大华衡宇建筑物评估技术说明.docx
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大华衡宇建筑物评估技术说明
衡宇建筑物评估技术说明
一、委托评估建(构)筑物范围
依照委托方提供的“衡宇建筑物类评估申报清单”,纳入本次评估范围的衡宇建筑物类资产包括衡宇建筑物、构筑物、管道沟槽,账面原值55,342,元,账面净值42,303,元。
其中衡宇建筑物共计34项,账面原值50,367,元,账面净值38,104,元;构筑物共计24项,账面原值1,879,元,账面净值1,179,元;管道沟槽共计10项,账面原值3,095,元,账面净值3,020,元。
二、房产概况
本次评估房产别离位于吉林省长春市长春高新开发区超群街和吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧厂区内。
位于长春高新开发区内的是新建厂区,包括衡宇建筑物2项、构筑物1项、管道沟槽1项。
吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧的是老厂区,包括衡宇建筑物32项,构筑物23项,管道沟槽9项。
厂区建筑物要紧为生产用厂房、库房、门卫室及办公用房等。
构筑物为水井、水池、路面、围墙、防火墙、污水处置设施等,共计23项。
管道沟槽要紧为电缆、给水管、排水管。
新厂区于2020年以后陆续建成,总建筑面积约为16,121.6平方米,总占地面积为40,068平方米。
要紧包括101A检测实验中心和101B机加厂房,和室外配套工程。
要紧建筑物情形如下:
101A检测实验中心为三层框架结构综合楼,建筑檐高13.3米。
总建筑面积约3520平方米,建成于2020年1月。
独立柱基础,现浇地梁,结构为现浇钢筋砼梁、板、柱,红机砖外墙370MM,内墙240MM。
要紧装修为内墙面抹灰刷白,外墙涂料,局部石材墙面,抛光通体砖地面,石膏板吊顶,塑钢窗,包木门。
楼内水、暖、电设施齐全。
101B机加厂房为4联跨单层钢结构厂房,局部二层框架结构办公用房,建筑檐高8米,跨度24M,宽度共96M。
总建筑面积约12,平方米,建成于2020年1月。
独立柱基础,现浇地梁,结构为门式钢柱及钢梁、外柱间距7M,内柱间距14M,屋面钢檩条,彩钢板屋面和墙面。
塑钢窗,砼地面刷涂料。
厂房内给排水、暖气、通风、动力及照明电气等设备设施齐全。
老厂区始建于七十年代,此后在八十、九十年代及2000年以后几经扩建,形成现有规模。
目前,厂内房产共计32项,总建筑面积27,631.82平方米,总占地面积79,。
由于部份建筑物建成时刻较好,且生产环境较差,部份衡宇较陈腐。
部份衡宇在200年后陆续进行了维修及改造,目前利用状况良好。
要紧建筑物情形如下:
一车间铸造工房1为单层排架结构厂房,总建筑面积2,350.23平方米,建成于1987年10月。
建筑物为12米双跨联跨,檐高低跨为8米,高跨为12米,局部二层办公区。
基础为现浇钢筋砼独立柱基础,预制基础梁。
结构为预制钢筋砼柱带牛腿,预制薄腹梁,5T吊车梁。
外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM,内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM,屋面板为大型屋面板,水泥砂浆找平层,改性沥青卷材防水层,现浇水泥珍珠岩保温层。
外墙面抹灰刷白,部份塑钢平开窗,部份钢窗,室内砼地面,内墙面抹灰刷白,厂房内胶合板吊顶。
厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。
该房产于
四车间双脊工房为单层砖木结构厂房,总建筑面积1,547.84平方米,建成于1973年10月。
建筑物为12米双跨联跨,檐高约5米。
基础为现浇钢筋砼独立柱基础,预制基础梁。
结构为预制钢筋砼柱,木屋架,木檩条,石棉瓦屋面。
外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM,内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM。
