徐州住宅市场报告.docx
- 文档编号:27072734
- 上传时间:2023-06-26
- 格式:DOCX
- 页数:44
- 大小:88.02KB
徐州住宅市场报告.docx
《徐州住宅市场报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《徐州住宅市场报告.docx(44页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
徐州住宅市场报告
徐州住宅市场报告
ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司
研展部
二零零五年五月
1
1、徐州宏观环境……………………………………………………………………………………………………………………………………………44
1.1、地理区位……………………………………………………………………………………………………………………………………………44
1.2、行政区划……………………………………………………………………………………………………………………………………………44
1.3、人文环境……………………………………………………………………………………………………………………………………………55
1.4、交通环境……………………………………………………………………………………………………………………………………………77
1.5、经济环境……………………………………………………………………………………………………………………………………………88
1.6、城市规划……………………………………………………………………………………………………………………………………………1133
2、徐州房地产市场……………………………………………………………………………………………………………………………………1166
2.1、徐房指数……………………………………………………………………………………………………………………………………………1166
2.2、房地产市场一季度主要经济指标……………………………………………………………………………………………………………………1177
2.3、2005走势分析……………………………………………………………………………………………………………………………………2200
3、徐州房地产细分市场………………………………………………………………………………………………………………………………2222
3.1、市中心板块………………………………………………………………………………………………………………………………………2233
3.2、段庄板块………………………………………………………………………………………………………………………………………………2266
2
3.3、滨湖板块……………………………………………………………………………………………………………………………………………2288
3.4、火车东站板块…………………………………………………………………………………………………………………………………………2299
4、项目分析……………………………………………………………………………………………………………………………………………3300
4.1、宗地概况………………………………………………………………………………………………………………………………………………3300
4.2、环境评价………………………………………………………………………………………………………………………………………………3300
4.3、项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………………3311
4.4、项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………3322
3
1、徐州宏观环境
1.1、地理区位
徐州位于东经116°22',北纬33°43'--34°58'。
在江苏省的西北部,地处苏、鲁、豫、皖四省交界,为东部沿海地区与中部内陆地区、长江三角洲经济区与环渤海经济圈的结合部。
东西宽约210公里,南北长约140公里,总面积11258平方公里。
距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里。
素有南国门户,北国锁钥,中原屏障之称。
徐州市位于华北平原的东南部,域内大部分为平原,少数丘陵山地,平原总地势由西北向东南降低,平原约占土地总面积的90%,海拨一般在30-50米之间。
徐州境内河流纵横交错,湖沼、水库星罗棋布,废黄河斜穿东西,京杭大运河横贯南北.
徐州市属暖温带季风气候区,由于东西狭长,年气温14度,四季分明,光照充足,雨量适中,雨热同期。
四季之中春、秋季短,冬、夏季长,春季天气多变,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒潮频袭。
