诚信达物业保安部作业文件及规程.docx
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诚信达物业保安部作业文件及规程.docx
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诚信达物业保安部作业文件及规程
诚信达物业保安部作业文件及规程
保安部工作标准
QW-BA-2011-01
一、治安管理
序号
检查项目
检查标准
不合格项目重点描述
一
仪容仪表
服装
按要求统一着装,保持干净整洁。
帽子戴端正。
工号牌统一佩戴在左胸口袋上方,保持水平状态
反之
头发
头发整齐,不作怪异发型,不染怪异颜色;男队员头发不准留大包头、大鬓角、不准蓄胡须;女队员长发应盘上。
反之
仪态
上班期间不得佩戴个人饰品及与工作无关的物品。
不当众挖鼻孔、挠痒,不对人打喷嚏、打哈欠、伸懒腰。
工作中严禁双手叉腰或将手抱在胸前,也不能将手插入衣袋内
反之
鞋袜
要求穿皮鞋、鞋面干净,鞋带系紧。
(确因特殊工作、情况除外)
反之
二
行为规范及礼仪礼节
站立
站立时肩平身直,眼睛平视,双臂自然下垂
反之
行走
行走时肩平身直,双臂自然下垂,不互相拉手、搂腰搭背,对住户和上级要礼让
反之
日常规范
不迟到、不早退,妥善保管对讲机及其他警械。
服从上级领导的安排,不允许在岗位上会友,当班期间不得睡觉、吸烟、聊天,不得擅自脱岗、窜岗
反之
行为
接触住户及领导时警军礼、主动问好。
运用礼貌语言,做到请字当头谢字结尾
反之
岗位礼节礼仪
坐姿、站姿规范,敬礼姿势标准,待人接物礼貌
反之
岗亭周边清洁
岗亭内物品摆放整齐、亭内整洁、地面无烟头、纸屑
反之
三
工作记录
岗位工作记录
记录完整、详尽,有主管签阅意见
反之
外来人员管理
认真盘查、记录详尽、严格控制闲杂人员进出
反之
车辆控制与管理
进出车辆巡检是否准确无差错,做好相关记录
反之
巡逻签到记录单
时间确切、记录清楚
反之
监视系统
对进出重点部位是否进行监控各类报警处理及时、准确、可视对讲开门是否认真核实
反之
消防设施设备
有无检查记录、消防控制中心是否正常运行,有无跟进落实报警点情况记录
反之
游乐设施设备
有无检查记录,有无松动、锈蚀、脱落、人为损坏等
反之
安全隐患
红外周界探头间有无植物遮挡、单元门是否关闭等
反之
四
工作记录
质量记录
填写字迹清晰、工整,无涂改
反之
二、消防管理
序号
检查项目
检查标准
不合格项目重点描述
一
防
火
检
查
用火、用电有无违章情况
用火、用电有违章情况
安全出口、疏散通道是否畅通,安全疏散指示标志、应急照明是否完好
安全出口、疏散通道不畅通,安全疏散指示标志、应急照明不完好
常备式防火门是否处于关闭状态,防火卷帘下是否堆放物品影响使用
常备式防火门未处于关闭状态,防火卷帘下堆放有物品影响使用的
消防安全重点部位的人员是否在岗情况
消防安全重点部位的人员不在岗情况
消防安全制度是否建立齐全,岗位防火安全责任制和消防安全操作规程是否上墙
消防安全制度未建立齐全,岗位防火安全责任制和消防安全操作规程未上墙
火灾隐患整改情况以及防范措施是否落实
火灾隐患未整改的、防范措施未落实
安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口有无堵塞物等情况
安全疏散通道、疏散指示标志、应急照明和安全出口有堵塞物等情况
消防车通道、消防水源是否畅通、水压是否正常
消防车通道、消防水源不畅通、水压不正常
灭火器材配置是否齐全到位、器材是否灵敏可靠有效、维护保养是否符合要求、清洁
灭火器材配置未齐全到位、器材不灵敏可靠有效的、维护保养不符合要求、不清洁
重点工种人员以及消防知识的掌握情况
重点工种人员对消防知识的掌握情况不清楚
消防安全重点部位的管理情况
消防安全重点部位的管理不落实
易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其它重点物资的防火安全情况
