乌兰察布市城市规划管理技术规定doc.docx

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乌兰察布市城市规划管理技术规定

乌兰察布市规划局

二〇一三年九月

第一章总则

第一条为加强乌兰察布市城乡规划、建设和管理工作，实现城乡规划管理标准化、规范化和法制化，适应建设现代化区域性中心城市的要求，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》、《乌兰察布市城市总体规划（2011-2030）》以及与城乡规划相关的法律、法规和规范，结合乌兰察布市的实际情况，制定本规定。

第二条城市规划区内各类建设用地和各项建设工程的建设，应当按照经批准的城市详细规划执行；尚无经批准的详细规划的建设用地，应当按城市总体规划（或分区规划）和本规定执行。

第三条各项建设工程必须按照已经批准的该工程规划设计进行施工，如需变更建设工程的使用性质、规模、位置、高度、平面、立面、建筑外墙材料及其色彩等规划设计条件的，必须报原审批机关批准。

第四条本规定适用于乌兰察布市中心城市规划区范围内的各项新建、扩建和改建的建设工程及其与城市规划、设计、建设和管理的有关活动。

各旗、县、市政府所在地和建制镇可参照本规定执行。

第五条本规定所指的“中心城市”是指《乌兰察布市城市总体规划（2011-2030）》城市规划区范围。

第六条城市规划编制和建设管理，坐标系应当采用1980西安坐标系；高程系应当采用1985国家高程基准。

第二章建设用地规划管理

第七条要按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》要求进行用地分类；按照城市控制性详细规划所确定的用地性质分类使用。

各类建设用地的划分，应当遵循城市土地使用相容性原则，按照经批准的城市详细规划实施。

尚未批准详细规划的，按本规定“附表1”中的规定执行。

未列入“附表1”中的建设项目，由市级城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、环境影响评价和基础设施配套条件等另行核定其用地适建范围。

需要调整规划用地性质的建设项目，应当按照法定程序和审批权限报批后执行；重要建设地段和特殊情况，除了按照法定程序和审批权限报批之外，还须报市人民政府批准。

第八条建设单位在邻接规划道路建设时，要符合以下规定：

（一）当规划道路未达到开拓宽度时，要代为征用或征拆规划道路红线宽度不足一半的、与建设用地等长度的未拓宽度的道路用地，作为开拓城市道路及其敷设各种市政公用设施的用地；

（二）当规划道路未开拓时，要代为征用或征拆规划道路红线宽度一半的、与建设用地等长度的的道路用地，作为开拓城市道路及其敷设各种市政公共设施的用地；

（三）当未达到开拓宽度或未开拓规划道路另一侧是城市广场、绿地、河道或其它公共共享空间等时，要代为征用或征拆规划道路红线宽度全部的、与建设用地等长度的未拓宽的道路用地，作为开拓城市道路及其敷设各种市政公用设施的用地；

第九条建设项目报建时须编制建设用地红线图。

红线图应在1：

1000或1:

500现状地形图上绘制，特殊情况须经规划行政主管部门同意后采用其它比例尺地形图。

红线图应绘制规划用地范围线、拆迁安置范围线、道路红线、绿线、蓝线、紫线和黄线等，采用坐标标注的方法。

规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后二位数。

第十条建设用地开发建设，应当遵循“成片开发，配套建设，完善功能，安全宜居”的原则。

鼓励和支持以大于或等于20米支路以上等级的规划道路所围合的街坊或自然地形所划分的区域进行整体开发建设。

符合下列情形之一的，需经城乡规划行政主管部门核准方可建设：

（一）是按照已经批准的城市详细规划实施且对四周无影响的；

（二）邻接土地已经完成规划建设或为既成道路、河道、绿地和有其它类似情况确实无法调整和合并的；

（三）因城市规划街区划分、市政公用设施建设等受到限制，确实无法调整和合并的；

（四）城市改造正常遗留且有利于消除建筑死角和改善城市景观的。

第三章建筑容量控制

第十一条建筑容量控制指标（含建筑密度和容积率）应以已批准的控制性详细规划为依据，因总体规划修编或其他原因尚无批准的控制性详细规划、控制性详细规划编制年限超出2年未修编、控制性详细规划没有全覆盖及其他情况，按本章的规定执行。

