某山水别墅项目报告.docx

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某山水别墅项目报告

镇江我家山水别墅项目报告

第一部分镇江市宏观经济分析

一、城市概况

一）城市区划

镇江总面积为3848平方公里，下辖京口、润州、丹徒、新区四个区，丹阳、句容、扬中三个县级市。

二）城市性质

镇江是国家历史文化名城，长江下游重要的港口、工贸、风景旅游城市。

1978年，镇江被国务院列为对外开放城市；1986年，镇江口岸经国务院批准对外开放；1986年底，镇江被国务院列为第二批国家历史文化名城；1988年，被国务院列为沿海经济开放区。

镇江市因地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点，具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。

在沿江产业带战略定位中，充分发挥镇江地段优势与产业特点，成为以上海为龙头的“长三角”经济带加工制造、仓储、贸易的重要基地，及南京到苏州高新技术产业带上的重要节点。

二、宏观经济分析

一）国民经济持续健康增长

近几年，镇江经济总量快速增长，运行质量不断提高。

2000年镇江跻身苏南经济板块；2001年进入全国国内生产总值超500亿元、人均超2000美元城市行列。

2005年镇江市实现国内生产总值833.5亿元，比上年增长15％；实现人均国内生产总值28241元，比上年增长14.2%。

二）财政收入、人均可支配收入稳步增长

镇江市的财政收入及人均可支配收入也在不断持续提升，其中2005年全市财政收入为118.42亿元，同比增长26.6％，城镇居民收入为12394元，同比增长14.1%。

三）镇江与周边城市经济实力对比

南京、镇江、扬州等城市国内生产总值及人均可支配收入（2005年）对比表

城市

国内生产总值（亿元）

人均可支配收入（元/人）

市区平均住宅房价

苏州

4026

16275.9

5050

南京

2413

14997

4430

南通

1472

12384

4023

扬州

922

11379

3430

镇江

833

12394

3330

通过上述数据对比可知，目前镇江市整体经济实力及人均可支配收入等都处于全省的中下游水平，但其市区平均住宅房价与人均可支配收入比例相对合理，与其他城市相比，房价还有部分稳定上升空间。

三、城市规划

1、城市整体布局规划——“一城两翼”

未来城市空间发展方向将由原来的沿江“一”字形发展调整为沿江沿路“T”字形发展。

重点沿江发展，扩充东西两翼，适度向南发展，拉大主城框架；城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。

