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城新区建设的思考与案例分析上
城市新区建设的思考与案例分析(上)
张晓欢国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所
二0一五年一月
各位学员,大家好。
我是来自国务院发展研究中心东方文化与城市发展研究所的张晓欢,我的研究方向是区域经济学、城市规划、产业规划,我的博士专业是区域经济学,我的博士后专业是城市规划和产业规划。
现在在东方文化与城市发展研究所,是综合研究室的主任,主要是做一些城市发展、文化发展方面的研究。
我今天给大家学习交流的题目是《城市新区建设的思考与案例分析》,我的汇报包括五个部分。
第一个部分是理论基础,也就是说城市新区建设的相关理论;第二是城市新区建设的阶段,也就是说城市新区建设从空间形态、从功能形态、从它的组成关系来分析它会经历一个什么样的阶段;第三块主要是跟大家交流一下我在城市新区建设规划过程中的一些新的体会,这个就是说参考了多位专家在城市新区建设开发中的一个总结;第四块是投融资模式,主要讲的是城市新区建设过程中的投融资问题。
现在我们这个投融资问题呢,某种程度上成为了城市新区建设的一个核心问题,原来呢,在一些大的都市郊区进行新区建设的过程中,基本上不费什么力气就可以把新区建设的很好,现在随着城市化进程速度的放慢,尤其是一些二三线城市的城市化,由于体制原因、经济增长的原因等受到了一些阻碍,在这种情况下,在二三线城市的新区开发建设中,投融资问题在某种程度上已经成为一个决定成败的问题;第五块主要是跟大家分享一下我在北京做的一个城市新区建设的一个案例,主要是从城市新区建设的策划、资本运作和与政府的这样一种配合及具体成立一些新区的运营公司、资产管理公司、项目管理公司这一类的,也就是说从策划、资本、政府配合和运营这一块来解析一个小型的城市新区开发的案例。
一、背景
我们现在先讲一讲城市新区建设的一个背景。
这个建设的背景呢,实质上可以用一句话来概括,就是理想与现实之间的差距。
我们往往提到城市的时候,大家兴奋中憧憬的、想象的就是一个非常美好的地方,那里有比较美丽的景色,有丰富的物质,还有更多的就业机会,还有一些最现代的科技、最现代的生活方面的一种娱乐、休闲的模式。
但实质上呢,我们可能会发现,理想与现实之间有很大的差距。
也就是说,我们脑海中经常会想象一个优秀的、理想的美好的城市,这样的城市再某种程度上也是存在的,但是我们的现实中可能不是很容易。
在这种情况下,我们会产生一种建设城市新区的想法。
我们先来看一看优秀城市是什么样的。
(1)国际优秀城市纵览
1.法国巴黎
优秀城市有几个代表,第一个代表就是法国的巴黎。
巴黎给人的印象就是时尚、浪漫和文艺。
法国巴黎最成功的地方呢,除了有良好的城市规划,还有一种更重要的就是历史文化与现代城市发展的一种完美的结合,同时,它对城市环境极其重视。
也就是说,它的城市规划、它的文化的传承与创新和它的生态环境的保护,在它的城市发展过程中得到了非常完美的结合。
2.美国纽约
第二个成功的案例呢,大家经常会想到美国的纽约,我们想到美国的纽约时,给人的印象是什么?
繁华、迷宫闪烁、午夜城。
纽约呢,可能会想到是美国的金融中心。
所以说有一些专家呢,他们都提出美国之所以能发展,至少有三个城市不得不提起,第一个城市就是纽约,而不是所谓的华盛顿,第二个城市是好莱坞,认为好莱坞是美国文化输出的一个中心,纽约是美国的一个金融中心,还有一个城市是波斯顿。
为什么是波斯顿?
他们认为波斯顿是一个文化教育创新中心。
当然,美国有好多著名的大学,但是哈佛应该说是最为引人注目的。
我们现在讲,纽约的成功之处在哪儿?
就是有良好的城市定位和城市的公共交通建设,以及它让全球各地的比较好的公司在它那里培育、上市,来进行国际合作。
就是说,它能够成为一个美国的金融中心,除了良好的规划、环境的打造、交通,更重要的是它能够将全球各地的一些大的、比较好的、具有创意的又有实力、有潜力的公司都汇聚在那里,翘首以待,期待着有一天能够上市,得到更好的发展。
所以它最大的成功之处就在于吸引全球各地的国际机构在它那里生根发芽。
3.日本东京
说到优秀城市呢,可能会再往东南亚走,大家会想到日本的东京,虽然我们对日本有非常复杂的情节,但是东京的发展确实是发展的不错。
东京给人的印象是什么?
