雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制 1.docx
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雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制 1.docx
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雨润西安农副产品全球采购中心招商政策制1
雨润西安农副产品全球采购中心
招商政策制定报告
第一部分、招商政策制定背景2
1.1、西安项目当前进展2
1.2、市场客观原因3
第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明3
2.1、调研范围3
2.2、调研方法5
2.3、调研结果综合分析5
2.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析5
2.3.2、商铺租金分析15
2.3.3、市场交易情况分析18
2.3.4、市场交易费用分析20
3.1、客户登记情况29
3.2、各业态客户需求情况31
2.3、各业态商户需求与项目规划对比32
3.4、各业态商户需求与西安市农批市场总铺位数量对比33
第四部分、项目定位及市场态势分析35
4.1、项目定位35
4.1.1、战略定位35
4.1.2、主题定位35
4.1.3、项目特色35
第五部分、招商政策制定37
5.1、竞争对手分析37
5.2客户需求分析37
5.3、市场价格预测38
5.3.1、正常年份价格预测38
5.3.2、招商优惠政策41
5.3.3、相关名词解释44
第六部分、2010年下半年营销推广计划45
7.1、招商策略分析47
7.2、招商策略执行47
第一部分、招商政策制定背景
1.1、西安项目当前进展
当前,西安项目正按原计划有序推进,全部桩基已完成,现已进入全面地上施工阶段,部分建筑如水果交易区和快捷酒店地基已打好。
1.2、市场客观原因
当前西安北二环市场因团结水库的修建面临着今年10月份拆迁的问题,根据掌握的市场情况来看,西部欣桥市场主体建筑已基本完工,其招商政策也将在10月份推出。
届时,部分商户可能会选择到新建的西部欣桥市场继续经营。
但由于西部欣桥市场地处昆明立交桥东南角,周边交通配套与我公司项目比还有一定的差距,故部分商户对我公司项目还是比较看好,充满期望,但我项目的招商政策并未明确,也会动摇部分商户对我们项目的信心。
同时,通过近期对西安主要大型的农批市场宣传(发放宣传折页)和意向商户访谈,使多数商户更加明确的了解了我们的项目,每天来访和来电的商户络绎不绝,交谈中得知来访来电商户最关心的还是我们的招商政策。
选择此时招商政策出台正是满足了市场的需求,迎合了商户的预期,同时也符合我们项目推进的时间节点。
第二部分、西安农副产品交易市场调研情况说明
2.1、调研范围
根据西安市农副产品交易市场规模大小,西安市农副产品交易市场可分为一批市场、二批市场和零售终端市场。
西安项目组经过三个月左右的全方位的调研,共完成一批市场14家,分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜副食批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、西部欣桥市场(市场正在修建,处于招商前期阶段)、国亨市场、丰庆路市场、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。
西安市农副产品交易市场中没有明显的二批市场,二批市场的交易主要夹杂在一批市场中,其中朱雀市场的二批交易比较明显,各市场中本地水果基本上都是二批,水果一批都建在产地。
西安市一批市场分布
