大十字商业街市场营运及招商方案建议案.docx
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大十字商业街市场营运及招商方案建议案
大十字商业街市场营运及招商方案(建议案)
依照大十字商业街的工程进度,6月30日将全线完工、交付利用。
商业街完工交付后,必然面临着市场的招商、开业和整体的营运等诸多方面的工作,为使以上工作尽快落实和展开执行,以便取得良好的招商和经营功效,现就以上作业展开策划,并提出本策划方案以供参考。
一、市场分析
1.1商业概况
一、商圈组成
哈密市商业要紧集中于以时期广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。
在商业形态方面,以时期广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋地下街、五交化商场及沿街品牌店组成的,芸集了服装衣饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通信产品、文化用品、副食物等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的60%以上。
在时期广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场组成的中低档商品集贸市场,这三大市场依托较低的产品价钱和与市中心相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户群。
以天马为中心的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天马市场,温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场组成的集贸市场的商业形态,要紧经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食物等商品。
从上述哈密市的商业格局而言,商业集中度较高,再加上缺乏新的商业增加点,人均消费水平较低,商业已趋于饱合,缺乏进展空间。
但从商业形态而言,缺乏专业性,特色化的商业形态,商业类似性强,竞争猛烈,特色专业市场进展潜力庞大。
二、竞争状况
近两年来,随着哈密市商业用地的大量开发,商业物业大量供给市场,过度的市场供给,打破了市场供需平稳。
伴随着商业物业的大量供给,一些新建的市场也纷纷登场亮相,如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场(统计的经营面积高达8万平方米)等,这些新的市场的开业,给本来就进展乏力的哈密商业市场带来庞大的压力,市场竞争进入白热化状态,不同性不强致使市场间竞争猛烈,致使商户的频繁流动,形成“风水”连番转的特点。
过度竞争表此刻对消费者的争夺和商户的争夺两方面,在对消费者争夺方面,各商家纷纷使价钱这一杀手剪,使整体行业的利润水平大副降低,大部份仅能够保本或微利经营,仅以部份品牌店经营尚可,于是大量上家纷纷向沿街品牌店和中高级商品靠拢,使高端市场也显现竞争猛烈的情形;在商户招商方面,各时常更是使出出满身解数,降租金、免租金、免一次装修费(乃至二次装修费)、扣点经营、品牌联营等各类形式层出不穷,即便如此,各市场也未能取得中意的招商成效,领先商场和新世纪等老牌商场在新市场的招商的壮大压力下,显现商户大量外流,部份楼层空置的情形;领先二期在免租金进场的情形下,从去年六月起,历时半年方才大体招满商户,但面临市场庞大的压力,现今负一层的新扬超市早已撤除,一层显现大量空置,二层也显现部份空置。
华洋地下街在完成精装修的情形下,仍然乏人问津,开业日期一拖再拖。
帝都百货依托太平洋百货的品牌,凭借兰州某百货治理公司优秀的治理团队和先进的治理模式,采纳扣点式经营这一共赢的商业运作模式,同期进行了大量的广告传播和促销举措,整个招商情形仍然不甚理想,开业后的经营前景还有待观看。
因此,哈密商业市场的竞争称之为过度竞争或白热化的竞争全然不为过,市场供需的严峻失衡及各市场定位缺乏不同性致使了这种残酷的竞争状况,这些现状对我方市场招商和经营时带来庞大压力,必需慎重应付。
1.二、市场消费状况
一、消费水平
哈密市城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限,成为哈密市商业进展的瓶颈。
二、经济水平
哈密市及周边乡镇仍是经济掉队地域,城市规模小,低收入人口占总人口比列高,商品的消费仍以中低档商品为主。
中高级消费要紧集中于铁路、石油、行政事业单位及外来高收入人群。
3、城市经济结构
哈密市产业要紧依托矿产、铁路及农业,在整个产业进展中,第一、二、三产业均不发达,且缺乏有力的经济增加点,经济进展缓慢,进一步制约了商业的进展。
4、消费进展趋势
