北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告.docx

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北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告

北京市高层住宅沿街底商市场调研分析报告

第一部分引言4

第二部分项目产品分析4

一、合立方4

（一）项目概况4

（二）合立方街产品分析6

（三）项目产品分析小结10

二、沿海·赛洛城11

（一）项目概况11

（二）赛洛·有条斜街产品分析12

（三）项目产品分析小结15

三、中海紫御公馆16

（一）项目概况16

（二）项目底商产品分析17

（三）项目产品分析小结20

四、新景家园20

（一）项目概况20

（二）项目底商产品分析22

（三）项目产品分析小结25

五、铂晶豪庭26

（一）项目概况26

（二）项目底商产品分析27

（三）项目产品分析小结29

六、京投快线·阳光花园30

（一）项目概况30

（二）项目底商产品分析31

（三）项目产品分析小结35

七、华纺易城35

（一）项目概况35

（二）华纺易街产品分析36

（三）项目产品分析小结38

第三部分项目总结分析39

一、项目分析总结39

二、底商产品开发、营销建议40

（一）产品开发40

（二）产品营销...............................................................................41

第一部分引言

所谓底商，是指住宅的第一层、第二层。

一般住宅特别是高层住宅的一层、

二层销售都较为困难，其价位相对其他层位也较低，开发商通过转向做底商，

价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。

近两年，随着国家及地方房地产调控政策的频频出台，各城市（北京等一

线城市为主）住宅类产品市场进入寒冬期，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商

业投资上来。

尤其是底商类产品投资风险小，面积只占据社区很小部分比例，拥

有稳定的客源，竞争也不十分激烈；且投资回报率相对住宅类产品也具有一定优

势。

然而并不是任何项目都适合开发底商或者说并不是每个项目的底商都具备

很高的投资价值，关于底商产品的开发、营销也是一门很深的学问。

第二部分项目产品分析

一、合立方

（一）项目概况

1.项目综述

合立方位于昌平区东小口镇，中滩村大街与立水桥西路交叉口处，地铁

5

号线与13号线换乘站——立水桥站向北300米。

5号线贯通南北，13号线连接

东西，更有40条公交线路形成网状交通，实为奥北交通中枢。

项目对外共推出3栋楼盘，其中两栋50年产权loft公寓产品、一栋70年

产权住宅类平层产品另有部分40年产权临街底商。

2.项目规划设计

（1）建筑风格

合立方采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，室内布局在有限的面积内设计出多功能复合空间,满足生活多方位需求。

（2）建筑结构形式

项目上层住宅采用框架-剪力墙结构，一层底商及地下车库为框架结构。

（3）停车解决方案、车位配比

项目车位共计200余个（地上80个，地下约140个），统一由物业对业主出租，项目前期住宅公寓产品已于3月底完成入住，车位预计6月份开始出租，车位配比约为1:

0.4.

