项目二十三房屋质量缺陷损失评估.docx

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项目二十三房屋质量缺陷损失评估

项目二十三房屋质量缺陷损失评估

随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。

为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。

目前国家还没有制定相关的技术规范，只有北京市建委在2006年颁布实施了中国房地产估价师与房地产经纪人学会和北京市房地产估价师与土地估价师协会共同制定的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，后来又颁布实施了《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》；2006年8月北京市高级人民法院《关于在审理涉及房屋质量缺陷的案件中展开和运用房屋质量缺陷损失评估相关问题的通知》，从技术和法规两个层面为房屋质量缺陷评估以供了理论依据。

22.13.1房屋质量缺陷鉴定与评定

委托人委托房地产估价机构进行房屋质量缺陷损失评估前，首先应当根据当事人自己的意愿，对房屋质量缺陷进行认可或鉴定、评定，并提供房屋质量缺陷书面协议或报告，作为缺陷损失评估的重要前提条件和文件依据。

为了保证房屋质量缺陷损失评估的顺利进行，由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定前，应当由房屋质量缺陷各方当事人，包括房屋出卖人、买受人、房屋质量缺陷影响到的相邻关系人，以及对质量缺陷房屋享有他项权利的权利人等达成一致意见，共同委托并承认由房地产估价机构对房屋质量缺陷进行评定工作。

1）房屋质量缺陷的概念

房屋质量缺陷的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。

房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。

房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。

房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。

2）房屋质量缺陷认可、鉴定与评定

房屋质量缺陷认可是指房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。

房屋质量缺陷鉴定是指由当事人一方委托或者各方共同委托具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。

房屋质量缺陷评定是指由各方当事人各方共同委托房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。

3）房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告包括下列内容：

（1）房屋质量缺陷的部位。

房屋质量缺陷的部位是指质量缺陷在房屋实体结构中的具体位置。

例如房屋出现破损、裂缝，可能是发生在地面、墙面、顶棚等不同的部位。

（2）房屋质量缺陷的类型。

房屋质量缺陷的类型如下：

按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境质量缺陷。

其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。

按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不可修复的房屋质量缺陷。

房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。

技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。

经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。

可修复的房屋质量缺陷是指可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷；不可修复的房屋质量缺陷是指因技术上不可能或经济上不可行，不能修复的房屋质量缺陷。

按照缺陷存在的时间，分为暂时性的房屋质量缺陷和永久性的房屋质量缺陷。

暂时性的房屋质量缺陷是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用；永久性的房屋质量缺陷是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。

例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。

（3）房屋质量缺陷的程度。

房屋质量缺陷的程度是指房屋质量缺陷的作用范围及大小。

例如：

存在质量缺陷的房屋地基有不均匀沉降现象，超过设计规划允许的偏差值。

（4）房屋质量缺陷的影响。

房屋质量缺陷的影响是指房屋质量缺陷对房屋实体、功能、环境等方面的不良作用。

例如房屋质量缺陷造成装饰装修损坏、使用人无法入住、房屋收益水平降低等情况。

4）房屋质量缺陷修复方案的确定

对于可修复的房屋质量缺陷，应当有科学、合理、可行的修复方案。

房屋质量缺陷修复方案，可以采取下列三种方式之一确定：

（1）对于房屋质量缺陷部位明显、类型简单、程度轻微、影响不大的情况，房屋质量缺陷各方当事人愿意自行协商解决的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议。

（2）对于房屋质量缺陷严重，当事人不能自行确定修复方案，或各方当事人不能达成一致意见协商解决的情况，房屋质量缺陷当事人可以一方委托或者共同委托，由具有相应资质的机构（国家及省、市主管机关承认或授予资质的房屋质量鉴定单位或设计单位等）出具房屋质量缺陷修复方案。

（3）房屋质量缺陷各方当事人一致同意，也可以共同委托由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。

22.13.2房屋质量缺陷损失评估程序

1）房屋质量缺陷损失评估的概念

房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定，其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。

房屋质量缺陷损失是指房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。

因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。

2）房屋质量缺陷损失评估程序

进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行：

（1）受理评估委托。

房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务委托时，委托方的房屋质量缺陷当事人应是具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人，也可是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人，房地产估价机构与其签订房屋质量缺陷损失评估业务委托合同。

合同中要明确收费项目和收费标准。

房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成。

（2）拟定评估作业方案。

房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容：

拟采用的评估技术路线和评估方法；

拟调查搜集的资料及其来源渠道；

评估作业时间进度。

评估作业方案的主要内容应当告知委托人。

（3）搜集评估所需资料。

搜集以下资料

涉及评估标的物的权属证明文件（已经办理产权登记的提供房屋所有权证，尚未办理产权登记的提供预售许可证、预售合同、工程竣工和规划验收文件等）；

委托人身份证明文件（委托人具备的条件：

具有法定资格的房屋产权人或受托的房屋产权处分代理人；或者是房屋质量缺陷责任人或受托的房屋质量缺陷责任代理人）；委托代理的，还应提交授权委托书及代理人的身份证明文件；

