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物业管理基础知识
1、物业管理:
业主通过选聘物业管理服务企业,与物业管理服务企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,对相关区域内的环境、公共秩序进行管理,并提供相关服务的活动。
2、物业:
是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。
3、在管物业:
指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。
具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。
4、物业管理前期介入:
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。
5、前期物业管理:
即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的物业管理。
6、房屋建筑主体:
指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等。
7、业主:
是指物业的所有权人。
8、业主大会:
指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。
业主大会的主要职责如下:
(1)选举、更换业主委员会的成员;
(2)制订、修改业主公约和业主大会议事规则;
(3)选聘、解聘物业管理企业,审议、批准物业管理服务合同;
(4)监督业主委员会、物业管理企业的工作;
(5)决定对物业管理区域公用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊;
(6)决定专项维修基(资)金的使用、续筹方案,并监督实施;
(7)决定物业管理的其他重大事项。
9、业主公约:
指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
10、使用人:
指房屋的承租人和实际使用人。
11、房屋完好率:
是指完好房屋和基本完好房屋建筑面积与全部房屋建筑面积之比。
计算公式:
房屋完好率=(完好房屋建筑面积+基本完好房屋建筑面积)÷房屋建筑面积×100%
12、危房率:
是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。
计算公式:
危房率=危险房屋建筑面积÷总的房屋建设面积×100%
13、物业共用部位:
物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。
住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
14、专有部分:
指在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位。
15、部分共用部分:
指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
16、全体共用部分:
是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
17、房屋及配套的设施设备和相关场地:
指与建筑物相配套或者为建筑物使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施(包括水塔、锅炉房、配电室等)和与之相邻的场地、庭院、甬路、干道等。
18、专项维修资金:
是指住宅物业的业主为了本年物业区域内公共部位和共用设施、设备的维护养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。
19、业主委员会:
指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
20、物业管理费:
物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
21物业管理企业:
指受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
22、单一项目:
一宗地内登记权利人为一个权利人且房屋为非商品房性质,房屋包含住宅、商住楼、商业用房、工业用房和办公用房。
23、物业管理费收取依据:
政府指导价的物业服务收费,由省政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定物业服务等级标准、基准价和浮动幅度等,并定期公布。
24、红线:
规划局确定的项目建筑总平面图,或城市规范管理部门正式确定的项目面积总用地面积的示意图,其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限,即实际可使用土地的边界图。
红线以外即指市政用地。
25、停车管理费收取:
停车管理费实行政府指导价,按物价部门核定的标准收取,对没有停车的业主不收取停车管理费,而车位费一般是指购买和租赁车位的对价。
业主或租或买车位作为停车之用,为了车辆的安全和整个小区的管理,物业服务企业必然要提供相应的管理和服务,所以,停车的业主、住户也应该交纳一定的停车管理费。
26、包干制:
指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
27、酬金制:
指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
28、针对性的专项服务:
指物业管理企业面向广大业主、物业使用人,为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。
29、委托性的特约服务:
指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。
30、秩序维护员:
指受聘于物业或安防管理企业,按有关规定、行业规范(标准)或管理企业规章制度,具体实施维护管理区域公共秩序的工作人员。
负责维护管理区域内的公共秩序,协助做好安全监控、巡视、门岗执勤等防范工作。
31、物业管理的法律关系:
是指物业管理关系中的当事人在物业管理活动中所形成的具体的权利和义务关系。
32、物业管理活动的监督管理:
是指国务院建设行政主管部门依据法律、行政法规以及国务院规定的职权,代表国家对物业管理活动进行监督管理的行为。
33、投票权:
是指业主作为投票人的权利,是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。
34、选聘物业管理企业:
是指物业投标人通过公开招标、邀请招标或者协议方式,选择聘请具有相应资质的物业管理企业。
35、续聘物业管理企业——是指物业服务合同期满后,对物业管理企业的再次聘用。
36、自然解聘——是指物业服务合同期限届满后不再被续期。
37、提前解聘——是指在合同履行期间,由于某种原因,合同双方或者单方提出终止合同的履行。
38、前期物业服务合同——是指房地产开发企业或者公房出售单位在销售物业之前,与物业管理企业签订的物业服务合同。
39、业主临时公约——是指建设单位依照国家有关物业管理的法律、法规和政策规定,依照建设部《示范文本》的基本内容,结合所准备销售物业的实际情况,制定的最初的公约文本。
40、物业买受人——是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。
41、房地产名词解释
住宅的结构有哪些形式:
住宅的结构是指住宅的承重骨架(如房屋的梁柱、承重墙等),其作用是保证住宅在使用期限内,把作用在住宅上的各种荷载或作用力,可靠地承担起来,保证住宅的强度、刚度和耐久性的情况下,把所有的作用力可靠地传到地基中去。
住宅建筑的形式由于有多种多样,加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式的不同,相应采用的结构也就有所不同。
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。
一般可以分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式:
(1)砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构,又称钢筋混凝土混合结构。
因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。
可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在:
①由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得最为普遍。
(2)砖木结构住宅
砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。
它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一。
不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾。
(3)钢筋混凝土结构住宅
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料施工建造的房屋。
这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点,并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。
钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:
现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
商品房的销售面积如何计算
商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。
即:
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法:
①套内使用面积:
住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算;其他建筑按
照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积:
商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种:
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙);共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分:
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服
务的公共设施用房和管理用房之建筑面积;
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙
(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
下列空间不得计入公用建筑面积:
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室。
公用建筑面积计算公式:
公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此,商品房销售面积公式还可表达为:
商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)
低层建筑:
一般为一至二层。
多层建筑:
一般为三至七层。
高屋建筑:
一般为八至三十层(单体建筑超过24米的高度)。
超高层建筑:
一般为三十层以上。
42、物业装饰装修管理流程:
一般包括的内容有:
①备齐资料→②申报登记→③签订管理服务协议→④办理开工手续;⑤施工→⑥验收
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