外墙面抹灰刷白,铝合金窗,室内水磨石地面,内墙面抹灰刷白,厂房内矿棉吸音板吊顶。
厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。
该厂房于2003年进行了维修改造,目前尚能正常利用。
办公楼为二层混合结构,总建筑面积1,161.25平方米,建成于1987年10月。
建筑物层高3.3米,檐高6.6米。
基础为带形砖基础,现浇基础梁。
结构为外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM,内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM,大部份为圆孔板屋面,局部为现浇屋面。
外墙面清水涂料,铝合金双层窗,室内通体砖地面,内墙面抹灰刷白,部份木墙裙,包木门,室内石膏板吊顶。
楼内暖气、上下水及照明配电等配套齐全。
该建筑于2007年进行了维修改造,目前尚能正常利用。
围墙,1987年10月建成,总长约753米,厚度为240MM,高约2.5米,局部水泥砂浆抹灰,大部份为清水墙面,墙上架高约0.5米的铁丝网。
三、衡宇建筑物的清查核实情形:
依照国有资产评估的有关原那么和规定,对评估范围内的资产进行了现场勘探、产权核实、市场调研和评估测算工作。
第一听取委托方有关人员对企业情形和委托资产的历史及现状的介绍,了解目前企业的资产利用现状。
然后对委托方填报的建筑物资产清单、资产的产权证明原始文件进行审核,会同有关专业技术人员到现场对实物进行核实。
结合建筑总平面图进行现场勘查核实建筑面积(利用面积),结构形式,装饰标准,供电、供水设施状况,了解衡宇建筑物的利用状况,损坏情形和维修、保养、治理情形。
经现场勘探,委估房产现正常利用。
本次评估的房产中,有28项房产已办理了衡宇所有权证,所有权人为吉林大华机械制造。
目前新厂区的2处房产尚未办理衡宇所有权证。
老厂区中有4项房产尚未办理衡宇所有权证,其中有1项属于待报废房产,另外3项房产为库房。
该类房产的面积是依照被评估企业提供计划报建面积或实测面积经现场核实后确信,如与专业测绘部门的实测面积有出入,那么应以专业测绘部门的实测面积为准。
本次评估的房产占用的土地分为两处,均已办理国有土地利用证。
其中新厂区占地位于吉林省长春市长春高新开发区超群街,国有土地利用证证号为长国用(2020)第0号,土地利用权人吉林大华机械制造,地号5613-9,利用权类型为出让,终止日期2056年12月27日,利用权面积为40068平方米。
老厂区占地为位于德惠市惠发街道办事处德大路北侧的工业用地,国有土地利用证证号为德国用(2006)第01831372号,土地利用权人吉林大华机械制造,利用权类型为出让,终止日期2056年12月22日,利用权面积为79106.31平方米。
依照向被评估企业了解,本次评估的老厂区中原已办理房产证的房产及厂区占用的土地利用权已设定抵押。
但由于被评估企业未提供抵押清单,本次评估无法确知具体抵押的房产范围。
该厂区的土地利用权抵押权人为中国华融资产治理公司长春办事处,抵押面积为79106.31平方米。
他项权利证号德他项(2020)第0号。
四、评估方式:
依照委估单位提供的有关资料,通过实地观察、市场调查研究,委估房产为工业用房,因此采纳本钱法进行评估。
本钱法:
是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特点计算重置同类房产所需投资(简称重置价钱)乘以综合评判的衡宇建筑物的成新率确信被评估房产价值的一种方式。
大体公式:
评估值=重置本钱×成新率
重置本钱=建安工程造价+前期及其它费用+资金本钱
1.重置本钱
重置本钱=建安工程费+前期及其它费用+资金本钱
(1)建安工程费
依照《吉林省建筑工程计价定额》(2020)、《吉林省装饰工程计价定额》(2020)、《吉林省建设工程费用定额》(2020)、《吉林省建设工程材料预算价钱》(2020)等资料,参考被评估单位提供的工程预算结、资料,计算建安工程造价。
(2)前期及其它费用
吉林省建设工程前期及其它费用如下:
a)勘测费%。
依据国家计委、建设部公布计价钱[2002]10号《工程勘探设计收费治理规定》;
b)设计费%。
依据国家计委、建设部公布计价钱[2002]10号《工程勘探设计收费治理规定》;
c)招标代理费%。
依据国家计委关于印发《招标代理效劳收费治理方法》的通知;
d)工程建设监理费%。
依据国家进展改革委建设部关于印发《建设工程监理与相关效劳收费治理规定》的通知发改价钱〔2007〕670号;
e)可行性研究费%;
f)建设单位治理费%。
依据财政部关于印发《大体建设财务治理规定》的通知财建【2002】394号。
按建安工程费为基数计算的综合费率为%。
(3)资金本钱
付款形式按工程款在建设期内均匀支付考虑,具体计算方式如下:
建设期资金本钱计算表(建筑物)
合理建设期
计息基数
投资比例
计息期
资金成本率
二年(单利)
第一年
A
40%
年
%
第二年
A
60%
年
%
合计
A
100%
年
%
A为工程造价及各项税费之和。
利率是依照中国人民银行2020年12月23日发布的金融机构贷款利率标准确信的,一年至三年期贷款年利率为%。
合理建设期,以年为单位,依照《全国统一建筑安装工程工期定额》(2000年),结合项目整体规模并考虑项目筹建期,综合确信。
计算基数为工程造价及各项税费之和。
2.成新率
建筑物的成新率依照经济寿命年限法、打分法两种方式计算的成新率加权平均后确信。
经济寿命年限法成新率=(耐用年限-已利用年限)/耐用年限×100%×成新修正系数,或
经济寿命年限法成新率=尚可利用年限÷(尚可利用年限+已利用年限)×100%
打分法成新率=结构部份打分值×权数+装修部份打分值×权数+安装部份打分值×权数
构筑物成新率要紧依照经济寿命年限法确信。
经济寿命年限法成新率=(耐用年限-已利用年限)/耐用年限×100%×成新修正系数,或
经济寿命年限法成新率=尚可利用年限÷(尚可利用年限+已利用年限)×100%
五、评估案例
案例一:
一车间铸造工房1(表5-1-1第1项)
1.建筑物概况
一车间铸造工房1为1幢单层排架结构厂房,总建筑面积2,350.23平方米,建成于1987年10月。
建筑物为12米双跨联跨,檐高低跨为8米,高跨为12米,局部二层办公区。
基础为现浇钢筋砼独立柱基础,预制基础梁。
结构为预制钢筋砼柱带牛腿,预制薄腹梁,5T吊车梁。
外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM,内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM,屋面板为大型屋面板,水泥砂浆找平层,改性沥青卷材防水层,现浇水泥珍珠岩保温层。
外墙面抹灰刷白,部份塑钢平开窗,部份钢窗,室内砼地面,内墙面抹灰刷白,厂房内胶合板吊顶。
厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。
2.重置全价的确信
(1)建安工程造价
依照《吉林省建筑工程计价定额》(2020)、《吉林省装饰工程计价定额》(2020)、《吉林省建设工程费用定额》(2020)、《吉林省建设工程材料预算价钱》(2020)等资料,参考被评估单位提供的工程预算结、资料,计算建安工程造价。
序号
定额编号
工程或费用名称
单位
数量
定额单价
定额总价
备注
金额
人工
金额
人工
1
A1-0001
平整场地
M2
2,
3,
3,
土建
2
A4-0072
预制混凝土柱
m3
32,
6,
土建
3
A9-0072
预制混凝土柱模板
m3
40,
8,
土建
4
A4-0275
预制混凝土柱安装(一类)
m3
103,
15,
土建
5
A4-0236
预制混凝土柱运输5km
m3
21,
土建
6
A4-0173
预制混凝土柱配筋10内
T
4,
9,
1,
土建
7
A4-0174
预制混凝土柱配筋10外
T
4,
53,
4,
土建
8
A4-0093
预制大型屋面板
m3
28,
5,
土建
9
A9-0093
预制大型屋面板模板
m3
9,
7,
土建
10
A4-0275
预制大型屋面板安装(一类)
m3
77,
11,
土建
11
A4-0236