房屋质量缺陷损失书面协议或报告；

房屋质量缺陷损失修复方案；

与房屋质量缺陷损失评估有关的其他材料。

（4）实地查勘房屋质量缺陷状况。

评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。

在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的，应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况。

若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。

（5）选定评估方法进行测算。

房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。

（6）确定评估结果；采用一种评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，其评估结果为最终评估结果；采用两种或两种以上评估方法进行房屋质量缺陷损失评估的，不同方法评估结果的简单算术平均数为最终评估结果；一个房屋质量缺陷损失评估项目中包含多项房屋质量缺陷并分项进行评估的，各项评估结果之和为最终评估结果。

（7）撰写评估报告。

房屋质量缺陷损失评估报告，应当包括下列部分：

封面；

目录；

致委托人函；

房地产估价师声明；

评估的假设和限制条件；

评估结果报告；

　评估技术报告；

附件。

房屋质量缺陷损失评估报告有叙述式和表格式两种格式。

评估报告除单一房屋实体质量缺陷损失评估可采用表格式外，应当采用叙述式。

房屋质量缺陷损失评估报告应当记载下列事项：

评估项目名称；委托人名称或姓名和住所；房地产估价机构名称和住所；房屋质量缺陷状况；评估目的；评估时点；房屋质量缺陷损失定义；评估原则；评估依据；评估技术路线、方法和测算过程；评估结果及其确定的理由；评估作业期；评估报告应用的有效期；评估人员；房地产估价师声明；评估的假设和限制条件；附件，应当包括反映房屋质量缺陷状况的影像资料，房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告、评定报告，修复方案，评估机构资质证明和注册房地产估价师资格证明、提供技术支持的相关工程技术人员的资格证明等。

（8）审核评估报告。

一般采取估价人员、房地产估价师、法人代表三级审核。

（9）出具评估报告。

房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

有相关工程技术人员提供技术支持的，相关工程技术人员应当在评估报告上签字，并注明提供技术支持的内容。

（10）评估资料归档。

一般评估资料存档20年。

22.13.3房屋质量缺陷损失评估方法

1）成本法的公式为：

V=C1+C2+C3+C4-C5　　　　　

式中：

V——房屋质量缺陷损失评估值；

C1——拆除工程费用；

C2——修缮工程费用；

C3——恢复工程费用；

C4——直接经济损失；

C5——被拆除物残值。

拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。

拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。

直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。

直接费按工程量与其单价的乘积进行测算，其中工程量应按照房屋修缮工程预算定额中相关工程量计算规则测算，而单价应按照收集的市场价格水平并结合房屋质量缺陷状况综合确定。

间接费是按直接费与间接费率的乘积进行测算，利润是按直接费、间接费之和与利润率的乘积进行测算，税金是按直接费、间接费、利润之和与国家规定税率的乘积进行测算，工程费用则是上述直接费、间接费、利润、税金之和。

上述各项费用的费率应根据房屋质量缺陷的实际状况、现场施工条件等因素，参照房屋修缮工程预算定额中的指导费率综合确定。

如果委托人能够提供相关专业机构出具的修复方案工程造价，其结果可作为确定工程费用的参考依据。

直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：

房屋使用人周转安置费用；房屋空置的收益损失；房屋使用面积减少的损失；房屋室内净高降低的损失；房屋采光面积减少的损失；房屋耐久性降低的损失；邻近房屋损坏的补偿；施工影响的补偿；其他直接经济损失。