哈密市人口有限,经济进展缓慢,缺乏强势产业支撑,再加上大量新型商业市场的进驻,估量以后几年,哈密市的商业经营状况将很难改观,商业竞争将更趋猛烈,专业化、细分化的市场运作已成必然。
二、SWOT分析
2.1优势与机遇
1、规模优势,具有了成为一个商圈的硬件条件;
2、商业形态优势,商业步行街,最具进展潜力的商业形态;
3、购物环境优势,独具魅力的建筑风格,一流的休闲环境;
4、政府支持,给市场的招商和经营带来政策上的机遇;
5、旧城改造,为该片区的进展制造了条件;
6、餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的进展空间,为商业街餐饮娱乐的招商和经营奠定了基础;
2.2劣势与要挟
一、区位劣势,与商业中心相距较远;
二、文化劣势,少数民族聚居区,对汉族人有必然的抵触心理;
3、计划劣势,双步行街,不能形成规模人流;门面房进深过小,不适宜规模买场的进驻;商业街双侧商铺为砖混结构,给大型餐饮酒楼的营业空间的连通带来困难;
4、商业市场过度竞争,使招商和经营面临极大的要挟;
五、消费水平的低下和消费增加有限,限制了商业市场的进展;
六、商户经营信心和市民消费信心的不足,致使商业前景暗淡;
三、市场定位
一、第一目标主力店
第一目标主力店是咱们市场经营和招商的主体,该目标商户招商和经营的成功与否,将从全然上决定商业街招商和经营的成败。
第一目标主力店以餐饮酒楼、休闲娱乐、超市、日用百货、小商品、美容美发、服装加工店和民特商品(包括地毯、手工艺品、药材等)为经营主体;
二、第二目标主力店
第二目标主力店是商业街提升人气,完善商品结构,增进商业街由单一的仅以餐饮娱乐和日用消费为主体的商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲、参观、旅行为一体的品牌商业街过渡和哈密市新兴商圈可否崛起的关键。
第二目标主力店以经营服装、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、扮装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂和家电、音像制品等为主。
3、第三目标主力店
第三目标主力店作为商业街商业结构和效劳性能的完善效劳。
同时也是商业街的公共效劳机构。
第三目标主力店要紧包括金融机构、电信、邮政、移动通信等集团客户。
四、经营布局
为使商业街整体的消费功能趋于完善,成立起真正意义上的品牌市场,完全有必要对商业街的经营布局和功能分区进行计划和引导。
4.1商品布局
3#、6#、9#、12#楼,购买商户以经营餐饮为主,可在此基础上加以定位和完善,建议以经营餐饮、娱乐、休闲、美容美发、民特商品为主,形成餐饮娱乐一条街;
11#、14#楼离菜市场较近,可进行互补性经营,适合经营土特产、日用百货、副食物加工零售、五金日杂、小商品为主,形成本地货日杂一条街;
5#、8#楼距大十字较近,可吸引汉餐消费,建议以规模酒楼、品牌连锁餐饮、音乐茶座经营为主,形成商务餐饮娱乐一条街;
4#、7#、10#、13#楼,为全框架结构,适合经营超市、服装衣饰、鞋帽箱包、布料(艺)、针纺织品、扮装饰品、影楼、医药、文化办公用品、和家电、音像制品,形成日用百货一条街;
1#、2#楼商铺面积较大,适合金融机构、电信、邮政、移动通信等集团客户的进驻和经营,以此完善商业街的商品和效劳;
4.2楼层功能布局
双侧的商业街铺面,一层可用于营业门厅,二楼可计划为包厢或雅座;
中间的商业街,一层以门店经营和综合卖场为主,二层可计划为市场,在楼层南北双侧设计上下通道,形成室内步行街的经营格局;
4.3经营布局遵循原那么
1、符合整个商业街战略定位的原那么,集购物、餐饮、娱乐、休闲、参观、旅行六大功能于一体,商品的布局必需从知足以上功能需求的角度动身;
2、适应不同商品经营业态格局的原那么,如餐饮、娱乐等适合二层经营,因此要紧计划在双侧的商铺;超市、服装等适合单层、分区经营,可计划于中间商铺,形成上下分层、同层分区的经营形态;
3、尊重市场需求和选择的原那么,经营布局的计划必需为招商效劳,最终格局取决于招商的结果;
4、合理有效利用空间的原那么,是一二层组合仍是一二层分割经营,必需从商品经营的空间利用动身;
5、经济效益原那么,应充分考虑商户的经营利益,达到商户与市场经营者共赢的局面;
6、关联性原那么,不同的商品适合不同的经营组合,如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营,衣饰和日用百货可形成互补、互促经营,这些关联性商品可在同一条街或同一功能区经营;
7、大客户和知名品牌优先原那么,大客户和知名品牌对提升市场品牌,带动中小商户的进驻,和带动消费起着相当重要的作用,对这种客户要优先考虑;
8、充分考虑经营户愿望和要求的原那么,考虑了经营户愿望和要求,才能充分吸引经营户进驻,并提高经营户的经营激情,从而增进市场快速形成;
