呼和浩特市房地产市场报告623.docx
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呼和浩特市房地产市场报告623
内蒙古呼和浩特市房地产项目市场报告
表1
区域
回民区
金川开发区
金桥开发区
赛罕区
新城区
玉泉区
合计
项目个数
19
27
6
20
27
25
124
据内蒙古搜房网2013年5月的不完全统计,截止到2013年5月20日,内蒙古呼和浩特市的在售房地产项目285个,将售的房地产项目37个,经过一年的时间,排除售罄项目及未开盘项目,截止到2014年6月,呼和浩特市房地产在售项目不足200个,其中包含尾盘项目。
本次市调在售项目合计124个,与呼和浩特市2014年6月份实际在售项目数量出入不大,可以作为报告样本使用。
从上表可以看出,截止到2014年6月,呼和浩特市在售房地产项目主要集中于金川、新城区和玉泉区,占到中比重的20%以上。
一、证件分析
五证齐全的项目占各自区域的比例
回民区
区域
五证齐全(个)
五证不齐(个)
合计
回民区
4
15
19
回民区的持证请况如上表所示,21%的项目五证齐全。
金川开发区
区域
五证齐全
五证不齐
合计
金川开发区
21
6
27
金川开发区78%的项目五证齐全。
金桥开发区
区域
五证齐全
五证不齐
合计
金桥开发区
4
2
6
金桥开发区67%的项目五证齐全。
赛罕区
区域
五证齐全
五证不齐
合计
赛罕区
19
1
20
赛罕区95%的项目五证齐全。
新城区
区域
五证齐全
五证不齐
合计
新城区
17
10
27
新城区五证齐全的项目占本区域总比重的63%。
玉泉区
区域
五证齐全
五证不齐
合计
玉泉区
8
17
25
玉泉区五证齐全的项目占本区域总比重的32%。
表1.1
区域
回民区
金川开发区
金桥开发区
赛罕区
新城区
玉泉区
全证项目占本区域比例
21%
78%
67%
95%
63%
32%
综合比较呼和浩特市各区域项目的持证情况,证件齐全项目最多的区域为赛罕区,占本区域比重的95%,其次为金川开发区,占本区域比重的78%,回民区及玉泉区证件齐全的项目占本区域比重相对较小,分别为21%和32%。
二、代理公司分布分析
回民区
区域
代理销售
自己销售
合计
回民区
5
14
19
回民区代理销售占本区域总比重的26%。
金川
区域
代理销售
自己销售
合计
金川开发区
18
9
27
金川开发区代理销售占本区域比重的67%。
金桥区
区域
代理销售
自己销售
合计
金桥开发区
0
6
6
金桥开发区代理销售占本区域比重的0。
赛罕区
区域
代理销售
自己销售
合计
赛罕区
4
16
20
赛罕区代理销售占本区域比重的20%。
新城区
区域
代理销售
自己销售
合计
新城区
15
12
27
新城区代理销售占本区域比重的56%。
玉泉区
区域
代理销售
自己销售
合计
玉泉区
13
12
25
玉泉区代理销售占本区域比重的52%。
表2.1
区域
回民区
金川开发区
赛罕区
金桥
新城区
玉泉区
代理销售项目占本区域比重
26%
67%
20%
0
56%
52%
综合分析呼和浩特市代理公司在各区域的入住情况,代理公司较多的区域分别为金川开发区,新城区和玉泉区,分别占本区域比重的67%,56%及52%。
在这里值得注意的是:
1、金川开发区的项目多数已接近尾盘,且多数往年入驻的代理公司已经或即将撤场。
2、回民区被代理的项目都至少有一证。
3、金桥的项目在本次取得的样本中显示,此区域无代理公司。
4、赛罕区20分样本中,仅进驻4个代理公司,且全部为五证齐全项目。
5、新城区和玉泉区存在一个共同特征:
项目多,入驻的代理公司多,但交给代理公司销售的多为无证件项目。
例如:
新城区项目共计27个,其中被代理15个,15个中无证或证不齐的为9个。
玉泉区项目公司25个,被代理的为13个,13个中仅偶寓和城市桂冠分别有3证和1证,剩余11个均无证件。
三、价格分析
表3.1
区域
平均起价
平均均价
平均最高价
金川开发区
3308
3763
4150
玉泉区
5192
5579
6128
回民区
5659
6096
6519
金桥开发区
6078
6360
6660
新城区
6360
7110
9200
赛罕区
8848
10400
11431
从上表价格中的比较,显然,呼和浩特市各区域价格由低到高排序分别为金川开发区,玉泉区,回民区,金桥开发区,新城区,价格最高为赛罕区。
四、区域人文环境分析
呼和浩特市的人文环境与各区域项目价格的趋势基本一致。
新城区西半部分位于市中心位置,交通便利,商业发达,常住人口素质偏高;往东部分与赛罕区的东部形成了呼市的富人区,道路宽阔,街道整齐,环境优美,再次居住的人以富人为主;赛罕区的西部同样配套设施齐备,商业发达;金桥开发区通过这几年的发展与改造,环境较舒适,近几年入住金桥的人群集中于中等收入人群;金川开发区虽发展缓慢,但近年来,街道整齐,道路宽阔,商业住宅林立,由于离市中心较远,未来此地的商业会独立发展起来;回民区和玉泉区属于老城区,特别是玉泉区,在老城区改造的政策下,玉泉区未来会有较大变化,但是玉泉区和金川开发区的常住人口基本属于中低端收入的人群,人文环境一般。
五、各区域售楼部内部情况
表5.1
区域
售楼部整体规模
销售人员人数区间
销售人员精神面貌
备注
回民区
街面底铺,中档装修
3--5
接待时较热情,闲时散漫
在售
金川开发区
街面底铺,中档装修
1-5
售楼部人员少偏自由散漫
尾盘居多
金桥开发区
街面底铺,中高档装修
5-15
衣着整洁,具亲和力,
在售
赛罕区
会所居多
5-25
美女帅哥居多,素质偏高
在售
新城区
会所居多
3-15
美女帅哥居多,素质偏高
在售
玉泉区
街面底铺中低档装修
3-15
除与赛罕区相接的个别地区人员综合素质较高,其他地区人员均不太专业
在售
总结:
通过以上五个方面的分析,综合来看,呼和浩特市除了东南部地区,其他区域房地产行业未来变化不大。
呼和浩特市的东部、东南部地区在过去两年内发展迅速,环境优美,配套齐全,集中了大部分中高收入群体;到目前为止,东部地区的整体格局已基本成形,东南部地区仍在扩展当中,且此区域开发商实力整体较强,市民的口碑较好;西南地区主要为老城区——玉泉区,玉泉区政府支持旧城区改造,不过存在开发商实力普遍偏弱的情况,且市政府的支持力度貌似不大,但是处于建设中的玉泉区也不乏机会;金川开发区未来三年内人口会激增,且金川离呼市市中心较远,所以金川的商业也会随着人口的增加而发展起来。
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