徐州矿产资源丰富。
已探明和开采的矿产资源有煤、铁、铜、石灰岩、石膏、岩盐、富钾矿页岩、硅石、粘土
等。
1.2、行政区划
徐州总面积11258平方公里,占江苏省总面积的11%,其东西长约210公里,南北宽约140公里,其规模为江
4
苏省五个特大城市之一。
徐州下辖五区、四县以及两个县级市;五区是鼓楼区、云龙区、泉山区、九里区、贾汪区;四县是丰县、沛县、铜山县、睢宁县;两个县级市是新沂市和邳州市。
市区主要部分为各所辖县级市和县包围,位于中心地段;但贾汪区位于徐州的东北部由铜山县与市中心区相隔开。
1.3、人文环境
1.3.1、历史沿革
Ø“自古彭城列九州,龙争虎斗几千秋”。
徐州历史悠久,帝尧时为大彭国,有2700多年的建城史,是江苏境内最早出现的城邑。
这里是上古养生学家彭祖的封地,汉代开国皇帝刘邦的故里,西楚霸王项羽的旧都,具有深厚的历史文化积淀。
Ø据史料记载,从公元前21世纪的夏朝大彭国彭伯寿与西河武观在彭城兵戎相见开始,到楚汉相争、三国交兵,再到抗日战争中的徐州会战和解放战争中的淮海战役,发生在徐州规模较大的战役有400余起,产生了大量的军事家和经典战例,使徐州在中国乃至世界军事史上有着重要的地位。
1.3.2、人口状况
截止2004年全市户籍人口916.85万,
Ø市区人口172.96,占人口总数18.9%。
Ø其中非农业人口302.55万,占人口总数的33%。
5
徐州人口变化图(单位:
万人)
1000
904.44
908.66
916.85
900
800
700
600
500
400
250.31
284.5
302.55
300
200
100
0
2002
2003
2004
非农人口
总人口
Ø非农业人口数量增长数据:
02年250.31万人,同比增加9.6万人;03年284.50万人,增加34.91万人;04年302.55万人,增加18.04万人.可以看出:
徐州每年城镇化进度不同;但从非农人口增加的绝对数量来看,尤其是03、04年数据,对徐州房地产住宅市场而言,是利好因素,增加这部分人群必然会消化相当规模的住宅,每年需求量有几十万方。
6
1.4、交通环境
1.4.1、徐州外部交通环境优越,
A:
徐州素有“五省通衢”之称。
京沪、陇海铁路在此交汇,京、杭大运河傍城而过,为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
B:
徐州铁路运输占有重要位置,陇海、津浦两大铁路干线在此交汇,始发上海、北京、青岛、武汉等大中城市的客运列车16对,徐州铁路货运编组站是全路第二大枢纽,有调作业量居全路首位。
C:
徐州境内有国道5条,省道20条,通车公路总里程1.2万公里,其中一级公路500余公里,二级公路714公里。
公路通车里程在江苏省处于领先地位。
D:
国内一级航空干线大型民航空港──徐州观音机场,已开通至北京、上海、广州、深圳、厦门、沈阳、大连、哈尔滨、成都、昆明等航线,并积极发展海外专、包机业务;大郭庄联航机场也可起降大中型客机,已开通至北京、惠州航线
E:
徐州内河航运发达,有黄金水道之称的京航大运河傍城而过,沿线有邳州、万寨等4个内河大港,年吞吐量2000多万吨。
1.4.2、徐州市区交通状况得到相当大的改善。
7
A:
淮海路、黄河南路、建国路、湖北路、中山路、西安路、复兴路以及二环线、三环线等主干道纵横交错,构成了徐州市区的交通网络,这些道路基本都已完成改造,路况较好,行车方便。
B:
中心地段和主干道路况较好,但主干道的绿化做得不够,市区次干道道路陈旧,交通环境欠佳。
需要改造的力度较大。
C:
城市公共汽车营运线路较多,能抵达市区各重要地点;每天运营时间也较其它相同地级市长,部分线路运营至晚上九、十点。
1.5、经济环境
1.5.1、国民生产总值及人均GDP
A:
历年国民生产总值
8
国内生产总值变化图(单位:
亿元)
1500
1095.8
1000
715.71
791.44
905.66
500
0
2001
2002
2003
2004
a:
2004年全市生产总值(GDP)实现超千亿元大关,达到1095.80亿元,占全省7%,比上年增长14.0%,增幅是1997年以来最高水平,略低于全省14.9%的平均增长水平。
其中第一产业增加值153.70亿元,增长10.0%;第二产业增加值542.43亿元,增长15.3%;第三产业增加值399.67亿元,增长13.7%。
b:
人均GDP12005元(按户籍人口计算),增长13.2%,而江苏省人均GDP为20000元,为全省平均水平的60%。
B:
徐州在苏北经济中的地位
9
苏北五市经济总量比较图(单位:
亿元)
1200
1095.8
1000
905.66
871.36
791.44
760.9
800
673.26
600
420.64
500.97
375.02350.13
416.36
400
351.13
335.59
247.03
278.26
200
0
2002
2003
