关于昆山写字楼市场概况分析.docx
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关于昆山写字楼市场概况分析
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昆山写字楼市场概况分析
一、昆山写字楼潜伏发展空间及供需现状
市区——注定的优势
中心城区这里的写字楼可谓占尽了地段的优势。
诚泰商务广场位于人民北路上,名仕商务中心与海王商务广场位于靠近正阳桥的震川中路上,新百商务会馆位于人民路与朝阳路的交汇处,以及柏庐路与前进路上的成丰商苑。
老城区的写字楼有这样的特点:
很多都是由市场引发相关的需求,然后才出现的,所以不少是改建楼,像新百商务会馆、诚泰商务广场、名仕商务中心。
这里的写字楼以私营企业、台商、企事业单位、日资企业居多。
开发区——规划体量大
前进路上的写字楼像银河大厦、电信大楼、国际大厦、创业大厦,这里的写字楼同样是交通方便,地段优越。
同时,临近市政府、科博中心这些代表昆山形象的建筑,而且像银行、证券交易这样的这样的金融配套比较齐全,像创业大厦很多是政府机关单位整层租下。
前进东路上,原兵希区域的东区城市副中心,位于昆山开发区东部,规划占地10平方公里,区域内将启动建设时代大厦、台协会大楼、商会大楼、行政办公楼、华东商贸城、总部基地等,从规划来看也有不少写字楼的推出量。
城南——产业、交通双娇
城南写字楼的发展很大程度上和临近出口加工区有关,出口加工区主要发展出口加工贸易,主导产业是电子信息等高新技术产业,对写字楼有着一定的需求。
这里已有得写字楼有日月星城、利得国际、吉田国际广场和现代广场。
交通的便利性的加强无疑对该地区写字楼的发展是一个很大的利好。
花桥——定位刺激需求
花桥,昆山市政府将花桥定位于昆山城市功能延伸区,将花桥镇着力营造建设成昆山城市的一个商贸服务区,它将为投资企业提供完善的商贸功能和服务体系。
2000年底,江苏省政府在花桥镇设立花桥国际商务城,以“融入上海、面向世界、服务江苏”为发展目标,着力构筑长三角首座一体化国际商务中心。
早期的写字楼有江苏国际商务大楼,新近推出的有亚太广场,而已经于05年10月举行奠基仪式的江苏花桥国际展览中心,规划中也有写字楼项目。
写字楼潜伏发展空间及供需现状
早年在昆山投资的台资企业,多集中为生产型企业,自建厂房与办公房,所以纯写字楼需求不足。
随着近年经济形势发展与变化,投资昆山的企业逐渐呈多元化趋势,各类服务性中小企业的冒出;昆山经济的发展、城市的扩张、土地成本的增加,自建办公楼对于大部分中小公司而言,成本大幅增加。
这些必将带动写字楼市场的需求,写字楼市场潜伏发展空间。
随着各地区经济的发展的特殊性,写字楼也应不同的需求而发展。
但写字楼的需求速度相对住宅来说,会更慢一些,写字楼的需求和经济、产业结构息息相关,但经济的发展产业结构的调整会有一定的周期。
目前来看,昆山写字楼的发展无疑是快速的。
但就目前一些老的写字楼项目来看,较早的写字楼尚未达到理想的入住率,很多规划中的写字楼便如雨后春笋般涌出,市场真实的需求量有待考证。
二、项目竞争分析
1、竞争项目基本信息
现代广场
项目基本数据
占地
1万㎡
总建筑面积
10万㎡
写字楼户数
380户
项目形态
一幢26层建筑,1~4层大堂
每层面积
1488㎡
划分单位
55~237㎡
得房率
70%
大堂
挑高十米,豪华五星级标准
产权年限
40年
项目价格数据
项目均价
8000元/㎡
楼层差价
60~80元/㎡
总价范围
43万~200万
物管费
5.6元/㎡
特殊建材运用
外墙
高级石材干挂,夜景灯光系统
电梯
6部德国蒂森克虏伯
空调
大今VRV中央空调
装修
公共部位精装修,每户吊顶地板到位
智能化
5A级,综合布线到位
车库
6层独立开放型智能车库,600个车位
吉田国际广场
项目基本数据
项目占地
一五5947㎡
总建筑面积
70万㎡
项目形态
一幢25层建筑,1~4层为乐购超市
写字楼户数
168户
每层面积
1410㎡
划分单位
108~285㎡
得房率
72%
每层单位数
8个
项目价格数据
项目均价
6500元/㎡
楼层差价