1）主城

构筑“山、水、城”的城市空间框架，强化城市中心的服务功能。

由主城核心区、南徐新城、谷阳新城、南山风景区、丁卯新城五大片区构成，人口按90万左右控制。

2）东翼

基础产业带和配套适量的生活用地，由谏壁、化工区和大港三部分组成。

人口按20万左右控制。

3）西翼

基础产业带和物流产业的增长区，由龙门和高资两部分组成。

人口按10万左右控制。

2、交通规划

镇江临江近海，水陆交通极为便利。

世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇，润扬大桥与扬中北渡一起，构成长江南北又一通道。

全市现有航道72条、640公里，其中干线航道12条、232公里。

沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过。

镇江养护公路总里程1792公里，104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。

镇江市区距南京机场和常州机场均为60公里。

镇江港是全国主枢纽港之一，岸线长65公里，高资港、大港、扬中港构成镇江港口群体。

在《镇江城市整体规划》中，对外交通作如下规划：

以沪宁高速和海溧高速公路构成的“黄金十字”为构架，形成一港、二站、六放射的对外交通体系。

⏹一港——镇江组合港，包括大港区、龙门港区、谏壁港区和高资港区；

⏹二站——沪宁铁路站和京沪高速铁路站；

⏹六放射——由镇江至句容、扬中、丹阳和茅山、宝华、访仙的一级公路，形成半小时城市圈。

3、城市发展战略定位

镇江市在未来城市建设与发展中，将实施沿江开发战略、环境优化战略和可持续发展战略，实现经济、社会与环境的协调发展。

根据《镇江城市建设2002－2020城市规划方案》，下一轮城市发展目标是：

1）城市面貌

使镇江发展成为名副其实的江南经济强市，清新秀丽、充满灵气和活力的江南名城，社会事业全面发展的现代文明城市，人居环境最佳、生态质量上乘的山水型生态城市；

2）经济目标

近期市区人均ＧＤＰ接近苏南平均水平（2007年达到苏南平均水平，率先达到小康水平），中期率先基本实现现代化，远期达到国内领先的小康水平；

3）社会目标

各项事业全面发展，具有高效运行、功能齐全的社会保障体系和公共设施服务体系；

4）人民生活目标

居民人均住宅建筑面积、人均可支配收入、人均消费性支出等生活指标达到国内领先的小康生活水平；

5）城市建设目标

建成布局合理、环境优美、个性鲜明的山林城市和滨江城市，建成与小康社会相适应的基础设施服务网路；

6）环境保护目标

近期达到国家环境保护模范城市和园林城市标准，远期达到生态城市标准，环境保护综合指标优于国家标准。

镇江近几年经济呈稳步上涨趋势，但经济整体水平落后于苏南其他地区。

随着镇江市建设步伐的加快以及市政府一城两翼战略规划的制定，城市发展格局已经呈现雏形。

经济、社会、环保等各项发展目标已经提上日程。

第二部分镇江房地产市场分析

一、镇江房地产发展状况

一）房地产开发投资加快

2005年，全市完成社会固定资产投资343.7亿元，比上年增长35.4%；其中房地产开发投资54.5亿元，增长39％。

投资领域内在活力明显增强，投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升。

二）镇江房地产市场现状

1、房地产市场发展趋向成熟

2005年镇江商品房销售金额为22.5亿元，增长率达到17.1%，镇江房地产开发投资高增长的势头将保持其良好的快速发展，同时房地产开发的增长还将进一步促进镇江房地产产品设计和品质的提升。

镇江房地产市场前景看好表现为：

市政建设加快，城市化进程迅速提升；受南京都市圈的辐射，更多的南京市民来镇江投资购房。

2002～2006年镇江市区商品住宅发展情况表

年份

新开工面积（万㎡）

竣工面积（万㎡）

销售面积（万㎡）

平均房价（元/㎡）

房价上涨幅度

2002

76.7

55

52.9

1900

26.6%

2003

110.85

59.19

66.26

2193

15.4%

2004

145.9

97.5

78.9

2715

23.8%

2005

109.95

155.41

110.47

2910

7.18%

2006（前三季度）

227.7

136.56

177.2

2990

2.75%

镇江市场从2002～2005年房地产竣工面积基本大于销售面积，2006年前三季度，房地产的竣工量小于市场销售面积约40万㎡，逐渐消化掉部分市场结余面积，市场需求旺盛。

2、2005年房价上涨6.4％

在苏南各城市中，镇江的房价处于较低的水平，但近年来始终保持稳步上升的发展趋势，据统计，2005年末镇江全市的住宅均价为2963元/㎡，其中主城区的住宅均价为3330元/㎡，同比上升了6.4％。

2005年镇江的房价只有南京的1/2左右，这不仅带动了本地客群的消费，而且对外来投资也具有较大的吸引力。

3、镇江别墅市场发展迅速

在我国长三角地区房地产市场,别墅销售量占房地产市场总销售的10%,镇江近3-4年别墅销售仅占总销售的7%-8%,低于同地域其他市场.随着国家土地市场的进一步收缩,别墅正在成为稀缺资源,别墅市场开始走俏.

上世纪末镇江房地产市场开始出现别墅物业，当时的代表楼盘是锦江花苑，价格在1500元/㎡左右；2000年以后别墅市场的发展依然缓慢，开发量和价格等增长幅度较小；从2005年开始，镇江别墅进入大的发展时期，当年供应量达到了10.5万㎡，06年前三季度就达到达到了9.18万㎡，1-11月市场去化量为13.6万㎡，市场需求旺盛。

二、镇江土地市场研究

1、2005年镇江土地市场概况

2005年全年，镇江市国有土地挂牌成交45幅，总面积199万平方米，总成交金额18亿，平均地价为61万元/亩，出让用地的容积率分布为0.8～2.01不等，实际允许建筑面积为245万平方米，平均楼面地价为745元/㎡。

周边市郊的土地供应占全市总供应量的75.39％，可以明显判断出镇江的土地供应方向，也与镇江市“沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。

2、2005年镇江市低密度地块成交一览表

期次

序号

地块地址

地块面积（亩）

容积率

总建筑

面积

成交价（万元）

楼面地价

（元/㎡）

出让时间

供地方式

中买单位

第一期

1

南徐路北黄山园艺场

3.86

1

2600

440

1692

05.1.8.

