珠海经济特区物业管理条例实施细则.docx
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珠海经济特区物业管理条例实施细则
珠海经济特区物业管理条例实施细则
(草案征求意见稿)
目录
第一章总则
第二章物业管理区域
第三章业主和业主组织
第一节业主
第二节首次业主大会会议
第三节业主大会
第四节业主委员会
第五节其它规定
第四章物业管理服务
第五章物业的使用与维护
第六章法律责任
第七章附则
第一章总则
第一条[立法目的]为贯彻实施《珠海经济特区物业管理条例》(以下简称《物业条例》),结合珠海经济特区实际,制定本实施细则。
第二条[市主管部门职责]市物业管理行政主管部门(以下简称市物业主管部门)履行以下职责:
(一)指导、监督各区开展物业管理行政监管工作;
(二)指导、监督全市物业管理招投标活动,建设招投标平台,制定招投标管理办法;
(三)指导市物业管理协会开展行业指导和行业自律;
(四)制定全市物业管理发展规划;
(五)制定物业管理领域相关配套政策和示范文本;
(六)建立全市物业管理信用体系;
(七)建立全市物业管理综合平台;
(八)统筹建设电子投票系统,制定电子投票操作细则;
(九)统筹全市物业专项维修资金监管工作;
(十)依法查处违反物业管理法律、法规的行为;
(十一)法律、法规和规章规定的其他职责。
第三条[区政府职责]区人民政府(以下简称区政府)应当建立物业管理综合协调监管机制,协调推进辖区内物业管理各项工作,并对物业管理工作的人员和经费予以保障。
横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府的职责。
第四条[区物管部门职责]区物业管理行政主管部门(以下简称区物管部门)接受市物管部门指导,履行以下职责:
(一)指导和监督镇政府、街道办(以下简称镇街)履行物业管理监管职责;
(二)指导和监督辖区内镇街调解处理物业管理纠纷;
(三)会同镇街决定是否解散业主委员会;
(四)会同镇街撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定;
(五)会同镇街划定或者调整物业管理区域;
(六)指导和监督建设单位、物业服务企业与业主委员会承接查验物业;
(七)指导和监管物业管理招投标活动;
(八)负责物业管理区域备案、物业承接查验备案、物业服务合同备案、业主委员会备案;
(九)负责物业专项维修资金使用监管;
(十)批准协议选聘前期物业服务企业的申请;
(十一)建立物业管理档案;
(十二)定期组织对镇街、居民委员会或者村民委员会的相关物业管理人员及业主委员会委员、候选人等进行培训;
(十三)开展物业服务监督检查;
(十四)依法查处违反物业管理法律、法规、规章的行为;
(十五)法律、法规、规章等规定的其他职责。
第五条[镇政府、街道办的部门职责]镇街在区物业主管部门指导下,对履行以下职责:
(一)核实首次业主大会设立条件,指导和监督成立业主大会筹备组;
(二)审查业主委员会委员候选人资格,确定业主委员会委员候选人名单;
(三)指导和监督业主成立换届小组;
(四)依法组织召开业主大会会议;
(五)负责业主大会及业主委员会会议资料的备案;
(六)代为管理业主委员会移交的资料、财物;
(七)指导和监督设立物业管理监督委员会;
(八)组织召开物业管理联席会议;
(九)指导和监督物业管理招投标活动;
(十)协调处理辖区内物业管理纠纷;
(十一)制定物业管理应急预案;
(十二)协助区物业主管部门调查、撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定;
(十三)协助区物业主管部门划定或者调整物业管理区域;
(十四)法律、法规、规章等规定的其他监管职责。
镇街应当配备物业管理机构、人员,并对工作经费予以保障。
居民委员会或者村民委员会协助镇街开展物业管理相关工作。
镇街可以依法委托居民委员会或者村民委员会办理物业管理相关事务。
未设置镇街的,镇街的相关职责由区物业主管部门承担。
第六条[物业管理行业协会]物业管理行业协会应当加强行业自律管理,建立诚信档案,并将物业服务企业及相关从业人员违反法律、法规和行业规范的行为向社会公开。
第七条[第三方专业服务]鼓励业主、建设单位委托社会组织提供设立业主大会、政策法律咨询、专项维修资金使用以及纠纷调处等服务。
政府可以通过购买第三方专业服务等形式培育和引导社会组织参与物业管理。
第八条[联席会议]镇街应当设立联席会议制度,成员由辖区内城市执法、规划、国土、公安、安全生产监督、维稳、信访、环境保护、社区工作站等相关部门、机构组成,协调处理辖区内以下事项:
(一)业主委员会任期届满但仍未完成换届选举工作;
(二)新旧物业服务企业交接中发生矛盾纠纷;
(三)设立业主大会、召开业主大会会议过程中出现法律、法规、规章没有相关规定的情形;
(四)发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形。
镇街应当定期向联席会议组成单位告知辖区内物业纠纷情况。
第九条[联席会议执行]物业管理联席会议成员单位应当在法定职责范围内执行物业管理联席会议议定的事项;无正当理由拒不执行的,依法追究行政责任。
