汽修汽配市场建设项目投资可行性研究报告.docx
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汽修汽配市场建设项目投资可行性研究报告
第一章总论
一、项目基本情况
项目名称:
新疆中大汽修汽配市场建设项目
项目建设单位:
新疆中大汽修汽配市场项目组、乌鲁木齐中大威尔实业有限公司
项目建设时间:
2014年4月-2015年10月
项目建设地点:
乌鲁木齐经济技术开发区(头屯河区)北站西路1470号、百户路147号、百户路西巷21号。
二、项目建设背景
乌鲁木齐中大威尔实业有限公司,注册成立于2001年。
主营生产销售各类玻璃制品。
2010年头屯河区人民政府70次常务会议及随后的财经领导小组会议纪要,为支持中大威尔实业公司做大做强的企业发展需要,明确将百户路147号原属于头区经计委的23.5亩工业用地、厂房等附属设施,以及中大威尔公司南、北二侧即北站西路1470号(原北站公路7号车辆段劳服司),百户路西巷21号(原东升路21号)地块,一并出让给乌鲁木齐中大威尔实业有限公司。
中大威尔公司分别于2011年通过乌市国土局土地利用处,挂牌取得百户路147号工业用地23.5亩,土地证使用时间50年。
2012年通过乌市国土局土地市场处,挂牌取得中大威尔公司北侧北站西路1470号地块21亩,中大威尔公司南侧土地12.5亩。
二处土地证为商业用地性质,出让年限为40年。
该三处地块联为一体,南北长近400米,东西宽103米-105米,实际土地面积为40000余平方米。
中大威尔公司宗地北临主干北站公路,南临交通要道东升路,东临百户路,西临西站铁路住宅小区。
交通地理位置十分优越。
鉴于中大威尔公司玻璃制品生产经营项目,由于环保条件限制原因,已不适于在该地块范围内继续展开做大。
2014年,中大威尔公司向经开区(头区)经发委提出终止玻璃制品工业生产项目,开发新疆中大汽修汽配市场建设项目。
该项目已得到经开区(头区)经发委正式立项备案登记批复。
拟新增建设面积25000㎡,投资2000万元。
建设可以容纳400家汽修汽配商户,把中大威尔公司打造成具有中等规模,具备现代化管理体制的新型汽修汽配市场公司。
三、项目依据
中大威尔公司宗地实际面积62.5亩。
处于北站正在筹划建设中的国际铁路物流园内,紧临北站货运商圈,西站为乌铁客运始发站,南临高铁片区。
直线5公里范围内,还有地窝堡国际机场,新东方汽配机电市场,全疆最大的北方钢材物流交易市场,轮胎市场、化工市场、正在建设的汽车交易市场等。
宗地东侧500米有乌奎高速公路通过,拟议建设中的北疆高铁线路也在北站公路对面。
中大威尔公司地处经开区(头区)物流商圈的核心黄金地段,交通发达,是建设汽修汽配市场的最佳和理想之地。
乌鲁木齐地区各类汽车保有量突破60万辆大关。
其中每年汽修行业产值约在300亿元左右,汽修行业从业人员数万。
无序发展的汽修厂铺遍地开花,给乌市的环保、安全等工作带来相当大的压力。
内地大中城市很多都建有成规模的汽修专业市场。
乌市政府久有集中整治分散的汽修厂铺集中经营的政策设想,迄今尚未正式实施。
乌鲁木齐地区汽车销售专业市场、汽配销售专业市场,已经营业和正在建设的有七、八处之多,主要集中在经开区(头区)、高新区(新市区)、米东区。
专业汽修市场尚属空白。
汽修行业矛盾问题很多,分散经营使得汽修商户与修车客户之间的对接产生距离,其它诸如修车技工难找,服务价高不规范等。
政府和汽修行业都希望有现代化的汽修专业市场,整合交警运政、车管保险、工商安监各部门资源,建设具备符合行业规范、技术条件的专业汽修市场。
未来乌鲁木齐地区的专业汽车修理市场各区县都会建设。
