居住区规划的技术经济分析与实施管理.ppt

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居住区规划的技术经济分析与实施管理本章学习重点1、掌握衡量用地经济性的几个方面2、掌握住宅小区规划审批程序1、了解居住区综合技术经济指标的内容及确定方法2、了解城市旧居住区的再开发的方式居住区规划的技术经济分析，一般包括用地分析、技术经济指标的比较及造价的估算等几个方面。

一衡量用地经济性的几个方面1、居住区用地平衡表的作用和内容基本概念用地平衡表：

是反映城市规划与建设不同阶段、不同层次各项用地的数量、比例与均值的表格。

建设用地：

指城市市区范围内实际建设发展起来的非农业生产建设用地，含城市附近与市政设施有关的其他建设用地（机场、车站、污水处理厂等）居住区用地平衡表的作用反应居住区土地使用的水平和比例，作为调整用地和制定规划的依据之一；进行方案比较，检验设计方案用地分配的经济性和合理性；审批居住区建设用地和规划设计方案的依据之一。

用地平衡表的内容计算要求用地面积按各项用地界限的平面投影面积来计算，不得重复计算。

先组团，后小区，再居住区，由低到高逐级汇总。

2、合理确定居住区各项用地指标居住区用地平衡控制指标居住区用地平衡控制指标，即居住区中住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地分别占居住用地的百分比的控制数。

影响居住区用地平衡控制指标的因素居住区的居住人口规模所在城市的城市规模城市经济发展水平城市用地紧张状况其他因素确定居住区用地平衡控制指标时应注意以下几个方面问题由于各个城市的规模、经济发展水平和用地紧张状况不同，致使居住区各项用地指标也不一样。

各地城市在规划工作中应根据具体情况选用、确定指标。

用地平衡指标在确定时只考虑了一般情况下影响控制指标的因素，对某些无规律性也非本区自身所决定的特殊因素未予以考虑。

在使用居住区用地平衡控制指标时，应根据实际情况对某项或某几项指标做酌情增减。

人均居住用地平衡控制指标人均居住区用地控制指标是指每人平均占有居住区用地面积的控制指标影响人均居住区用地控制指标建筑气候分区居住区分级规模（居住区、小区、组团三级）住宅层数其他因素基本因素3、强化城市用地功能，提高土地利用率土地被作为一种资产时，因为其有较高的价格，并能产生较高的使用收益，较之土地资源而言，会更加促使土地资产所有者树立土地利用效率观，珍惜土地，节约利用，把土地的功能发挥到极致，努力提高土地的利用效率，注重土地的保值增值-中国城市经济学会副会长杨重光应区分城市空间中不同位置土地的功能和价值，做到“地尽其用”。

合理规划、统一管理，提高土地利用率，最大限度发挥效益。

二、居住区综合技术经济指标居住区综合技术指标是从量的方面衡量和评价规划质量和综合效益，反映规划设计水平及其经济合理性。

目前居住区的技术经济指标一般由两部分组成，即土地平衡及主要技术经济指标。

但是各地现行的技术经济指标的表格不统一，项目有多有少，有的基本数据不全，有的计算依据没有注明，环境质量方面的指标也不多。

用地平衡指标规模指标层数密度指标环境质量指标经济类指标1、各项指标计算的规定规划总用地范围的确定当规划总用地周界为城市道路、居住区（级）道路、小区路或自然分界线时，用地范围划至道路中心线或自然分界线当规划总用地与其他用地相邻，用地范围划至双方用地的交界处底层公建住宅或住宅公建综合楼用地面积的确定按住宅和公建各占该幢建筑总面积的比例分摊用地，并分别计入住宅用地和公建用地；底层公建突出于上部住宅或占有专用场院或因公建需要后退红线的用地，均应计入公建用地。

底层架空建筑用地面积的确定，应按底层及上部建筑的使用性质及其各占该幢建筑总面积的比例分摊用地面积，并分别计入有关用地内绿地面积的确定宅旁绿地范围的确定，绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距离房屋墙角1.5米；对其他围墙、院落算到墙角。

道路绿地面积的计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；院落式组团绿地范围的确定，绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0米；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区（级）道路时算到道路红线；距房屋墙角1.5米；开敞型院落组团绿地范围的确定，至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10米的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；其他形状、带状公共绿地面积的计算的起止界同院落式组团绿地。

沿居住区级道路、城市道路的公共绿地算到红线。

居住区内道路用地面积的确定按与居住人口规模相对应的同级道路及其以下各级道路计算用地面积，外围道路不计入；居住区（级）道路，按红线宽度计算；小区路、组团路，按路面宽度计算。

当小区路设有人行便道是，人行便道计入道路用地面积；居民汽车停放场地，按实际占地面积计算；宅间小路不计入道路用地面积。

停车场车位的确定以小型汽车为标准当量表示，其他各型车辆的停车位，按下表的换算系数折算