强烈推荐引龙寺生态旅游观光园项目可行性研究报告.docx
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强烈推荐引龙寺生态旅游观光园项目可行性研究报告
商洛引龙寺生态旅游观光园
项目可行性研究报告
(修改稿)
二〇一一年九月
第一章 总论1
1.1项目概况1
1.1.1项目名称1
1.1.2项目承办单位1
1.1.3项目主管单位1
1.1.3可行性研究报告编制单位1
1.1.4研究工作的范围和内容1
1.2项目单位基本情况1
1.2.1项目实施单位介绍1
1.2.2项目投资单位介绍2
1.3项目基本情况3
1.3.1拟建项目地点3
1.3.2建设内容、规模目标4
1.3.3项目投资及资金筹措5
1.3.4建设期限5
1.3.5经济效益预期6
1.4可行性研究报告编制依据6
1.5综合评价7
第二章背景及必要性9
2.1项目建设的背景9
2.1.1建设社会主义新农村是我国社会发展的重要任务9
2.2.2养老产业逐渐成为我国投资建设新的亮点12
2.1.3秦岭山脉有着得天独厚的自然环境12
2.2相关产业发展现状14
2.3项目建设的必要性15
2.3.1是促进区域农业发的必然选择15
2.3.2是农业结构调整和社会经济生活发展的需要16
2.3.3促进农业产业结构调整,增加农民收入的必然选择16
2.3.4节约资源,实现农村社会经济可持续发展的必然选择17
2.3.5是为城乡老人提供了养生乐居的场所17
2.3.6是传承农耕文化的需要18
2.3.7是旅游事业朝向生态旅游发展的产物18
2.3.8是21世纪生态园林绿化发展的方向19
第三章项目选址与建设条件20
3.1项目背景20
3.1.1商洛市概况20
3.1.2商州区概况28
3.1.3选址结果31
3.2建设条件32
3.2.1自然条件32
3.2.2资源、科技支撑条件35
3.2.3基础设施条件36
3.2.4周边旅游资源37
第四章项目建设方案39
4.1产品方案和建设规模39
4.1.1项目建设内容和目标39
4.1.2建设规模40
4.2项目建设总体布局40
4.3建设标准和产品标准41
4.4工程建设方案42
4.4.1生态旅游园建设42
4.4.2基础设施建设42
4.5建设期限46
第五章环境和生态影响分析48
5.1环境和生态现状48
5.2生态环境影响分析和保护措施49
5.2.1项目建设对生态环境的有利影响49
5.2.2环境污染的治理49
第六章项目组织与管理52
6.1组织机构与职能划分52
6.1.1组织机构52
6.1.2机构职能52
6.1.3运行模式53
6.1.4劳动定员53
6.2经营管理模式54
6.3经营管理措施54
6.3.1工程管理54
6.3.2生产管理54
6.3.3财务管理55
6.3.4营销管理55
6.4技术培训55
第七章劳动安全、消防与卫生防疫57
7.1劳动安全57
7.1.1劳动安全主要依据:
57
7.1.2劳动安全的原则57
7.1.3安全隐患分析58
7.1.4劳动保障和安全措施58
7.2消防59
7.2.1主要依据59
7.2.2消防原则60
7.2.3火灾隐患分析60
7.2.4消防设施60
7.3卫生防疫61
7.3.1卫生防疫的依据61
7.3.2卫生防疫的原则62
7.4安全、消防与卫生防疫综合评述63
第八章投资估算及资金筹措64
8.1投资估算64
8.1.1建设估算范围64
8.1.2建设投资编制说明64
8.1.3建设投资估算结果及投资分析64
8.1.4建设工程费投资估算65
8.1.5预备费66
8.1.6建设期利息67
8.1.7流动资金估算67
8.1.8项目总投资68
8.2资金来源70
8.3资本金筹措70
8.4债务资金筹措70
8.5融资方案70
8.5.1筹资渠道70
8.5.2融资方案分析71
8.5.3资金来源可靠性分析72
第九章财务效益评价73