易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施未落实的,以及其它重点物资的防火安全措施不落实
消防(控制室)值班到位、设施运行记录情况完整
消防(控制室)值班不到位、设施运行记录情况不完整
防火巡查记录情况完整
防火巡查记录情况不完整
二
消
防
安
全
责
任
禁止吸烟用火区域地面无烟头、易燃可燃物质,无违章吸烟、乱扔烟头、使用明火
禁止吸烟用火区域地面无烟头、易燃可燃物质,违章吸烟、乱扔烟头、使用明火
对下发的《火灾隐患整改通知书》按照规定时间进行整改
对下发的《火灾隐患整改通知书》不按照规定时间进行整改
落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制
未落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制
明确逐级和岗位消防安全职责
未明确逐级和岗位消防安全职责
确定各级、各岗位的消防安全责任人
未确定消防安全责任人
三
安
全
管
理
建立消防安全组织机构和义务消防队
未建立消防安全组织机构和义务消防队
制定各项消防安全制度和消防安全操作规程
未制定各项消防安全操作规程
开展防火安全检查,整改火灾隐患
未开展防火安全检查、整改火灾隐患难
确定消防安全重点部位,设置明显的防火标志
未确定消防安全重点部位,设置明显的防火标志
制定灭火和应急疏散预案
未制定灭火和应急疏散预案
开展对员工多种形式的消防安全知识宣传教育、培训
未开展对员工多种形式的消防安全知识宣传、教育、培训
建筑消防设施、设备、器材齐全,完好有效
建筑消防设施、设备、器材不齐全,完好有效
员工培训实施作业流程
QW-BA-2011-02
1.0目的
规范员工培训工作内容,使员工培训系统化、规范化,最终使员工具备满足工作需要的知识和技能。
2.0适用范围
适用于保安部全体员工的培训。
3.0职责
3.1管理处主任负责监督及抽查本管理处组织的培训实施情况,验证培训效果及对外联系培训教师。
3.2保安部主管负责制定年度培训计划,并负责具体组织实施。
3.3保安部班长负责协助保安部主管进行军事技能的培训。
4.0程序要点
4.1培训计划的制定
4.1.1保安部主管于每年的12月20日前做出下年度的员工培训计划,并上报公司审批。
4.1.2员工培训计划必须符合下列要求:
a)不违反国家的有关法律、法规。
b)有具体的实施时间。
c)有考核的标准。
d)有明确的培训范围。
e)有培训费用预算。
4.2新入职员工的培训。
新员工入职后上岗前需进行4-7天的培训,并经考核合格后方能正式上岗。
安保工作岗位技能的培训(根据小区情况由管理处选择以下培训内容)
4.2.1保安部工作性质/部门的基本动作程序/安全教育及带领新员工熟悉物业管理区域环境。
4.2.2各岗位职责/部门的奖惩规定/公司的考勤制度/着装规定及礼貌礼仪和文明用语。
4.2.3保安部主管安排新员工试行上岗,即一名老队员带一名新队员同时执勤,由老队员联系实际情况对新队员讲解岗位情况及岗位工作程序。
4.2.4考核。
新员工入职培训结束后,进行思想小结,并由公司培训部、保安部共同组织考核。
4.2.5新员工经考核合格后方可安排正式上岗,不合格者则按辞退处理。
4.3军事技能培训
4.3.1培训内容:
a)队列项目:
—立正、稍息、跨立、蹲下起立等。
—齐步、跑步、行进间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等。
b)体能训练:
跑步、俯卧撑等。
4.3.2军训要求:
a)军训过程中按正规军事化要求操作。
b)队列训练中按口令完成的动作要求干净利落、符合标准。
c)听从指挥员口令,回答提问整齐统一、声音洪亮、无拖音。
d)养成良好的队列礼仪。
e)特殊原因经保安部主管批准外,任何人不得以任何理由不参加军体培训。