用地范围的建筑在改造时不拆除的，纳入建筑容量控制指标统一计算。

用地范围内建筑容量控制指标已达到或超出本规定值的建筑物，不得进行扩建。

第十二条建筑用地面积大于或等于4万平方米成片开发的地块必须编制修建性详细规划，经批准后实施。

未编制修建性详细规划的，不予审批。

建设用地面积小于4万平方米的地块，其建筑容积率控制指标在批准的控制性详细规划中已确定的，应按批准的控制性详细规划执行，尚无批准的控制性详细规划的，其建筑密度和建筑容积率控制指标应按本规定执行。

第十三条建筑容量控制指标

市级中心（包括市级副中心，下同）及中心城区内建筑密集地区或人口密集地区，其建筑容量控制指标可根据具体情况经城乡规划行政主管部门核准，报市长规划审查审定会审定同意后，按同类控制指标适当调整。

（一）居住建设用地的建筑密度、容积率应不超过表一的规定。

表一居住建筑用地的建筑密度、容积率控制指标表

建设用地类型

建筑密度（％）

容积率

新建区

改建区

新建区

改建区

低、多层居住用地

25

30

1.7

2.1

中高层居住用地

23

25

2.8

3.2

高层居住用地

20

23

2.5

3.0

除规划对山体或河道的景观视觉通廊限定区域有明确要求外，禁止开发建设别墅和容积率小于或等于1.0的低层居住建筑。

（二）商业服务业设施建设用地的建筑密度、容积率应不超过表二的规定。

表二商业服务业设施用地的建筑密度、容积率控制指标表

建设用地类型

建筑密度（％）

容积率

新建区

改建区

新建区

改建区

低、多层

商业服务业设施用地

50

55

2.8

3.1

宾馆、酒店、写字楼（商业公寓）

45

50

3.0

3.9

高层

商业服务业设施用地

35

40

3.6

4.0

宾馆、酒店、写字楼（商业公寓）

30

35

4.0

5.0

（三）公共管理与公共服务设施建设用地的建筑密度、容积率应不超过表三的规定。

表三公共管理与公共服务设施用地的建筑密度、容积率控制指标表

建设用地类型

建筑密度（％）

容积率

新建区

改建区

新建区

改建区

低、多层公共管理与公共服务设施用地

32

37

2.0

2.5

高层公共管理与公共服务设施用地

28

32

3.5

4.2

（四）居住建筑、商业建筑、公共建筑除在出让条件中根据规划要求明确指出可以联体设计的以外，原则上不允许居住建筑与商业建筑、公共管理和公共设施联体布置。

（五）各种设施兼容的地块，其建筑容量按所占比例分块计算，新建区商业不宜大于10%，改建区商业不宜大于15%。

同时必须满足第十三条表一、表二、表三规定。

（六）工业、仓储建筑容量控制指标应符合表四的规定。

表四工业建筑容积率、建筑密度和绿地率控制指标

序号

分类

容积率

绿地率

建筑系数

行政办公及生活服务设施占总用地面积比例

1

农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草加工业、纺织服装鞋帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及

其制品业、文教体育品制造业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、工艺品及其他制造业

≥1.0

≤20%

≥30%

≤7%

2

纺织业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业、记录媒介的复制业、化学纤维制造业、橡胶制品业

≥0.8

≤20%

≥30%

≤7%

3

医药制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、通用设备制造业、专用设备制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业

