50--55公斤；剪力墙一般每平米55--60公斤。

对6度，二类场地：

框架一般每平米35--40公斤；框剪一般每平米40--45公斤；剪力墙一般每平米45--55公斤。

对6度，三类场地：

框架一般每平米40--45公斤；框剪一般每平米45--55公斤；剪力墙一般每平米50--60公斤。

投标时可以用里面的含量，在*的系数

（一般梁配筋率在%~2%左右，配筋率是根据抗震等级来确定的，不同的抗震等级对应不同的最小配筋率）

各类工程钢筋含量

北京某二十二层住宅楼全现浇剪力墙满堂基础地下2层，地上22层，檐高米一类工程

江苏扬州地区多层砖混住宅30/多层框架45/短肢剪力墙小高层住宅60-70

"北京某工程地上三幢二十四和二十六层办公楼全现浇框架结构满堂基础

地下3层三幛连体带车库人防，地上24/26层，檐高米一类工程

基础底板主楼厚度2000mm，其他1800~800厚"

乌鲁木齐市某高层住宅楼，剪力墙结构，地下一层，地上18层，筏板基础，檐高米

乌鲁木齐市某综合楼，框架结构，地下一层，地上九层，筏板基础，檐高，有部分钢骨柱、钢绞线

乌鲁木齐市某地下车库，地下一层，框架结构，筏基加独立基础

广东多层厂房70

山东济南某项目小高层（地上11层、地下1层，满堂基础，剪力墙结构）49

山东多层（砖混结构）29

山西长治市晋翔小区1＃楼，地下二层地上二十五层，满堂基础，檐高80米，剪力墙结构，64

江西：

12层框剪结构，地上39kg/m2，地下室246kg/m2，57

江西：

18层框剪结构，地上46kg/m2，地下室231kg/m278

江西：

多层砖混结构，一般在25-32kg/m2，多层框架35-40

江西：

30层框剪结构75

广州某11层建筑住宅楼，框架