就是高科技、高节奏、高密度、高收入。
东京在某种程度上不仅仅是日本经济的一个中心、一个标志,更重要的是一个晴雨表。
就是说东平发展的好坏,直接决定着整个日本发展的好坏,东京的问题在某种程度上直接代表着整个日本的问题。
而它的成功之处是什么呢?
除了我们正常想到的发达的交通,更重要的是科教机构的聚集。
还有就是这种流行文化、科技创意的一种集聚。
美国的纽约是什么?
各类经济机构、全球各大企业的入驻,而东京是什么?
东京主要是科技机构,科技非常发达,它跟巴黎的浪漫形成了鲜明的对比。
4.瑞士苏黎世
再一个会想到的是瑞士。
提到瑞士的时候,我们不会想到美国纽约金融中心,也不会想到东京的科教中心,也不会想到法国巴黎的浪漫,而会想到瑞士的生活环境极其舒适。
它这个生活环境的极其舒适呢,也具有优秀城市的一些基本特征,比如说发达的交通、良好的定位、良好的环境。
还有就是它的自然风光也极其优美。
所以说一个城市的发展,与它的自然环境、历史环境的联系是非常密切的。
当然,有的同志可能会想,那你说迪拜,在荒凉的沙漠中,它何时才能达到?
那是另外一种特殊的策划、特殊的一种定位了。
我们讲,正常的一个优秀城市的达到,都需要有基本的自然生活,尤其是自然风光、自然环境,要适合人类居住,其次要有发达的交通,再次是在一定程度上要有人文历史、有一种文化在里面根治。
其次才是从经济形态、产业形态,从它的机构、种类来判断,也的是发展金融的,有的是发展文化的,有的是发展旅游的等等。
而瑞士呢,给我们想到的是风景优美、经济发达、居住舒适,当然,也带着一点点的浪漫。
5.丽江
刚才介绍了几个国外的优秀城市,我们国内的优秀城市呢,一个比较典型的由一个不好的地方变成一个好的地方的就是丽江。
我们知道这个丽江呢,它是少数民族的一个地区,也是自然风光比较好的一个地区,但是它也发生过一些灾难,比如说1996年丽江发生了七级地震。
有的地方地震之后是一蹶不振,有的地方地震之后成为了旅游胜地,而丽江就是地震之后成为旅游胜地的一个典型代表。
当然,我们不能说地震了之后就会带来一个旅游的机会,这样的话,有一种幸灾乐祸的意思,实际上不是那样的。
只是说,它在一个不太好的、不太令人感到舒服的背景之上,进行了一个新的很好的规划、进行了一个很好的运营,然后成为了一个非常引人注目的现代化的、也与历史文化相结合的一个旅游城市,它成为了一个当地经济地标,甚至也成为了一个文化地标。
所以说我们提到这些优秀的城市、良好的城市时,我们可能都会去。
(二)国际名城共性特征
去年我跟大家一起交流的时候我还提到了我们中国的上海和北京、深圳、广州,现在大家经常提到一线城市时就是北上广,但是我这一次为什么没有将他们列入优秀城市的行列来跟大家进行分享呢?
因为我去年在讲到优秀城市的时候,遭到了“嘘”声一片。
为什么呢?
北京的雾霾、上海地铁的拥堵、广州的不太理想的事情等等。
也就是说,大家对中国的一线城市、中国未来的城市充满了期盼,但是现实令大家不是很满意。
这就是说前段时间比较流行的一个说法,就是失望与希望之间的差别,大家都看过李安导演拍的《少年派》,一个漂亮的男孩儿,英俊秀发,站在一个很具有浪漫气息的船上,船的那一头有一只老虎,这是大家理想的,而与他形成鲜明对比的是一个衣着破烂、精神不振,站在一个破旧的小船上,船头站了一只小猫,就是理想与现实之间的差距很大。
在国际名称呢,它们一般具有人文精神的魅力、城市个性的魅力、城市发展的活力与潜力,城市发展的活力与潜力主要体现在产业的发展,产业的发展自然就能给我们带来就业的机会,它们的基础设施一般比较完善,他们的景观生态系统的建设一般来讲也是保护的比较好的。
所以如果将人文精神、城市个性、产业发展、基础设施、环境优美等作为评判标准的话,你要说北京是好的优秀城市,大家一下就会想到雾霾,你要是提到上海是非常好的,大家一下就会想到汽车拥堵,甚至会想到一些其他的不好的事情。
那么,城市究竟是让生活更美好,还是让生活更添堵呢?