零售终端市场85家,分别是纺建路综合市场、鹿苑街综合批发市场、纺织五厂市场、长乐坡蔬菜市场、胡家庙综合市场、四合窑副食便民市场、万寿便民市场、万寿路便民放心市场、十七街坊集贸市场、纬什街综合市场、建工路综合市场、韩森寨华林综合市场、范北村蔬菜综合市场、郭家村果蔬自由市场、曹家堡市场、金家堡市场、徐家湾市场、东关南街室内综合市场、长乐坊综合市场、安仁坊蔬菜副食便民超市、兴庆综合市场、森和市场、太乙路综合市场、家里嘉蔬菜市场、西铁南郊大市场、绿园市场、明珠巷蔬菜综合市场、西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场、西安自力蔬菜市场、西安中北综合交易市场、西安西环综合市场、冉家村菜市场、徐家庄菜市、二十所社区综合市场、劳动村丰元市场、桃园西路祥发综合市场、糜家桥新村市场、西桃园市场、丰登南路蔬菜副食市场、丰登南路水果市场、金家堡市场、民新路综合市场、日化蔬菜便民点、昆明路蔬菜综合市场、大寨路蔬菜市场、二府庄农牧渔市场、兴发服装蔬菜市场、测绘西路市场、西影路红星街办市场、西安西勘西影路综合市场、朱雀路果蔬综合市场、长延堡购物中心、翠华路蔬菜干果市场、龙首蔬菜综合市场、中北综合市场、工农路果品市场、自力蔬菜市场、老百姓平价蔬菜市场、自强东路西闸口自由市场、大家润综合市场、铭湖景园菜市场、八府庄市场、药王洞市场、顺畅综合市场、大明宫农副产品购物区、曹家庙市场、南康新村市场、西安莲湖区兴旺蔬菜副食品综合市场、纬二十八(范南村)街蔬菜副食市场、枣园市场、永新路蔬菜副食市场、小北门顺城蔬菜副食综合市场、众家蔬菜市场、三棵树曹家巷生鲜市场、东六路蔬菜市场、东大院社区便民点、东七路便民综合市场、放心蔬菜大肉便民点、建国门老蔬菜副食综合市场、建国门新综合市场、南油巷综合市场、梁家牌楼便民点、文艺路副食品蔬菜市场、白家村综合市场、边家村综合市场。
西安市内零售终端市场分布
2.2、调研方法
实地调研走访,重点商户约谈。
2.3、调研结果综合分析
2.3.1、西安市农副产品交易市场铺位及建筑面积分析
市场名称
铺位数
建筑面积
蔬菜
果品
冻品
肉食
水产
副食
调料
北二环蔬菜副食交易中心
铺位数(个)
437
15
60
建筑平米(㎡)
54000
1845
5000
西北农副产品中心批发市场
铺位数(个)
550
15
60
建筑平米(㎡)
13846
1845
2200
胡家庙蔬菜副食综合批发市场群
铺位数(个)
162
123
450
建筑平米(㎡)
14400
20073
29922
方欣商圈
铺位数(个)
233
260
407
建筑平米(㎡)
10747
5535
8140
朱雀农产品交易中心市场
铺位数(个)
160
90
150
214
建筑平米(㎡)
8163
5507
5712
3960
炭市街水产副食综合批发市场
铺位数(个)
180
200
建筑平米(㎡)
12177
8400
国亨市场
铺位数(个)
612
建筑平米(㎡)
15000
丰庆路市场群
铺位数(个)
1500
建筑平米(㎡)
30000
长乐路市场
铺位数(个)
717
建筑平米(㎡)
14340
自强西路冷库
铺位数(个)
50
建筑平米(㎡)
1000
曲江瓜子市场
铺位数(个)
80
建筑平米(㎡)
13320
海隆水产市场
铺位数(个)
80
建筑平米(㎡)
1600
黄河水产市场
铺位数(个)
20
建筑平米(㎡)
400
大家润综合市场
铺位数(个)
28
21
36
建筑平米(㎡)
112
315
540
铭湖景园菜市场
铺位数(个)
30
4
2
8
建筑平米(㎡)
180
40
40
160
八府庄市场
铺位数(个)
25
16
建筑平米(㎡)
100
240
劳动村丰元市场
铺位数(个)
15
12
12
建筑平米(㎡)
45
132
120
药王洞市场
铺位数(个)
20
4
5
4
建筑平米(㎡)
100
20