预制大型屋面板运输5km
m3
15,
土建
12
A4-0173
预制大型屋面板配筋10内
T
4,
19,
2,
土建
13
A4-0174
预制大型屋面板配筋10外
T
4,
6,
土建
14
A4-0083
预制薄腹屋架
m3
17,
4,
土建
15
A9-0083
预制薄腹屋架模板
m3
22,
8,
土建
16
A4-0275
预制薄腹屋架安装(一类)
m3
48,
7,
土建
17
A4-0236
预制薄腹屋架运输5km
m3
9,
土建
18
A4-0173
预制薄腹屋架配筋10内
T
4,
12,
1,
土建
19
A4-0174
预制薄腹屋架配筋10外
T
4,
15,
1,
土建
20
A4-0079
预制吊车梁
m3
5,
1,
土建
21
A9-0079
预制吊车梁模板
m3
13,
3,
土建
22
A4-0275
预制吊车梁安装(一类)
m3
16,
2,
土建
23
A4-0236
预制吊车梁运输5km
m3
3,
土建
24
A4-0173
预制吊车梁配筋10内
T
4,
2,
土建
25
A4-0174
预制吊车梁配筋10外
T
4,
7,
土建
26
A4-0075
预制基础梁
m3
7,
13,
土建
27
A9-0075
预制基础梁模板
m3
6,
4,
土建
28
A4-0275
预制基础梁安装(一类)
m3
22,
3,
土建
29
A4-0236
预制基础梁运输5km
m3
4,
土建
30
A4-0173
预制基础梁配筋10内
T
4,
6,
土建
31
A4-0174
预制基础梁配筋10外
T
4,
7,
土建
32
A4-0296
砼垫层C30
m3
土建
33
A1-0107
基础挖淤泥深3.5m
M3
2,
2,
土建
34
A1-0317
基础土方外运10KM
M3
5,
土建
35
估
拆除障碍物
M3
28,
28,
土建
36
A4-0296
独立柱基础C15砼垫层
M3
32,
8,
土建
37
A4-0008
现浇独立柱基础(杯形基础)
m3
59,
11,
土建
38
A9-0008
现浇独立柱基础模板
m3
16,
7,
土建
39
A4-0169
现浇独立柱基础配筋10内
T
4,
2,
土建
40
A4-0170
现浇独立柱基础配筋10外
T
4,
27,
2,
土建
41
A1-0317
柱基余土外运
M3
11,
土建
42
A1-0107
零星淤泥
M3
5,
5,
土建
43
A4-0049
现浇平台(平板)
m3
6,
1,
土建
44
A9-0049
现浇平台模板
m3
5,
2,
土建
45
A4-0169
现浇平台配筋10内
T
4,
4,
土建
46
A4-0170
现浇平台配筋10外
T
4,
1,
土建
47
A4-0212
平台预埋件制作
T
6,
1,
1,
土建
48
A4-0213
平台预埋件安装
T
1,
土建
49
A4-0088
预制空心板
m3
7,
1,
土建
50
A9-0088
预制空心板模板
m3
2,
1,
土建
51
A4-0275
预制空心板安装(一类)
m3
18,
2,
土建
52
A4-0240
预制空心板运输30km
m3
10,
土建
53
A4-0173
预制空心板配筋10内
T
4,
4,
土建
54
A4-0174
预制空心板配筋10外
T
4,
1,
土建
55
A4-0026
现浇生活间顶层外梁(矩形梁)
m3
1,
土建
56
A9-0026
现浇生活间顶层外梁模板
m3
1,
土建
57
A4-0169
现浇生活间顶层外梁配筋10内
T
4,
土建
58
A4-0170
现浇生活间顶层外梁配筋10外
T
4,
2,
土建
59
A4-0026
现浇风机房外梁(矩形梁)
m3
土建
60
A9-0026
现浇风机房外梁模板
m3
土建
61
A4-0169
现浇风机房外梁配筋10内
T
4,
土建
62
A4-0170
现浇风机房外梁配筋10外
T
4,
土建
63
A4-0028
现浇风机房圈梁
m3
土建
64
A9-0028
现浇风机房圈梁模板
m3
土建
65
A4-0169
现浇风机房圈梁配筋10内
T
4,
土建
66
A4-0170