拆除地面建筑物

镇江市黄山园艺良种场

第二期

1

长江路以北、金山路1号

39.43

0.6

15780

4900

3105

05.1.17

拆除地面建筑物

镇江金地置业公司

第三期

1

新河西岸路以西

89.61

1.05

63200

8200

1297

05.4.22.

拆除地面建筑物

镇江赛格特房地产

第四期

1

润州区蒋乔镇312国道南檀山路西南

248.06

0.9

148860

5600

376

05.7.7

拆除地面建筑物

镇江润扬国际商贸城

第五期

1

丁卯桥路81号

15.51

0.95

9970

900

903

05.10.21

拆除地面建筑物

房产经营公司

2

丁卯片区碳素制品厂

64.91

1.01

42380

4450

1050

05.10.21

拆除地面建筑物

新区城投

第

七

期

1

山巷路东侧

33.28

1

22000

8600

3909

05.11.11

拆除地面建筑物

镇江泰来房地产公司

第九期

1

官塘镇

151.87

0.8

80960

3100

383

05.12.22

拆除地面建筑物

宁波大祥贸易有限公司

2

丹徒区DT0520

309.84

1

200800

9500

473

05.12.26

现状

江苏银翔房地产公司

3

丹徒区DT0521

27.24

1

17000

1100

647

05.12.26

现状

镇江豪斯嘉房地产公司

（2006年镇江土地市场信息不完整,因此在本报告中未列出.）

2005年镇江低容积率地块出让主要来自丹徒、城东和大港；且地块的出让时间多数在2005.10-2005.12之间；地块容积率在0.8-1.0之间，低容积率地块的出让，将使得镇江别墅市场供应量加大，竞争更加激烈。

三、政策规划

2006年11月，镇江市镇江市房管局、国土资源局、规划局、建设局、发展和改革共同发布《镇江住房建设规划》（2006-2010年），在规划政策方面，明确规定“停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应”。

该条例的出台，将在一定时间内导致镇江别墅市场供给量的减少，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。