4.3.3军事技能培训由保安部班长具体负责。
4.3.4军事技能培训每周进行一次,每次不少于60分钟。
4.4消防知识培训
4.4.1消防知识每月至少进行一次。
4.4.2培训内容:
a)消防法规的学习。
b)消防理论知识的学习。
c)灭火器材的操作使用。
d)灭火演练。
4.4.3消防培训时邀请公司保安部的有关人员或公安消防机关的有关人员讲授示范。
4.5法律知识培训
4.5.1法律知识培训每半年不少于一次,每次培训时间不少于1小时。
4.5.2培训内容:
a)《中华人民共和国治安管理处罚法》。
b)其他地方性法规。
4.5.3法律知识培训需要时,由物管处主任联系有关法律界人士授课。
4.6服务培训
4.6.1培训内容:
a、文明用语。
b、仪容仪表。
c、礼貌礼节。
d、服务意识。
e、服务技能。
f、服务要求。
4.6.2服务培训由公司安排有关人员授课。
4.6.3服务培训每季度不少于一次,培训时间每次不少于90分钟。
4.7安全培训
4.7.1培训内容:
a)工作安全。
b)日常生活安全。
4.7.2安全培训由保安部主管负责,必要时可邀请相关人士共同进行。
4.7.3安全培训每季度进行一次,每次培训时间不少于60分钟。
4.8思想教育
4.8.1培训内容:
a)个人修养。
b)敬业精神。
c)行为准则。
d)思想动态。
4.8.2思想教育的形式:
a)班务会。
b)队员全体会议。
c)个别交谈。
d)交接班时讲评。
4.8.3思想教育的内容:
a)思想品德。
b)政治思想。
c)行为准则。
4.8.4班务会每周由保安部班长主持一次。
保安部全体会议由保安部主管负责每月至少进行一次,交接班时讲评由保安部当值班长负责每天进行一次。
4.9工作技能培训
4.9.1工作技能培训由保安部主管安排,每月至少进行一次,每次培训时间不少于60分钟。
4.9.2培训内容:
相关作业规程
4.9.3培训形式:
a)集体授课。
b)讲解与示范。
4.10物业管理知识培训
4.10.1培训内容:
a)物业管理基本知识。
b)物业管理法规。
c)物业管理有限公司ISO9001质量体系。
4.10.2由公司统一安排专项的培训每半年至少安排一次,每次培训时间不少于两小时。
4.11文化知识培训
4.11.1培训内容:
a)读书、读报。
b)阅读与理解能力。
c)语言表达能力。
4.11.2培训形式:
a)讲课。
b)开展演讲比赛。
c)队列前5~10分钟即兴演讲。
d)读书、读报比赛。
4.12培训记录
4.12.1保安主管负责每次培训的组织工作,并负责监督填写各类培训记录。
4.12.2培训后应对培训效果作出考核或现场评估,情况填入《员工培训记录表》。
4.13.3培训记录应妥善保存,各类培训计划、《员工培训记录表》等原始记录保存期为1年。
5.0记录
5.1《员工培训记录表》
物品/人员出入作业规程
QW-BA-2011-03
1.0目的
控制闲杂人员进入管理处封闭辖区,规范物品出入管理,保障本物业管理区域正常的生活和工作秩序。
2.0适用范围
适用于物业管理公司各封闭辖区区域及物品出入管理。
3.0职责
3.1负责对进出小区的装修、施工人员及物品进行控制,进入辖区的人员必须持有本辖区的有效出入证件,外出辖区的大件贵重物品,必须经业主同意或管理处同意并核对品名、数目、准确后方可放行,均应填写《物品放行登记表》。
3.2保安部主管负责检查执行情况。
3.3保安部护卫班长、护卫队员负责实施人员及物品出入管理。
4.0程序要点
4.1人员进出管理
4.1.1对熟悉的住户进入管理处辖区时,当值护卫队员敬礼主动问好。
4.1.2当陌生人说明是住户时:
a)当值护卫队员立即敬礼,并说:
“您好!
请问您找哪一位业主?
”
b)当来人说明是住户时,当值护卫队员应礼貌地要求对方出示业主证/临时出入证,经核对证件无误后,将证件交还来人(从验证到将证件交还应在30秒内完成),并说:
“不好意思,刚认识您,谢谢您的合作,请进!
