济南市宏观经济和政策环境.docx
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济南市宏观经济和政策环境
第1章济南市宏观经济和政策环境
1.1宏观经济形势分析
1.1.1济南市GDP及人均GDP增长分析
1.1.1.12004-2009年济南市GDP增长情况
数据来源:
《济南市统计年鉴》及2009年统计公报
2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势,2009年济南实现生产总值3351.4亿元,同比增长12.2%,可以看出,济南市经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础,同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。
1.1.1.22009年济南GDP总量及人均GDP与其他副省级城市对比情况
数据来源:
各市2009年统计公报
2009年济南市GDP以及人均GDP分别为3351.4亿元和50376元,增长速度快。
2009年济南GDP在中国15个副省级城市中位居第10,人均GDP排名第9,与杭州、南京等副省级城市相比仍有一定差距,由此看来,作为2009年GDP总量位居全国第3名的山东省的省会,济南经济发展尚有很大的增长空间。
1.1.2济南市产业指标分析
数据来源:
济南市统计局及2009年统计公报
通过图表可以看出,济南产业结构日趋合理,第一产业比重逐渐下降,第三产业已经超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分,产业结构的日趋合理,说明济南市的城市功能越来越完善,对人才的吸引力更加增强。
第三产业的发展,为房地产市场提供了广泛而有效的客群资源,加大了消费需求。
1.1.3济南市人口分析
1.1.3.12004-2009年济南市人口规模及增长情况
数据来源:
济南统计年鉴
2004-2009年济南市户籍人口数量保持稳定增长,2009年已达到603.27万人,城市化率达58%,济南全市人口和城市人口的稳定增加为房地产市场发展带来巨大的市场需求,济南房地产市场发展较为健康,发展潜力较大。
人口增长预示着济南市将吸引大批量的外来人口,将产生对济南市住宅和商业空间的新需求。
同时从上图中可以看出,济南非农比和市区人口在全市中所占比重均呈现整体上升的趋势。
说明近年来,随着经济发展和改革开发步伐的加快,以及城市建设的增加,大量济南周边人口转向城市。
预计未来将保持这种平稳的速度递增,济南城市化的进程受其他外在因素影响较小。
城市人口的增加使得城市化进程加快,从而促进城市空间的拓展,有利于新项目消化速度的提高。
1.1.3.22009年济南市各年龄段人口数量及增长率
注:
25-55岁年龄段具体数据无法取得
济南人口中,0-14岁的人口为91万人,占总人口的15.09%;15-64岁的人口为452万人,占总人口的74.96%;65岁及以上的人口为60万人,占总人口的9.95%。
与第五次全国人口普查相比,0-14岁人口的比重下降了2.87个百分点,65岁及以上人口的比重上升了1.92个百分点。
说明济南具有购房能力的25-55岁的中青年客群占绝对主体,在未来十年内人口红利优势仍会显现,房地产行业仍具备巨大的市场需求。
人口红利:
指的是一个经济体内的青年人口在某一年附近达到顶峰,随后生育率的下降使这些人需要供养的子女和老人相对较少,于是劳动力队伍的扩张提供了一个把钱花到其他方面的机会窗口。
人口红利有利于经济发展。
优势原因:
济南已经进入了老年型人口的初级阶段,同时进入了“人口红利”期。
到2020年,济南市的人口规模有望达到900万至1000万。
随着计划生育的深入开展,济南的出生率持续下降,人口年龄结构逐步发生变化。
从2000年开始,我市已经进入老年型人口的门槛。
目前,济南市已经出现“人口红利”期,即赡养和抚养负担较小、劳动力资源十分丰富的阶段,对济南市的经济发展较为有利。