经物业管理联席会议确定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为,物业服务企业、业主委员会应当履行。
但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的,作出具体行政行为的政府部门、机构可以依法强制执行或者申请人民法院强制执行。
第十条[老旧小区改造模式]没有业主委员会且未实施物业管理的老旧住宅小区,由物业所在地的镇街征求业主意见后,合理确定物业管理区域,设立物业管理委员会代行业主委员会职责。
第二章物业管理区域
第十一条[物业管理区域备案]本市对物业管理区域实行备案管理,相关主体应当按照本细则规定向区物业主管部门办理备案手续。
报送资料齐全、符合法定要求的,区物业主管部门应当在七个工作日内完成备案手续。
第十二条[新建物业管理区域备案]新建物业管理区域由建设单位在前期物业管理招标工作开始前,提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)建设单位营业执照;
(三)《建设用地规划许可证》及附图;
(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;
(六)地名批复文件。
第十三条[已有物业管理的物业管理区域备案]实施物业管理的物业管理区域,由物业服务企业提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业服务合同;
(三)物业服务企业备案证明;
(四)《建设用地规划许可证》及附图;
(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;
(七)地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。
第十四条[未实施物业管理的物管区域备案]未实施物业管理的物业管理区域,由镇街在确定物业管理区域后提交下列资料办理备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业共用设施设备、社区建设情况等。
第十五条[物业管理区域划分争议解决]对物业管理区域划分有争议的,建设单位、物业服务企业或者物业管理区域内百分之二十的业主可以向区物业管理行政主管部门提出书面异议。
区物业主管部门应当及时予以答复。
第十六条[物业管理区域分割和合并]物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,或者若干物业管理区域需要合并为一个物业管理区域的,应当同时符合以下条件:
(一)已备案且已实施物业管理的
(二)对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房、消防设施设备、配电房、供水设施、供电设施等共用部位和共用设施设备的使用、维护等依法形成分割方案或者合并方案
(三)分割方案或者合并方案经占有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意
物业管理区域合并后,只能委托一个物业服务企业进行管理,设立一个业主委员会。
第十七条[备案手续]依照条确定物业管理区域后,由物业服务企业提交以下资料办理备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)分割或者合并后物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)分割方案或者合并方案;
(四)物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案或者合并方案的证明材料。
第三章业主和业主组织
第一节业主
第十八条[房屋所有权人的定义]下列主体应当认定为房屋所有权人,在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务:
(一)依法在不动产登记机构办理不动产登记的自然人、法人或者非法人组织;
(二)尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人;
(三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;
(四)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;
(五)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;
(六)其他符合法律、法规规定的人。
符合前款规定的主体,应当提供合法、有效的证明文件。
第十九条[业主的权利]业主在物业管理活动中,依法享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会、监事会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会、监事会的工作,查阅业主委员会、监事会会议记录及财务资料;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业专项维修资金的管理和使用;
