城市经济学(part5).ppt
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LOGO城市经济学城市经济学(第五章)(第五章)13883213173讲授人:
周讲授人:
周滔滔重庆大学建设管理与房地产学院重庆大学建设管理与房地产学院2009-20102009-2010学年第二学期学年第二学期第五章第五章城市房地产经济城市房地产经济n住宅的经济分析住宅的经济分析n房地产市场房地产市场n城市住房政策城市住房政策背景背景v房地产:
饿狼传说房地产:
饿狼传说v房价:
像雾像雨又像风房价:
像雾像雨又像风v调控:
你的柔情我永远不懂调控:
你的柔情我永远不懂大家都想知道的问题大家都想知道的问题v高房价是什么引起的?
高房价是什么引起的?
v观点观点1:
房价高都是开发商惹的祸。
:
房价高都是开发商惹的祸。
v代表人物:
广大群众(是不是有你?
)代表人物:
广大群众(是不是有你?
)v间接人证(开发商自己):
间接人证(开发商自己):
09年年8月,地产中国新思维论月,地产中国新思维论坛上,任志强说,北京房价都是潘石屹抬起来。
潘石屹随坛上,任志强说,北京房价都是潘石屹抬起来。
潘石屹随即不甘示弱地反驳到:
即不甘示弱地反驳到:
“房价是任总抬起来的。
房价是任总抬起来的。
”v理由:
理由:
房地产利润率高(钱都被开发商赚了)房地产利润率高(钱都被开发商赚了)开发商见利忘义,唯恐房价不涨(心眼不好)开发商见利忘义,唯恐房价不涨(心眼不好)欺上瞒下,囤积居奇,操控价格(手段恶劣)欺上瞒下,囤积居奇,操控价格(手段恶劣).其他观点其他观点v冯仑:
房价高是冯仑:
房价高是“红颜祸水红颜祸水”一手造就一手造就v老祖宗:
老祖宗:
有土斯有財有土斯有財房子只涨不跌房子只涨不跌大家都想知道的问题大家都想知道的问题2v中国的楼市是否会像日本一样崩盘中国的楼市是否会像日本一样崩盘v推荐阅读:
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v房价是薛定谔箱子里的猫房价是薛定谔箱子里的猫vhttp:
/每套住宅可以提供具有差异性的服务每套住宅可以提供具有差异性的服务邻里特征不同(环境质量、公共品不同)邻里特征不同(环境质量、公共品不同)特征价格不同特征价格不同v住宅价格的构成住宅价格的构成v基础价格基础价格v易达性(通达性)价格易达性(通达性)价格v面积面积v房龄房龄v周边环境(自然、人文环境)周边环境(自然、人文环境)v学区或学校学区或学校住宅的自然特性对住宅的经济影响住宅的自然特性对住宅的经济影响v
(2)耐久性与住宅价格)耐久性与住宅价格v预备知识:
边际成本与边际收益预备知识:
边际成本与边际收益v案例:
电影续集要拍多少部?
案例:
电影续集要拍多少部?
电影续集的数量电影续集的数量1边际成本边际成本210300美元(百万)美元(百万)12523bcyadz160边际收益边际收益
(1)对住宅质量水平的选择)对住宅质量水平的选择住宅质量住宅质量美元美元住宅质量住宅质量总收益总收益总成本总成本边际成本边际成本边际收益边际收益BACQ*Q*美元美元v结论:
结论:
v为获得最大化利润(总收入与总成本之间的差额)为获得最大化利润(总收入与总成本之间的差额),住宅所有者将选择边际收益等于边际成本的住,住宅所有者将选择边际收益等于边际成本的住宅质量。
宅质量。
(2)住宅质量变化与退出)住宅质量变化与退出住宅的质量住宅的质量q1初始边际成本初始边际成本美元美元q2q3高价格时的边际收益高价格时的边际收益jik初始边际收益初始边际收益旧住宅的边际成本旧住宅的边际成本(3)搬迁成本与消费失衡)搬迁成本与消费失衡
(1)收入增长收入增长住宅的质量住宅的质量q1U0其他所有的商品(美元)其他所有的商品(美元)q2收入较高时的预算线收入较高时的预算线A0ik初始预算线初始预算线A2A1jU1U2
(2)搬迁成本与消费失衡)搬迁成本与消费失衡
(2)质量下降质量下降住宅的质量住宅的质量q1U0其他所有的商品(美元)其他所有的商品(美元)q2i预算线预算线A2A1mU3
(2)搬迁成本与消费失衡)搬迁成本与消费失衡v结论:
结论:
v家庭并不会立即对环境变化作出反应,相反,其家庭并不会立即对环境变化作出反应,相反,其会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的会容忍理想住宅与实际消费住宅水平之间存在的一定差距一定差距v当家庭进行搬迁时,将消除住宅之间的效用差异。