2004
徐州
淮安
盐城
连云港
宿迁
10
苏北五市人均经济指标比较图(单位:
元)
20000
20000
18000
16000
14000
1200510928
12000
9840
9597
10482
10000
8891
93628872
8000
8209
6474
6378
6000
4000
2000
0
人均GDP城镇可支配收入
徐州
淮安
盐城
连云港
宿迁
江苏省
Ø徐州人均GDP远远低于江苏省平均水平,仅为60%;城镇人口人均可支配收入也低于全省平均水平,相差562元;地理位置优势较为突出的徐州,未来可上升的空间较大。
Ø无论是从经济总量,还人均各项指标,徐州都居苏北五市这首。
Ø经济总量明显高于其它各市,但人均GDP和城镇人口人均可支配收入与其它各市(宿迁除外)相差不大。
11
1.5.2、产业结构
徐州2004年三次产业结构图
36.50%
49.50%
14.00%
工业
农业
第三产业
2004年第一产业增加值153.70亿元,增长10.0%;第二产业增加值542.43亿元,增长15.3%;第三产业增加值399.67亿元,增长13.7%;三次产业增加值比例由上年的14.9∶48.7∶36.4,调整为14.0∶49.5∶36.5,第二产业比重提高0.8个百分点;
Ø从上图及楼据可以看出,工业是徐州经济中的主导,占国民经济总值的近一半(49.5%),从增长速度及增加值来看,工业有逐步
加重的趋势;第三产业占据重要地位(36.5%),但增幅较缓;农业地位进一步减弱。
1.5.3、消费结构
居民家庭恩格尔系数(即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重),城市为38.2%,农村为43.8%。
12
1.6、徐州城市规划
1.6.1、城市总体规划
A:
整体定位根据城市总体规划,到2020年徐州将发展成为市区300万人、主城区220万人规模的现代化特大城市,成为
我国重要的交通枢纽、陇海兰新经济带东段的区域中心城市和徐州都市圈的核心城市、制造业基地。
B:
布局结构都市区总体规划中都市区面积3126平方公里,城市发展为组团式结构布局。
城市北部为微山湖湿地保护区和大洞
山风景保护区,西北部为城市湿地,东部为吕梁山风景区,南部为云龙风景保护区。
重点发展5个组团。
适度发展10个卫星城镇。
C:
都市区规划结构的总构架:
一心,五组团、十镇。
一心是城市主城区,五组团是贾汪、利国、大许、郑集和双沟航空城;十镇是
张集、三堡、汉王、大彭、柳新、茅村、大吴、青山泉和汴塘等。
D:
交通都市区综合交通规划建设京沪高速铁路、徐州至济宁、枣庄、临沂的铁路,形成“米”字型铁路骨架,预留徐州至郑州
方向高速铁路走廊;京福、连霍、徐宿和规划建设的徐丰(沛)、徐州至武汉方向高速公路,形成又一个“米”字型高速公路骨架,加上航空运输和水运,构成现代化综合交通运输体系。
放射状的快速道路系统和轨道交通快线系统,联系五个外围组团。
E:
同时,设置生态敏感区、自然保护区、生态控制区,建立“两湖、四区、六山、八水、十二带”的基本生态框架。
1.6.2、主城区用地
规划全市居住用地共分为15片,其中:
中心城区4片,九里片区2片,金山桥片区1片,铜山新区2片,城南新区2片,坝
山片区2片,城东新区2片。
各片区又分为2-4个小片区。
13
1.6.3、公共服务设施
分为市级、区级、片区、居住区级,老城区淮海路商业圈和城市新区环大龙口水库形成两个市级商贸服务中心。
1.6.4、徐州新城区
徐州市新区位于徐州市东南部,东至京沪高速公路,西抵世纪大道,南临连霍高速公路,北接故黄河风光带,总面积40平方公
里。
“跳出老城区,建设新中心”,形成“双核心、五组团”的空间布局是新一轮《城市总体规划》所制定的崭新的城市架构,符合省
委、省政府提出的“三圈、五轴、四个特大城市”的发展战略,同时对于提高徐州的区域服务功能、塑造现代化城市形象、加快城市
化进程、实现跨越式发展,无疑将发挥重要的作用。
按照城市总体规划确定的新区发展目标,至2020年,该地区将成为以现代区域交通为依托,以商贸、金融、文化、信息、会
展、教育、居住、高新产业为支撑,设施完备、环境良好、风景优美的城市新区。
新区将成为徐州新的“门户”和“窗口”以及对外
联系的口岸,成为区域型中心城市对外服务的主要城市组团。
目前处于初步规划阶段,预计未来3-5年建成。
1.6.5、徐州都市圈
徐州都市圈是省委、省政府确定的江苏省三大都市圈之一。
徐州都市圈规划充分尊重各市利益,加强市际协作和区域一体化进程,
按照“培育、发展、协调”的总体原则,提出了“一个核心城市、两条城镇发展轴、一条城镇联系通道、单核心放射状”的城镇空间
结构,以及“三横”、“四纵”的网络化远景发展框架。
徐州都市圈规划范围主要是以徐州为圆心,半径100公里的圈层。
包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市,安徽的宿州市、淮