四、小结

第一,镇江市固定资产投资规模不断扩大，房地产开发投资大幅上升，房地产市场发展日趋成熟。

第二,周边市郊的土地供应占全市总供应量七成以上，土地供应方向与镇江市“沿江沿路‘T’字形发展”的大方向相吻合。

第三，政府对别墅土地供应的叫停，致使别墅更加稀缺，对后期别墅价格走势将产生较大的影响。

第三部分镇江别墅市场现状

一、镇江在售别墅项目概况表

项目名称

开发商

建筑形态

主力面积

销售均价

单套总价

销售率

优惠活动

君临南山

镇江中住房地产

独立

未开盘

——

——

——

——

双拼

未开盘

——

——

——

联排

180～200㎡

3600元/㎡

70～85万

一期一组团95％

叠加

157～183㎡

3200元/㎡

55～70万

一期一组团70％

万科魅力之城

万科地产

联排

180㎡

6000元/㎡

100～120万

未开盘

——

风景城邦

上海农工商

联排

270～280㎡

4000元/㎡

100～130万

一期100％

——

叠加

170～220㎡

3100元/㎡

55～80万

一期90％

江山名洲

镇江维科置业

联排

180-220㎡

4800元/㎡

90～120万

50%

按揭、一次性付款均99折

华芳·世纪名门

张家港华芳房地产

联排

230㎡

4300元/㎡

100万

21.7%

按揭、一次性付款均99折

叠加

170-190㎡

3900元/㎡

70～90万

100%

聆湖尚郡

镇江祥盛房地产

独立

270-350㎡

5800元/㎡

160～220万

24%

送花园

联排

200㎡

未定

——

——

御墅临枫

镇江佳昇置业

独立

400㎡

200万/套（一期）

200万

——

双拼

280㎡

4200元/㎡

120万

41.7%

联排

250㎡

3500元/㎡

80～100万

33.3%

江南·颐和家园

镇江中房鸿都房地产

独立

300㎡

6800元/㎡

200～210万

35%

——

联排

230㎡

4500元/㎡

100～120万

70%

恒顺翠竹园

江苏恒顺置业

双拼

300㎡

6000元/㎡

180～200万

100%

——

联排

200㎡

5400元/㎡

100～120万

90%

恒美山庄

江苏恒顺置业

独立

未定

未定

——

未定

——

双拼

——

联排

——

叠加

——

天和星城

镇江天和房产

叠加

200㎡

4350元/㎡

90～110万

70％

——

目前镇江市场在售项目共11个，别墅项目独立、双拼、联排、叠加形态齐全。

建筑形态

主力面积

均价

总价

独立别墅

300～400㎡

5000～7000元/㎡

200万左右

双拼别墅

280～300㎡

4200～6000元/㎡

120～200万元

联排别墅

180～250㎡

3600～4800元/㎡

80～120万

叠加别墅

170～200㎡

3100～4350元/㎡

70～90万

本项目双拼别墅主力面积为200～400㎡，均价6500元/㎡，单套总价为200～300万。

联排别墅主力面积为200～240㎡，均价5500元/㎡，单套总价150万左右。

本项目在别墅项目均价与市场无差异较小，但单套面积较市场高出很多，导致总价大幅提升，后期市场去化存在较大抗性。

二、镇江在售别墅项目优劣势分析

项目名称

占地面积

建筑面积

建筑形态

别墅总户数

项目优劣势

君临南山

30万㎡

22万㎡

叠加、联排等

约850户

优势：

总价较低，开发商品牌效应，后期升值空间较大。

劣势：

目前周边配套不完善

万科魅力之城

1000亩

90万㎡

多层、小高层、

联排别墅

约600户

优势：

开发商品牌效应较为认可

劣势：

单价较高，开发周期较长

风景城邦

1200亩

64万㎡

情境洋房、联排别墅、叠加别墅、小高层

约670户

优势：

单套别墅总价较低

劣势：

距离市区较远

江山名洲

54.6万㎡

66万㎡

多层、小高层、高层、联排别墅

120户

优势：

江景资源优越

劣势：

户型面积大，总价较高

华芳·世纪名门

12万㎡

14万㎡

多层、小高层、高层、联排、叠加别墅

62户

优势：

位于丁卯区规划的中心地段，升值潜力大

劣势：

周边配套不完善

聆湖尚郡

24万㎡

7.7万㎡

独立、联排别墅

250户

优势：

纯别墅项目，且景观好

劣势：

户型面积大，总价较高

御墅临枫

6.7万㎡

4.5万㎡

独立、双拼、联排别墅

160户

优势：

纯别墅项目交通便捷

劣势：

户型面积大，总价较高

江南·颐和家园

60.37万㎡

60万㎡

小高层、多层、别墅

79户

优势：

依托大盘优势，积累人气后，推出别墅

劣势：

周边配套不够完善，生活便利性不高

恒顺翠竹园

7.07万㎡

40584.7㎡

别墅

162户

优势：

有当地知名开发商开发，信誉度较高

劣势：

类型单一，选择性不高

恒美山庄

27万㎡

40万㎡

小高层、多层、别墅（规划中）

规划中

天和星城

149.43亩

18万㎡

多层、小高层、复式别墅、商贸

48户

优势：

整体配套完善

劣势：

别墅项目体量较小，无法提升自身价值

目前镇江别墅市场大盘较多，代表楼盘有君临南山、万科魅力之城、风景城邦，别墅规划总户数均在600户以上，此类楼盘开发周期都较长，对区域市场影响力较大。

距离本项目最近为江山名洲，规划120套联排别墅，江景资源丰富，较本项目单套面积小20㎡，总价低30～60万。

三、镇江别墅供应量分析

项目名称

总建面积

别墅面积

别墅已去化面积

别墅整体开发周期

别墅结余量（平方米）

（平方米）

（平方米）

（平方米）

独立

双拼

联排

叠加

君临南山

22万

22万

1.4万

三期

0.25万

0.5万

8万

11.85万

万科魅力之城

90万

12万

——

五期

——

——

12万

——

风景城邦

64万

14万

1.4万

五期

——

——

2.6万

10万

江山名洲

66万

2.4万

1.2万

一期

——

——

1.2万

——

华芳世纪名门

14万

1.3万

0.5万

一期

——

——

0.8万

——

聆湖尚郡

7.7万

7.7万

1.1万

六期

6.5万

——

0.12万

——

御墅临枫

4.5万

4.5万

2.35万

三期

——

1.4万

0.75万

——

江南·颐和家园

60万

3万

1.9万

一期

0.97万

——

0.13万

——

恒顺翠竹园

4万

4万

3.9万

一期

——

0.1万

——

——

恒美山庄

40万

——

——

——

剩余总建面积36万，规划未定，其中有部分别墅体量

天和星城

18万

1万

0.7万

一期

——

——

——

0.3万

总计

71.9万

14.45万

7.7万

2万

25.6万

22.15万

57.45万

目前镇江别墅市场总上市量为71.9万㎡（恒美山庄剩余总建面积36万㎡，规划未定，其中有部分别墅体量），市场去化量14.45万㎡，别墅市场结余量57.45万㎡（其中独立别墅7.7万㎡，双拼别墅2万㎡，联排别墅25.6万㎡，叠加别墅22.15万㎡），市场后期体量较大。