75
60
糜家桥新村市场
铺位数(个)
8
2
1
建筑平米(㎡)
80
24
12
西桃园市场
铺位数(个)
5
1
3
8
建筑平米(㎡)
50
10
30
80
丰登南路蔬菜副食市场
铺位数(个)
24
4
3
18
建筑平米(㎡)
48
12
30
180
丰登南路水果市场
铺位数(个)
20
20
8
20
建筑平米(㎡)
80
400
160
400
民新路综合市场
铺位数(个)
6
3
6
建筑平米(㎡)
24
12
24
日化蔬菜便民点
铺位数(个)
7
4
8
建筑平米(㎡)
21
40
80
昆明路蔬菜综合市场
铺位数(个)
市场将要拆迁
建筑平米(㎡)
大寨路蔬菜市场
铺位数(个)
8
3
5
4
建筑平米(㎡)
24
12
29
40
纺建路综合市场
铺位数(个)
170
8
32
76
建筑平米(㎡)
612
160
384
912
鹿苑街综合批发市场
铺位数(个)
60
34
17
43
建筑平米(㎡)
150
85
200
370
纺织五厂市场
铺位数(个)
58
5
3
22
建筑平米(㎡)
145
20
7.5
88
长乐坡蔬菜市场
铺位数(个)
7
4
25
建筑平米(㎡)
21
60
230
明珠巷蔬菜综合市场
铺位数(个)
72
12
4
49
建筑平米(㎡)
180
30
24
238
西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场
铺位数(个)
101
15
7
68
建筑平米(㎡)
300
54
21
324
西安自力蔬菜市场
铺位数(个)
19
6
22
建筑平米(㎡)
47
30
80
西安中北综合交易市场
铺位数(个)
46
4
5
58
建筑平米(㎡)
92
8
25
263
西安西环综合市场
铺位数(个)
31
6
14
113
建筑平米(㎡)
62
12
70
565
冉家村菜市场
铺位数(个)
12
9
2
4
建筑平米(㎡)
39
36
10
20
文艺路副食品蔬菜市场
铺位数(个)
19
5
10
16
建筑平米(㎡)
90
75
150
240
测绘西路市场
铺位数(个)
5
3
5
8
建筑平米(㎡)
50
30
50
80
西影路红星街办市场
铺位数(个)
15
5
2
40
建筑平米(㎡)
36
12
50
865
西安西勘西影路综合市场
铺位数(个)
24
7
12
79
建筑平米(㎡)
84
24
300
1795
胡家庙综合市场
铺位数(个)
30
2
17
100
建筑平米(㎡)
120
8
340
940
顺畅综合市场
铺位数(个)
15
1
10
81
建筑平米(㎡)
255
20
200
150
大明宫农副产品购物区
铺位数(个)
12
1
16
27
建筑平米(㎡)
144
80
192
324
曹家庙市场
铺位数(个)
50
7
23
建筑平米(㎡)
350
49
17
南康新村市场
铺位数(个)
30
5
14
建筑平米(㎡)
210
35
140
二府庄农牧渔市场
铺位数(个)
20
3
13
建筑平米(㎡)
60
30
130
兴发服装蔬菜市场
铺位数(个)
32
52
建筑平米(㎡)
64
520
桃园西路祥发综合市场
铺位数(个)
30
17
建筑平米(㎡)
120
170
兴旺蔬菜副食品综合市
铺位数(个)
62
10
29
建筑平米(㎡)
212
100
242
纬二十八(范南村)街蔬菜副食市场
铺位数(个)
40
19
18
建筑平米(㎡)
400
190
180
枣园市场
铺位数(个)
28
15
54
建筑平米(㎡)
56
150
540
永新路蔬菜副食市
铺位数(个)
4
5
18
建筑平米(㎡)
8
50
180
小北门顺城蔬菜副食综合市场
铺位数(个)
25
2
9
16
建筑平米(㎡)
90
20
76
150
众家蔬菜市场
铺位数(个)
17
11
33
建筑平米(㎡)
90
110