≥0.7

≤20%

≥30%

≤7%

4

化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压严加工业、有色金属冶炼及压严加工业

≥0.6

≤20%

≥30%

≤7%

5

石油加工、炼焦及核燃料

加工业

≥0.5

≤20%

≥30%

≤7%

6

标准工业厂房

≥2.0

20%≤G≤30%

≥25%

≤7%

7

仓储建筑

≥0.8

20%≤G≤30%

≥30%

≤7%

表四要根据具体情况分类实施：

1、已编制详细规划并经批准的工业园区和仓储物流园区等，其容积率上限应按规划编制的指标执行；

2、工业、仓储物流地块容积率应根据限高要求确定；

3、建筑层高超过8米的，容积率要按照该层建筑面积加倍计算；

4、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。

第十四条建筑容积率的计算与分解

（一）所有建设项目中的地下人防设施、地下停车场、地下设备用房、地下公共通道等地下或半地下空间（地下空间净高小于或等于2.2米的、露出地面小于1.5米的）均不计入容积率。

如将其用作地下超市等商业服务业场地时则计入容积率；

（二）对未列入本条规定的教学科研、体育场馆、医疗卫生、文化艺术和幼托等其它公共服务设施的建筑容量控制指标，按照国家或地方行业规范执行。

第十五条居住区、居住小区和居住组团所配套的公共管理与公共服务、商业服务业设施和市政公用设施等，必须按照《城市居住区规划设计规范GB50180-93》（2002年版）的有关规定和国家、自治区规定的强制性指标与住宅建设统一规划，配套建设并同步投入使用，所配套设施的位置和规模应符合各专项规划设计的要求。

除国家和自治区另行规定的强制性指标以外，对部分涉及公众日常生活的指标规定如下：

（一）公共厕所：

所有临城市道路的开发建设项目（含商业），在其半径500米（商业人流集中区为300米）范围内无公共厕所的，均须面向城市道路配建对外开放的水冲式厕所，公厕面积不应低于60平方米。

配建数量根据开发建设范围及辐射区域按照配建标准确定。

（二）社区服务中心

国家规定的社区用房配建比例为总建筑面积的3‰，根据我市实际情况，需按照服务半径1000米，2500—3000户的标准合理设置社区管理用房，中心城区住宅建设项目配建社区服务中心用房面积标准如下：

1、总建筑面积22万平方米（含）以上的，社区服务中心用房面积按照不低于总建筑面积的3‰配建；

2、总建筑面积15万平方米（含）至22万平方米的，社区服务中心用房面积不应低于650平方米；

3、总建筑面积10万平方米（含）至15万平方米的，社区服务中心用房面积不应低于500平方米；

4、总建筑面积低于10万平方米的，应与相邻住宅建设项目合建面积不低于650平方米的社区服务中心用房。

（三）幼儿园

1、须配建幼儿园的项目范围

（1）位于周边幼儿园辐射半径300米外的住宅建设项目；

（2）各等级城市主次干道、支路或独立街坊相互围合成的独立居住区（或街坊）均须单独配建幼儿园。

2、配建标准

控规中明确要求配建幼儿园的地块按照控规执行，控规中未明确要求的按照以下标准配建。

（1）在一个独立组团（或街坊）中有两个以上（含两个）住宅建设项目的，按照地块用地面积和规划技术指标计算地块总建筑面积达到10万平方米以上的，由先期建设方配建幼儿园，后续建设方按征收标准向主管部门缴纳相应配建费用。

（2）幼儿园配建用地面积不应低于0.7-2.6㎡/100㎡，建筑面积不应低于0.5-1.6㎡/100㎡，并同时满足幼儿园用地不低于1800平方米，建筑面积不低于1050平方米。

（四）垃圾转运站

1、中心城区居住、商业、办公、文化教育、体育等各种功能区均需配置专用垃圾转运站，每处垃圾转运站建筑面积不小于60平方米。

2、标准垃圾转运站按照2km的服务半径配置。

居住区用地面积在3万平方米以上、商业建筑面积在3万平方米以上的，还应设置与其服务能力相适应数量的机动车垃圾转运站及人力垃圾转运站。

3、居住区及商业规模小于上款规定的，应设置人力垃圾转运站，且应依据居住、商业的不同使用功能分类设置。

4、承担便民服务基础功能的垃圾收集点（箱）的服务半径不应大于70米。

（五）物业管理、治安联防站及安防设施

每个居住组团（即具备独立运行的交通系统、公用公共设施、共享的环境、共同的物业管理者等）均应在服务半径合理的位置配备物业管理用房及公安部门要求的治安联防站、数据调控信息室用房等安防设施，配建标准不应低于总建筑面积的3‰，计算不足100㎡的按100㎡配建。