当家庭进行搬迁时,将消除住宅之间的效用差异。
住宅的供求与流通住宅的供求与流通v
(1)住宅的需求)住宅的需求v住宅需求:
在各种可能的价格水平下,消费者愿住宅需求:
在各种可能的价格水平下,消费者愿意并且能够购买的住宅服务的数量。
意并且能够购买的住宅服务的数量。
v有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现,有有些住宅需求可以凭借自身经济力量去实现,有些只能在外界的公共资助下去实现(住房福利)些只能在外界的公共资助下去实现(住房福利)v两个概念:
两个概念:
v住宅存量:
住宅存量:
形成住宅结构的物质实体或物质财产,形成住宅结构的物质实体或物质财产,表现为住宅单元的数量,其由建筑材料(包括配表现为住宅单元的数量,其由建筑材料(包括配套的建筑设备)、占有土地和当初建造时所投入套的建筑设备)、占有土地和当初建造时所投入的活劳动组成。
的活劳动组成。
v住宅服务流量:
住宅服务流量:
在单位时间内住宅向居住者提供在单位时间内住宅向居住者提供的服务的数量,其由住宅存量、人员劳动(物业的服务的数量,其由住宅存量、人员劳动(物业服务等)以及其他使住宅得以正常运行的必备条服务等)以及其他使住宅得以正常运行的必备条件(电力、电信、采暖、给排水、绿化等)组成件(电力、电信、采暖、给排水、绿化等)组成v两者之间的关系两者之间的关系v住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以住宅存量是一种物质实体、一种客观存在并可以进行准确的测量(有量纲),而住宅服务流量则进行准确的测量(有量纲),而住宅服务流量则是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具是一种非物质效果、一种主观感受并很难进行具体的计量。
体的计量。
v任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生,而任何住宅服务流量都必须从住宅存量中产生,而任何住宅存量只要没有空置和报废,就一定能持任何住宅存量只要没有空置和报废,就一定能持续地产生住宅服务流量。
续地产生住宅服务流量。
v相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流相同的住宅存量不一定能产生相同的住宅服务流量,反之亦然。
量,反之亦然。
v住宅需求的性质住宅需求的性质v住宅投资(存量)住宅投资(存量)v住宅消费(服务流量)住宅消费(服务流量)v业主自用(业主自用(owner-occupied)(存量)(存量+服务服务流量)流量)v住宅需求的阶段住宅需求的阶段v
(1)温饱阶段:
满足最基本的居住需求)温饱阶段:
满足最基本的居住需求v
(2)小康阶段:
设施配套、功能分区、人均居住)小康阶段:
设施配套、功能分区、人均居住面积面积8平方米以上,平方米以上,“每户一套房每户一套房”v(3)富裕阶段:
私密性与舒适性提升,足够的居)富裕阶段:
私密性与舒适性提升,足够的居住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务,住与活动空间、停车泊位、户外场所、周全服务,人均居住面积人均居住面积12平方米以上平方米以上.v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v
(1)预算约束)预算约束v预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制,预算约束是指消费者购买商品时受其收入的限制,即即vY为消费者的收入,为为消费者的收入,为Pi第种商品的价格,第种商品的价格,Xi是第是第种商品的消费数量,种商品的消费数量,n为商品的种类。
为商品的种类。
Ph,Xh分别为住房的单价及数量,分别为住房的单价及数量,Ps,Xs分别分别为基本生存消费的单价及数量,为基本生存消费的单价及数量,Pe,Xe分别为分别为子女教育消费的单价及数量,子女教育消费的单价及数量,Po,Xo分别为其分别为其他消费的单价及数量,他消费的单价及数量,S为收入中作为储蓄的为收入中作为储蓄的部分。
部分。
v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v