330
四合窑副食便民市场
铺位数(个)
13
4
10
建筑平米(㎡)
19.5
40
100
万寿便民市场
铺位数(个)
29
10
4
4
34
建筑平米(㎡)
87
72
40
40
315
万寿路便民放心市场
铺位数(个)
41
13
2
13
29
建筑平米(㎡)
123
53
30
130
300
十七街坊集贸市场
铺位数(个)
9
1
1
14
建筑平米(㎡)
11
10
10
140
纬什街综合市场
铺位数(个)
10
3
6
17
建筑平米(㎡)
100
30
60
170
建工路综合市场
铺位数(个)
58
28
8
4
52
建筑平米(㎡)
290
190
10
40
520
韩森寨华林综合市场
铺位数(个)
8
1
2
26
建筑平米(㎡)
80
10
20
260
范北村蔬菜综合市场
铺位数(个)
9
4
1
7
建筑平米(㎡)
14
6
15
105
郭家村果蔬自由市场
铺位数(个)
12
4
7
建筑平米(㎡)
120
40
70
曹家堡市场
铺位数(个)
47
9
48
建筑平米(㎡)
94
90
480
金家堡市场
铺位数(个)
48
6
11
67
建筑平米(㎡)
100
18
165
670
徐家湾市场
铺位数(个)
30
4
67
建筑平米(㎡)
60
12
670
东关南街室内综合市场
铺位数(个)
20
2
22
建筑平米(㎡)
60
20
220
长乐坊综合市场
铺位数(个)
36
16
46
建筑平米(㎡)
108
160
460
安仁坊蔬菜副食便民超市
铺位数(个)
7
8
10
建筑平米(㎡)
21
80
100
兴庆综合市场
铺位数(个)
37
10
4
3
41
建筑平米(㎡)
80
30
40
30
410
森和市场
铺位数(个)
22
4
18
建筑平米(㎡)
60
16
180
长延堡购物中心
铺位数(个)
32
10
53
建筑平米(㎡)
96
100
530
翠华路蔬菜干果市场
铺位数(个)
12
4
4
15
建筑平米(㎡)
36
12
40
150
三棵树曹家巷生鲜市场
铺位数(个)
18
10
9
建筑平米(㎡)
54
100
90
东六路蔬菜市场
铺位数(个)
28
2
6
建筑平米(㎡)
84
20
60
东大院社区便民点
铺位数(个)
3
2
1
建筑平米(㎡)
30
20
10
东七路便民综合市场
铺位数(个)
市场即将关闭
建筑平米(㎡)
放心蔬菜大肉便民点
铺位数(个)
11
7
2
建筑平米(㎡)
55
35
10
建国门老蔬菜副食综合市场
铺位数(个)
2
6
9
建筑平米(㎡)
20
60
90
建国门新综合市场
铺位数(个)
110
18
20
建筑平米(㎡)
365
180
200
南油巷综合市场
铺位数(个)
53
18
18
21
建筑平米(㎡)
160
54
144
170
梁家牌楼便民点
铺位数(个)
4
3
4
建筑平米(㎡)
40
30
40
白家村综合市场
铺位数(个)
34
2
15
20
建筑平米(㎡)
68
20
110
160
朱雀路果蔬综合市场
铺位数(个)
市场即将关闭
建筑平米(㎡)
徐家庄菜市
铺位数(个)
38
13
15
18
建筑平米(㎡)
93
130
150
180
二十所社区综合市场
铺位数(个)
25
13
8
22
建筑平米(㎡)
75
120
40
200
边家村综合市场
铺位数(个)
14
3
13
建筑平米(㎡)
42
10
130
龙首蔬菜综合市场
铺位数(个)
13
8
13
建筑平米(㎡)
40
80
130
中北综合市场
铺位数(个)
31
5
24
49
建筑平米(㎡)
93
40
192
342
工农路果品市场
铺位数(个)
7
20
8
建筑平米(㎡)
36
160
64
自力蔬菜市场
铺位数(个)
14
2
8
11
建筑平米(㎡)
35
16
64
88
老百姓平价蔬菜市场
铺位数(个)
4
2
4
