万达广场的商圈分析.docx
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万达广场的商圈分析
《》课程论文
芜湖万达广场的商圈分析
与经营问题
课程:
经济贸易地理
姓名:
邓胜兵
班级:
营销112班
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《》课程论文
第一章芜湖万达简介
一、地理位置:
芜湖市万达广场正式开业于2012年9月27日,坐落于神山口(弋
江中路与赭山路交叉口东南面),总用地面积83867平方米,水面面
积15933平方米(东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北
至赭山东路)。
从地理位置的角度出发来看,万达广场位于城东新区与市中心的
结合处,扼守着神山口这个重要的交通点,东面是正在紧锣密鼓建设
的城东新区,西面则是繁华的市中心,从人流量的角度出发,万达在
神山口的地理位置比较具有优势。
二、结构形态:
万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体,涵
养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。
目
前,万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字
楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千
平方米的万达院线等项目运营。
从结构形态和定位来看,庞大的经营体系和中高档的消费定位,
万达的运转需要较大的消费人群来推动,并对消费人群的收入有着较
高的要求。
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三、经营目标:
万达的目标为服务整个城东商业,打造芜湖第二个城市中心,建
立芜湖第二大商圈。
为了实现这一经营目标,万达正在紧张的进行着其后期的工程建
设,与万达配套的相关设施也在有序的进行着,周边的商业环境也因
此得到了较大的改善,就未来发展的角度出发,万达周边的商业环境
还是比较好的。
四、政策支撑:
芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一,得到
了芜湖市政府的高度重视,在政府政策上有着强力的支持。
为了迎接
万达的落户,芜湖市政府做了大量的工作,包括拆迁、扩建周边设施
等等。
这些政策的落实,使得万达在建设和发展上,更为顺利。
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第二章万达广场商圈分析
通过调查发现,万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为
1.5公里,即15分钟左右的时间,而行车所承受的最长时间约为40
分钟,根据最远步行距离和行车距离,我们将万达划分核心商圈和次
级商圈。
一、核心商圈:
以万达为中心的1.5公里范围内,即消费者对万达所能承受的最
远步行距离。
(一)范围:
如图所示,万达的核心商圈东至安徽工程大学、南至西
洋湖、西至银苑小
区、北至弋江北路,
涵盖五院、绿地小
区、神东小区等。
万达核心商圈范围
内,小区较多,学
校、医院、公园等
公共设施较为完善,人口较为密集。
(二)人口特征:
万达核心商圈内,总人口数量约为6.5万,其中高
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校学生人口约为2.3万,常住居民人数约为4.2万。
(1)安徽工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域,以
18-24岁大学生为主,是无收入的纯消费群体,平均生活费在1200
元左右,其消费趋向于电子产品、服装、饮食等,具有求新和实惠的
消费心理,对大宗商品和高档商品基本无需求,消费水平较低;
(2)万达核心商圈中,小区居民大多为工薪阶层,以青年与中
年消费者为主。
从收入的角度来看,工薪阶层收入并不高,普遍在
2500-4000元之间,人均收入约为3000元左右,消费能力虽然较强,
但许多人在承担着房贷或者车贷,对于高档商品和服务的消费能力较
弱,整体消费水平并不高。
小结:
从万达的核心商圈角度分析,万达的核心商圈内,居民整
体消费能力和水平并不高,对于定位于中高档和经营体系庞大的万达
来说明显无法满足其需求,于其经营和发展有着较大的限制性作用。
同时,万达的后期还在继续拓建之中,其周边的各类设施也在紧
凑地进行着,随着万达自身和周边配套设施的完善,万达的辐射能力
也会因此变强,其核心商圈的范围,也会由于万达设施和服务的完善
渐渐扩大,覆盖更广的面积和人口。
二、竞争对手的核心商圈
在万达的核心商圈范围内,联盛广场和华谊广场(大润发超市)
是其最大的两个竞争对手。