9.1编制依据73
9.2财务评价基础数据与参数选取73
9.2.1项目的收益构成及估算73
9.2.2项目营业收入73
9.2.3成本估算74
9.2.4财务评价主要参数74
9.3财务评价74
9.3.1盈利能力分析:
74
9.3.2清偿能力分析76
9.4敏感性分析76
9.5资产负债分析77
9.6结论77
第十章社会评价91
10.1社会影响分析91
10.1.1项目对所在地区居民收入的影响91
10.1.2项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响91
10.1.3项目对所在地区居民就业的影响91
10.2项目与所在地区互适性分析91
10.2.1当地居民对项目支持92
10.2.2当地政府部门对项目的支持92
10.2.3当地资源条件的支持92
10.3社会风险分析92
10.3.1技术风险92
10.3.2资金风险93
10.3.3市场风险93
10.3.4人员风险94
10.3.5政策风险94
10.4社会评价结论94
第十一章结论及建议95
11.1结论95
11.2项目实施建设的建议96
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
商洛引龙寺生态旅游观光园
1.1.2项目承办单位
陕西商洛引龙生态旅游发展有限公司
1.1.3项目主管单位
陕西商洛市商州区旅游局
1.1.3可行性研究报告编制单位
1.1.4研究工作的范围和内容
根据国家对可行性研究报告阶段工作范围和深度的要求,本报告对商洛引龙寺生态旅游度假观光园项目建设背景、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响与环境保护、节能、安全、消防与卫生防疫、项目进度安排、投资估算与资金筹措、财务评价和社会影响等方面进行了综合研究和分析,并按照委托书的要求,重点突出了工程技术可行性分析和经济效益和社会效益可行性分析,提出了合理的建议,为项目承办单位和其他单位有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。
1.2项目单位基本情况
1.2.1项目实施单位介绍
本项目的建设单位是:
陕西商洛引龙生态旅游发展有限公司(简称引龙生态公司),引龙生态公司成立于2011年8月,投资方为陕西蓝海系统集成有限公司。
在当今人们追求绿色环保安全食品和生态观光旅游的大背景下,公司利用商洛市商州区三岔河镇秦庙村的荒坡、弃沟等资源,建设、开发、经营一个集绿色生态养殖种植、旅游度假观光、休闲娱乐养老为一体的商洛引龙寺生态旅游度假观光园。
公司主要经营范围是:
绿色生态养殖种植及产品销售,低碳环保旅游观光接待,住宿、餐饮、休闲、娱乐、养老服务,农副产品开发、贸易、深加工,养身健身会所,旅游休闲产品开发及销售。
公司以引龙寺和周围自然山光水色为宣传亮点,以养殖种植为依托,在商洛大山深处营造一个环境优雅的生态旅游度假观光园,提供住宿、餐饮、垂钓、休闲娱乐、蔬菜果园采摘等设施服务,集旅游度假、休闲娱乐、观光农业、登山探险、品尝山珍、疗养修行等现代人当今所追求的理念为一身。
同时,建造养老院,提供老年人全套生活、娱乐、养生、保健、临时医疗护理、疾病就医送诊、临终关怀、殡葬接送等服务。
项目集生态养殖、种植与休闲旅游、农家乐有机结合的模式为一体,符合当代人消费发展潮流,追求与健康生活密切相关的无公害农副产品、富氧运动生活,是一项绿色工程,市场前景广阔,项目可持续发展能力很强。
同时,项目的发展也可带动当地经济的发展,可持续性强,与村民一起共同致富,造福一方百姓。
1.2.2项目投资单位介绍
陕西蓝海公司成立于2008年,是经过资产优化重组的高新技术企业,辖属西安高新技术开发区,其主要从事的业务有:
1、工业自动化系统软件开发、应用;2、工业自动化系统集成工程;3、计算机软硬件系统工程开发和相关产品代理。