(2)流动性约束)流动性约束v流动性约束是指行为人在低收入时期无法通过提流动性约束是指行为人在低收入时期无法通过提取金融资产或借款以保持正常的消费水平,即消取金融资产或借款以保持正常的消费水平,即消费者不能利用消费信贷进行负债消费。
费者不能利用消费信贷进行负债消费。
v抵押贷款抵押贷款v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v(3)不确定性)不确定性v不确定性是指消费过程中,外部环境存在的一些不确定性是指消费过程中,外部环境存在的一些风险性的存在或不可预期性,包括收入不确定性风险性的存在或不可预期性,包括收入不确定性和将来各种消费支出的不确定性。
由于不确定性和将来各种消费支出的不确定性。
由于不确定性的存在,居民在消费安排上更加理性和谨慎,预的存在,居民在消费安排上更加理性和谨慎,预防性储蓄增加。
防性储蓄增加。
v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v(4)住宅价格)住宅价格vvEDP:
住宅需求的价格弹性;住宅需求的价格弹性;P:
住宅价格,:
住宅价格,Q:
住宅需求:
住宅需求v住宅需求乏弹性:
住宅需求乏弹性:
基本没有替代品基本没有替代品搬迁成本(前面分析)搬迁成本(前面分析)v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v(5)人口与家庭因素)人口与家庭因素v职业构成职业构成v年龄构成年龄构成v家庭构成家庭构成v影响住宅需求的因素影响住宅需求的因素v(6)其他因素)其他因素v消费偏好消费偏好v居住传统与习惯居住传统与习惯v行为方式行为方式v住宅市场发育情况住宅市场发育情况v金融市场情况金融市场情况住宅的供求与流通住宅的供求与流通v
(2)住宅的供给)住宅的供给v存量供给存量供给v流量供给流量供给v住宅供给的方式住宅供给的方式v住宅生产(住宅供给量住宅生产(住宅供给量=住宅建设量住宅建设量-住宅灭失量)住宅灭失量)v住宅改进住宅改进v住宅维护住宅维护v影响住宅供给的因素影响住宅供给的因素v住宅价格因素(住宅供给的价格弹性较小)住宅价格因素(住宅供给的价格弹性较小)v要素投入因素(土地要素、资金要素)要素投入因素(土地要素、资金要素)v市场需求因素市场需求因素v政策法规因素(法律、行政、经济)政策法规因素(法律、行政、经济)住宅的供求与流通住宅的供求与流通v(3)住宅价格)住宅价格v住宅售价的构成住宅售价的构成v1.土地成本土地成本v2.拆迁成本拆迁成本v3.建设成本建设成本v4.资金成本资金成本v5.管理成本管理成本v6.相关税费相关税费v7.企业利润企业利润v8.效用调节(户型差价)效用调节(户型差价)销售价销售价成本价成本价住宅的供求与流通住宅的供求与流通v(3)住宅价格)住宅价格v住宅租金的构成住宅租金的构成v1.地租地租v2.折旧费折旧费v3.保险费保险费v4.维修费维修费v5.管理费管理费v6.贷款利息贷款利息v7.缴纳税费缴纳税费v8.房东盈利房东盈利市场租金市场租金成本租金成本租金vD:
折旧费,:
折旧费,V0:
房产原值,:
房产原值,c:
残值率,:
残值率,N:
折旧年:
折旧年限限住宅的供求与流通住宅的供求与流通v(4)房价与房租的关系)房价与房租的关系vP:
房屋售价;房屋售价;R:
租金;:
租金;i:
市场折现率:
市场折现率住宅的供求与流通住宅的供求与流通v(4)房价与房租的关系)房价与房租的关系vP:
房屋售价;房屋售价;R:
租金;:
租金;:
售租比:
售租比v国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为200300v若若过大(过大(300),房产投资价值相对变小,房产泡沫已),房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现经显现;v若若过小(过小(200),房产投资潜力相对较大,房产后市看),房产投资潜力相对较大,房产后市看好好;v合适区间(合适区间(200300)。
)。
v北京市、重庆市北京市、重庆市2008年住房售租比年住房售租比北京北京重庆重庆v第一季度:
第一季度:
335208v第二季度:
第二季度:
312194v第三季度:
第三季度:
291190v第四季度:
第四季度:
286188住宅市场住宅市场v住宅市场:
住宅市场:
以住宅存量和住宅服务流量以及与住宅相关的以住宅
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