中大威尔公司抢得商机,领先一步,将为乌鲁木齐汽修行业的规范化、规模化经营,打造一个良好的服务平台。
中大威尔公司现有厂房及生活服务类设施建筑面积6000平方米。
稍加建设改造,即可作为汽修汽配商铺使用。
2014年上半年,中大威尔公司已完成汽修汽配市场一期工程建设,建有汽修汽配商铺4栋,面积5000㎡,商铺高度在6米左右。
第二章项目建设内容
项目建设分三期进行。
2014年,项目一期建设竣工,已可投入使用。
一、二、三、四栋商铺合计建筑面积5000㎡。
其中一号商铺计划三层,现在只完成地面一层。
2015年还需要建设二层、三层,增加面积2000㎡。
项目二期建设场地在中大威尔公司23.5亩工业地块内进行。
计划建设五号、六号、七号、八号、九号商铺。
新建一层商铺面积3560㎡。
改建一层商铺面积3500㎡。
新建和改建二层商铺面积6000㎡。
主要内容如下:
五号商铺为中大威尔公司三层办公楼。
在其后侧建设二层商铺,960㎡。
新建二层商铺与原有三层办公楼联为一体。
五号商铺一、二、三层共计2800㎡。
六号、七号商铺东西长65米,宽20米,拟建二层。
共计5200㎡。
八号商铺为中大威尔公司原1号生产车间。
宽12米,长65米,高8米。
一号车间北面新建二层商铺,长65米,宽8米,新建的二层商铺与一号车间联为一体,合计面积2600㎡。
九号商铺为中大威尔公司原二号、四号车间,总长120米,宽12米,高8米。
改造成二层商铺,合计2880㎡。
新建中大汽修汽配市场三期建设项目为十号、十一号、十二号商铺。
其中十号商铺为二层,长65米,宽20米,二层高7米。
均为新建,合计面积2600㎡。
十一号商铺临中大威尔公司南侧东升路,与中大威尔公司原1号、2号宿舍楼改造建设联为一体。
新疆中大汽修汽配市场十一号商铺的功能,与一号商铺的功能相近,都是紧邻主干道路边,拟建三层,加上原有的2栋二层宿舍楼,长70米,宽24米,高10,5米。
合计建筑面积5040㎡。
其中1000㎡为原有宿舍楼已建面积。
十二号商铺为中大威尔公司原三号车间加以新建改造。
拟建二层,长100米,宽12米,合计建筑面积2400㎡。
新疆中大汽修汽配商城二期、三期建设项目同期开工,共计新建面积15000㎡,改造面积3800㎡。
2015年4月中旬开工建设,工期半年,2015年10月1日前竣工投入使用。
第三章项目建设条件
一、自然地理条件
新疆中大汽修汽配市场位于乌鲁木齐地区西北部,风沙小,雾霾少,气候条件适宜。
中大汽修汽配市场周边性质相近的各类市场很多。
市场四周道路纵横,交通十分便利。
二、安全环保
中大汽修汽配市场周边的主要城市功能,是北站的物流基地和西站的人流聚散地。
市场南部是新开发的高铁片区,西部为头屯河区工业园区。
常住人口主要为铁路职工和其他汉族人口,社会治安环境良好。
中大汽修汽配市场开设大门四处。
东向百户路二处。
北向北站公路和南向东升路各一处。
四处大门均配有保安警卫人员。
市场在建设和运营过程中,消防设施、人员、制度都须落到实处。
中大汽修汽配市场的最初商务设想,是建设包装物流市场。
因此做了相应的环境评价报告,并获得了经开区(头区)环境保护局的批复。
中大汽修汽配市场业务功能属商服性质,污染内容和污染物都显著轻微,符合国家相关产业的环保政策,容易取得政府职能部门的环境许可。
汽修汽配市场的噪音污染来自人流和车流,废弃物来自废机油和汽车配件。
应责成各商户自行回收利用。
噪音应由市场管理人员巡查控制。
一般生产、生活服务废水可直接排入城市地下管网。
三、水、电、暖配套设施
新疆中大汽修汽配市场建设项目得到经开区(头区)政府经发委,投促局的认可和支持,经开区(头区)政府产业政策希望将本区打造成新疆最大的物流产业基地,欢迎和支持各类交易服务市场的建设。