”
c)当来人说明是业主/租赁户,但无携带业主证/临时出入证时:
—如来人能提供有效证件,应礼貌验证后按《来访人员出入登记表》登记完毕后放行,登记应在1分钟内完成。
—如来人不愿登记或说不出要访的人姓名及楼幢号码且要强闯进入小区时,当值人员应立即通知护卫班长,巡逻队员前来协助处理。
d)当来人说明是来访者时,当值人员应先询问其房号、探访谁:
—如来人能准确说出去向,则应验证确认后,按《来访人员出入登记表》严格登记完毕后允许来人进入小区。
—如来人无法说出要访的人姓名或楼幢号码时,当值人员应说:
“对不起,请您与您的朋友联系好后,再来访好吗?
”
—如来人不愿登记或说不出要访的人姓名及楼幢号码且要强闯进入小区时,当值人员应立即通知护卫班长,巡逻队员前来协助处理。
e)当来人说明是施工人员,则需核对有无有效的施工人员出入证,如有,验证后押出入证副本后再放行,并提醒其走施工人员通道;如没有施工证,则要求其持有效的施工证后方可进入。
短期(三日内)从事临时工作的人员应在门岗办理《临时出入证》后进入。
4.1.3对公司领导或员工进入管理处辖区检查或进行工作时,当值人员应主动问好,然后在值班记录本上记录姓名、部门、进入时间、离开时间等。
4.2物品出入管理
4.2.1租赁户、来访者及施工人员进入管理处辖区携带有易燃、易爆、剧毒等危险品时,当值护卫队员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入本物业管理区域。
4.2.2当值护卫队员应对施工人员带入管理处辖区的施工用具、作好登记工作。
4.2.3租赁户、来访人员及施工人员携带物品离开管理处辖区时,当值护卫队员应礼貌检查放行手续:
a)如已经办理了有效的放行手续时,礼貌核查放行物品与《出门条》列明的物品是否相符,不相符只放行《出门条》列明的物品。
b)如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行。
c)物品经核对无误放行后,当值护卫员应及时在《出门条》上签署姓名及日期。
4.2.4物品放行后,当值护卫队员应及时将物品种类、数量等登记在《物品放行登记表》上。
4.3当值护卫队员在具体工作中,言行举止应严格依照《保安部规章制度》的规定进行工作。
4.4每班下班前,当值护卫队员应收集所有《出门条》交班长,并由班长上交保安部主管统一保管,《物品放行登记表》及《出门条》保存期为1年。
5.0记录
5.1《装修工人出入登记表》
5.2《来访人员出入登记表》
5.3《物品放行登记表》
5.4《出门条》
6.0相关支持文件
6.1《保安部规章制度》
门岗工作作业指导书
QW-BA-2011-04
1.0目的
及时有效地监控和管理责任区域,维护该区域的工作秩序,防止不安全事故的发生。
2.0适用范围
适用于各管理处辖区门岗。
3.0制度
3.1上岗三个月内熟悉辖区客户的基本情况。
3.2负责对进出小区的装修、施工人员及物品进行控制,进入辖区的人员必须持有本辖区的有效出入证件,外出辖区的大件贵重物品,必须经业主同意或管理处同意并核对品名、数目、准确后方可放行,均应填写《物品外出登记表》。
3.3负责对进出小区的施工车辆及运出的物品进行控制。
进入辖区的车辆必须持有固定《IC卡》或领取临时《IC卡》后入内,驶离辖区的车辆应交回临时《IC卡》后放行,货车、出租车还应接受检查,携带易燃易爆等危险品的人和车辆严格控制入辖区。
3.4负责责任区域内公共设施、设备的监管。
3.5对责任区域内各类人员违反管理规定的行为进行制止。
3.6对责任区域内的环境卫生情况进行监管。
3.7按应急处理程序处理紧急情况。
3.8门岗发生的情况、事件都须在《值班记录表》上记录,严格交接手续。
4.0门岗工作程序
4.1交接班
4.1.1门岗的交接班:
交接班要相互敬礼,按照规范的岗位交接程序进行交接,保证设施设备的完好率,交接清楚,对遗留事项进行详细记录并告知接班人。
4.2对进出辖区的人员进行询问、验证、核实、登记
4.2.18:
00点装修人员进场,负责人员登记制度,见证放行。
4.2.2检查出入证的日期、姓名、相片等资料是否与其本人相符,如有异常,严禁进入。
4.2.3对于进入的施工人员,及时通知相关巡逻岗位对其监控,是否有违反小区管理规定。