方便顾客消费的原那么,在商业街商品布局及业态散布方面,表现了两个原那么,其一是充分享受一站式消费的乐趣,其二是先购物、后休闲参观,再去餐饮娱乐,符合人消费的适应;
1、视觉形象原那么,整个经营布局应充分考虑商品陈列的视觉冲击力和形象同意;
五、经营策略
经营布局标准了商业街的硬件功能,而经营模式那么是了完善商业街的软件功能,只有好的硬件基础,再加上壮大的软件支持,大十字商业街才能取得良好的招商和经营功效。
在经营模式的成立方面,依据市场竞争状况和制胜原那么,制定了二十四字的经营模式:
——统一招商、协助经营、部份自营
——整和市场、完善政策、合理回报
1、统一招商
除经营户购买的,用于自营的商铺外,为统一形象,尽快繁荣市场,对剩余剩余商铺和整体买断(中心花园以南)的商铺,应采纳统一招商的原那么。
关于投资户购买的商铺,应有经营公司与商户签定委托代管协议,由市场方统一招商。
市场的招商采纳品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开,其中大商户和品牌商户可采纳以上多种方式展开,中小商户应以租赁为主。
2、协助经营
大十字商业街的经营形成协作经营的模式,剔除独门独户、单兵作战的散乱,由经营公司进行市场的整体推介,协助进驻商户经营。
——强势广告支持,形成壮大的宣传攻势,让全市人民都来此消费。
——每一年一度的商贸洽谈会,增进商贸交流,提升市场形象。
——每一年一度的哈密风俗艺术节,提高大十字商业街的文化及艺术魅力。
——成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引市民前来参观消费。
——与旅行公司合作,形成哈密旅行定点购物景点,接待每一年高达8万人次的旅客。
——每一年一度的哈密旅行节---哈密瓜节(打算),在此举行,吸引全国游客及本地市民来此参观消费。
——全方位贴心物管效劳,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。
——按期促销推介,形成滔滔人流,带来庞大消费。
3、部份自营
经营公司必需有充分的思想预备,在招商成效欠佳或部份商户不原进入的行业进行自营,采纳部份自营带动商户进驻,增进市场进展。
在自营项目取得进展后,如不肯长期经营,可采取慢慢退出的方法。
具体包括:
——市场有需求,但前期招商成效欠佳的,如衣饰等;
——经营项目有风险,经营户不敢经营的,但对提升市场品牌有重要作用的,如旅行商品等;
——有市场前景,但需要引导消费的项目,如扮装饰品、文化办公用品、家电、音像制品等;
——百姓生活有需求,对增进人气作用庞大,但利薄乃至不赚钱的,如平价超市;
——适当的公益性项目,如免费的休闲区;
4、整和市场
——整和市场功能,集购物、餐饮、娱乐、休闲、参观、旅行六大功能于一体;
——整和市场空间,进行合理商品布局,因业态不同可采纳一二组合经营或一二层分割经营;
——整和招商,与投资户签定托管协议,进行统一招商;
——整和推行,幸免单兵作战,整个市场有经营方进行统一的广告、促削推行;
5、完善政策
——向政府及主管部门争取免税、免费的相关政策,让在此经营的商户受益;
——完善商业物业的治理和效劳功能,提升市场软环境的竞争力;
——强化托管和统管方法,提高治理水平和能力;
6、合理回报
——保证市场和经营户合理的收益,实现共赢;
——通过市场整体性能的完善,带动该片区土地及租赁价钱的提升,使市场经营者和物业所有者均能取得良好的回报;
——通过市场经营业绩的提升,增进存量盘的销售;
六、招商打算
1、成立商贸公司
市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立,而商贸公司具有了展开上述业务的功能,因此,建议尽快成立商贸公司,以便对经营和招商方案进行审核,制定详细可行的经营和招商政策,并展开操作和执行。
2、确立市场经营模式
经营模式决定了市场经营的方式,经营模式确立,方可确信招商的政策,是联营仍是引资、是租赁仍是自营、或多种方式的结合。
因此,经营模式必需尽快确立,不然具体的招商工作将很难展开;
3、制定具体的招商政策
——招商的目标和原那么;
——招商工作的各项规章制度;
——制定不同商户(规模和经营商品等)的招商政策;
——制定不同商户的准入条件;
——确信招商合一样本;
——确信租金标准和联营等条件;
——确信优惠幅度和条件;
——部份大项目的招商方案;
4、招商区域和目标客户确信
——招商区域以哈密为主,大客户和品牌客户的招商区域为全国;
——招商的目标客户参见市场定位;
5、大客户及品牌商户的招商
——招商策略采纳以大带小,以品牌带动一样商户的策略,以此提高市场招商成效,因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提早展开,估量在六月末即可展开;
——搜集大客户及品牌商户的招商的资料,采纳发函、邮寄招商手册、洽谈、招商顾问造访等推介程序展开招商;