为什么我们希望住在城市里面?
这在2009年的世行的报告中有一句话说的非常好,大概意思是说,当今社会或者当今世界,决定一个人、一个国家或者一个单位的经济收入的高低,不是他的个人能力,也不是他的人际关系,而是他所在的位置。
当然,我们想到的这个位置时,有可能会理解为他所在的位置是当什么官,比如企业的高官或者是政府的官员,其实不是这个意思,它重要体现的是你所在的城市所在的位置。
所以说现在很多的开发商、很多的房地产商打出的口号是什么呢?
位置决定成败。
我们房地产行业一个著名的企业家叫潘石屹先生。
潘石屹先生在接受采访的时候,有人问他说,你觉得决定房地产的或者是我们去购买房子的时候,什么因素是最重要的?
潘石屹先生说地段,地段,还是地段。
大家都觉得这个说的非常有道理。
实质上我在上学的时候,早都已经看到过英文的书上说的,Location,LocationandLocation,就是位置、位置还是位置,地段、地段,还是地段。
为什么大家喜欢和向往住在城市面呢?
是因为城市它所在的这个位置,一个美好的城市它代表着一种医疗的发达、教育的发达,它代表着学习机会的更多、就业机会的更多,它代表着更多的发展空间,所以说我们大家希望进入这些优秀城市,就是刚才所讲到的巴黎、东京、纽约、瑞士、丽江等。
(三)优秀城市的支撑体系
当然,我们在国内也是更多的希望进入北上广这样一些一线城市。
有的人说,很多人说这城市怎么怎么着,一个城市嘛,有来有去,这是正常的,但是更多的还是希望能够进入这些一线城市。
但进入这些一线城市就真的很好吗?
有人就提出了反对的意见,我们这个现象也是比较突出的。
比如说北京的交通拥堵、雾霾、上学难、看病难。
比如说在北京上学难这个问题,小孩儿找不到学校,因为它有户口限制,即使你有户口,你想进入你心中所谓的理想的学校,也很难。
你生病呢,你想进入你心中理想的医院,也很困难。
所以说北京房价的高低的时候,有人就做了分析,说是什么决定了北京房价的高低?
咱从大的环境来讲,说新型城镇化等等。
但在北京不同的地段,它的房价差别很大,这是什么决定的呢?
有人说是这个地方有工厂、有学校等等,实际上最明显的两个重要因素就是医疗与教育。
学区房它肯定是非常贵的,我们去购买一个住房的时候往往会问,这附近有没有学校,小学、中学等,附近有没有医院,有没有健康管理中心等。
当然,这不仅仅是在北京,在任何一个城市,甚至是小城市,也存在着学区房的问题,也存在着医疗、教育这种地理优势问题。
所以我们生活大城市的人,比如北京、上海最痛苦的事情呢,第一个是房价,第二个是如果有病的话看病的问题,有小孩儿的话,他就会知道上学不容易。
但是年轻人呢,刚刚毕业的年轻人,可能他们还体会不到,因为第一他不需要看病,他身体状况还比较好,第二是他不需要上学,上学刚刚结束,他还没有小孩儿要上学,第三是他可能还没有要去买房。
所以说房价的高低、医疗基础设施服务、学校等对他来讲,短期是没有太大的意义的。
所以说这样的一大批年轻人给人一种“初生牛犊不怕虎”的感觉,蜂拥而至,拥在大城市。
但拥在大城市之后呢,一系列的问题就产生了。
就是刚才所说的交通的拥堵,你不看病、不上学,但是你得出行吧,所以这个交通拥堵就很重要。
人多了,污染就来了。
还有一些社会治安的问题等。
所以说在这种情况下,城市新区的建设就呼之欲出了。
我把它总结为是时代的需要,时代的需要包括外部的压力和内部的驱动力。
外部的压力方面,我们为什么要建设城市新区?
当你事业的竞争是国家综合实力的竞争,国家综合实力竞争的依托点是在什么?