(十)法律、法规和规章规定的其他权利。
第二十条[业主义务]业主在物业管理活动中履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳物业专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费、公摊水电费、公共部分维修费、停车服务费等费用;
(六)法律、法规和规章规定的其他义务。
第二节首次业主大会会议
第二十一条[业主大会设立原则]业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。
第二十二条[申请启动首次业主大会]业主向镇街提出设立业主大会的,应当提供由申请人签字的书面申请、业主的不动产权属证明书复印件、身份证复印件及申请人有效的联系方式。
镇街应当在收到申请之日起十五日内调查核实是否符合设立首次业主大会的条件,并作出书面答复。
符合业主大会设立条件的,镇街应当在接到业主申请之日起三十日内指导业主成立业主大会筹备组。
经全体业主一致同意不设立业主大会的,业主应自作出书面决定之日起五日内,将书面决定的内容向物业所在地的镇政府、街道办备案。
第二十三条[筹备组组成]筹备组成员人数为七人以上十五人以下单数,其中业主代表的人数不得低于筹备组总人数的百分之六十。
筹备组组长由镇街代表担任。
筹备组中的业主代表由业主自荐、联名推荐、镇街推荐相结合的方式产生。
业主自荐、联名推荐的业主代表,由镇街根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,根据联名推荐人拥有的专有部分的总面积顺序确定。
每名业主只能推荐一名业主代表参加筹备组。
镇街应当对业主代表进行资格审查,确定业主代表名单。
建设单位应当书面委托专人参加筹备组。
建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的,应当增加相应的业主代表名额。
第二十四条[筹备组成立]业主有《物业条例》第四十一条、第四十二条所列情形之一的,不得参加筹备组。
镇街应当对筹备组成员资格进行审核,并将拟定的业主大会筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间不得少于七日。
业主或者其他相关单位、个人对筹备组成员名单有异议的,应当在公示期内以书面形式实名向镇街提出。
镇政府、街道办应当在公示结束之日起七日内进行核查并予以书面答复,被核查人员应当回避核查工作。
筹备组中业主代表有《物业条例》第四十一条、第四十二条规定情形的,由镇街取消其业主代表资格,并向全体业主公告。
因筹备组成员辞职导致业主代表人数不足筹备组总人数百分之六十的,由镇街按照本细则第二十三条的规定从业主推选的业主代表中补选筹备组成员。
镇街代表因工作变动等原因不能继续履行职责的,镇街应当及时更换。
补选或者更换筹备组成员的,应当按照本细则规定重新公示。
公示时间不得少于七日。
拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,镇街应当向全体业主发布筹备组成立的公告,并公布筹备组成员名单。
筹备组自公告之日起成立,筹备组的工作经费由全体业主承担。
第二十五条[筹备组刻制印章]筹备组成立后可以持镇街出具的证明向公安机关申请刻制印章,印章由筹备组组长或者组长指定的专人保管。
印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。
筹备组解散后,印章由保管人交回镇街。
由镇街负责销毁。
第二十六条[建设单位和物业服务企业协助义务]建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。
筹备组成立后,镇街应当通知建设单位和物业服务企业在三十日内向镇街提交下列资料:
(一)物业管理区域备案回执;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)包含业主姓名、房号、建筑面积的业主清册;
(四)物业管理区域内配置的物业管理用房配置证明。
建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料。
经镇街责令限期提供,逾期仍不提供的,镇街应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供,并不得收取费用。
筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与筹备无关的活动。
第二十七条[筹备组工作原则]筹备组应当遵守以下工作规定:
(一)筹备组会议由组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组其他成员召集和主持;