业务涉及石油、化工、冶金、电力、机械、建材、市政建设、制药等行业。
凭借自身强大的技术优势和工程实施能力,公司采用当今世界先进的自动化产品,先后成为
1、西门子自动化与驱动集团授权集成商及合作伙伴(西北唯一);
2、横河电机有限公司授权集成商及合作伙伴;
3、施耐德电气公司授权产品及系统集成商。
公司在DCS、PLC控制系统工程方面拥有软件设计和系统集成的实力,积累了大量宝贵的工程经验,尤其在工业过程控制系统工程方取得了骄人的业绩,在控制系统工程的设计、成套、安装、调试、投运方面,表现出强大的运做实力。
同时,在软件设计、点检技术等综合技术服务方面,也展示了自己的特色。
公司拥有一批积累了大量工程经验的技术人员,并总结和研发了许多针对专用设备的专家软件。
近年来,凭借着勇于创新的理念、丰富的技术积累、现代化的企业管理和不断膨胀的企业资本,公司实现了超常规的快速成长,在同行业中脱颖而出,业务涉及石油、化工、冶金、电力、机械、建材、市政建设、制药等行业,承揽和完成了一个又一个国家级重点工程项目。
1.3项目基本情况
1.3.1拟建项目地点
商洛引龙寺生态旅游观光园项目位于商洛市商州区三岔河镇秦庙村,项目占地面积180亩。
详见图1.1。
图1.1项目位置示意图
1.3.2建设内容、规模目标
1、建设内容与规模
建设总占地面积为180亩,打造一个集生态养殖、种植与休闲旅游、农家乐有机结合的生态旅游观光园区。
1)、土建工程:
建设临时办公场所、住房、餐厅、会馆、娱乐场所、接待客房等,建筑面积5,000平方米,提供400个标准床位;建设养老院,建筑面积10,000平方米,提供1,000个标准床位。
2)、配套环境工程:
排涝系统工程,河道整修工程,观光园林修建工程,休闲娱乐基础工程,水、电、路基础工程,蔬菜大棚工程,生活污水发酵处理工程,太阳能供热工程,沼气池建设,冬季锅炉供暖系统,无线互联网路覆盖工程,以及其他辅助设施工程。
2、建设目标
以引龙寺和周围自然山光水色为宣传亮点,在商洛大山深处营造一个优雅的生态旅游度假观光园,提供住宿、餐饮、垂钓、休闲娱乐、蔬菜果园采摘等设施服务,集旅游度假、休闲娱乐、观光农业、登山探险、品尝山珍、疗养修行等现代人当今所追求的理念为一身。
同时,建造养老院,提供老年人全套生活、娱乐、养生、保健、临时医疗护理、疾病就医送诊、临终关怀、殡葬接送等服务。
1.3.3项目投资及资金筹措
项目投资预计为3,200万元。
其中:
建安工程费用为
万元,工程建设其他费用为
万元,预备费用为
万元,建设期利息为
万元,流动资金为90万元。
资金来源为:
公司自筹1,700万元,银行贷款1,500万元。
其具体资金用途比例分配,随工程建设的需要可进行调整。
1.3.4建设期限
整个项目建设为期三年,即2011年9月至2014年8月。
项目分四期实施。
具体进度安排如下:
1、2011年9月至10月为项目建设前期工作准备阶段,主要实地准确勘测规划,确定具体项目建设方案。
项目基础土建工程,排涝工程,水电路布置,办理项目建设相关事宜。
2、2011年11月至2013年3月为主体建设期,养殖场基础建设,河道整修,农家乐基础建设,园林基础建设,种植园建设,休闲娱乐基础建设。
3、2013年4月至2014年3月,修建养老院;
4、2014年4月至2014年8月为末期收尾工程,基本完成各项工程,完善项目扫尾零星工程,组建管理、服务团队准备营业。
1.3.5经济效益预期
本项目投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标均较好。
主要经济数据与评价结果如表1.1所示。
表1.1项目主要经济数据及评价结果
序号
名称
单位
数量
备注
经济数据
1
总投资
万元
1.1
其中:
企业自筹
万元
1.2
银行贷款
万元
2
年均营业收入
万元
1100
3
财务评价指标
3.1
项目财务净现值(Ic=8%)
