强烈推荐现代花园房地产开发可行性研究报告.docx

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强烈推荐现代花园房地产开发可行性研究报告

现代花园项目可行性研究报告

目录

一、总论1

二、市场预测2

三、环境影响评价3

四、项目实施进度7

五、投资估算8

六、融资方案11

七、财务评价13

八、社会评价14

九、风险分析16

十、研究结论与建议18

十一、附图、附表21

一、总论

一．项目背景

1.项目名称:

现代花园

2.承办单位概况

承办单位是蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。

公司经营范围：

房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。

公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。

蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是：

为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；

为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现蒲氏房地产集团的社会价值；

为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高蒲氏集团人的工作生活质量；

为股东创造回报--以长远利益回报蒲氏集团股东。

3.可行性研究报告编制依据

（1）项目建议书及其批复文件

（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策

（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要

（4）武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报

（5）武汉市城市总体规划大纲（2000—2020年）

（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划

（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

（8）《武汉市市区基准地价》

（9）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料

（10）投资项目方签定的协议书或意向书

（11）编制《报告》的委托合同

（12）其他有关依据资料

4.项目提出的理由与过程

房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发现代花园。

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

现代花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

二、市场预测

一．市场调查

据2002年武房指数报告显示:

房地产综合物业价格为2968.76元m2,住宅平均价格为2017.31元m2写字楼平均价格为4149.16元m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面看,120m2--140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21--30万之间的占30.5%承受总价格在31--40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。

以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点，比上季度上涨了36.92点；住宅平均价格为2325.85元平方米，比上季度上涨了57.68元平方米，涨幅为2.54%。

2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元平方米左右，且销售情况良好：

书香门第售罄，均价在3200元平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。

究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体——高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元平方米以外，其他楼盘均价在1940元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新都本季度销售量在1万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽·半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽·半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。

该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元平方米左右。

汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为1700元平方米，销量达到1.4万平方米左右；均价在2300元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

二．产品供需预测

根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。

2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。

其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡（其中住宅销售面积393.13万㎡）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。

虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三．价格预测

据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。

今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。

2.需求量大。

从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

3.购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。

4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。

因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。

最终导致价格上扬。

5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。

由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。

深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。

综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。

四．竞争力分析

外地企业纷纷进入武汉。

由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。

深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。

品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。

无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。

而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。

据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。

五．市场风险分析

1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

由于他们：

1）职业稳定：

改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

2）收入稳定：

教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。

3）文化水平较高：

他们的年龄的大多在35~45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。

4）对家庭居室的要求较高：

除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大.

2.通货膨胀的防护能力：

在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

三、环境影响评价

一．环境条件调查

现代花园提出“绿色生态社区”的概念。

在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。

45%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和只人化控制，污染较少。

自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的鲁巷，周边高校分布极广，绿地面积率大。

远离重工业区，工业污染小。

二．项目建成后环境影响影响分析

作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。

1.大气污染源分析

（1）地下车库废气

现代花园建有240个停车位的停车场，地下车库面积4820，层高约3.9m。

停车场设有两个进出口。

车库内的废气排放高度为2.5米，排气量约7000立方米h

（2）天然气燃烧废气

居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米h，平均燃气量

2.水污染源分析

拟建项目的水污染源主要是生活污水。

按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。

污水类型包括洗浴排水、冲厕排水和厨房污水。

四、项目实施进度

为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

本项目工程计划自2003年7月开工，至2005年6月竣工，总工期2年。

为了节约投资，决定分区分阶段开发。

据市场分析，预计每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示

2003.4—2005.6项目实施进度计划表

时间

任

务

2003年4月至12月

2004年1月至12月

2005年1月至6月

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

3季度

4季度

1季度

2季度

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

1

2

3

4

5

6

可行性

研究

项目审

批

规划设计

主体工程一期

主体工程二期

绿化工程

五、投资估算

一．根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量

本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积接近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。

小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。

小区内有托儿所、小商场、银行等。

该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：

（1）拆迁安置费：

项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：

a.居民安置费：

200户居民每户13万元计算共计2600万人民币。

b.房屋拆除费：

以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米共计56万人民币。

c.其他费用：

主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和2%计算，共计65.36万人民币。

（2）土地批租费：

主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计400万人民币。

项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：

供水：

在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

雨，污水排放：

武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入

供热：

拟从武黄路新敷设的供热干线接入。

供电：

拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

供气：

已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

电信：

本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。

路网布置：

道路为小区主干道和组团内部道路两极。

主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。

小区内绿化及景点建设：

计划小区绿化覆盖率45%。

区内修建一个面积约1000平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。

由此可得项目的主要经济指标如下：

项目

单位

数量

占地总面积

平方米

100000

总建筑面积

平方米

129000

居住建筑面积

平方米

116460

公共建筑面积

平方米

13000

居住居数

户

996

平均每户建筑面积

平方米

130

平均每户居住人数

人

3.2

容积率

1.3

绿化率

%

45

主要经济指标

二．根据概算定额指标，确定单位工程造价

根据开发项目的工程量可得：

总投资估算汇总表

序号

项目费用名称

金额（万元）

1

土地开发费

4082.56

2

建筑工程费

5361.70

3

安装工程费

2056.48

4

其他投资费

2070.86

5

项目管理费

124.20

6

不可遇见费

186.31

7

建设期利息

946.56

8

总投资

14828.67

开发项目固定资产投资估算表

序号

项目费用名称

金额（万元）

1

土地开发费

4082.56

2

建设工程费

7418.18

建筑工程费

5361.70

安装工程费

2056.48

3

其他投资费

2070.86

4

项目管理费

124.20

5

不可预见费

186.31

6

建设期利息

946.56

7

项目投资总额

14828.67

六、融资方案

现代花园的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。

从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。

只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。

工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。

固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。

随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。

因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。

一．资金的渠道与方式

签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。

因此要注意从以下几个方面去筹措资金：

1.筹措和利用自有资金3000万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。

主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。

2．用银行贷款5002.61万元：

贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。

本公司可以向银行证明几个方面：

本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。

经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。

本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。

从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。

抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。

影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险

3.房屋预售：

房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于现代花园处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。

因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。

预计房屋预售金可达5879.50万元。

二．编制资金流动计划，确定资金的需求额

序号

项目

建设期

2003

2004

2005

2006

小计

1

投资

1.1

分年计划

35%

35%

30%

100%

1.2

建设投资

4858.74

4858.74

4164.63

13882.11

1.3

建设期利息

106.69

265.57

287.15

287.15

946.56

小计

14828.67

2

资金筹措

2.1

自有资金

3000

3000

2.2

贷款

1858.74

2767.86

376.01

5002.61

2.3

销售款收入

2090.88

3788.62

5879.50

三．资金的任用和管理

随着施工准备、施工生产、竣工验收。

缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。

结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：

1.资金本问题：

主要包括以下几个方面

a．由于资金的时间价值形成的利息。

b．注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。

c．当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。

d．银行借款的成本率。

风险因素和风险程度分析表

序号

风险因素名称

风险程度

灾难性

严重性

较大

一般

1

市场风险

▲

2

资源

▲

3

技术

▲

4

工程

▲

5

资金

▲

6

政策

▲

7

外部协作条件

▲

2.优化使用周转资金问题：

具体优化方法如下：

a.分期分年度办理银行保函和保险费。

b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。

c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。

d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。

e.向分包商转移资金压力。

3.及时回收资金，减缓垫