(二)筹备组会议应当有过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意;
(三)成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。
成员不签字的,不影响决议的效力;
(四)筹备组应当对会议进行书面记录并存档,筹备组组长应当对表决及会议记录予以签字确认;
(五)筹备组的业主代表不能委托代理人参加会议,但成员是法人或者其他组织的除外;
(六)筹备组应当自会议作出决定之日起三日内向全体业主公示决定内容,公示时间不少于七日;
(七)筹备组应当自成立之日起一年内完成自筹备组成立之日至业主大会启动投票之日期间的筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
筹备组逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自行解散。
筹备组解散后,业主可以依法重新申请设立业主大会。
第二十八条[筹备组工作职责]筹备组履行下列职责:
(一)确认并公示业主人数以及业主所代表的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、表决议题和表决规则;
(三)参照市物业主管部门颁布的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的示范文本拟定本物业管理区域的管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)拟定业主委员会委员候选人产生办法和名单;
(六)拟定业主委员会委员及候补委员选举办法;
(七)组织召开业主大会会议;
(八)其他筹备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开前,在物业管理区域内公示前款内容,公示期不少于十五日,公示结束后五日内,报镇街备案。
业主对公示的内容有异议的,应当在公示期间以书面形式实名向筹备组提出书面意见。
筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定,并书面答复异议人。
拟表决事项有修改的应当按照前款规定重新公示。
首届业主委员会委员候选人产生办法和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的管理规约和业主大会议事规则相冲突。
第二十九条[管理规约内容]管理规约应当对下列主要事项作出规定:
(一)物业共用部分的使用、维护、管理;
(二)物业共用部分的经营与收益分配;
(三)业主共同利益的维护;
(四)业主共同管理权的行使;
(五)业主应尽的义务;
(六)违反管理规约应当承担的责任。
第三十条[议事规则内容]业主大会议事规则应当规定以下事项:
(一)物业管理区域的名称和范围;
(二)业主委员会职责;
(三)业主委员会议事规则;
(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
(五)业主投票权数的确定办法;
(六)业主大会会议的表决程序;
(七)业主委员会委员和候补委员的资格、人数和任期等;
(八)业主委员会日常活动行为监督办法和处罚措施;
(九)业主委员会换届程序、补选办法等;
(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
(十一)业主委员会财务管理的规定;
(十二)业主委员会印章的使用和管理规定;
(十三)业主大会选聘物业服务企业的招投标方式;
(十四)法律、法规规定的其他情形。
第三节业主大会
第三十一条[定期业主大会]业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开。
业主大会定期会议召开前,业主委员会应当提前十五日向业主公告以下内容:
(一)物业管理情况报告;
(二)业主委员会工作情况报告;
(三)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理情况报告;
(四)利用物业共用部分进行经营活动所得的收益和使用情况报告;
(五)物业管理的其他有关事项;
(六)业主大会会议拟表决议题。
第三十二条[业主大会临时会议]业主依据《物业条例》第二十八条第一款第
(一)项申请召开业主大会临时会议的,应当向业主委员会提供由申请人签字的书面材料、业主的不动产权属证明书复印件、身份证复印件及业主有效的联系方式。
业主委员会应当自收到业主申请之日起十五日内核实,业主委员会存在下列情形之一的,由镇街负责核实:
(一)业主委员会拒不核实,且经镇街责令,业主委员会仍拒绝核实的;
(二)业主委员会不能依法履行职责的;
(三)业主委员会成员与业主大会临时会议拟表决事项有关,需要回避的。
符合召开会议条件的,业主委员会应当自核实完成之日起五日内提议召开业主大会临时会议,业主大会临时会议的议题应当包含业主申请事项。
业主委员会拒绝召开且经镇政府、街道办责令限期召开,业主委员会逾期仍不组织召开的,由镇政府、街道办组织召开业主大会临时会议。