在城市。
所以说从外部的抢占国际市场、顺应国际化浪潮、抢占战略高低的角度来讲,一个城市要发展,它需要建立新区。
从内部的压力来讲,由于国家对建设新区有政策,有的地方需要进行产业升级,而这个产业升级呢,需要更大的空间,旧城满足不了它的建设需要了。
比如这个内部的驱动力就是说这些房价的压力、交通的拥堵、环境的污染等,这都呼唤着我们要建立新区。
所以说建立城市新区的过程,某种程度上也是破解我们现代城市发展问题的一个过程。
为什么是破解现代问题的一个过程呢?
就是说要解决这些问题,怎么办?
有的旧城区是解决不了的。
有的旧城区呢,我们知道通过某种方法、某种途径可以解决,但是有些拆迁和用地管理等一些原因,难以进行解决,怎么办?
就是说在一个旧图画上来描绘一个新图是非常不容易的,而在一片白纸上画一片蓝图是比较简单的,所以这种情况下,我们干脆去建一个城市的新区。
从政治的政策方面来讲,从领导方面来讲,可以说是试点工程,有的是政绩工程,有的是民生工程,有的是为了招商引资的需要。
从经济发展方面来讲,我们建立城市新区的过程,从我们改革开放到现在,刚开始主要是加工制造,后来不加工制造了之后,城市产业进行转型升级,是高新技术的引进,后来又建立了一些保税区、免税区。
我们现在最新的是搞的自贸区,这个自贸区在某种程度上是一种政策新区。
就像我们在三十几年前的改革开放初期一样,在深圳建立一个特区,这个特区对我们的加工制造、对我们的外贸有很多的优惠政策,而我们现在新一轮的自贸区在某种程度上是更进一步的深化改革、政策创新的一个产物。
上海自贸区建设以来,发展的还不错,所以说现在天津、福建、广州等也要再重新来建立这样一些自贸区,我们国家级的新区也在不断的建设。
这些新区建设有什么作用呢?
在新常态下,它最重要的作用是起到先行先试、政策引领、政策创新的一个作用。
二、理论基础
从学术的角度来理解,刚才我们讲到的是一些现象、是一些背景,是我们对美好城市的一种向往,而现实的生活不是很如意。
在这种情况下,我们要建立新区。
而在学术界,是否有一些理论基础呢?
这个是有的。
我们现在比较流行的理论基础一个是有机疏散理论,二是区域城市理论,三是新城市主义理论,四是精明增长理论。
(一)有机疏散理论
有机疏散理论呢,顾名思义,就是太拥堵了,产业拥堵、人也拥堵、交通也拥堵,各种事情都非常拥堵,拥堵到就像一个家庭一样,房间太小,得让一部分人先出去,城市也是这样,发展到一定程度,太拥堵了,我们将一些教育功能、一些行政中心的功能、一些高新技术产业孵化的功能、一些居住功能给疏散出去,简单来讲就是这么一个意思,就是将一些城市工种通过建立一个新区,把它给疏散出去。
(二)区域城市理论
第二个是区域城市理论。
区域城市理论,听上去是有一点学术,但实质上我们可以想象一下我们《道德经》上老子讲的“小国寡民”那种思想,就是说“鸡犬之声相闻,老死不相往来。
”那是一个什么生活?
那是一种田园示范的生活。
这种田园式的生活就是说,在一片广袤的土地上,被美丽的农业用地所环绕,然后中间有一所小房子,或者有几户人家。
这几户人家由于农业提供的这样一种产品,可以自给自足,他不需要跟外界进行交流、交往,所以说互相能够听见鸡叫、狗叫,但是大家不需要往来。
这样一种思想、这样一种心态,听上去也很和谐。
所以说这个区域城市理论呢,某种程度上也可以简单的理解为就是这种想法。
但这个城市区域理论与那个“鸡犬之声相闻,老死不相往来”是有区别的。
它区域在于这种虽然也是田园式的生活,但从大型区域开发的角度、区域开发的视野来看,是在这个区域中布落了一个个的小城市、一个个的小城镇,各个小城镇之间是有一些往来的,但是这些小城市又不要太大,不要大到让它产生大城市病。
简单来讲,这就是城市区域理论。
(三)新城市主义理论
还有一种是新城市主义理论。
新城市主义理论的意思是什么?
实质上在某种程度上也可以理解为人本主义的复兴。
就是我们在城市发展的过程中发现我们一直想建设工业城市、建设服务业为主导的城市,一直想让城市发展的经济增长,但最后才发展,经济是增长了,基础设施也建设了,但是环境破坏了,但是过着很不舒服。
我们建设城市是为了什么?