被拆除物仅为暂时性拆除，并且在修缮工程完成后仍将其复位的，不应计算其回收残值，而且在计算恢复工程直接费时不应计算相应的材料费用。

被拆除物拆除后不再利用的，评估人员应收集评估时点的回收市场价格确定其价值。

2）资本化法

适用于净收益损失的资本化法公式为：

式中：

V——房屋质量缺陷损失评估值；

△Ai——未来第i年的净收益损失额；

R——折现率；

m——净收益损失年限。

净收益损失额包括：

租金等收入减少所造成的净收益损失额；能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。

租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额△Ai。

运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额△Ai。

适用于收益年限减少的资本化法公式为：

式中：

V——房屋质量缺陷损失评估值；

Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益；

R——折现率；

n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。

3）价差法

价差法的公式为：

V=V1-V2

式中：

V——房屋质量缺陷损失评估值；

V1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；

V2——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。

类似的无质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构相同、所处地段相近的不存在质量缺陷的房屋。

类似的有质量缺陷房屋是指与评估对象所在房屋的用途和建筑结构等相同、所处地段相近的房屋，而且该房屋存在与评估对象类似的房屋质量缺陷。

类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照《房地产估价规范》中的市场比较法评估求取。

4）市场比较法

市场比较法的公式为：

V＝P×F1×F2×F3

式中：

V——房屋质量缺陷损失评估值；

P——可比实例补偿金额；

　　　F1——补偿情况修正系数；

　　　F2——补偿日期修正系数；

　　　F3——缺陷状况修正系数。

采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。

选取的可比实例应符合下列要求：

（1）缺陷的部位、类型、程度等与待估缺陷类似；

（2）补偿日期与评估时点相近，不宜超过一年；（3）补偿金额为正常价格或可修正为正常价格。

进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。

应排除补偿行为中的特殊因素所造成的可比实例补偿价格偏差，特别是评估人员应了解可比实例补偿价格所包含的具体补偿内容，剔除非缺陷因素的补偿部分价格。

进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。

可根据市场价格的变化，采用定基或环比的方法进行确定。

进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。

房屋质量缺陷状况主要包括缺陷发生的部位、类型、程度等，将可比实例与评估对象的这些缺陷状况进行比较修正。

不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。

22.13.4房屋质量缺陷损失评估的特点

1）房屋质量缺陷损失评估对专业技术水平的要求高

以往房屋现值评估多是对房地产整体把握，评估结果应是估价对象能满足正常使用整体下的价值。

而房屋质量缺陷损失评估的特色是对不能满足正常使用要求的、有局部或整体问题的估价对象进行评估，是评估不符合国家相应规定或合同规定的局部缺陷所造成的损失额，强调点对面带来的影响。

房屋质量缺陷表现形式不同，种类各异，要求估价人员要对建筑、规划设计、工程施工、设备安装、装饰装修、工程结算等专业知识有基本的了解和掌握，方可以初步判断房屋质量缺陷产生的原因、发展趋势以及可能带来的后果。

随着人们对居住水平要求的提高，质量损失评估所涉及的知识面还会有进一步延伸，比如对声、光污染、环境指标不到标等的评估。

2）房屋质量缺陷损失评估对综合能力的要求高

房屋质量缺陷损失评估不仅要求估价人员有深厚的工程技术方面知识的沉淀，更要求估价人员具有练好的应变能力和沟通协调能力。

房屋质量缺陷损失评估项目通常是一讲产生不同程度的纠纷协调不成的项目，部分项目甚至拖延几年，相关当事人各方面的情绪激动，这要求估价人员具有良好的应变能力和沟通协调能力。

3）房屋质量缺陷损失评估的风险较大

房屋质量缺陷损失评估的风险性石油技术风险和运作风险两部分构成的。

作为一个新的评估领域，专业人员的培训和相关规范的制定均处于探索阶段，而房屋质量缺陷却千差万别、形式各异，造成了估价技术和现存质量缺陷的不对称性。

目前，房屋质量缺陷损失评估人员具有的专业技术知识的相对困乏又进一步造成了技术上的风险。

在实际工作中，项目涉及当事人各方利益，关系负载，突发事件时有发生，协调工作难度较大，造成运作上的风险。

22.13.5房屋质量缺陷损失评估过程中要注意的问题

1）房屋质量缺陷损失判定及修复方案制定是评估的前提条件

房屋质量缺陷的判定有各方当事人对房屋质量缺陷认可、法定资质的专业检测机构的鉴定和房地产估价机构的评定三种方式，但鉴于房屋质量缺陷的复杂性，建议在可能存在结构质量问题的评估项目中，采取由法定资质的专业检测机构出具的鉴定报告，既可以发挥专业部门的技术优势，又可以合理规避风险。

非结构性质量缺陷可以采取认可和评定的方式，但必须由相关工程技术经验的估价人员把关。

同一种质量缺陷可以有几种不同的修复方案，由具有相应资质的专业机构来从事修复方案的制定工作，可以综合权衡方案的经济性和合理性，是房屋质量缺陷修复方案具有可行性。

2）现场勘查时房屋质量缺陷损失评估的重要步骤

为了把握房屋质量缺陷损失评估依据的正式性和准确性，房地产估价人员和工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场勘验、搜集房屋质量缺陷的原始影像资料。