而随着流动人口的大量持续迁入,高校学生留济的人数增加,将有效缓解济南市人口老龄化的程度。
因此,济南预计购买力的增强和购房青年化的主题优势仍将有力支撑济南楼市发展。
1.1.4济南市固定资产投资分析
数据来源:
2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报
从以上表格可以看出,2004-2009年济南市固定资产投资以20%以上较高的增长速度快速增长,从而带动了经济的快速复苏。
固定资产投资增势强劲。
固定资产的稳定增长,有利于拉动国民经济的持续增长,直接促进城市基础设施的完善,改进工农业生产能力,提高人民的生活水平。
同时,对房地产市场来说,城市基础设施的完善,能促进项目的周边环境配套的改善,对房地产的项目的升值提供了空间。
因此加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。
1.1.5济南市住宅购买力指标研究
1.1.5.1济南市城市居民人均可支配收入分析
数据来源:
2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报
从以上表格可以看出,城镇居民收入的快速增长。
一般来说,城市居民可支配收入是反映城市居民消费能力的一个重要指标,济南市城市居民可支配收入增长率维持在10%左右,在2008年超过2万元大关的基础上,2009年城镇居民收入继续增长,说明济南经济增长和GDP水平的不断提高,城市居民生活水平也随之快速增长,也意味着居民购买力不断增长。
1.1.5.2济南城镇居民家庭恩格尔系数
数据来源:
2004-2009年济南市国民经济和社会发展统计公报
从以上表格可以看出,济南市城市居民恩格尔系数较为稳定,在31.1%-33%之间,这表明济南市城镇居民综合消费能力比较强,也意味着济南中高端收入阶层大规模形成,这就为济南住宅市场的良好发展提供了有效的消费力支撑。
2009年在国内生活必需品物价上涨严重的情况下,恩格尔系数略有上涨,但并未真正影响到居民的实际消费能力。
注:
恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标,根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。
1.1.6济南宏观经济综述
通过对济南宏观经济的分析,我们可以得到以下结论:
Ø经济形式良好,为房地产发展创造了基础条件
济南整体宏观经济运行良好,历年GDP及人均GDP均保持良好的上涨势头,居民购买力不断增大,为城市经济的良好运行提供了良好的基础保证,为房地产的发展创造了良好的条件。
在GDP及人均GDP快速增长的同时,济南固定资产投资及房地产投资也在不断的增长,多个大型知名房地产企业进驻济南,一方面使市场竞争更加激烈,同时,也说明了济南市场巨大的潜力,未来的市场,将会是竞争与机遇共存的市场。
Ø城市居民不断增加,刚性需求很大
近年来,随着城市建设的不断完善,对人才的新引力越来越强,常住人口不断增加,城市人口比重也在不断提高,虽然房地产投资额增长速度很快,但供需比仍处不断下降趋势,济南市场上对于房产的刚性需求依然很大。
Ø人均可支配收入增加,但物价全面上涨,影响了居民生活水平的提高
2007年-2008年,全国物价全面、大幅度上涨,对普通居民生活影响巨大。
虽然济南人均可支配收入持续增长,但恩格尔系数却连续上涨。
可见,物价上涨已经影响了居民生活水平的提高,未来很可能影响居民消费习惯,消费将变得更为谨慎,住房消费习惯也可能随之改变。
Ø国家对房地产的宏观调控逐渐从紧,须认真做好项目运作每一环节
房地产市场在经过2008年下半年的寒冰期后,在刚性需求及国家政策的刺激下,逐渐走出了低谷,并在2009年取的火爆的行情,在此情况下,国家出台政策调控市场,增加了开发公司的投资风险,同时也会影响消费者的消费预期,购房更加的理性。