中大汽修汽配市场的前身,是中大玻璃厂。
经过十多年的生产经营建设,水、电、暖等各项基础配套设施十分完善。
乌铁局水电段和经开区(头区)水务局的上水主管线都位于市场南侧,并已接入市场建设区。
市场建设区内和市场建设区周围,都有铺设好并正在使用的污水城市排放管网,使用非常方便。
拟建中的12处商铺,上水、下水管网已经规划好并留有接口。
市场建设区东大门处配置有地方电业公司500千伏安变压器。
市场建设区中部西侧是乌铁局地下高压输电线路。
原中大威尔实业公司在此处建有250千伏安变压器和配电室。
中大汽修汽配市场根据测算,用电峰值为400千瓦,谷值为100千瓦。
现有的500千伏安变压器即可满足市场用电需求。
250千伏安的变压器和配电室,可做为备用电源。
中大汽修汽配市场项目区,在中大威尔实业有限公司经营期间,已建有暖气锅炉房,汽修汽配市场可继续正常使用。
另外,市场区西边一墙之隔,为乌铁局沟东供热站。
同时,市场建设区北侧地块,尚有乌市燃气热力公司埋设的地下高压和中压天然气管线。
中压天然气管线还留有接口井,随时可以启用,用作生活和供暖。
第四章项目市场分析
一、汽修汽配行业分析
由于居民汽车保有量快速上升,汽修汽配市场的规模容量也愈来愈大。
乌鲁木齐汽修行业发展的无序性,也造成了汽修行业的分散性。
政府已经认识到汽修行业分散性造成的各种矛盾和问题。
最突出的问题还是汽修行业的分散性,导致市政市容、安全环保、运政车管,无法对汽修行业进行有效监管。
汽修商铺与附近居民的一般生活功能,矛盾突出。
市委市政府委托市政协对汽修行业现状做出专题调研,因为维稳工作而耽搁。
针对汽修扰民这一长期存在的问题,乌市政府近年当有新政出台。
内地大中城市成功的汽修市场,容纳了汽修汽配和配套的车管运政、交警保险等相关功能,市场与行政有机结合,是成功的范例。
乌鲁木齐地区的汽修行业,必然要向内地规范的汽修行业学习。
汽修行业和汽配行业联为一体。
乌鲁木齐地区汽配市场发育完善,汽修行业问题依然层出不穷。
比如汽车4S店汽修价格居高不下,修车技工十分难找。
车主修车,因为修车商铺比较分散,找到合适的修车商铺还是比较困难,议价空间和质量保证受到诸多限制。
另外分散的汽修商铺,技工人力资源和客户资源因为不能共享,发展也受到诸多限制。
这正是新疆中大汽修汽配市场,整合各类汽修资源,规模化集聚经营的优势前提条件。
二、汽修汽配市场经营分析
汽修汽配行业的集聚经营是汽修行业发展的必然趋势,也是政府倡导的政策指向。
由于汽修行业分散的现状惯性,集聚汽修商户经营,依然要做好很多工作。
第一是要为汽修商户提供良好的经营条件和经营环境。
第二是要处理好汽修经营商户与车主客商、政府各职能部门良好的交易服务关系,让汽修商户、车主、管理部门、服务行业便利通达,都能从中受益。
新疆中大汽修汽配市场的地理交通位置十分重要,关系到市场项目招商、经营、发展的成败。
良好实用的招商、经营、发展策略,精干的招商管理、经营团队都是汽修汽配市场项目成功的硬件保证。
市场人流、物流、通道,以及停车位、修车商铺空间的合理布局,需要市场建设项目组认真研究和规划。
市场建设项目组的工作方向,是要为汽修汽配商户打造一个现代化的经营发展平台。
未来乌鲁木齐各区县,都会建设发展自己区域属下的汽修汽配市场,新疆中大汽修汽配市场领风气之先,要树立起属于自己的良好的品牌形象。
三、市场功能分析
乌鲁木齐地区汽修汽配商铺,大多数功能并不齐全。
或缺水或少电,暖气配套者,不足一半。
中大汽修汽配市场建设,水电暖配套必须一步到位。
一期建设的汽修商铺,标准面积为5米宽×10米进深,高度在4.5米~6.0米之间,主要是考虑到汽车本身的长宽高。