但由于大盘开发周期较长，因此每年上市总量有限，市场供需基本平衡，为本项目后期上市提供良好机会。

四、镇江别墅年去化量明细

项目名称

开盘时间

别墅总建面积

06年去化面积

（平方米）

（平方米）

君临南山

06年6月

22万

1.4万

万科魅力之城

07年1月

12万

——

风景城邦

06年5月

14万

1.4万

江山名洲

2006年6月

2.4万

1.2万

华芳·世纪名门

2006年4月

1.3万

0.5万

聆湖尚郡

2006年11月

7.7万

1.1万

御墅临枫

2006年4月

4.5万

1.8万

江南·颐和家园

2004年12月

3万

1.9万

恒顺翠竹园

2005年12月

4万

3.9万

天和星城

2004年12月

1万

0.4万

总计

13.6万

2005年镇江别墅市场供应量为10.5万㎡，共418套。

2006年镇江别墅市场总供应量为12.28万㎡，06年去化量为13.6万㎡，供求比为0.9：

1，06年镇江整个别墅市场供应量有所增加，但市场需求旺盛，市场呈现供需两旺的局面。

五、客群分析

通过本次调研，目前镇江在售别墅楼盘客源差异不大，以政府机关中高层管理者以及个体私营业主为主，该部分客群收入高且稳定，客群主要来源于镇江主城区，年龄在35～50左右。

六、个案分析

【君临南山】

项目概况:

君临南山位于南徐大道与檀山路交汇处西侧，毗邻未来市政府，项目总占地约300000平方米，总建面积约220000平方米，容积率为0.76，整个项目以联排、叠加别墅为主，辅以少量的双拼、独立别墅。

项目整体分三期开发，一期以联排与叠加别墅为主，其中联排102户，主力面积180～200平方米，均价3600元/平方米。

叠加316户，主力面积157～183平方米，均价3200元/平方米。

目前在售为一期一组团，其中联排40套，销售率95％，叠加52套，销售率70％，销售情况良好。

一期交付日期为2007年年底。

项目二期以联排与叠加为主，其中联排124套，叠加108套，面积规划未出，三期以联排为主，另外有少量的的双拼与独立，其中联排约180户，双拼20户，独立8户，面积规划未出。

客群特征:

政府机关工作人员、三资企业业主等，年龄30～45岁。

媒体推广方式:

南京晨报、京江晚报，户外大牌（大市口、黄山路路口）

楼盘名称

君临南山

占地面积

300000平方米

建筑面积

220000平方米

项目定位

高尚纯别墅社区

容积率

0.76

开发商

镇江中住房地产

建筑形态

叠加、联排等

楼盘均价

联排3600元/平方米

叠加3200元/平方米

商铺均价

未定

分期销售情况

06年6月开盘，一期一组团联排95％，叠加70％

项目点评：

该项目超低容积率，规划为高尚纯别墅社区，定位高端；项目推出的别墅主力面积适中，价格普遍较低，单套别墅总价在60～90万，购房者接受程度较高；项目地理位置位于镇江未来新城市中心南徐新城，后期升值空间较大；中住房地产品牌购房者较为认可，整体销售率较高。

目前项目周边配套尚不完善，短期内难以提升项目优势。

【万科魅力之城】

项目概况：

万科魅力之城位于檀山路西侧，占地面积1000亩，总建筑面积约90万平方米，项目分五期开发，开发周期10左右，整个社区以多层、小高层、联排别墅为主。

该项目计划07年1月开盘，目前一期一组团正在接受预定，该组团推出多层和联排别墅，其中联排别墅62套，主力面积180平方米，均价6000元/平方米，总价在100～130万，其中赠送（35～38平方米的露台，50平方米的地下室，30平方米左右的花园）。

预计一期联排别墅总量为124套，整体社区联排别墅约600套左右。

客群特征:

政府机关工作人员、私营业主等，年龄35～50岁。

媒体推广方式:

京江晚报，项目周边站台灯箱等

楼盘名称

万科魅力之城

占地面积

1000亩

建筑面