建筑平米(㎡)
32
16
32
联志路蔬果自由市场
铺位数(个)
8
1
3
5
建筑平米(㎡)
136
17
68
85
自强东路西闸口自由市场
铺位数(个)
8
12
2
5
建筑平米(㎡)
80
120
20
50
太乙路综合市场
铺位数(个)
47
6
1
29
38
建筑平米(㎡)
105
9
10
290
380
家里嘉蔬菜市场
铺位数(个)
7
1
2
7
建筑平米(㎡)
56
9
16
56
西铁南郊大市场
铺位数(个)
59
16
29
21
建筑平米(㎡)
300
160
245
159
绿园市场
铺位数(个)
8
5
6
建筑平米(㎡)
24
43
18
合计
铺位数(个)
3015
987
315
1622
6454
建筑平米(㎡)
85096.5
21827
12002
58833.5
150895
通过对西安农副产品交易市场综合调研分析,一批和二批市场交易主要集中在13个市场,分别是北二环蔬菜副食交易中心、西安摩尔农产品批发市场、朱雀农产品交易中心、胡家庙蔬菜批发市场群、方欣炭市街副食品市场、炭市街水产交易中心、国亨市场、丰庆路市场群、长乐路市场、自强西路冷库、海隆水产批发市场、西安黄河水产批发市场、曲江瓜子市场。
零售终端85个市场中有3个市场即将面临拆迁和关闭,分别是朱雀路果蔬综合市场、昆明路蔬菜综合市场、东七路便民综合市场。
蔬菜、副食和水产肉食交易每个市场都有,冻品交易主要集中在10个市场,分别是太乙路综合市场、自力蔬菜市场、中北综合市场、兴庆综合市场、糜家桥新村市场、范北村蔬菜综合市场、韩森寨华林综合市场、万寿便民市场、十七街坊集贸市场、建工路综合市场。
2.3.2、商铺租金分析
各市场铺位租金(元∕天∕㎡)
蔬菜
果品
冻品
肉食水产
副食调料
北二环蔬菜副食交易中心
0.9
1.8
1.8
西北农副产品中心批发市场
2.1
1.3
1.3
胡家庙蔬菜副食批发市场
3.1
1.5
1.4
方欣商圈
3
2
2.3
朱雀农产品交易市场
2.7
3.1
4.5
3.3
炭市街水产副食综合批发市场
1.1
1.1
西部欣桥
市场正在修建无相关费用
国亨市场
1.6
丰庆路市场
10
长乐路市场
2.6
自强西路冷库
曲江瓜子市场
1.5
0.2
海隆水产市场
免费
黄河水产市场
目前在招商和市场培育阶段,免费经营
大家润综合市场
7.6
1.6
1.6
铭湖景园菜市场
5
1.6
1.6
八府庄市场
3.3
2
劳动村丰元市场
6.3
3.3
药王洞市场
3.3
3.3
糜家桥新村市场
4
4.2
4.2
西桃园市场
1.3
1.3
1.3
1.3
丰登南路蔬菜副食市场
8.3
8.3
5
5
丰登南路水果市场
2.8
1.6
1.6
1.6
民新路综合市场
8.3
8.3
8.3
日化蔬菜便民点
1.6
1.4
1.4
昆明路蔬菜综合市场
市场即将关闭,无租金
大寨路蔬菜市场
11
11
2.6
2.6
纺建路综合市场
1.4
0.8
1
0.8
鹿苑街综合批发市场
2
2
3
3
纺织五厂市场
1.6
5.3
1.6
4
长乐坡蔬菜市场
3.3
2.1
2.1
明珠巷蔬菜综合市场
3.2
3.2
2.2
2.2
西安秦岭火烧碑蔬菜综合市场
3
3
3
3
西安自力蔬菜市场
4
5
5
西安中北综合交易市场
3.3
3.3
4
4
西安西环综合市场
10
10
5.3
5.3
冉家村菜市场
3.5
3.5
4
4
文艺路副食品蔬菜市场
3
2
2
2
测绘西路市场
4
4
4
4
西影路红星街办市场
6.4
6.4
1.3
1.3
西安西勘西影路综合市场
2.8
2.8
1.1
1.1
胡家庙综合市场
5
5
3.3
3.3
顺畅综合市场
6
3.3
3.3
3.3
大明宫农副产品购物区
3.3
3.3
3.3
3.3
曹家
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