为了人。
所以说新城市主义理论实际上是一种人本主义的回归,它强调以人为中心,强调尊重自然历史,强调在延续了区域城市主义理论的一种精神。
就是说希望从更广阔的区域空间中来规划城市,所以现在我们学到城市与区域经济学,将城市定义为区域发展中的一个重要的节点,城市作为区域发展的一个载体,主要是创业中心的载体、生产中心的载体、生活中心的载体,然后再这个大区域空间中要给它提供一个交通的连接,提供一个自然的生态。
所以说在这个过程中,是要建立紧凑型的城市,是要建立适宜步行的城市,适宜步行就是说邻里交往很方便。
像天津有一个中新生态城,它在规划的时候,就是用的“邻里主义”的观点。
就是说在这个城市规划中,要在走路5分钟之内必须得找小卖部、找到小诊所等,就是说步行以分钟之内要能找到日常生活之所需。
新城市主义理论主要是强调这样一种紧凑性、生活的舒适性,强调以人为本的一种想法。
而新城市主义理论呢,有的是一种交通导向的,在我们这个交通导向中,我们在城市开发、区域开发的过程中,有一些市长和一些管委会的主任就跟我们讲,说张博士,就不要跟我们讲城市新区开发了,也不要讲城市开发了,为什么呢?
非常简单,就是在这一片土地上新修一条道,修改一般条大路,修完之后,大陆两旁个一些上铺,大路两旁分一些小支路,下支路的旁边这里建一个小工厂,那里建一个小医院,那里建一个小学校,那里建立一个政务管理中心,他说这就是新区开发。
他这句话讲的有没有道理?
讲的是有道理的,是有一定的道理的。
但是这仅仅是抓住了城市新区建设之后的一种形态,或者说他到其他地方去考察、去调研的时候发现,城市新区建设无非就是这么几件事。
但是他忽略了一点,并不是说任何一个地方都可以修几条路,然后盖上房子,然后人就来了、产业就来了,并不是这样,因为没有想象的那么简单。
(四)精明增长理论
新城市主义理论中强调交通、强调人文环境、强调生活的便捷舒适,这种新城市主义理论出现之后呢,又出现了一种理论叫做精明增长理论,有人翻译为巧增长。
这个精明增长和新城市主义理论的区别是什么呢?
它们共同的特点就是强调以人为本,强调邻里关系,强调交通环境。
精明增长更重要的是还强调一种空间的集约,土地利用的集约,这个在大城市建设发展中的作用实在是太大了。
就像大家的房屋建设一样,你会发现越落后地区的房屋户型往往越是比较大,越发达的地区户型往往比较小。
我们在一个农村很难看到小阁子楼,为什么?
因为他们都是一家一个院子嘛,甚至一家几个院子,而在大城市里很难看到这种一家一个院子的现象,更多的看到的是居住空间非常小。
人家经常讲,宁在城市一张床,不要乡下一套房。
城市里一张床的价值就远远超过了乡下一套房的价值。
所以说精明增长理论的提出,是说面对城市发展过程当中空间集约的利用,首先是土地的集约,其次是各种设施利用的这样一种集约。
所以说我们在这种集约的发展过程中、精明增长的过程中还强调一种多样性的增长。
这样一种多样性呢,是说如果一个城市仅仅是单一有一种产业,那么如果这种产业失败了,这个城市可能就衰落了,比如说一些资源型城市,资源型的城市为什么容易衰落呢?
产业比较单一,主要就是资源开发、开采,资源开采结束,这个城市的生命也就结束了。
当然,有的地方呢,可能还会进行新的开发以及产业升级转型等,专业的过程也是一个产业多样化的过程。
所以说我们在新区建设的过程中呢,除了是被逼无奈、不得不的一个过程,同时也是打造一个大的城市体系多样化的一个过程。
3、建设阶段
(一)城市增长分析的框架
我们在2009年的报告中提出,城市增长分析的一个框架是密度、距离和分割。
简单来讲,就是说城市发展越好的地方,密度越高,一个小城市、一个开发区发展的好坏,与它距离最近的大城市、大中心的距离是有关的。
就是说,个地方发展的越好,往往它离大型的经济中心的距离越短、密度越高。
分割就是说,发展的越好,它自己的内部沟通、交流、包容的机会越多,跟外界的这种沟通、交流的机会也更多。
就是说它在地域上由于交通的便利而减少了分割,在文化上由于语言的相通和一些活动的举办等,增加了谅解、增加了理解,更包容,它在制度上也更相通。
所以说一个地方发展的好还是不好,密度、距离和分割是三个重要的因素。
北京的杨凯龙教授又增加了一个,叫做多样性。
1.密度
就是说判断一个城市发展的好还是不好,要看它的密度,人口密度、就业密度、经济密度,第二个是要看它的距离,它与大城市的距离,它与腹地的距离,就是说一个大城市需要有周边几个小城市的支撑,一个小城市需要依附于一个大城市的发展,大城市与小城市之间、大城市内部之间、小城市内部之间要减少分割,这样的话才能够促进更好的人口资源、资金、技术、文化等这样一种交流、沟通和互惠互利。
还要有多样性,多样性是彰显一个城市的弹性的重要标志。
一个城市的发展是否具有弹性,像一个企业一样,是否具有抗击打的能力,多样性是一个重要的标志。
所以说我们建设城市新区的过程中,某种程度上也是增加一个城市体系多样性的过程。
2.距离与分割
有人就提出了,那你建设一个城市新区,将一些城市就业人口、城市产业剥离出去或者是转移出去、疏散出去,那你不是降低了密度吗?