万元
1560
所得税后
3.2
财务内部收益率
%
15.74
3.3
投资回收期
年
7.59
静态
3.4
投资收益率
%
12.44
1.4可行性研究报告编制依据
1.《财政部关于印发农业综合开发资金若干投入比例的规定的通知》,财发[2010]46号;
2.《关于促进西部地区特色优势产业发展的意见》,国西办[2006]15号;
3.《商洛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
4.《商洛市人民政府关于加快推进中心城市城中村改造工作的实施意见》,商政发〔2010〕37号;
5.《商州区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
6.《工程项目环境保护管理条例》国务院令第253号;
7.民用建筑设计通则GB50352—2005
8.饮食建筑设计规范JGJ64-89
9.旅馆建筑设计规范JGJ62-90
10.商店建筑设计规范JGJ78-88
11.道路、建筑、灌溉等有关行业规范。
12.原国家发展计划委员会印发的《投资项目可行性研究报告指南(2002年试用版)》;
13.《工程项目经济评价方法与参数》(第三版);
14.项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料;
1.5综合评价
本项目以生态农业与休闲旅游相结合,种植和养殖相结合,调高了投入的高效性,避免了环境污染,充分挖掘各种资源优势,占尽天时、地利、人和,发展农村新型产业经济。
项目建设符合国家产业政策,与省市县产业规划方向一致。
项目充分利用当地资源,建设规划布局合理,市场定位准确,生产产品可靠,项目建设地区、环境、交通等条件优越。
项目将直接或间接带动周边农村发展生态农业和农家乐旅游建设。
项目的建设及投产运营,将促进我市生态农业的发展,进一步合理调整农业产业结构,充分利用国家土地资源。
同时,项目将增进地方财税收入,有利于社会主义新农村建设和发展,并对其产生巨大的推动作用。
本项目由于涉及面广,配套设施比较齐全,技术要求高,固定资产投入较多,用地基础设施、排涝系统薄弱,还请相关各级部门在技术上加强指导,并给予适当的资金补助及相关政策扶持,以确保项目成功运营,实现全面共赢。
最终,使之成为区域经济发展的一支新的有生力量,为推进社会主义新农村建设的健康、良好、快速和可持续发展做出贡献。
第二章背景及必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设社会主义新农村是我国社会发展的重要任务
胡锦涛总书记2004年在党的十六届四中全会上指出,纵观一些工业化国家发展的历程,社会主义新农村是指在工业化初始阶段,农业支持工业、为工业提供积累是带有普遍性的趋向;但在工业化达到相当程度以后,工业反哺农业、城市支持农村,实现工业与农业、城市与农村协调发展,也是带有普遍性的趋向。
从发展模式来看,旅游产业是新农村建设的支撑产业,旅游产业开发是新农村建设的重要支撑力量,乡村旅游是新农村建设的重要模式。
旅游开发对于农村的生产发展,生活改善,文明乡风形成,整洁村容建设等,都具有直接的作用。
1、旅游产业是新农村建设的支柱产业
新农村建设首先必须发展经济。
经济的发展,恰恰需要打破农业产业的界限,把农业产业与第三产业结合起来,以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托,开发旅游休闲产业。
农村经济发展,需要进行产业结构和产品结构的调整,形成高附加值的经济产业。
旅游休闲产业,是乡村经济中最具有附加值的产业。
巨大的城市居民休闲需求,是乡村休闲旅游发展的最大动力。
随着汽车进入百姓家中,自驾车旅游休闲成为城市居民的必需品。
乡村环境、新鲜蔬菜水果家禽等等,成为城市居民最喜爱的商品。
城市居民对于走进乡村,完成风味独特的晚餐,有着永不疲倦的热情。