因此,现在市场环境依然良好,但存在宏观调控的风险,对于新上市项目而言,需要更加谨慎的做好前期准备工作,深入了解市场及客群的需要,做出迎合市场需求的产品。
同时,做好相应的措施应付国家政策的改变,最大限度的减少项目运作风险。
1.2房地产市场宏观形式及政策分析
1.2.1房地产市场宏观形势
Ø房地产市场运行形势良好,健康稳固发展
房地产市场是各级政府的“核心支柱产业”、是政策主导下的强势产业,中国经济的快速发展离不开地产的快速拉升,在近年来,房地产已经是中国最重要的甚至是唯一的优势产业。
2008年美国金融危机波及到内地,“楼市拐点说”甚嚣尘上,让一直以来热火朝天的地产市场陡然遇冷,政府出台一些列措施“救市”。
2009年内地经济数字,勾勒出中国经济大步流星的“V字型”走出经济低谷的画面,经济恢复的乐观性得以稳固,反映在房企方面,土地市场急速升温,地块溢价成交,地王频出,“面粉贵过面包”现象呈现,地产供需两旺,房价飞速增长,全国70个大中城市几乎房价全部在上涨,“看多逼迫看空”的行业表象显著,在众多龙头房企疯狂拿地的冲击下,越来越多的房企拿地冲动被触发。
从2008年底和2009年初政策对房地产的鼓励,到之后房调政策的长时间静默之后,12月上旬的中央经济工作会议和国务院常务会议,重新拉开房调大幕,各项抑制房价过快增长的政策频出,在4月份达到峰值,经过一些列政策的调整,投资客速离房市,整个市场从“头脑发热”渐趋于“冷静”,购买行为更加理性,投机性购买比例减少,整个市场在健康平稳中发展。
Ø房价居高位,波动中将持续上扬
2009年房价上升至高位,部分城市房价已经触及普通购房者的承受上限,2010年又因抑制政策的频繁出台,加大调控力度,大批投资客出局,自住型客户信心受挫,市场呈现“滞涨”“降价”的销售态势,恒大就在全国率先打出了“成本价开盘”的口号以争取更多的意向客户。
从目前价格水平看,即便房价小幅下调,房企仍可维持良好的操作空间。
同时,供求关系、流动性支持房价阶段性高价,房价不会一直处于如此平稳状态,供应紧缺的局面决定了房价难短期内大幅回落,预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行,未来将在波动中持续上扬。
Ø刚性需求的强力支撑,未来将迎来新一轮增长,呈现“井喷”之势
目前在政策的抑制下,整个地产市场成交量明显下滑,购买意愿受到抑制。
但是伴随着新一轮经济增长的到来,将引发新一轮地产热潮,呈现“井喷”之势。
1.2.22010年房地产市场宏观政策
Ø2010年4月15日,国务院常务会议(“新国四条”)。
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
作用:
差别化的信贷和税收政策直指投机炒房等不合理的住房需求。
Ø2010年4月17日,房价过高地区可暂停发放第三套房贷。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
作用:
严格限制各种名目的炒房和投机性购房,有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房,虽然对存量房的影响不大,但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。
Ø2010年5月2日,央行年内第三次上调存款准备金率。
央行宣布自5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不上调。
作用:
此次调整是配合为楼市降温而考虑的,主要是为了收紧经济流动性,同时也将限制商业银行的信贷能力。
4月份国家出台了一系列严厉的房地产调控政策,在未来几个月,配套政策将会继续跟进,“新国十条”中,税收政策相对缓和,5月份出台配套调控政策主要为税收政策,包括政府明确推进房产税改革,明确土地增值税清算细则。
土地增值税将和土地、信贷、行业等方面的政策措施一起,形成房地产调控的“组合拳”,与此同时房产税改革呼声渐高,有望成为房地产调控的利器。