新建小区要配置全天候监控设施。

（六）便民综合市场（含菜市场）

片区级以上的大型便民综合市场位置由控规确定，统筹建设。

位于周边市场辐射半径1km以外且符合以下条件的住宅建设项目应配建便民综合市场。

1、占地面积在3万（含）至5万平方米的，配建便民综合市场面积不应低于300平方米；

2、占地面积在5万（含）至7万平方米的，配建便民综合市场面积不应低于800平方米；

3、占地面积在7万（含）以上的，配建便民综合市场面积不应低于1200平方米；

上述标准范围内的便民综合市场必须单独设置，不得与居民楼搭建或合建，应为全封闭建筑，以减少环境污染。

占地面积低于3万平方米的住宅建设项目可将便民综合超市附着在其他商业建筑中。

（七）居民健身设施

各类居住区都应配置适宜的室外居民健身设施。

健身设施应结合配建的集中公共绿地进行安排，配套内容主要为适合儿童和老年人活动使用的室外简单运动健身设施，配建标准不应低于每万平方米建筑面积3万元的投入强度。

（八）居住建筑所配套的配电室、治安联防站、垃圾转运站、热力交换站、水冲式公厕、废品回收站、技能防控室、数字调控信息室、一卡通服务站、自行车棚、便民综合市场和健身设施等应按要求设置并在送审的规划方案中明确其位置及规模。

以上配套公共服务设施必须严格按要求的内容和规模配建齐全，否则不予通过规划竣工验收。

凡对照本规定的配建的标准、范围不需配建相应设施的项目，须与行政或业务主管部门签订相关配建协议并缴纳相应的配建费用。

第十六条经审定的旧区建设项目，因城市建设需要为城市提供广场、绿地、社会停车场和公共通道等开放空间的且符合有关要求的建筑基地，可按表五增加建筑面积，但所增加的建筑面积不得超过已核定建筑总面积的15％。

表五核定容积率与提供开放空间所允许增加的建筑面积表

核定容积率

每提供一平方米开放空间所允许增加的建筑面积（m2）

<2

1.5

≥2-<4

2.0

≥4-<5.0

2.5

≥5.0

3.5

第四章建筑间距

第十七条同一建筑基地范围内的建筑间距控制，除必须符合采光、通风、消防、抗震、减灾、节能、国家安全、卫生、管线、环境保护、建筑保护、土地合理利用和空间景观等方面的法律、法规的规定外，各类建筑间距同时应符合以下规定。

（一）本规定所表述的建筑间距，为建筑最小距离。

建筑间距应考虑自然地坪高差影响因素。

（二）核算建筑间距时，建筑高度应按建筑物室外地面至其屋面面层或女儿墙顶点的高度计算，其中，屋顶坡度小于或等于45度，高度计算至楼口顶加上檐口挑出高度；屋顶坡度大于45度，其高度计算至屋脊顶点。

（三）平行或垂直布置的非居住建筑与居住建筑，视觉间距不得小于18米。

（四）建筑面宽除经批准的详细规划另有规定的之外，建筑最大展开面宽直线不得超出150米，转角建筑不得超出220米；主体建筑高度小于或等于54米，主体建筑最大连续展开面宽的投影应控制在80米以内；建筑高度大于54米且小于或等于80米，主体建筑最大连续展开面宽的投影应控制在75米以内；建筑高度大于80米，主体建筑最大连续展开面宽的投影应控制在65米以内；不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽投影上限值按最高建筑物高度的如上规定执行；转角建筑，主体建筑最大连续展开面宽之和不得超过100米。