第三十三条[业主大会会议频率限制]业主大会对物业管理事项已作出决定的,业主委员会或者业主在业主大会表决结果生效之日起一年内不得就同一物业管理事项连续两次组织或者申请召开业主大会临时会议;但人民法院、物业主管部门依法撤销业主大会决定的除外。
第三十四条[集中讨论召开业主大会]业主大会会议采用集中讨论形式的,应当核实到会业主身份,现场公开计票,并现场公布计票结果和公告业主大会会议结果。
筹备组或者业主委员会应当将业主大会会议结果在物业管理区域显著位置进行公示,公示时间不得少于七日。
公示期满后十五日内,筹备组或者业主委员会应当将业主大会会议结果报镇街备案。
第三十五条[书面征求意见]业主大会会议采用书面征求意见形式进行投票表决的,投票箱应当交由镇街集中保管。
投票结束后,镇街应当指导、监督筹备组或者业主委员会成立由业主代表、筹备组成员或者业主委员会委员组成的监票组、计票组,进行验票、计票。
计票结束后,计票及监票人应当立即对计票结果进行签名确认。
公示期满后十五日内,筹备组或者业主委员会应当以书面形式将业主大会会议结果报镇街备案。
投票表决的,表决票应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。
第三十六条[电子投票平台]筹备组或者业主委员会决定使用电子投票或者电子投票与书面投票相结合的方式召开业主大会会议的,应当通过市物业行政管理主管部门依法建立的电子投票系统表决。
业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的,在行使投票权时不再提交相关证明文件。
第三十七条[业主大会投票表决事项的送达]符合下列情形之一的,视为送达业主:
(一)将投票表决事项直接送达至业主的专有部分,送交至业主本人或者同住的成年家属;
(二)对不在物业管理区域内居住的业主,筹备组或者业主委员会将投票表决事项邮寄至业主预留地址或者户籍地址;
(三)将投票表决事项,通过电子投票系统发送至业主预留的电子终端;
(四)对于无法取得联系方式的业主,筹备组或者业主委员会应当将投票表决事项送达至业主在本物业管理区域内的专有部分;
(五)通过以上方式均无法送达的,应当在物业管理区域显著位置进行公告,公告时间不得少于十五日。
投票期限届满,参与投票的人数不足业主总人数的二分之一的,筹备组或者业主委员会可以向镇街申请一次延期,经镇街核准,可以延长投票期限。
延长期限不得超过第一次公告的投票期限。
经核准延长投票期限的,筹备组或者业主委员会应当将延长投票期限的内容在物业管理区域内进行公示,公示时间不得少于十五日。
第三十八条[业主大会结果的公示]业主大会作出的决定应当以书面形式及时在物业管理区域内进行公示,公示内容应当包括房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的具体意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
业主大会表决通过的管理规约、议事规则、作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会作出的决定违反法律、法规、规章以及本细则的,区物业管理行政主管部门或者镇街应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。
业主大会的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主或者物业使用人违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权益的,受损害人可以提起诉讼。
第三十九条[投票查验]业主委员会应当将业主大会会议的选票、表决票和书面委托书交镇街保管,保管期限不少于五年。
自业主大会结果公布之日起一年内,业主有证据证明业主大会中存在伪造选票的情形或者经百分之二十投票权的业主共同申请,业主有权向镇街提出申请查阅筹备组会议记录、业主大会的选票等资料。
镇街应当自收到业主申请之日起三十日内将查验结果向全体业主公示。
没有证据证明本次查询结果有误,业主不得就已查验事实再次申请查验。
经镇街核实确认后,存在伪造选票等弄虚作假的情形,应当由镇街根据核查结果重新统计、公示表决结果。
第四十条[推定原则的适用]筹备组或者业主委员会没有根据《物业条例》第三十条的规定,将未参与表决业主的投票权数计算规则和法律后果在公告事项中向全体业主明示,统计表决结果时不得采用推定原则。
第四十一条[业主投票权重]共有产权出现多个业主互相交叉情况的,业主的投票权数及其代表的专有面积,由筹备组在首次业主大会表决规则中予以明确,但筹备组确认的投票权数不得超出本物业管理区域内房屋的总套数。
筹备组应当将表决规则及投票权数计算说明和统计结果向全体业主进行公示,公示期限不得少于十五日。
第四十二条[业主委托参会]业主因故不能参加业主大会会议的,可以依据《物业条例》第三十三条委托代理人出席业主大会会议。
业主应当向委托代理人出具书
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