门面进口宽2.8米×高2.9米,亦是考虑到车辆进出的实际需要。
一期汽修商铺建有87间。
一期一号商铺要加盖的二层,主要满足汽配商户。
三层为职能服务部门配套。
中大汽修汽配市场一层商铺占项目实际用地面积的30%,即15000㎡。
其余空地均留做人流、物流通道,和停车场用地。
一层主要为修理商铺,拟建高度均大于或等于4.5米。
修理商铺面积不小于50㎡。
二楼主要用于汽配商户,总面积12000㎡。
三楼主要用于职能管理和服务部门使用,总面积2800㎡。
市场商铺一层理论上计算为280家,实际上商户租用常需要2-3间商铺联为一体,按比例算修车商户为150家左右。
二层汽配商铺理论计算为220家,实际也应为150家左右。
另外,保险公司办事处、车管交警运政办事处,应予以积极引进入住。
第五章项目建设优势分析和社会评价
新疆中大汽修汽配市场建设项目的用地,因为自然地理位置和交通位置十分良好,这是该项目操作运营成功的关键优势。
不是何种用地都可以用来建设汽修汽配市场的。
如主城区内用地受交通限制和环保限制因素,就不适用来做汽修汽配市场项目。
离主城区直线距离过远,交通不便,地面斜坡过大,位置偏僻,基础配套设施不全等,都不适宜用来建设汽修汽配市场经营。
汽修汽配市场项目,一定要与政府的产业布局规划相适应,与周边商圈、经济圈的功能相接近,与周边经济生活和社会居民生活相包容。
这样才能获得长期稳定发展。
新疆中大汽修汽配市场建设项目,满足以上各项条件。
中大汽修汽配市场建设项目的社会评价是积极的,社会价值和社会意义是正面的。
该项目要做到政府支持,社会满意。
第六章项目实施进度
截止到2014年10月,中大汽修汽配市场项目建设一期工程基本结束,已可投入使用。
建设一层汽修商铺共计5000㎡。
大于或等于50㎡/间汽修商铺87间。
4栋汽修商铺编号分别为一号、二号、三号、四号汽修商铺,如后图所示。
其中一号、四号汽修商铺为砖混结构。
二号、三号汽修商铺为彩钢结构。
一号商铺设计时为三层,目前只盖了一层。
如需加盖二层,可在2015年度二期、三期施工建设完毕。
市场设置大门四处。
行车通道12米~15米。
各栋商铺门前通道和停车场,宽度均大于20米间距。
2015年4月初开始建设市场项目二期,五号、六号、七号、八号、九号商铺。
一层新建面积3600㎡,改建面积2000㎡。
二层新建面积3600㎡,改建面积2000㎡。
三期十号、十一号、十二号商铺与二期同时开始建设。
新建一层、二层、三层合计面积3800㎡,改建面积1500㎡。
按照正常工期和往年经验计算,2015年10月1号以前,可以竣工并投入使用。
2015年4月初开工建设,招商工作应同步展开。
争取在2015年10月初,应使50%的商铺已经出租。
应有150家商户入住经营。
第七章项目盈利水平分析
按照2014年商铺建设不变价格计算,中大汽修汽配商铺的建造价或成本应在700元/㎡左右。
目前,乌鲁木齐市主城区服装鞋帽类、农副产品、通信类商铺价格,一般在600元-1000元/㎡.年。
写字间类租用价格因地段功能不同,价格区别较大,在200元-2000元/㎡.年之间。
汽修汽配类商铺租用价格变化范围也较大,在300元-1000元/㎡.年之间。
中大汽修汽配市场商铺价格,初期应该较低,即一层汽修商铺出租价格应定在每年600元/㎡左右。
即每间标准50㎡的汽修商铺,年租用价格应在30000元左右比较适当。
二层汽配商铺和三层写字间价格,定在每年300元/㎡左右较适当。
中大汽修汽配市场一层汽修商铺15000㎡×600元/㎡.年=900万元。
二层三层汽配商铺和写字间15000㎡×300元/㎡.年=450万元。
合计理论上收入为1350万元。
每年总收入的10%需缴纳各项综合税费,计约150万元。