4.2.4对于临时施工人员,可根据规定发放临时出入证,并收取出入证押金。
4.2.5对临时施工人员收回临时施工出入证,并退还押金。
4.3车辆进出辖区的工作。
4.3.1对进入辖区车辆,站岗队员伸手示意来车停下,尔后走到车前行军礼,再询问,确认后,代其刷临时《IC卡》并将卡发给驾驶员,举左手示意放行,坐岗负责在《临时出入车辆登记表》上登记。
(有固定《IC卡》的请自行刷卡)
4.3.2坐岗队员对来车的车号、临时《IC卡》号及进区时间进行登记。
4.3.3对车辆所装物品进行检查,发现带有易燃易爆物品谢绝进入小区。
4.3.4对于漏水、漏油车辆或破坏小区环境的车辆谢绝进入。
4.3.5通知相关巡逻岗位对进入车辆进行监控。
4.3.6离辖区的车辆,站岗队员跑步到车前,检查车辆,收取临时《IC卡》及产生的临时停车费后行军礼,并举手示意放行。
4.3.7车辆出场时严格检查所载物品,必要时让其到前台开具《出门条》。
4.4物品检查
4.4.1对外出物品进行检查、核实,填写《物品外出登记表》。
4.4.2检查时应让对方自己打开所查物品,核对品名、数目,确认登记后放行。
4.4.3检查中发现可疑情况(人或车辆),应进行控制,并及时向班长报告,待班长前往处理。
4.4.4若遇重要事情或特殊情况立即向班长报告。
各岗位具体工作安排见其岗位职责
5.0相关记录
5.1《来访人员登记表》
5.2《物品外出登记表》
5.3《值班记录》
5.4《临时出入车辆登记表》
5.5《出门条》
5.6《装修工人出入登记表》
6.0附录
6.1《IC卡》
巡逻岗作业指导书
QW-BA-2011-05
1.0目的
保障辖区安全、规范交通及生活秩序。
2.0适用范围
各管理处辖区所有巡逻岗。
3.0制度
3.1辖区实行24小时保安巡逻。
3.2辖区基本实行封闭式管理。
3.3巡逻应无规律,晚上隐蔽化。
3.4巡逻时发现问题要及时处理,如遇难以处理之事应即时报告当班班长。
3.5对巡逻中发现的异常情况记录在《值班记录》本上。
4.0巡逻部位和范围
4.1重点部位:
每栋楼一、二层和顶楼。
4.2检查消防设备和器材,消除火情隐患。
4.3门、窗、铁栅是否牢固,安全出口标志、照明是否符合要求。
4.4制止乱扔乱倒垃圾、践踏草坪、攀摘花木。
4.5公共设施有无损坏,公用地段是否被占用,有无乱堆乱放物品,车辆有无乱停放。
4.6盘查辖区可疑人员和车辆。
5.0巡逻方式及注意问题
5.1巡逻方式:
分片包干、交叉互补、集中巡逻。
5.2巡逻要做到:
勤走动、勤观察、勤思考、勤盘查。
5.3白天巡逻多注意人员的神态和携带物品,反常行为的人多为注意门窗、阳台及周围情况,当见到有明显执勤标志,巡逻人员注意上他后,或多或少会有不自然举动。
5.4夜间巡逻,活动人明显减少,人流情况不复杂,但能见度低,巡逻中应选择暗处,将自己隐蔽起来,除观察外主要的还是注意听自己附近有无异常响声。
6.0盘查中注意事项
6.1严肃、认真、礼貌。
6.2在任何情况下不准耍态度、抖威风。
6.3要内紧外松,防止被盘查对象行凶逃跑、毁灭可疑物品。
6.4盘查时,不准搜身,如有重大嫌疑,可带回保安部交领导处理,但要注意控制,防止逃跑。
6.5一般情况下,不能主动去翻查对方物品,应让对方按自己要求去翻,不准接触对方钱财及其它贵重物品和有价证券。
6.6在盘查中,若进一步发现可疑情况,立即控制。
若发现凶器,则立即收缴,报告上级处理。
各巡逻岗具体工作安排见其岗位职责
7.0相关记录
7.1《值班记录》
巡逻工作程序
1.按责任路线巡逻检查,登楼至高,徒步下楼,呈S形巡逻,并按规定路线刷卡,发现问题及时解决。
遇重大问题即时通知领班,巡逻中严防“死角”。
2.巡逻中应思想集中,通过“看、听、闻、问”,发现有异常情况,不论如何处理应都有记录。
做好交换岗和交接班的口头与书面汇报。
3.建立岗位记事本,发现有异常情况,不论如何处理应都有记录,并做好交接班的口头与书面汇报。
4.接到治安、火警报警,应及时到达现场,了解情况,作出正确处理。
巡逻工作岗位:
1.天台及平台
1.1检视天台水箱
1.2天台及平台照明灯的运作情况
1.3天台霓虹灯管广告板(如有装设)有否因强风或其他理由损坏.