(一)惨淡经营的联盛:
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通过调查发现,联盛广场核心商圈的距离为1公里左右,如图所示,
在联盛核心商圈
中,3/4的面积
被竞争力更强、
核心商圈更广的
万达所覆盖。
(1)联盛现状:
与万达相比,联
盛显得愈加落
寞,门口罗雀的客流,将这座曾经繁华的商场变成了孤寂中的“灯光”,
其竞争力与万达相比表现得很是弱势。
(2)失败的原因:
a)万达的截流。
从位置的角度来看,万达位于联盛东面800米处,
且位于城东进入市中心的要道路口神山口,城东大部分居民进入市中
心时都会经过万达才能到达联盛,加上二者经营模式的相近,消费者
在万达即可以买到和享受到联盛相同的产品与服务,另外,万达的知
名度要高于联盛,相比之下,消费者更愿意选择就近在万达进行消费,
使得万达对联盛的截流极为严重。
b)步行街与大润发在南面的阻击。
从位置上来,联盛与大润发一
南一北,相隔不过数百米,南边过来的车辆都要经过大润发,而大润
发在日常生活用品消费上有很强的实力,对联盛的沃尔玛超市有有很
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大的挤压。
同时,南面过来的客流也要经过步行街,与步行街相比,
联盛的实力显然是不足的,它没有步行街的品类繁多,也没有步行街
的时尚前卫,步行街在南面对它的影响不能忽视。
小结:
联盛与万达相比较,经营状况很差,面对的威胁更多,在
竞争力上,与万达存在着较大的差距。
(二)在衰弱的大润发:
与万达相比,大润发进入的时间要早得多,对其核心商圈一公里
范围内的居民影响很大,特别是在
日常生活用品销售上,大润发做得
更出色一点。
但是,大润发经营远
不及万达的规模,在品种和特色上,
与万达的差距很大。
其核心商圈的
2/5与万达覆盖。
大润发目前的状况还算不错,无论是从客流量和销售状况来看,
大润发超市依然有着很强的力量,但是,随着万达和联盛的坐落,顾
客开始外流,大润发也渐渐出现了衰弱的态势,特别是随着万达的不
断扩建与发展,大润发的客流将会分支出更多。
从竞争对手的核心商圈上来分析,万达与联盛、大润发的商圈重
叠度很高,万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩
下,消费者有着较大的可选择性,这使得万达面临的竞争很激烈。
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三、次级商圈:
按照行车所承受的最长时间40分钟计算,万达广场的次级商圈
基本能够覆盖整个芜湖市市区。
(1)交通状况:
万达位于弋江中路、北京中路与赭山路交叉口,
交通位置优越,在其附近共有四个公交站台,有7路、20路、21路、
28路、45路和晚间228路等公交线路经过,公交线路基本实现了畅
通市区,交通位置很优越。
(2)其它交通配套设施:
地下大型停车场、自行车出租车位等;
(3)较丰富的周边环境:
神山公园、雕塑公园、安徽工程大学、
五院、绿地等。
便利的交通和较丰富的周边设施,使得万达有着很大的辐射能
力,对于发展成为芜湖第二大商圈有可实现的条件。
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第三章经营问题分析
万达对于芜湖还是一棵刚刚移栽过来的新树,近两年的发展,万
达这棵树的成长现状却有些偏离预定的轨迹,客流量远不如其所预期
的日均6万,店铺也没有预期的火爆售罄,这棵大树在芜湖的成长出
现了一些水土不服。
(一)经营问题:
(1)店铺入住率问题,至今为止,在万达一楼外围南面和西面
的店面,仍旧有店面空空如也;
(2)客流量远不如日均六万的预期,周一至周五的工作日,可
谓门可罗雀,与联盛相比强不了多少;
(3)销售低于预期,一些店铺门前,即使是客流量最大的周末,
也少有人迹,越往楼上,客流越少,一些店铺不得不转租;
(二)问题产生的原因:
(1)万达定位的尴尬环境,按照芜湖市目前的发展状态,万达
所处的神山口位置类似于城市与乡村的结合部,在一些配套设施上仍
旧不足,比如的士停车位、银行等;
(2)周边居民消费水平和购买能力较低,与万达的定位有着较
大的差距;
(3)与联盛的距离过近,容易导致恶性竞争;
(4)人流量不等于客流量,交通虽然便利,但是,附近的车辆
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基本为过路车流,真正的消费却较少;
(5)自身设计的问题,立体的商业街,其设计要充分考虑楼上
店铺的客流问题,在这一点上,万达的设计显然没有做到,很多人走
到三楼就不愿意再上去了。
总结:
从万达的经营现状和商圈的现状来看,万达的经营在现阶段会呈
现出一种较低的水平,但随着其周边设施的完善和城东建设的加快,
万达在未来的一段时间,经营状况会出现明显的好转。
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