那你将这些企业从旧的城市中心迁到离城市中心几公里、几十公里甚至几百里之外的一个地方去,那你不是增加了它的距离吗?
在这个过程中,在交通基础设施还没有建设之前,那不是增加了分割吗?
这个问题提的非常好。
我在去年讲课的时候,有不少学员提出这样的问题,这些问题提的非常好。
为什么说非常好呢?
因为他观察到了一个城市发展中,它这样一种集聚、疏散或者是叫集聚、扩散,他观察到城市发展过程中人员流动、资源流动、技术流动、知识流动的一个过程。
所以说我们在进行新区建设的时候呢,一定要知道,这种城市发展是有阶段的,它不是说一直挤一直挤。
城市发展,首先是一个集聚的过程,就是说首先是人口的集聚,然后是企业的集聚,然后是思想的集聚,集聚到一定程度的时候呢,在工业时代,往往是当一个创新性的工业成熟之后、标准化之后,它就会疏散出去,进行大规模的生产。
这种情况下,就可以在周边建立一些小工厂。
当然,这个思想创业性的工作也是这样的。
你有了一个思想、有了一个创意、有了一个新的概念之后,要将这种思想发展出去。
所以说区域经济增长、城市增长是一个先集聚再扩散的一个过程,所以说好多的小城市为什么发展不好呢?
它离大城市很近却为什么发展不好呢?
因为刚好处在一个大城市集聚的过程,它的资源、它的人、它的物质、它的资源都被大城市吸走了,那么什么时候小城市能发展出来呢?
接受到大城市辐射的时候。
当辐射还没有来临的时候,是一个资源不断被吸走的过程,那你的发展就很痛快。
而建设城市新区的过程是什么呢?
是大城市向周边地区释放能力的一个过程,向周边地区发挥扩散效应的一个过程。
所以说城市新区建设也是有阶段的。
(二)城市建设的三个阶段
城市新区建设的这个阶段主要是从新区与大城市之间的这样一种交流结果和形态来判断它的阶段的,首先的阶段一般是个卧城,这个卧城是什么?
就是睡觉的地方。
大城市的房价越来越高,而周边的房价低,这个时候可以浪费一点交通时间,增加一点交通成本,将住房放在更远的郊区。
那么,郊区发展起来了,来了一些服务业,成为一个半独立的卫星城,慢慢的工作人员也就在就地就业了,不再到大城市中心区就业了,成为一个半独立的卫星城,有的还继续在大城市中心就业。
经过再发展,这个新区具有了一个完整的、独立的城市功能了,它自己的交通设施一流、教育、卫生服务、产业等都比较完善,它就成为了一个边缘的新型城市。
当然,有的人可能会提出质疑说,你说的不对。
为什么说说的不对呢?
有的新区建设刚开始不是一个卧城,而是刚开始的时候就先是产业入住,先是大企业入住,然后就修了几个员工宿舍,有员工在那里留下生活,慢慢的这个生活服务业发展起来了。
然后医疗、教育等也会随之发展。
所以呢,有的人就说,城市新区是先有产业才行的,产业不行,什么都不行。
这种说法有道理吗?
也是有道理的。
但是它只不过是城市新区开发的其中一个模式而已。
有的是产业先入住,然后带来人口,这在制造业中表现的尤为明显。
有的是人先去,然后带来产业,这在服务业中表现的尤为明显。
有的是大推进战略,也就是说我们一下子把这个企业、居民、医院、学校等全部给打
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