第十八条居住建筑间距

（一）新建或改建高层建筑对相邻的居住建筑正面不得降低其日照标准；但考虑城市土地利用要求，侧面执行本规定第二十条第

（二）款。

居住建筑阳台的累计长度不得大于其建筑长度的二分之一（含二分之一）。

多层侧面开窗洞的新建住宅，不计入其有效日照时数；侧面开窗洞的已有住宅，不考虑被遮挡侧面窗洞日照因素，但要考虑相应的消防、减灾等要求。

住宅建筑处于被遮挡位置，且该建筑底层有商店、车库等非居住用房时，其居住建筑间距可以折减计算。

高层进行日照分析的计算机软件，必须通过建设部或国家技术监督局的科技成果评估。

低、多层居住建筑间距按《城市居住区规划设计规范》的规定间距系数执行。

（二）低、多层居住建筑间距

1、朝向为南北向的〔指正南北向和南偏东（西）小于或等于45度，下同〕：

新建区居住建筑间距系数为南侧建筑高度的1.8倍且建筑间距不少于20米，山墙最小距离不得少于8米；改建区居住建筑间距达到南侧建筑高度的1.5倍且建筑间距不少于18米，山墙距离不得少于6米。

新建区：

1．Lx≥1.8Hs

2．Lx≥20m

改建区：

1．Lx≥1.5Hs

2．Lx≥18m

2、朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南小于45度，下同〕：

其间距新建区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.6倍且其最小值不低于20米，山墙距离不得少于7米；改建区不小于1.4倍且其最小值不低于18米，山墙距离不得少于6米。

新建区：

1.Ly≥1.6H

2．Ly≥20m

改建区：

1.Ly≥1.4H

2．Ly≥18m

3、低、多层点式居住建筑：

新建区居住建筑间距系数为南侧建筑高度的1.7倍,且南北最小距离不小于18米，东西向不小于9米；改建区居住建筑间距系数为南侧建筑高度的1.5倍,且建筑间距不少于18米，东西向不小于6米。

新建区

1．Lx≥1.7Hs，且Lx≥18m

2.Ly≥9m

改建区

1.Lx≥1.5Hs，且Lx≥18m

2.Ly≥6m

4、除城市主次干道沿街景观要求的之外，原则上不得采用低、多层住宅南北向垂直混合布置的平面形式。

确需建设时，低多层住宅之间南北向垂直布置时，新建区建筑间距系数

为较低建筑高度的1.2倍，且不小于18米，改建区建筑间距系数为较高建筑高度的1.0倍，且不小于18米。

5、低、多层联排居住建筑长度达到或超过规范规定的要求时，山墙间距按不小于较高建筑高度的0.7倍控制，间距不得小于6米，同时应满足消防和工程管网的敷设要求。

如遇东西侧有主居室窗户的点式住宅，按居住建筑平行布置确定间距。

达到或超过规范规定长度的住宅建筑山墙间距

同时符合：

1.Lx≥0.7H，且Lx≥6m

2.Ly≥0.7H，且Ly≥6m

6、低、多层住宅建筑既不平行也不垂直布置时，以最不利点满足居住建筑采光要求为标准，同时满足以下条件：

当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

a≤45°

新建区：

1.Lx≥1.8Hs

2．Lx≥20m

改建区：

1.Lx≥1.5Hs

2．Lx≥18m

a＞45°

新建区

1.Lx≥1.3Hs

2.Lx≥20m

改建区

1.Lx≥1.3Hs

2.Lx≥18m

a≤45°

新建区

1.Ly≥1.6H

2．Ly≥20m

改建区

1.Ly≥1.4H

2．Ly≥18m

a＞45°

1.Ly≥1.3H

2.且Ly≥18m

7、凡本条未涉及的低、多层住宅建筑的侧面间距：

旧区不得小于6米且侧面不得留有采光窗户；新区不得小于8米。

如此规定尚不能满足消防或管网敷设要求的，由城乡规划行政主管部门另行确定。

（三）高层居住建筑间距

1、正面间距

（1）新建区高层住宅建筑与其他各种住宅建筑之间的正面间距应满足大寒日3小时的日照标准要求。

改建区的高层住宅日照标准可以酌情降低，但不应低于大寒日1小时的日照标准。

（2）板式高层住宅平行布置：

南北向平行布置，当建筑高度小于或等于36米时，新建区最小间距不低于30米，改建区最小间距不低于28米；当建筑高度大于36米且小于或等于54米时，新建区最小间距不低于42米，改建区最小间距不低于40米；当建筑高度大于54米且小于或等于70米时，新建区最小间距不低于55米，改建区最小间距不低于50米；当建筑高度大于70米时，新建区最小间距不低于60米，改建区最小间距不低于55米。