北市,山东的枣庄市、济宁市的微山县,河南商丘市的永城市,共涉及8个地级市。
2000年总人口3188.4万人,面积48
14
042平方公里。
根据都市圈空间组织要求,提升东西向运输能力,完善南北向交通网络,利用国家级交通大动脉,配套完善相应设施,建成徐连
线、枣徐宿线、京沪线和沿海线的“一横三纵”运输通道。
合理衔接内外交通,提高四个功能组团的综合实力,推动徐连经济带和城
镇发展轴的建设。
u徐州城市总体规划主要朝南发展,规划中的新城区也在南区,这必然会对项目所在的老城区产生一定影响,分流一部分客源到南区,从本案上市的时间上来看,城市规划尤其是新区规划对本案基本不构成影响;徐州都市图的规划必然会大幅提高徐州在苏北、江苏、中原地区及全国的经济地位,徐州的城市建设及人民生活水平也将上升到较高的台阶,对房地产开发而言是利好因素。
15
2、徐州房地产市场
2005年一季度住房均价为2047元/平方米,2004年四季度住宅均价为1892元/平方米,上涨8.19%,在市场政策和金融政策的调
控下,徐州房地产市场的表现比较平稳。
其主要表现为:
土地供应充足,可供销售住宅面积比上季增加,房屋销售量有明显上升,全
市住房均价略微上涨,从后期看房地产市场价格总体上保持平稳,徐州的房地产市场仍将是发展的趋势。
2.1、徐房指数
2005年一季度徐房指数2421点,比上季度上涨183点,升幅为8.19%(基期为2003年三季度,基期指数为2000点)。
徐房住宅均值:
2047元/平方米
比上季上涨8.19%
中心区住宅均值:
2789元/平方米
比上季上涨3.80%
东区住宅均值:
1478元/平方米
比上季上涨1.16%
南区住宅均值:
2385元/平方米
比上季上涨1.75%
西区住宅均值:
2152元/平方米
比上季上涨8.24%
北区住宅均值:
1477元/平方米
比上季上涨2.86%
16
徐房指数走势图
2500
2400
2421
2300
2200
2220
2193
2238
2167
2100
2054
2000
2000
1900
2003.3
2003.4
2004.1
2004.2
2004.3
2004.4
2005.1
徐房指数04年全年走势平稳,05年1季度较04年第4季度上涨8.19%,与徐州西区供应量放大,上市楼盘地段、品质、品牌整体(华厦·枫林绿州、小康人家等)上升,因而西区05年1季度均价涨幅明显高于其它区,上涨8.24%.
2.2、房地产市场一季度主要经济指标
2.2.1、一级市场(土地供应)
2005年一季度市区挂牌出让住宅建设用地6宗;共计18.64万平方米。
2005年全年预计出让3000余亩国有土地使用权,现将几宗大地块的有关情况预告如下:
17
地块编号
地块坐落
拟定面积(亩)
用地性质
YG-1(和平绿源)
民祥园东,庆丰路西
约1000
商办居住
YG-2(中央会所)
食品城南,迎宾路西
约1100
居住商办
YG-3(中央会所)
YG-2东
商办约100
居住商办
居住约200
YG-4(鼓楼生态园)
中山北路西,荆马河南
约1000
商业居住
YG-5(橡胶厂)
火车站西北角
约55
商办住宅
YG-6(白云山)
白云山北侧
约100
住宅
YG-7(淮海商务休闲
云龙湖南侧,三环南路
面积2855其中:
商服800;居住
商业居住文娱
港)
北侧
200;文娱466;
YG-8(新城区)
城区东南,龙口水库
约1000
商办居住
YG-9(小地块)
老城区
约500
商办居住
建筑密度
容积率
绿地率
商办≤27%
商办≤3.5
商住≤30%
商住≤3.0
≥35%
居住≤28%
居住≤1.1
居住≤25%
≤1.09
≥30%
商办≤45%
商办≤50%
商办≤3.5
商办≥20%
居住≤25%
居住≤1.2
居住≥30%
商业≤40%
商业≤2.0
商业≥25%
住宅≤28%
住宅≤1.3
住宅、公共服务≥
公共服务≤35%
公共服务≤1.5
30%
≤50%
≤4.8
≥20%
≤30%
≤1.4
≥30%
商业﹤24%
商业﹤0.3
或20%
或0.6
居住、娱乐﹤
居住﹤0.6
24%
娱乐﹤0.3或0.02
商业≤40%
商业≤2
商业≥30%
居住≤26%
居住≤1.2
居住≥30%
待定
待定
待定
18
B:
宗地情况简介
a:
YG-1号地块:
位于东城区,新行政中心与老市区的中间地带,西邻大型住宅小区,人气旺,交通便利,社会公益设施完备,北侧规
划拟建绿地公园、大型医院,拟采用智能化商务办公、公寓式管理、产权式经营,是经商及居住的理想之地。
b:
YG-2、YG-3号地块:
位于城区东南,紧邻新城区,与食品城、汽配城、鞋城、装饰城、会展中心相邻,商业氛围浓,交通便利,
环境优美,是闹中取静的优雅起居生活场所和经商场所,是“三区”(老城区、新城区、铜山新区)的必经之地。
c:
YG-4号地块:
北依九里山,南接丁万河
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 徐州 住宅 市场 报告