政策解读:
从成交量角度来看:
本次政策最大的亮点:
提出实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高了购买首套房但建筑面积大于90平方米的家庭的首付比例(3成)。
提高了购买第二套住房家庭的首付比例(5成)和贷款利率(1.1倍),对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
本次政策出台后,对投资投机性购房行为具有巨大的影响,未来一段时间房地产很有可能将进入到价格调整,和成交量大幅萎缩的局面,随着交易量的萎缩,房价可能出现调整。
大量投资需求被抑制,刚性需求也会处在观望状态。
新政对济南市场的影响在成交上主要表现在5月份客户观望心理较重,但由于市场刚性需求较大,此次新政对投资型需求影响较重。
从价格角度来看:
明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
如100万贷款本次利率提高后增加负担每月均在1.3万以上。
从目前的政策来看,政府已经比较鲜明的宣示了控制房价的决心,房地产价格调整已不可避免。
此次政策短期内不大可能起到明显作用,预计年中会有阶段性的价格调整,趋势上会使市场逐步冷却。
总体上会使房地产销售放缓,投资反应会略微滞后。
新政对济南当前市场的价格影响较小,城市核心地段的高升值潜力产品市场较为乐观。
截至目前,济南销售价格逐渐平升,一些重要楼盘在此之间,进行优惠和暖场活动,基本平缓了此次新政对市场的冲击,但产品竞争日趋激烈。
从客户变化的角度来看:
采取了最为严厉的信贷政策,对首套房和二套房也都分别提高了首付比例和贷款利率贷款标准,直接调节了居民购房需求。
目前我国居民购房的主要资金来源就是按揭贷款,约占购房款比例的70%,虽然主要是针对二套房和大套房,但是由于目前市场上90平米以下的套房较少,因此除了投机及投资者,在某种程度上还将影响一些首套房购买者。
严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
限制外地人购房以及限定购房套数等将打击投机炒房者,短期内将严重打击部分以外地投资客为目标的房地产项目(如部分城市的滨海项目)。
此次政策将使市场的供给与需求发生明显变化。
在住房供应短期难以增加的情况下严格限制各种名目的炒房和投机性购房,按揭业务将承压,有效的遏制炒房现象。
并在一定程度上抑制了改善性自住需求。
对济南市场客群的变化来看,根据市场调查我司发现济南刚性需求比较旺盛,改善性客群需求和塔尖的中坚客群需求受到的影响较小,此次新政对投资和投机型客群的影响较重。
1.2.3当前形势下的房地产应对策略
Ø积极调整产品结构
策略:
理解政府政策,分析客户对政策的敏感和受政策影响程度,知己知彼,分类型采取相应的对策。
例如着重开发、销售受政策影响小的90平米以下户型;豪宅客户资金雄厚,受信贷影响小,加之未来大户型供应越来越少,稀缺性加大,在条件允许情况下,可以继续并加大力度开发;中等面积产品由于目标客户群实力不足,对政策敏感度高,日后销售难度较高。
建议:
本项目以中大户型为主,包含别墅、小高层洋房等高端产品,从规避政策的角度来讲,本项目规划巧妙避开了新政的重击。
从竞争策略上树立竞争差异,将是项目成功的关键。
Ø推售策略的调整
策略:
基于现在政策初现,市场后续观望之际,调整推售策略,在市场未测的情况下,不仅增强自身的抗风险能力,又能保障购房信心,满足不同层次客户购房需求。
建议:
对于本项目来说,一方面要考究推售单位的搭配,另一方面要调整速度,小步快跑,不仅有利于试探市场反应,使后市房地产走势明朗化,便于后期随时调整价格,并且还能制造市场热点,传达利好信号给消费者,保障居民购房信心。
Ø保障整体价格水平,增强优惠促销力度
策略:
增强市场信心,必须保证一定市场成交量,而及时促进成交,最好办法是加大部分单位的促销力度,并且不要大幅度调整价格,增强购买信心。
建议:
当前形势下,本项目在价格上可以给予适当优惠,但不做整体价格体系的调整,首先要保证一定的销售量,增加部分单位的竞争力,如加大折扣、送装修等等,加大成交。
在未来市场形势向好的情况下,可借势拉高,提升价值。
Ø加大宣传推广
策略:
在目前市场形势下,部分客户观望情绪较浓,除了线上传播奠定项目市场影响力外,也需要突破常规宣传推广手段,多角度出发,对楼盘船体的生活历年有更强的导向,更有效锁定目标客群。
建议:
在本项目宣传推广中,建议加大投入,针对圈层客户进行有效宣传;利用多种营销活动增加曝光率,吸引市场关注;持续组织老客户活动,加大口碑宣传。
Ø充分挖掘一线人员主观能动性
策略:
销售人员是第一生产力,当前经济形势下,注重一线人员专业性的提升,增强主观能动性。
建议:
第一时间对销售人员进行政策解读,销售引导,在现有基础上,继续加大现场奖励制度,增强现场销售力。
第2章济南城市规划分析
2.1济南整体城市规划
2.1.1东拓、西进、南控、北跨、中疏的发展战略
2.1.1.1战略概况
以城乡一体化为目标,根据经济布局、人口分布和资源环境承载能力,按照中部优化开发、东西重点开发、北部加快开发、南部保护开发的功能分区要求,实施沿路、沿线、沿河、沿黄“四沿”发展战略,统筹中心区、近郊区、远郊区“三区”协调发展,强化南部山区生态建设,完善中心城、次中心城、中心镇和一般镇四级城镇体系,形成“4314”发展新格局。
东拓:
打造制造业发展走廊
按照省城城市空间发展战略,“东拓”主要是发展东部城区的东部产业带。
形成高新技术产业开发区新区、枣园-龙山工业园、圣井工业园、明水经济开发区4个产业园区,打造山东省济青产业
西进:
大做旅游产品文章
目前,开发济南经济开发区、高校科技园和长清主城区等已成为省城“西进”的主旋律。
南控:
发展生态和观光旅游
按照规划,南部山区将着力发展生态和观光旅游农业,大力发展林果生产,加快优质果品生产基地建设,形成绿色产业体系。
北跨:
打造重化工业基地
跨过黄河后,着力打造精细化工、煤电化工、石油化工、纺织服装、农副产品深加工等产业集群,形成济北开发区、兴商工业园2个产业园区,成为特色鲜明、优势明显的重化工业基地。
中疏:
大力发展总部经济
主城区在改造提升传统服务业的同时,以发展现代服务业和新兴流通业为主体,逐步弱化工业生产功能,积极发展都市型产业,大力发展总部经济,有效吸引企业总部、研发中心、销售中心、管理中心等入驻发展。
2.1.1.2战略解读
该策略自2004年被提升日程,经过7年的发展,已经取得明显成效,在地产发展中,呈现以下特点:
Ø“东拓”,由于东部土地资源丰富,且符合人们“住东不住西”的传统观念的带动,有高新产业、会展经济的拉动,又有全运的人文,一路高歌突飞猛进,成为发展速度最快的一极。
目前,政府东迁事件成为关注的重点,东部因奥体政府区再次受到热议,被认定是济南仅次于泉城广场的“又一核心”。
Ø“西进”,有“西客站”利好的带动,发展也有了明显成效,然而西部在“老济南”的心目中环境较差,又有传统观念的抵制,一定程度上,其整体认可度和价值性要略低与东部,但依然无法改变西部未来的良好前景。
Ø“南控”,南部土地资源稀缺,在政策的控制下南部地价飙高,成为城市顶级住宅的聚集地,从价格上在济南房产市场上树立了标杆。
Ø“北跨”,着力于黄河北岸工业企业的建设,对于房地产来说意义不大,北部是济南地产发展最弱的一极。
Ø“中疏”,主城区在发展过程中也取得一些成效,然而受城区土地资源的限制,主城区地产项目相对较少,且项目体量普遍偏小,在济南市场上缺乏影响力,但暂时来说,主城区的便利性、繁华程度依然是其他区域所无法比拟的。
2.1.2构建“一城三区”的中心城布局
2.1.2.1战略概况
一城:
指100多平方公里的主城区,由于是城市发展较早的区域,城市各项基础设施偏于老旧,该区域房地产市场发展以旧城改造为主,全新项目极少。
西部新城:
主要包括长清大学科技园区、西客站片区、济西湿地,现在正在规划建设的西部文化中心就落户在西客站区域;近年来,该区域在政策的刺激、西客站利好的促动下,发展速度较快,然而区域发展成型尚需时日。