经营管理人员20人,工资等各项财务费用150万元.物业管理服务类收入前期较低,水、电、暖收费与支出基本持平。
治安卫生收费与清洁保安人员工资费用支出基本持平。
中大汽修汽配市场年净利润所得,理论上计算应在1000万元左右。
全部已建、新建、改建的房产建筑面积在30000㎡左右。
房产新建、改建的全口径投资为1500万元。
中大汽修汽配市场的土地产权保持不变。
其土地房产价值的溢价部分不计入市场项目盈利所得部分。
长期来看,随着中大汽修汽配市场经营活动日趋成熟,品牌影响力不断扩大,商铺出租价格的上涨应水到渠成。
成熟的商铺出租价格2年内可上涨200元/㎡,则市场的利润收入每年可达到1500万元左右。
市场以最小每间50㎡商户数量计算,应在400-500家。
人员容量推算在1000人左右。
每户营业额每年为60万元的情况下,新疆中大汽修汽配市场的年产值,将达到30亿元。
第八章项目财务分析
新疆中大汽修汽配市场筹建方,乌鲁木齐中大威尔实业有限公司拥有建设用地3个土地证。
南北二侧为商业用地性质,中间地块为工业用地性质。
用地性质与汽修汽配市场用地性质基本吻合。
宗地实际面积62.5亩,用地面积与中等规模汽修汽配市场用地面积相适应。
七个房产证,房产面积3000㎡,临时建筑8000㎡。
一期已建成面积5000㎡。
二期,三期尚需新建、改建增加面积20000㎡。
按2014年不变造价计算,新建面积12000㎡×700元/㎡=840万元。
改建增加面积8000㎡×300元/㎡=240万元。
2015年需新增投资1080万元。
新增新建、改扩建房产面积,均为临时建筑,二层较多,三层较少,只能出租使用,不能销售。
全部投资均为企业自筹,包括合作方投入,不再向银行贷款。
投资1~2年内可完全收回。
一次性投资,长期受益。
受益计算:
15000㎡汽修商铺×600元/㎡.年=900万元。
15000㎡汽配写字间商铺×300元/㎡.年=450万元。
合计年收入1350万元。
第九章风险分析与规避
一、中大威尔公司土地、房产、及配套设备设施的市场价值在7000万元左右。
以不变价格计算,年纯收益利润在1000万元左右。
赢利水平14.3%,产值收益比例基本适当,该项目适宜建设。
二、当前汽修汽配行业经营发展规模水平适度,不存在行业经营大起大落的风险。
同时在可预见的将来,汽修汽配行业经营规模水平会进一步放大提升,本市场项目发展前景的稳定性和赢利能力处于可控水平
三、新增新建和改扩建商铺房产均为临时建筑,无法取得房产证。
只能出租,不能销售。
无法进行融资抵押。
四、市场项目初期招商,商铺价格早期出租价格可能不到位。
市场前期需要培育,有可能需要1~2年。
市场经营成熟后,商铺出租价格上涨将弥补前期损失的收益。
五、如市场项目占用的土地价格上涨过快,将减低该汽修汽配市场收益率。
这时应考虑变更项目土地利用性质和开发用途。
2013年,中大威尔公司委托新疆冶金设计院,规划了二栋综合商业交易大楼,共计30000平方米。
北侧主楼建设位置在一期二号、三号商铺处,见后附图。
第十章结论
综合新疆中大汽修汽配市场项目上述各项可行性研究论证,得出结论新疆中大汽修汽配市场建设项目立项准确,过程可控,前景看好,可以启动。
项目论证人员
任职
学历
职称
韩复兴
中大威尔公司总经理
大专
工程师
王路
中大威尔公司财务总监
大学
会计师
谢涛
冶金规划设计院常务副院长
大学
高级工程师
王新安
深圳城公司副总经理
大专
副高级工程师
韩维
远东华谊公司总经理助理
大学
法学士
2014年10月1日
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