随着汽车拥有量的大幅增长,驾车到1小时以内的地方晚餐,3小时以内的地方度周末,已成为城市中产阶级和中青年知识分子的生活习惯。
乡村环境和农家情趣,是休闲生活的最大吸引力。
我们划出了两个圈,是城市居民消费范围:
第一个为餐饮消费圈,以城市为中心,大型城市周边50公里,中型城市周边25公里,小型城市周边15公里范围区域,都是城市居民餐饮消费出行区域;第二个为休闲消费圈,以城市为中心,大型城市周边250公里,中型城市周边150公里,小型城市周边80公里范围区域。
在这两个圈范围内的农村,都具备发展旅游休闲产业的基本条件。
发展生态旅游,中国乡村是休闲旅游产业的主要区域,是社会主义新农村建设的重要的途径,具有极大的现实推广价值。
此外,是具备较高价值旅游资源的农村区域,包括省级以上风景名胜区、文物保护区、自然保护区、林场等区域,一般为国家所有。
但是,资源区周边土地,一般为农民的承包土地。
因此,如何在景区开发中合理安排农民利益,结合新农村建设发展农民参与结构,成为旅游开发必需加强研究并推广有益经验的重要领域。
以上两个方面发展,构成了旅游产业在农村经济中的重要方面。
城市居民休闲,形成了乡村旅游的核心结构,包括观光采摘农业、大棚生态餐厅、农家乐、农家大院、民俗村、垂钓鲜食等等,带动了观赏经济作物种植、蔬菜瓜果消费、家禽家畜消费、餐饮住宿接待、民俗文化消费的全面发展,提升了农业和农副产品加工的价值,促进了农产品销售。
同时,把第三产业引入农村,调整了农村产业结构,形成了餐饮住宿及文化服务的高级产品与消费形态。
因此,旅游休闲产业,已经成为近远郊区及旅游区新农村发展生产的支柱产业,是社会主义新农村建设的生力军。
2、旅游业是新农村建设的富民产业
旅游休闲产业,特别是乡村旅游,具有较大的家庭服务特性,最具增加就业、富裕民众的推广价值。
乡村旅游的开发主体,可以是独立经营的农户,也可以是集体或私营的企业。
独立经营农户,以采摘、农家乐、垂钓园、民俗大院等方式,可以直接为游客提供服务,形成家庭收入。
农村企业提供的具有一定规模和一定档次的旅游休闲服务,不仅就地消化了农产品,吸收农民就业,而且带动了区域的发展。
旅游休闲是一个富民产业,对于参与农户的收入支持,超过对税收的贡献。
因此,旅游休闲是新农村建设中比较容易直接带动农民增收的产业。
3、旅游开发促进了先进文化与文明风尚形成
旅游休闲产业最终是服务产业,是文化产业。
没有以游客为上帝的服务精神,就难以获得市场的认可,更不易获得经济的收益。
因此,发展旅游休闲产业,必然在市场的引导下,在现实的教育下,培养了农民的市场经济意识和服务顾客的文明。
市场是一所最好的学校,服务教育将农民培养成为文明卫生礼貌的公民。
乡村旅游需要文化的支撑,民俗文化的包装,餐饮文化的开发等,都有利于推动乡村文化的发展。
同时,游客带来的城市文化,对于农村文明风尚的形成,也具有极大的作用。
4、旅游开发将加快村容建设
形成文明卫生美丽独特的景观乡村旅游中,旅游环境打造、农家接待条件的建设都是最基础的内容。
旅游对于环境卫生及整洁景观的要求,将大大推动农村村容的改变,推动卫生条件的改善,推动环境治理,推动村庄整体建设的发展。
最为重要的是,旅游休闲要求村庄面貌不是千村一面,而是各具特色;旅游追求个性化、特色化、原生态文化基础和惟一性等等,所以,乡村旅游是打破目前新农村建设中干村一面的最佳模式。
2.2.2养老产业逐渐成为我国投资建设新的亮点
根据国家人口计生委数据,2009年,全国60岁以上老年人口已达1.6714亿,比上年净增725万——这是历史上老年人口比重增幅最大的一年。
据估计,到2015年,老年人口总量将突破2亿,占总人口比例超过15%。
到2020年老年人口将达2.48亿。
到2040年,我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿,这意味着每4个人中就有1个老人。