——由经营公司抽调专业人材,成立大客户及品牌商户的招商招商小组,负责客户的招商和合作谈判;
6、市场招商的全面展开
——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后,面向中小商户的招商工作全面启动;
——
针对中小商户招商,要紧利用各类媒体发布招商信息,向社会普遍告之,配合业务人员展开人员推介;
——该时期工作在七月十五日前应全面展开;
7、商户的记录和初选
——制定商户记录表(要紧包括经营商品和面积等);
——所成心向商户均应填表记录,交纳定金,成立预定档案;
——对记录的经营商户按经营大类进行分类,划定经营区域;
——对经营商户进行初选,对不符和经营要求的商户另行计划;
8、商户资格审查
——审查经营类型;
——审查经济实力;
——审查经营能力;
——审查品牌优势;
——优先商户和淘汰商户确信;
——确信首披进驻商户;
——其余商户视招商情形决定是不是入场;
9、与商户签定合同
——交纳租金或保证金;
——签定正式合同(联营或租赁等);
10、自营项目确信
对招商成效不佳,但有必要经营的项目,确信自营的范围和规模,展开筹备;
11、开业筹备
——一次装修标准(初装修),建议由各商贸公司进行统一装修,一次装修以地面的铺装、墙面处置和水暖等管线的美化为主;
——
二次装修(精装修),由商户自己装修,市场方可提供装修设计、材料供给和装修施工方面的支持;
——统一街道广告牌制作,进行街道的美化和亮化,衬托购物气氛;
——组织和催促商户进货;
——进行店堂的布置及商品陈列;
——进行开业活动的筹备;
——商业街部份街区开业(为二次开业预留伏笔);
12、经营活动展开
详细的经营活动参见经营策略;
七、招商策略
7.1广告策略
1、广告形式
以硬广告传播为主,充分告之招商信息,期间配合新闻造势;
2、诉求内容
以对招商政策的诉求为主,配合物业优势的诉求;
3、广告媒体及投放规格
——报纸广告,以《哈密报》投放为主,在大客户招商时期,配合必然量的《晨报》(乌鲁木齐)广告投放;
投放规格以1/2版为宜,强势推行期可进行整版投放;
——影视广告,以哈密电视台一套、二套和CCTV—6或CCTV—8投放为主;
投放规格以30秒招商广告、配合15秒购物广告和5秒形象标板广告投放,并依据招商进度,随时投播字幕广告;
——印刷品广告,建议印制5000份招商手册,规格为16开、12—16个P,要紧向大客户和品牌商户邮寄和推介利用;
印制20000份海报,用于夹报、派送和针对中小商户推介利用;
制作招商政策说明书100份,要紧用于对准客户或大客户推介和谈判;
——户外广告,以广告牌、布标、巨副、展板、彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告为主;
广告牌以利用现时期发布广告的广告牌为主,招商期间改换为招商广告即可;
布标、巨副、展板要紧在促销期间加以应用,以扩大传播成效;
彩旗、POP挂旗、商品灯箱广告等要紧应用于商业街现场,用来衬托现场气氛;
7.2促销策略
A、公关活动
1、活动主题
大十字商业街招商经营推介会
2、活动目标
——借经营推介会,增强与经营商户间的沟通,获取大量准客户资料,增进招商;
——借经营推介会,对市场招商政策进行全方位的推行;
——引发社会普遍关注,提高传播成效;
——邀请各媒体参与,进行新闻炒作;
3、活动内容
——发布招商信息和招商政策公告;
——展开客户记录和预定;
——邀请知名商界人士发言,活跃现场气氛;
——进行自营项目的供给商投标;
4、活动地址
建议在哈密市和乌鲁木齐两地展开;
1、活动时刻
哈密的活动时刻建议在七月十日展开,乌鲁木齐的活动时刻建议在七月二十日展开;
B、开业庆典
一、活动主题
哈密商业第一街——暨大十字商业街开业庆典
二、活动目标
——借庆典转达开业信息,强化市场信心;
——借开业庆典提升市场品牌形象;
——借开业庆典吸引大量消费者前来购物、消费,提升市场人气,增强商户信心;
——借庆典形成良好的经营势头,增进未完成招商目标的商户进驻;
3、活动内容
——在大十字商业街中心广场举行完工典礼;
——邀请市政领导及佳宾现场参与,并致贺词、剪彩;
——剪彩完毕后,举行为期15天的文艺汇演,以此聚拢人气,活跃现场气氛;
——开业期间举行购物、消费中巨奖的促销活动,购物和消费客户品凭消费小票,都可在市场处领取奖券假设干(依消费金额而定),凭此奖券可在促销终止后兑奖;
——一等奖一名,奖品为奥拓小轿车一辆,二等奖及其它奖数量和奖品另定;
——邀请新闻媒表现场采访报导;
4、活动地址
大十字商业街现场,主会场选择在中心花园进行;
五、活动时刻
估量在8月18日左右举行,具体时刻依据招商功效而定;
C、开业后的促销活动
要紧参照经营策略中协助经营部份展开,详细的操作方案依据时刻进程提交。
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- 十字 商业街 市场 营运 招商 方案 建议案