3.营销状况

合立方自2009年初入市以来，因其优越的地理位置以及巧妙的产品设计备

受广大客户的青睐，两期产品均在短期内全部售罄，并树立了良好的市场信誉与

群众口碑。

2011年初项目乘胜追击，推出临街底商类产品——合立方街，吸引众多客

户慕名而来，销售依然火爆。

（二）合立方街产品分析

1.产品概况

（1）区域商业环境

合立方街为合立方项目底商，紧邻立水桥地铁5号线/城铁13号线双轨交汇

处，便捷的交通、庞大的流动人群使得财富价值极速提升。

紧邻奥北最大的shoppingmall——龙德广场，北方明珠、万意商品市场、

地下商街等，一起构筑了奥北区域最为成熟的商业圈。

此外，项目周边环伺着大

量成熟稳定的居住社区，汇聚了大批具有高消费能力的白领、都会人士及城市新

贵，形成稳定长久的消费人群。

为商业经营、投资带来了极大的保障。

（2）基本经济技术指标

社区名称

开发商

合立方街

北京新城时代房地产开发有限公司

地铁

13号线与

5号线换

4、5#楼一层部分共计

位置

乘站立水桥站西北

300

建筑面积（平米）

2700

平米

米处

目前售价（元/

120-300

零售（14

均价

55000

单套面积范围（平米）

平米）

套）

层高（米）

装修标准

上市时间

6

毛坯

2011年初

进深（米）

有无退、错、漏设计

销售情况

10-20

无

已售出80%

合立方街主要为合立方4、5#楼一层底商产品，总建筑面积2700平米。

共

14套产品，户型面积为120-300平米，层高6米，使用率高达90%，按loft产

品出售，均价55000元/平米，目前已完成80%的产品去化。

（3）产品条件

①临街外向型商业，位于龙德广场商业圈，在龙德广场和家乐福等商业配套的带

动下，形成超过100万的固定时尚消费人群，对其商业有一定的带动作用，发

展潜力巨大。

②产品总建筑面积2700平米，体量小，去化压力较小。

③层高统一6米，实际使用层高5.5米以上，成功具备自建LOFT商业空间的先

决条件，120-300㎡的方正户型平层达到90%以上的较高得房率，赋予了更多

的空间资源。

框架结构，进深10-20米（15米-20米居多），柱距控制在6-8米，大大提

高可利用空间，充分满足客户各种需求。

④产品内部商业供水、供电，多数商铺通燃气并配有排污管道等设计，具备餐饮

条件，独特的业态优势，也会带来丰厚的经济效应。

⑤展示面设计：

产品按loft产品出售，展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、

塑钢门窗以及壁挂式店招位置，充分满足客户对于展示面的多种需求。

⑥产品按loft出售，均价55000元/平米，单套面积120-300平米，总价偏高。

部分产品面临较大销售、回款压力。

（4）项目定位

产品目标客群为立水桥商圈居住、工作人群，多为具有较高消费能力的白领、

都会人士及城市新贵，因此项目定位为中低端时尚消费稀缺商铺。

2.开发模式

（1）开发模式

由北京思源房地产经纪有限公司独家代理，统一向市场出售。

（2）业态定位

可从事包括中式餐饮在内的各种时尚消费业态。

（3）经营现状

自2011年初入市以来，受到中小型投资者的普遍关注，目前出售率已达

80%。

3.合立方街实景

（三）项目产品分析小结

合立方作为区域代表性楼盘，在前期住宅公寓类产品销售火爆的情况下，底

商产品同样大受欢迎。

1.产品优势

（1）前期产品的销售火爆为底商产品的销售积累了充足的人气与市场口碑；

（2）根据区域商业环境以及主要消费人群合理定位；

（3）体量小，减小去化压力；

（4）产品按loft产品出售，实际使用层高可达5.5米，展示面双层临街设计，区域商业氛围浓厚，拥有固定消费人群；

（5）部分产品满足中式餐饮条件，弥补区域餐饮底商稀缺现状；

（6）上层住宅、下层底商、地下车库建筑结构灵活转换，框架结构满足产品

空间需求，使得底商产品具备创造灵动空间条件；

（7）注重店招、雨搭等细节设计。

2.产品存在问题

户型面积120-300平米，均价55000元/平米，总价偏高，部分较大户型总

价可达1500万元，去化、回款面临明显压力，但是项目胜在体量小，所以此类

问题并未造成太大困难。

二、沿海·赛洛城

（一）项目概况

1.项目综述

沿海赛洛城（丽江新城）位于朝阳区CBD区域东四环外，距CBD核心区域约

1300米，位于广渠路与石门东路交汇十字路口东北角。

沿海赛洛城（丽江新城）具有相对良好的交通体系。

四环路、百子湾路与改造

后的广渠路构成了快捷的交通系统，可以方便地进出市中心或远郊区县；改造后

的石门东路与规划中的建筑木材厂西路、东郊仓库一路、金海湾花苑中街共同形

成社区周边的交通系统，可以从社区快速的进入城市主干路，很好地与城市融为

一体。

项目规划体现了大体量、配套完善、特色明晰的产品特质。

其产品形态丰富，

有住宅、酒店式公寓及商铺。

2.项目规划设计

（1）建筑风格

欧式地中海风情结合现代表现手法，立面简约、凝练。

（2）

建筑结构形式

上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库为框架结构。

（3）

停车解决方案、车位配比

停车位3517个，车位配比

1.5:

1，地上车位统一由物业出租，租金

150元/

位*月；地下车位可租可售，租金

400元/位*月，售价16万元/位。

3.营销状况

项目自2005年入市，共推出住宅公寓类产品约5000户，基本售罄并于2008

年顺利入住。

剩余产品及底商赛洛·有条斜街目前正处于现房销售中。

（二）赛洛·有条斜街产品分析

1.产品概况

（1）区域商业环境

赛洛·有条斜街位于东四环黄金位置，总建筑面积11万平方米，南倚“第二

长安街”广渠路，踞首皇家粮仓旧址，是京城的风水宝地。

周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈、华贸商圈都在10分钟

的交通半径内。

商业氛围浓厚，消费人群众多。

周边拥有立体便捷的交通网线，广渠路、东四环、东三环近在咫尺，地铁1

号线、2号线、7号线、10号线环伺周围，十余条公交线路可通达京城各大核心

区域。

交通便利，发展潜力较大。

（2）

产品基本经济技术指标

社区名称

赛洛·有条斜街

开发商

北京高盛房地产开发有限公司

位置

朝阳广渠东路

33号

建筑面积（平米）

11万平米

目前售价（元/

30000-40000

单套面积范围（平米）

60-2000

平米）

层高（米）

4-6

进深（米）

10-20

装修标准

毛坯

有无退、错、漏设计

无

上市时间

2007年

销售情况

少量剩余现房销售中

赛洛有条斜街即沿海赛洛城底商部分，总建筑面积11万平米，单套面积

60-2000平米，2007年正式推出，2008年转为现房销售，目前售价30000-40000

元/平米。

（3）产品条件分析

①成熟的社区和便捷的交通为赛洛·有条斜街提供了足够的人流量和需求量，投

资回报率较为客观。

②周边汇集了十多个品质楼盘，同时距离CBD商圈都在10分钟的交通半径内，

可以尽享周围商圈所带来的繁华氛围和顶级设施。

③地铁1号线、地铁7号线，十余条公交线路可通达京城各大核心区域，可辐

射区域130万城市精英和消费人群，特别是建设中的地铁7号线，百子湾站出

站即达项目，商业财富价值直线攀升。

④斜街设计充分体现欧式地中海风情，风格独特，吸引大批消费群体。

⑤60-2000平米灵动面积，业态选择多元化。

⑥体量大，大户型较多，销售、回款压力较大，拖延销售周期。

（4）项目定位

地中海风情品质商业街。

2.开发模式

（1）开发模式

由北京伟业行房地产经纪有限公司全盘代理对外销售。

（2）业态定位

集餐饮、娱乐、金融、教育等各种商业配套为一体。

（3）经营状况

中小型户型已达到70%去化率，由于体量较大，仍有部分产品尚未售出，尤其是500-2000平米大户型，总价千万甚至上亿，延长销售周期。

3.赛洛·有条斜街实景

（三）项目产品分析小结

赛洛有条斜街拥有黄金地理位置，交通便利，产品空间灵动开阔加之风格独

特的欧式地中海风情斜街设计，受到大批投资客户的青睐。

60-2000平米面积范围，业态多元化，成功完成70%产品去化；由于体量

较大，且部分500平米以上户型总价过高，影响销售进度。

三、中海紫御公馆

（一）项目概况

1.项目综述

中海紫御公馆，中海地产2008年度力作，坐落陶然桥东南侧，紧邻南二

环，总占地面积11万平米，项目包括住宅、底商及高档写字楼，总建筑面积

近40万平米。

2010年年底，项目完成入住办理，剩余少量房源及底商均转为现房销售。

2.项目规划设计

（1）建筑风格

欧式建筑风格结合现代表现手法，细节匀称丰富。

（2）建筑结构形式

上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库为框架结构。

（3）停车解决方案、车位配比

车位配比1:

1，地上地下车位统一由物业向业主出租，地上车位租金

150元

/个*月（含管理费），地下车位400元/个*月（含管理费）。

3.营销情况

中海紫御公馆期房住宅类产品销售率达90%，剩余产品及底商目前已转为

现房销售。

（二）项目底商产品分析

1.产品概况

（1）区域商业环境

中海紫御公馆紧邻南二环，周边商场、餐饮娱乐场所众多，商业氛围浓厚。

社区本身为汇聚较高消费人士的豪华居住区，如今项目已完成入住，加之周

边多为成熟居住社区，固定消费人群保质保量。

周边公交线路十分发达，地铁4号线、5号线、8号线、14号线与公交线路

交相辉映，构成完备的立体交通网络，为出行提供了优秀的便利条件，附近云集

了天坛、先农坛等著名文物古迹，同时附近还拥有大观园公园、陶然亭公园等拥

有皇城特点的著名人文景区和自然景区，保证一定流动消费人群。

（2）产品基本经济技术指标

社区名称中海紫御公馆

开发商北京中海豪峰房地产开发有限公司

位置崇文陶然桥东南角建筑面积（平米）5000

目前售价（元/平

均价60000单套面积范围（平米）单层110-280零售

米）

层高（米）7（双层设计）柱距（米）6

装修标准精装修有无退、错、漏设计无

上市时间预计2011年下半年销售情况尚未开售

中海紫御公馆底商产品约5000平米，预计于今年下半年入市，loft双层设

计，单层110-280平米，目前报价均价60000元/平米。

（3）产品条件分析

①临街外向型商业，拥有本社区及周边固定时尚消费人群，景观保证部分流动人

群，对其商业有一定的带动作用。

②产品双层设计，整体层高高达7米（一层4.2米，二层2.8米），框架结构设

计，110-280㎡的方正户型达到90%以上的较高得房率，赋予了更多的空间资

源。

③展示面设计：

展示面双层设计，并设有店招位置、雨搭、塑钢门窗。

但产

品距主干道部分有绿化隔开，且部分户型由于欧式建筑风格有一拱形门设计，对

展示面形成一定遮挡。

④产品尚未开始销售，但总价偏高，去化、回款压力较大。

（4）项目定位

中高端时尚消费商街。

2.开发模式

（1）开发模式

由开发商北京中海豪峰房地产开发有限公司自行销售。

（2）业态定位

包括中式餐饮在内的中端时尚消费业态。

（3）经营状况

尚未开售，但由于其优越的地理位置及产品设计已吸引大批客户关注。

3.底商产品实景

产品外部实景

内部一、二层设计

（三）项目产品分析小结

中海紫御公馆底商产品地理位置优越，交通便利，固定消费及流动人群众多，

且其产品本身内部高达7米的二层灵动空间设计使得项目产品具备了很高的市

场价值。

但其展示面由于绿化设计及欧式建筑风格影响受遮挡较为明显，再加上大

户型高总价，可能会对其销售造成些许困扰。

四、新景家园

（一）项目概况

1.项目综述

新景家园位于崇文磁器口路口东北角，北京崇文新世界房地产发展有限公司

开发建设，规划建筑面积76万平方米，作为总建筑规模250万平方米的新世界

规划区的一部分，新景家园被建成新型、现代、高品质的大众的居家之所。

项目商品房2005年开始入市，2009年全部完成入住（包括底商产品），底商

产品发展较为成熟，已形成底商一条街。

2.项目规划设计

（1）建筑风格

新景家园采用现代主义建筑风格，立面凝练、简约，

（2）建筑结构形式

上层住宅框架-剪力墙结构，底商及车库框架结构。

（3）停车解决方案、车位配比

车位配比1:

1，统一由物业对业主出租，地上车位150元/个*月，地下车位

450元/个*月。

3.营销情况

产品出售，出租率均达100%，并顺利完成入住工作办理。

（二）项目底商产品分析

1.产品概况

（1）区域商业环境

新景家园位于崇文门磁器口东北角，二环以内，紧邻北京站、崇文门、磁器

口地铁站，另有多条公交干线，交通便利，地理位置极为优越。

北京新世界商场、国瑞城、金伦大厦、崇文门菜市场举目可及；东单银街、

王府井、西单、建国们商业区驱车几分钟即到；新侨饭店、金朗大酒店、新世界

万怡酒店、崇文门饭店、北京饭店、国际饭店皆在新景家园2公里辐射圈内；商

业氛围浓厚。

作为区域内集中性稀缺底商产品，与崇文门各大商城相辅相成，发展潜力巨

大。

（2）产品基本经济技术指标

社区名称

新景家园

开发商

北京崇文·新世界房地产发展有限公司

位置

崇文磁器口路口东北角

建筑面积（平米）

5000

目前售价（元/

均价80000-100000

单套面积范围（平米）

20-100为主

平米）

层高（米）

3.1

柱距（米）

4-6

装修标准

毛坯

有无退、错、漏设计

无

上市时间

2008年

销售情况

已售罄

新景家园底商产品约5000平米，主要以20-100平米小户型为主，2008年

入市，目前已售罄，二手房报价80000-100000元/平米。

（3）产品条件分析

①地理位置极为优越，周边大型商业咫尺可见，作为底商类产品与之相辅相成，

使得本项目产品投资价值大为提升；

②准确定位为稀缺性配套商业；

③户型面积20-100平米为主，另外搭配部分较大户型，既能满足大范围小型

配套烟酒行、精品服饰店、花店、小吃店等低总价需求，又能解决小范围较

大型配套银行、邮局、美容美发、宾馆等业态补充，竞争优势明显。

④新景家园底商产品采用框架结构，内部空间开阔，得房率高达90%。

⑤总价偏高。

（4）项目定位

精品生活配套商业街。

2.开发模式

（1）开发模式

统一对市场销售。

（2）业态定位

衣食住行生活配套。

（3）经营状况

目前产品已全部售罄，除几套二手房销售外，其余全部商铺正常营业。

4.底商产品实景

（三）项目产品分析小结

新景家园就产品本身而言能够卖到80000-100000元/平米确实有些夸张，

但优越的地理位置，周边商业的带动决定了它的价格水平，项目初期对产品的准

确定位也决定了此时商业街的繁荣。

五、铂晶豪庭

（一）项目概况

1.项目综述

铂晶豪庭是由上海安盛集团公司投资，北京安盛华泰房地产开发有限公司开

发的，位于北京最大的交通枢纽东直门外新中街，项目总共一栋楼，兼顾住宅、

办公、商业及地下车库。

地上11层，地下1层，占地2288.61平方米，规划建筑面积15507.8平方

米，容积率6.6，住宅有8种户型，建筑面积从85平米到180平米不等，精装

修交房。

2010年9月集中入市，目前住宅公寓类产品成交60%，底商18套，已成

交15套，销售率83%。

2.项目规划设计

（1）建筑风格

楼盘外立面以玻璃幕墙为主，采用现代简约建筑风格的，银灰色的设计更显大气且不失时尚。

（2）建筑结构形式

上层住宅框架-剪力墙结构，底商及地下车库框架结构。

（3）停车解决方案、车位配比

地下车位17个，统一对市场销售，成交均价7000元/平米，大约27万/位。

车位配比1:

0.2。

3.营销情况

2010年9月底所有产品集中开盘销售，底商产品销售情况最好，其余产品

成交率均超过50%。

（二）项目底商产品分析

1.产品概