对已经出具的鉴定报告和修复方案进行复核，判断其可行性和合理性；由估价机构进行评定的项目则需要对房屋质量缺陷的部位、类型、成都给予技术判断，并出具书面意见。

了解房屋质量缺陷产生的原因、理顺相关各方的关系、选用适宜的估价方法、形成初步估价思路。

3）评估结果要结合市场询价

房屋质量缺陷损失评估的目的就是为了确定房屋质量缺陷损失的补偿额。

若股价结果脱离市场状况则无法保证客观公正性，也就失去了评估的初衷。

在上述的四种估价方法中，资本化法、价差法和市场比较法三种方法的运算规则与市场结合比较紧密，由于房屋质量缺陷损失评估师新的评估领域，没有足够的成熟案例供以上三种方法作参考，所以目前运用也比较少。

成本法作为目前主要的评估方法，在确定损失额需要结合市场询价就显得尤为重要了。

构成成本法结果中的拆除费用、修缮工程费用和恢复工程费用均应参照房屋修缮工程预算定额计算。

定额单价相对于市场行情滞后，在运用定额时，应广泛搜集估价时点的建筑市场上的人工、机械、材料的价格作为参考，对定额进行适当调整，保证直接费用与市场行情接近。

直接经济损失则依据于受损房屋区位同档次的房屋的市场收益水平确定。

22.13.6房屋质量缺陷损失评估方法的应用

1）可修复的房屋质量缺陷损失评估

评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。

成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外，也可首先确定各项工程内容的综合单价水平，然后根据各项工程内容的工程量进行测算。

房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。

安置对象每天所需安置费用，应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。

安置天数根据修复方案的合理工期确定，同时应考虑施工前的准备天数和施工后的养护天数。

房屋空置的收益损失，宜采用资本化法进行测算。

房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。

邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。

施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。

施工影响的补偿是指拆除修复施工在合理影响范围内对周边环境造成的安全保障、人员出行便利、噪音超标、有害物质、有害气体及其它环境污染需要进行补偿的费用支出。

2）不可修复的房屋质量缺陷损失评估

评估不可修复的房屋质量缺陷损失，一般难以从修复重置成本角度测算其损失价值，因此主要从经济价值变化出发考虑使用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。

评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失，宜选用资本化法。

评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失，宜选用价差法或市场比较法。

22.13.5案例分析

【案例导读】

本案例是房屋质量缺陷损失的评估，按照《房地产估价规范》和《房屋质量缺陷损失评估规程》对估价对象进行评估，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的损失费用为16000元，人民币大写：

壹万陆仟元整。

【案例正文】

房屋质量缺陷损失评估报告（封面）

评估项目名称：

某联体别墅楼梯净高度降低导致房屋质量缺陷损失评估

委托人：

×××

评估机构：

×××房地产估价有限公司

评估人员：

××××××

评估作业日期：

2006年10月9日至2006年10月20日

评估报告编号：

××××××

目录（略）

一、致委托人函

×××：

受您的委托，我公司对您委托评估的某联体别墅楼梯净高度降低导致房屋质量缺陷在2006年10月9日（估价时点）造成的损失进行了测算。

根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的损失费用为16000元，人民币大写：

壹万陆仟元整。

 此致

 　　　　　　　　　　　×××房地产评估有限责任公司

          法定代表人：

×××

二OO六年十月二十日

二、房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员×××、×××。

6、除参与本次估价的估价人员外，我们聘请了相关专业人员对本次估价的房屋结构安全进行了专门鉴定，其鉴定结果为非危房。

7、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经本人或估价机构同意不得修改或提供给其他任何单位和个人，亦不得见诸公开媒体。

姓名房地产估价师注册证号签名

××××××××××

××××××××××

三、评估的假设和限制条件（略）

四、评估结果报告

（一）委托人：

（略）

（二）评估机构：

（略）

（三）房屋质量缺陷状况：

别墅竣工后，发现室内二三层之间的楼梯因施工原因造成楼梯净高度为1.85米，小于《民用建筑设计通则》规定的2.2米高。

（四）估价目的

确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考。

（五）估价时点

二○○六年五月二十一日

（六）房屋质量缺陷损失定义

房屋质量缺陷损失房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。

本估价对象是可修复的房屋质量缺陷，其损失包括

（七）估价依据

●房屋质量缺陷损失评估规程；

●中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；

●《全国统一建筑工程基础定额××市基价表-99》；

●《××市房屋修缮工程预算定额》；

●××市城乡建设委员会有关文件；

●建筑材料市场价格和有关工程造价信息；

●估价人员现场查勘所得资料及委托方提供的各种资料。

（八）估价原则

●合法原则；

●估价时点原则；

●客观、公正、公平原则；

●替代原则。

（九）估价方法

9.1 本次估价所采用的方法

估价对象是楼梯高度低于设计要求而导致房屋质量缺陷。

根据房屋安全鉴定人员和估价人员现场查勘的情况，该房屋不存在结构安全问题，可采用先在原楼梯部分竖向扩大