此外,根据中国老龄科学研究中心调查,当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款,2010年我国老年人口总体消费规模超过1.4万亿元。
养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。
从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护,增加设施设备和精心打造专业管理团队。
养老地产主要的产品形态包括:
保险资金推出的升级版的养老机构,如养老院,把养老地产视做商业地产项目长期经营;开发商推出的养老地产项目。
2.1.3秦岭山脉有着得天独厚的自然环境
秦岭山脉是横贯中国中部的东西走向山脉。
西起甘肃南部,经陕西南部到河南西部,主体位于陕西省南部与四川省北部交界处,呈东西走向,长约1500公里。
为黄河支流渭河与长江支流嘉陵江、汉水的分水岭。
秦岭—淮河是中国地理上最重要的南北分界线,秦岭还被尊为华夏文明的龙脉。
秦岭南北坡的自然景观差异明显。
属黄河流域的北坡为暖温带针阔混交林与落叶阔叶林地带。
因长期的农业开发,现多为次生林。
秦岭山区植物区系成分和动物种属成分具有明显的过渡性、混杂性和复杂多样性。
野生动物中有大熊猫、金丝猴、羚牛等珍贵品种,鸟类有国家一类保护对象朱鹮和黑鹳。
秦岭现设有国家级太白山自然保护区和佛坪自然保护区。
其中,大熊猫、金丝猴、羚牛、朱鹮被并称为“秦岭四宝”。
秦岭南北的人文景观亦各具特色。
北面的关中平原史称“八百里秦川”,自新石器时代就出现人类农耕、定居,是中国有名的文物古迹荟萃之地。
秦岭之南是沃野千里的“天府之国四川盆地”,其间的邛崃山脉和成都平原又是蜀汉文明的发端之地,根据对广汉三星堆,成都金沙遗址的考古发现,早在3000年以前的商周时代,蜀的先祖即掌握了非常先进的青铜冶炼、玉石加工工艺,是中国古代文明史上的一枝奇葩。
间南北向的深切河谷自古就是南北交通孔道,其中著名的有今宝(鸡)成(都)铁路经过的陈仓道、西安至宁陕的子午道、傍褒水和斜水的褒斜道,以及傥骆道、周洋道。
在秦岭北坡及关中平原南缘现存众多的文物古迹及流传着丰富的历史故事。
有秦始皇陵及许多帝王陵墓群、周代沣镐遗址、秦阿房宫遗址、楼观台、张良墓、蔡伦墓等古迹。
位于西安市南40余公里的终南山自古风景秀丽。
《诗经·秦风》有“终南何有,有条有梅”的诗句。
唐代官绅在此建有别墅,其中以王维的辋川别墅最负盛名。
王维所作的优美山水诗大多是描写此处景色。
唐代诗人祖咏的《终南望余雪》有“终南阴岭秀,积雪浮云端,林表明霁色,城中增暮寒”的诗句。
附近还有翠华山、南五台、骊山等秀丽山峰,山中分布有明清以来建造的太乙宫、老君庵等大小庙宇40余处,是关中游览避暑的良好场所。
2.2相关产业发展现状
商洛市地处陕西省东南部,与豫、鄂两省接壤。
雄伟的秦岭主脊、蟒岭、流岭、鹃岭、郧西大梁和新开岭五条主要山脉,像五根粗壮的手指,由西北向东北、东、东南延伸在古老的商洛境内,洛河、丹江、金钱河、乾佑河、洵河蜿蜒其中,岭谷相间依次排列,大自然的神工鬼斧,把商洛造就成为一个巨大的掌状山地。
北亚热带与南暖湿带的气候过渡,横跨长江、黄河两大水系,以及高山低谷的垂直差异,秦楚文化的交流融会,更是给这“魔掌”般的山地上蒙覆了神奇的面纱。
使商洛成为一块神奇的土地。
开发旅游资源,推动地方经济发展已成为商洛市政府工作的重点,“十一五”期间,商洛市第三产业全面提速,服务业增加值年均增长14.8%;成功举办了中国首届秦岭生态旅游节,并被评为2010年全国最具潜力旅游节庆品牌,全市建成国家4A景区1个、3A景区2个,累计接待游客2722万人次,实现收入85.3亿元,较“十五”分别增长8倍和16倍。
2011年,更是提出了按照“政府主导、企业
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