1.4在台风或暴雨的日子注意天台及平台所有玻璃窗是否完好及有否漏水
1.5各出入门口是否已关妥
1.6检视天台及电梯机房,以确保并无闲杂等人闯入。
此外,在台风或暴雨的日子,则必须注意窗户有没有漏水。
1.7注意有没有陌生人闯入或匿藏于天台及天平
1.8检视天台及平台所有排水沟口及沟渠,确定并无被垃圾或杂物阻塞。
2.各层走廊及楼梯
2.1各层走廊及楼梯照明灯是否操作正常。
2.2各层走廊及楼体之清洁状况是否满意。
2.3各层楼梯及走火通道有否被杂物或垃圾阻塞。
2.4注意个别单元及公共地方有没有火灾,水浸或气体泄漏的迹象。
2.5注意个别单元业主有否非法占用公共地方。
2.6在所有台风或暴雨的日子注意各层公共地方及楼梯的窗户是否是完好及有否发现漏水。
2.7主意有没有陌生人闯入或藏匿。
2.8注意所有公共地方内的设备有否被损坏。
2.9注意各层走廊内消火栓的门有否关好
3.电梯大堂
3.1注意电梯是否操作正常,若发现有人被困,必须第一时间报告管理公司并尽量做出援救行动
3.2大堂的照明灯泡是否被损坏
3.3注意有没有不明物件遗漏在电梯大堂
4.各层走廊、楼梯及扶手电梯
4.1注意各层通道及楼梯的照明是否正常
4.2各层通道、楼梯及扶手电梯的清洁状况
4.3扶手电梯是否操作正常
4.4注意是否有儿童在楼梯或扶手电梯上玩耍、嬉戏.并小心注意其安全
4.5注意各层走廊内消火栓的门是否关好
4.6注意有没有火警或水浸的迹象
4.7注意任何有可以的人货物
5.车库部分
5.1地面各停车为的停车状况
5.2地下室各停车位的停车状况
5.3确定地下室各功能房及机电设施房的入口是否关好
5.4车库内的设施有没有内破坏
交接班管理作业规程
QW-BA-2011-06
1.0目的
规范保安部各岗位交接班工作,确保工作交接清楚,责任明确。
2.0适用范围
适用于物业管理区域内各岗位每天每班次的交接工作。
3.0职责
3.1护卫班长负责交接班工作及当班情况的讲评。
3.2护卫班长负责本班组的交接班工作。
3.3当值护卫队员负责具体的工作交接。
4.1程序要点
4.2护卫班长负责在每月30日之前将下月《保安部排班表》安排好,每下月1日12:
00前,保安部主管负责审批下月《保安部排班表》,如对排班表的安排有异议时应与班长进行沟通。
每下月1日16:
00前,护卫班长负责将《保安部排班表》下发到各个班组。
全体队员依据《保安部排班表》进行当值。
4.3
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- 诚信 物业 保安 作业 文件 规程