50~80元/㎡
总价范围
68万~200万
物管费
4.5元/㎡
特殊建材运用
外墙
高级玻璃幕墙
电梯
5部上海永大日立
空调
装修
公共部位装修,每户无装修
智能化
综合布线到位
车库
地下车库
日月星城(交房入住)
项目基本数据
项目占地
16000㎡
总建筑面积
4万㎡
项目位置
合兴路以南,长江路以西
写字楼户数
100户左右
主力户型面积
200㎡左右
均价
6000元/㎡
物业管理
恒通物业
月租金
45元/㎡月左右
物业费
2元/㎡月
利得国际(交房入住)
项目基本数据
项目位置
中华园路以南,长江路以西
面积范围
90~260㎡左右
均价
7000元/㎡
物业管理
千翔物业
月租金
45元/㎡月左右
物业费
3.29元/㎡月
车位售价
14~一八万/个
产权年限
50年
综合分析
1、价格分析
分析阐述:
●写字分布:
目前昆山写字楼项目主要分布在城中商贸中心区及城南高新区附近,这里交通便捷,有着良好的办公环境。
●先进的规划理念:
虽然目前昆山写字楼项目处于刚起步阶段,但其规划起点并不低,开发商都在规划理念、品质上下功夫,聘请知名设计公司进行设计,一些规划理念甚至还十分先进,如现代广场的6层独立智能型车库等,这对昆山写字楼未来的发展提供了良好基础和健康的竞争环境。
●价格及区位影响:
决定昆山写字楼价格的因素主要体现在其产品品质上,其产品品质对其价格的影响差异可以达到一五00元/平米,而区位对价格的影响不大。
2、面积划分分析
现代广场面积划分上采用中小户型为主,虽然其单价较高,但总价较低,客户对价格的承受力相对较高,因此去化较快。
吉田国际广场面积分布从100㎡多至280㎡较为均匀,以此来针对不同的客户群。
3、配套设施
项目名称
配套设施
现代广场
挑高十米大堂,会议中心,休闲品牌餐饮,独立6层车库,德国蒂森克卢泊电梯,大金VRV空调
吉田国际广场
乐购超市,吉田阳光会所,上海永大日立电梯
三、本项目优劣势分析
优势
政策:
本项目是昆山政府大力扶持的项目,具有很多特有的优惠政策。
这些优惠政策是其他项目所不具备的,对入住企业来说,具有很强的诱惑力。
配套设施:
拥有昆山办公项目最完全的配套设施。
交通:
高速、国道环绕其周,出行非常方便。
产品:
五层独栋带电梯办公楼,其产品模式昆山第一。
劣势:
项目周边商业配套不够完善。
单位面积较大,必将造成总价较高,相对于投资客及一些刚起步的中小型企业来说,存在购买压力。
机会:
发展:
昆山新发展规划,使本项目拥有了极大的政策支持和发展机遇。
市场:
昆山高新区的日益开放,招商引资的加大,企业不断增多,写字楼的需求不断增大。
威胁:
竞争:
昆山的中高档写字楼将逐步增多,竞争将趋于激烈。
四、项目卖点提炼
1)五层带电梯办公楼,景观与建筑完美结合,让办公成为享受。
2)服务中心:
各中政府职能部门都将入住其中,为企业提供一站式服务。
3)企业家会所:
将成立沪宁线上一流的企业家俱乐部,加入其中的会员都将受到贵宾级礼遇。
4)入驻企业独栋企业办公楼的冠名权,彰显企业实力和形象。
5)国际品牌的物业管理服务,提供最真挚、最温馨的服务。
6)整层的面积分割,让您的办公不受干扰。
昆山现有写字楼分布及租金情况
序号
名称
售价
(均价)
租金
(元/平米/天)
物业管理费
(元/平米/月)
物业管理公司
市区
1
新百商务会馆
6600
1.2
2.5
2
诚泰商务广场
3
名仕商务中心
4
海王商务广场
6000
5
成峰商苑
1
2
开发区
1
银河大厦
2
电信大楼
3
国际大厦
4
创业大厦
2
2
5
时代大厦
6
台协会大楼
7
商会大楼
城南:
1
日月星城
6000
1.5
2
2
利得国际
7000
1.5
3.29
吉田千翔
3
吉田国际广场
6500
4.5
吉田千翔
4
现代广场
8500
2
5.6
花桥:
1
亚太广场
6800
2
天天国际展览中心
西部
1
星海大厦
6400
1.0
2.8
全美物业
2
LOFT企业家
7000
未定
未定
2020年1月27日星期一11:
09:
45
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