土地增值税的税收筹划.ppt
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土地增值税的税收筹划.ppt
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土地增值税的土地增值税的税收筹划税收筹划土地增值税土地增值税土地增值税是对我国境内有偿转让国有土土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种资源税。
收入的单位和个人征收的一种资源税。
增值额是纳税人转让收入减去税法规定的增值额是纳税人转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目金额后的余额。
扣除项目扣除项目取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发成本房地产开发费用房地产开发费用与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金其他扣除项目其他扣除项目旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格房地产开发费用是指与房地产开发项目有房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
关的销售费用、管理费用和财务费用。
与转让房地产有关的税金,包括营业税、与转让房地产有关的税金,包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
城市维护建设税、印花税、教育费附加。
其他扣除项目:
针对从事房地产开发的纳其他扣除项目:
针对从事房地产开发的纳税人,按照取得土地使用权所支付的金额与税人,按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计金额的房地产开发成本合计金额的20%20%加计扣除。
加计扣除。
级级数数增值额与扣除项目金额增值额与扣除项目金额的比率的比率税率税率()速算扣除速算扣除系数(系数()11不超过不超过50%50%的部分的部分30300022超过超过50%50%100%100%的部分的部分40405533超过超过1100%00%2200%00%的部分的部分5050151544超过超过2200%00%的部分的部分60603535应纳税额应纳税额=增值额增值额适用税率适用税率扣除项目金扣除项目金额额速算扣除系数速算扣除系数注册于某县城的一家生产企业当月销售注册于某县城的一家生产企业当月销售88年年前建造的一栋旧办公楼,按照销售合同约定前建造的一栋旧办公楼,按照销售合同约定取得销售收入取得销售收入17001700万元,该办公楼原值为万元,该办公楼原值为18001800万元,经有资格的评估机构评估该办公万元,经有资格的评估机构评估该办公楼还有六成新,目前建造同样的办公楼需要楼还有六成新,目前建造同样的办公楼需要资金资金20002000万元。
由于该办公楼原建时属于政万元。
由于该办公楼原建时属于政府划拨地,当月销售时补缴了土地出让金府划拨地,当月销售时补缴了土地出让金200200万元,契税万元,契税88万元,印花税税率为万元,印花税税率为0.05%0.05%,请计算该企业销售旧办公楼应缴纳的土地,请计算该企业销售旧办公楼应缴纳的土地增值税。
增值税。
印花税印花税170017000.05%0.05%0.850.85(万元)(万元)营业税、城建税及教育费附加营业税、城建税及教育费附加170017005%5%(1+5%1+5%3%3%)91.891.8(万元)(万元)旧办公楼评估价旧办公楼评估价20002000660%0%12001200(万元)(万元)增值额增值额17001700(200+8+0.85+91.8+1200200+8+0.85+91.8+1200)170017001500.65=199.351500.65=199.35(万元)(万元)增值率增值率199.35199.351500.651500.651100%00%13.28%13.28%应纳税额应纳税额199.35199.35330%0%59.80559.805(万元)(万元)纳税人销售旧房及建筑物的扣除项目:
取得纳税人销售旧房及建筑物的扣除项目:
取得土地使用权所支付的金额、与转让房地产有土地使用权所支付的金额、与转让房地产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格。
关的税金、旧房及建筑物的评估价格。
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后订后77日内,到房产所在地的主管税务机关办日内,到房产所在地的主管税务机关办理纳税申报理纳税申报。
一、利用利息支出进行筹划一、利用利息支出进行筹划凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的利息费用,允许据实扣除,但最高不得超过按的利息费用,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额;其他房地产商业银行同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的地产开发成本金额的5%5%以内计算扣除。
以内计算扣除。
房地产开发费用允许扣除的利息(取得土地房地产开发费用允许扣除的利息(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)使用权支付的金额房地产开发成本)扣除比扣除比例(例(5%5%以内)以内)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,利息支出要出或不能提供金融机构证明的,利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用(取得土地使用权支付房地产开发费用(取得土地使用权支付的金额房地产开发成本)的金额房地产开发成本)扣除比例扣除比例(10%10%以内)以内)房地产开发企业在进行房地产开发时,如果房地产开发企业在进行房地产开发时,如果公式公式中的利息支出大于公式中的利息支出大于公式计算出的利计算出的利息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供息支出,则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明;金融机构证明;如果前者小于后者,则企业可以不按照转让如果前者小于后者,则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提房地产开发项目计算分摊利息支出,或不提供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额供金融机构证明,这样可以使扣除项目金额增加,土地增值税的计税依据减少。
增加,土地增值税的计税依据减少。
某某房地产开发公司开发一批商业用房,支房地产开发公司开发一批商业用房,支付的地价款为付的地价款为600600万元,开发成本为万元,开发成本为10001000万万元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提元,假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为供金融机构证明的应扣除利息为100100万元,万元,如何为该公司利用利息扣除进行筹划?