东部城区:
主要以奥体文博片区、高新片区、唐冶中心区、孙村工业园区和出口加工区为主。
该区域符合济南人“住东不住西”的传统观念,大量的空地资源便于开发,政府“东拓”策略的实施、全运会的距啊班,提升了区域价值,目前该区域聚集了大批量高端住宅项目,东部城区已初具规模。
滨河新区:
而以小清河为主轴沿两岸展开的滨河新区,整个规划范围约150平方公里,包括3.5平方公里的核心区、14平方公里的华山片区、3平方公里的泺口片区以及30平方公里的新济南东站地区等几个重要节点。
该片区处于发展初期,伴随小清河工程的完善,未来区域的优越性可见一斑。
2.1.2.2战略解读
“一城三区”的规划再次重申了济南发展的4大重点:
中部、东部、西部、北部。
济南将一如既往地加大在这4个区域的投入,未来购房选择趋向较为广泛,表明后续市场依然维持激烈竞争的场面。
2.1.3“四沿”带动战略,拓展城市发展空间
“四沿”战略规划图
2.1.3.1战略概况
按照“大规划、大整合、大建设、大发展”的要求,实施沿经十路、沿铁路线、沿小清河、沿黄河“四沿”带动,拓展城市发展空间,明确载体功能定位,以线带点推动重点片区建设,形成连接东西、辐射南北、体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带、经济隆起带、社会发展带和生态景观带。
●沿经十路:
强化经十路发展主轴作用,按照整体布局、组团发展、生态隔离、东西串联的原则,在道路两侧及纵深范围内,调整优化现状布局,规划建设产业新区,形成现代制造业两翼展开、服务业中部集聚、文体设施合理分布,融经济、社会、交通、景观、居住等功能于一体的主体发展带。
按照布局园区化、产业集群化的原则,东部以高新开发区、明水开发区为支撑,重点发展交通装备和高新技术产业;西部以经济开发区和优势企业为载体,重点发展机械装备制造业。
主城区围绕提升城市综合服务功能,突出现代化都市景观特色,促进房地产、金融、信息、商贸业有序发展。
发挥西部长清大学科技园、东部章丘职业教育基地集聚作用,促进教育资源合理集中。
以奥体中心、政务中心为重点,搞好沿路重要片区的规划布局,提升延伸城市功能。
●沿铁路线:
围绕综合整治,加快京沪、胶济铁路城区路段沿线开发,形成新的城市景观带和产业发展聚集区。
城区铁路沿线两侧,通过拆除破旧建筑,加强美化绿化,改善交通条件,营造良好居住环境,推动党家庄、白马山、段店立交周边地带、火车站周边地带、北园路以北沿线路段等片区开发,形成各具特色的商居组团。
“十一五”时期,率先启动火车站周边的官扎营、北坦、宝华街等街区的改造开发工程,规划建设站北广场,带动服务行业加快发展。
发挥邻近铁路、公铁联运的综合优势,在担山屯、郭店附近建设物流园区,分别形成西部和东部物流集散地。
发挥铁路适于大运量物料输送的功能,支撑沿线钢铁、建材、化纤、电力等能源原材料产业发展。
●沿小清河:
结合“南水北调”济南段建设、小清河流域综合治理和市区水系整理,形成集城市防洪、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的绿色景观长廊和服务业发展带。
高起点、高标准治理开发小清河,拓展河道,加大治污截污力度,绿化美化沿河景观,搞好药山风景园、华山水景园和历城万亩荷塘的规划建设,突出娱乐休闲和生态旅游功能,形成泉城特色风貌带的有机组成部分。
全面推进市区河道治理,形成相联互通、贯穿城区的市区水系,构建小清河与大明湖、市内泉群的衔接通道,建设环城水上游览线路,创造良好的景观效果和人居环境。
充分利用小清河两岸存量土地,以匡山、无影山、黄台等片区为重点,积极发展不同档次功能的房地产,合理布局小清河沿岸商贸设施,突出生活服务功能,带动人口和产业集聚,促进城市北部面貌尽快改观。
●沿黄河:
完善跨河交通设施和防洪兴利水利设施,变悬河之害为发展之利,推进鹊山龙湖建
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