东西向平行布置时，新建区不小于较高高层建筑高度的0.7倍，且其最小值为28米，改建区不小于较高高层建筑高度的0.6倍，且其最小值为24米。

（3）板式高层住宅垂直布置：

新建区最小间距不应小于25米；改建区最小间距不应小于18米。

（4）板式高层、塔式高层住宅体混合布置

南北向布局的，新建区建筑间距除满足北侧居室新建区不低于大寒日3小时日照，改建区不低于大寒日1小时日照条件外，同时应满足以下条件：

当南侧建筑高度小于或等于40米时，建筑间距不小于南侧建筑高度的1.2倍且最小距离不小于36米；当南侧建筑高度大于40米时，建筑间距不小于南侧建筑高度的1.0倍,且最小距离不小于50米；当南侧建筑高度大于或等于60米时，建筑高度每增加3米，建筑间距增加0.5米。

1.满足日照分析

2.当Hs≤40m，Lx≥1.2Hs，且Lx≥36m；

3.当Hs＞40m，Lx≥1.0Hs，且Lx≥50m

东西向布局的，新建区建筑间距除满足北侧居室新建区不低于大寒日3小时日照，改建区不低于大寒日1小时日照条件外，同时应满足以下条件：

当建筑高度小于等于40米时，建筑间距不小于较高建筑高度的0.9倍,且不小于25米；当建筑高度大于40米时，建筑间距不小于较高建筑高度的0.7倍且不小于32米；当南侧建筑高度大于或等于60米时，建筑高度每增加3米，建筑间距增加0.3米。

1.满足日照分析

2.当Hs≤40m，Ly≥0.9Hs，且Ly≥25m

3.当Hs＞40m，Ly≥0.7Hs，且Ly≥32m

（5）塔式高层布局的住宅间距除了要满足日照分析的要求外，同时必须符合本款第3则规定的倍数和最小距离。

（6）高层居住建筑与低、多层居住建筑混合布置

高层建筑在南侧或遮挡方位时，与低、多层居住建筑间距应满足大寒日3小时日照要求且同时符合第十八条第

（二）款1、2、3则的相关规定；高层建筑在低、多层建筑北侧或被遮挡方位时，按低、多层建筑间距控制。

（7）高层、多层和低层住宅建筑对周边原有住宅日照产生遮挡的，高层正面间距应保证被遮挡住宅建筑日照不得小于大寒日3小时标准，且不降低原有低于3小时的日照时数。

低、多层应符合第十八条第

（二）款的相关规定。

2、侧面间距

（1）当高层居住建筑高度大于或等于50米时，各种层数之间侧面间距：

新建区高层与高层之间侧面间距不小于25米,高层与低、多层之间侧面间距不小于20米；改建区高层与高层侧面间距不小于18米，高层与低、多层之间侧面间距不小于13米。

（2）当高层居住建筑高度小于50米时，各种层数之间侧面间距：

新建区高层与高层侧面间距不小于18米，高层与低、多层之间侧面间距不小于13米；改建区高层与高层建筑侧面间距不小于13米，高层与与低、多层之间侧面间距不小于9米。

第十九条非居住建筑间距

（一）非居住建筑建筑间距在满足有关规定的同时，按照以下要求控制：

1、高层非居住建筑平行布置时，当建筑高度小于或等于60米时，南北向布置最小间距不宜小于南侧建筑高度的0.7倍,且不小于30米，山墙间距均不宜小于18米；东西向布置最小间距不小于较高建筑高度的0.6倍,且不小于22米，山墙间距均不宜小于13米。

垂直布