如果如何为该公司利用利息扣除进行筹划?
如果应扣除的利息支出为应扣除的利息支出为7070万元时,又如何筹划万元时,又如何筹划呢?
当地呢?
当地省级人民省级人民政府规定的两类扣除比例政府规定的两类扣除比例分别为分别为5%5%和和10%10%。
(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)(取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本)(10%10%5%5%)()(60060010001000)5%5%8080(万元)(万元)当允许扣除的利息支出为当允许扣除的利息支出为100100万元时,由于万元时,由于1008010080,所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明,这样就可以按金融机构证明,这样就可以按100100万元扣除,否则只万元扣除,否则只能按能按8080万元扣除;万元扣除;当允许扣除的利息支出为当允许扣除的利息支出为7070万元时,由于万元时,由于70807080,所,所以应选择第二种方式,即不按房地产开发项目分摊利以应选择第二种方式,即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可息或不向税务机关提供有关金融机构的证明,这样可以多扣除以多扣除1010万元利息支出,减少计税依据万元利息支出,减少计税依据1010万元,合万元,合理降低税负理降低税负。
二、不同增值率的房产二、不同增值率的房产是否合并的筹划是否合并的筹划由于土地增值税适用四档超率累进税率,若由于土地增值税适用四档超率累进税率,若对增值率不同的房地产并在一起核算,就有对增值率不同的房地产并在一起核算,就有可能降低高增值率房地产的适用税率,使该可能降低高增值率房地产的适用税率,使该部分房地产的税负下降。
部分房地产的税负下降。
同时会提高低增值率房地产的适用税率,增同时会提高低增值率房地产的适用税率,增加这部分房地产的税负。
因此,纳税人需要加这部分房地产的税负。
因此,纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额,具体测算分开核算与合并核算的相应税额,再选择低税负的核算方法。
再选择低税负的核算方法。
某房地产开发公司同时开发某房地产开发公司同时开发AA、BB两幢商业用两幢商业用房,且处于同一片土地上,销售房,且处于同一片土地上,销售AA房产取得收房产取得收入入300300万元,允许扣除的金额为万元,允许扣除的金额为200200万元;销万元;销售售BB房产共取得收入房产共取得收入400400万元,允许扣除的项万元,允许扣除的项目金额为目金额为100100万元,对这两处房产,公司是分万元,对这两处房产,公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢?
开核算还是合并核算能带来节税的好处呢?
(11)分开核算时:
)分开核算时:
AA房产的增值率(房产的增值率(300300200200)200200100%100%50%50%,适用税率,适用税率30%30%;应纳的土地增值税为:
(应纳的土地增值税为:
(300300200200)30%30%3030(万元)。
(万元)。
BB房产的增值率(房产的增值率(400400100100)100100100%100%300%300%,适用税率,适用税率60%60%;应纳的土地增值税为:
(应纳的土地增值税为:
(400400100100)60%60%10010035%35%145145(万元)。
(万元)。
共缴纳土地增值税共缴纳土地增值税175175万元。
万元。
(22)合并核算时:
)合并核算时:
两幢房产的收入总额为两幢房产的收入总额为700700万元,允许扣除万元,允许扣除的金额合计的金额合计300300万元;万元;增值率为:
(增值率为:
(700700300300)300300100%100%133.3%133.3%,适用税率,适用税率50%50%,速算扣除系数,速算扣除系数15%15%;应纳土地增值税税额为:
(应纳土地增值税税额为:
(700700300300)50%50%30030015%15%155155(万元)(万元)通过比较可以看出,合并核算对公司是有利通过比较可以看出,合并核算对公司是有利的,节税的,节税2020万元。
万元。
由于两类房产增值率相差很大,只要房地由于两类房产增值率相差很大,只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一售,并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税起核算,一起申报纳税,就可以达到少缴税的目的。
的目的。
但是由于低增值率的房产的适用税率可能但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高,在实践中必须具体测算后才能作出会提高,在实践中必须具体测算后才能作出选择。
选择。
三、利用税收优惠进行筹划三、利用税收优惠进行筹划纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额的过扣除项目金额的20%20%的,免征土地增值税。
的,免征土地增值税。
分别核算适用税收优惠政策分别核算适用税收优惠政策控制增值额控制增值额某房地产开发公司某房地产开发公司20152015年商品房销售收入年商品房销售收入为为1.51.5亿元,其中普通住宅的销售额为亿元,其中普通住宅的销售额为11亿亿元,豪华住宅的销售额为元,豪华住宅的销售额为50005000万元。
税法万元。
税法规定的可扣除项目金额为规定的可扣除项目金额为1.11.1亿元,其中普亿元,其中普通住宅可扣除项目金额为通住宅可扣除项目金额为85850000万元,豪华
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