现浇风机房圈梁配筋10外
T
4,
1,
土建
67
A4-0029
现浇通风砼过梁
m3
1,
土建
68
A9-0029
现浇通风砼过梁模板
m3
1,
土建
69
A4-0169
现浇通风砼过梁配筋10内
T
4,
土建
70
A4-0170
现浇通风砼过梁配筋10外
T
4,
1,
土建
71
A4-0028
现浇厂房圈梁
m3
29,
10,
土建
72
A9-0028
现浇厂房圈梁模板
m3
14,
9,
土建
73
A4-0169
现浇厂房圈梁配筋10内
T
4,
10,
1,
土建
74
A4-0170
现浇厂房圈梁配筋10外
T
4,
39,
2,
土建
75
A4-0055
现浇厂房挑檐
m3
2,
土建
76
A9-0055
现浇厂房挑檐模板
m3
6,
3,
土建
77
A4-0169
现浇厂房挑檐配筋10内
T
4,
2,
土建
78
A4-0212
挑檐预埋铁件制作
T
6,
1,
2,
土建
79
A4-0213
挑檐预埋铁件安装
T
1,
土建
80
A4-0018
现浇砼门膛柱(矩形柱1.2m内)
m3
3,
1,
土建
81
A9-0018
现浇砼门膛柱模板
m3
4,
2,
土建
82
A4-0169
现浇砼门膛柱配筋10内
T
4,
土建
83
A4-0170
现浇砼门膛柱配筋10外
T
4,
4,
土建
84
A4-0026
现浇生活间梁(单梁)
m3
2,
土建
85
A9-0026
现浇生活间梁模板
m3
2,
1,
土建
86
A4-0169
现浇生活间梁配筋10内
T
4,
土建
87
A4-0170
现浇生活间梁配筋10外
T
4,
3,
土建
88
A4-0045
现浇生活间有梁板
m3
2,
土建
89
A9-0045
现浇生活间有梁板模板
m3
2,
1,
土建
90
A4-0169
现浇生活间有梁板配筋10内
T
4,
2,
土建
91
A4-0170
现浇生活间有梁板配筋10外
T
4,
2,
土建
92
A4-0056
现浇生活间雨蓬
m3
8,
2,
土建
93
A9-0056
现浇生活间雨蓬模板
m3
11,
5,
土建
94
A4-0169
现浇生活间雨蓬配筋10内
T
4,
3,
土建
95
A4-0058
现浇生活间楼梯
m3
8,
2,
土建
96
A9-0058
现浇生活间楼梯模板
m3
8,
4,
土建
97
A4-0169
现浇生活间楼梯配筋10内
T
4,
2,
土建
98
A4-0170
现浇生活间楼梯配筋10外
T
4,
5,
土建
99
A3-0008
厂房370外墙25#
M3
132,
46,
土建
100
A3-0008
厂房侧墙柱砌砖
M3
3,
1,
土建
101
A3-0008
风机房370外墙
M3
5,
2,
土建
102
A3-0003
厂外砌Ⅱ-Ⅱ剖面240内墙
M3
1,
土建
103
A3-0007
生活间砌490外墙
M3
21,
7,
土建
104
A3-0003
生活间砌240内墙
M3
8,
3,
土建
105
A3-0009
生板条墙
M3
5,
1,
土建
106
A3-0009
厂房砌女儿墙
M3
2,
土建
107
A3-0009
生活间砌女儿墙
M3
土建
108
A3-0093
砌毛石基础50#
M3
65,
22,
土建
109
A7-0174
基础抹防潮层(防水砂浆、平面)
M3
1,
土建
110
A1-0178
毛石基础回填土
M3
3,
2,
土建
111
A1-0317
毛石基础余土外运10KM
M3
11,
土建
112
A3-0001
基础梁下挡砖(砖基础)
M3
12,
3,
土建
113
A1-0178
基础梁回填炉渣(回填土)
M3
土建
114
A1-0317
基础梁余土外运10KM
M3
1,
土建
115
B1-0283
水泥砂浆找平层(在填料上):
2cm
m2
2,
24,
11,
土建
116
A7-0138
刷冷底子油,第一遍
m2
2,
8,
1,
土建
117
A7-0035
二毡三油一砂
m2
2,
116,
6,
土建
11
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