北京商业地产租售市场现状.docx

北京商业地产租售市场现状.docx

《北京商业地产租售市场现状.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京商业地产租售市场现状.docx（13页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

北京商业地产租售市场现状

2010北京商业地产-商铺写字楼租售市场现状

　　由于金融危机的影响，2008年到2009年商业地产项目受到很大的冲击：

销售出现困难、租金水平大大滑坡、招商困难重重。

随着金融危机的影响逐渐退去，商业租金的滑坡趋势也在逐步减缓，与此同时，商业项目整体运营趋向正规化，专业化，房地产开发商在商业项目的开发、租售形式选择、后期运营等各方面都趋于多元化。

目前市场上很多新优秀项目可选，投资者也需要更专业的分析自身资金的投资趋向。

本专题主要通过2009年商业地产总体数据概括分析出2010年的发展趋势，以期通过对市场的客观分析，为商业项目运作者、投资者提供参考。

　　对于投资者而言，选择哪些区域、何种业态、何种租售形式的项目应当是考察项目的前提。

对于开发商而言，项目运作前期也需要考察选择。

本选题从商业租售形式、区域、业态、租售价格等方面，主要用数据来展示市场现状及预期发展。

第一部分　

租金与售价：

2009过渡到2010，

商机回升

　　2009年商业沉淀

　　整体市场平均租金下滑

　　据21世纪商业地产事业部统计数据分析，相比2008年而言2009年的北京商业物业市场的租赁情况没有明显好转，零售商的开店意向仍旧不强。

新项目的发展商处境艰难，大部分项目下调租金报价，带动了市场平均租金的下滑。

2009年末，北京优质商业物业租金达到29.9元/天/平方米，同比下降14.9%。

由于吸纳水平不足，市场整体空置率同比上升了2.8个百分点，在年末达到10.3%。

2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。

　　招商困难，新增优质供应同比下降

　　2009年，市场新增优质商业37.5万平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京优质商业总量达到484万平方米。

落成量大幅下降的原因在于商业项目的招商工作非常困难，受到金融危机的影响，很多零售商都暂停或者缩减了原有的开店计划，导致商业项目在2009年无法达到一半以上的出租率，不具备开业的条件，只能选择将项目推迟落成。

　　租赁需求低迷、下半年缓慢复苏

　　受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，对开新店持谨慎态度。

2009年上半年，大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减开新店的数量。

内资零售商受到的影响相对较小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。

09年下半年，市场处在缓慢的复苏过程中，零售商的信心有所恢复。

不同业态的差异很大，服装零售商比较保守，超市，银行，餐饮连锁店等则表现得比较积极。

　　空置率上升

　　在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，营业中的项目也在市场中调整租户组合。

个别项目进行了整体的重新定位和招商，如东四环的美罗城，望京的方恒购物中心，亚运村的北辰时代名门还有西单的首都时代广场等项目。

因此，2009年末北京优质商业物业市场空置率达到10.3%，环比上升0.9个百分点，同比上升2.8个百分点。

　　租金持续下滑

　　大部分商业项目的招商工作进展缓慢，甚至有部分客户在签订了意向书之后，考虑到未来经济情况的不确定性，提出下调租金的要求，已签定意向书的也要更改之后重新再签。

新增和潜在供应量对市场造成很大的压力，使得发展商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。

2009年末，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米29.9元，环比下降0.6%，同比下降14.9%；二层租金报价达到每天每平方米20.1元，环比下降0.5%，同比下降21.7%。

　　市场供过于求

　　据DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）董事叶沛能表示，由于奥运前北京商业项目成倍增长，导致市场供应量过大，目前遗留的尚未被市场消化的近百万平米，相当于10个香港的海港城，这样大的体量消化起来是很困难的，加之2008年-2009年金融危机的影响，所有的零售商销售压力都加大，观望态度严重，因此最终导致2009年北京商业市场的众多困难，从销售方面出现很多问题，租金方面价格相对下调不止50%。

　　近两年商业发展的困难比较大的一个潜因是开发商很多是做住宅的，对于商业的规划、定位、招商、经营等过程经验很少，直接套用住宅的运作模式，从项目的硬件方面存在一些硬伤导致项目运作不起来，或者后期运营回报不足。

　　2010年商业预期良好

　　整体信心回升

　　据21世纪商业地产事业部数据统计，预计2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。

新增的商业项目分布于北京市的主要商圈，对整个市场都会造成较大的压力。

同时，2010年的租赁需求相对于2009年会有较大幅度的增长。

2010年，北京经济发展的不确定性在降低，消费品零售市场快速发展，零售商对市场的信心回升。

在2010年恢复暂停的扩张计划，寻找市场空白点，增加新店的数量。

　　据亚信联行商业管理有限公司董事总经理萧福泰说，商业招商比2009年明显好转，零售商开店活跃，商店开业预期频率高于去年。

而从租金方面看涨幅在10-30%之间。

而写字楼也有所回升，但是没有商场那么活跃的表现，从入驻来讲并没有大规模外资公司入驻的迹象，但已经入驻的外资公司、国内的公司、合资公司等都有面积扩大的需求，而非2008年底2009年初的紧缩开支，放弃扩大面积的保守策略。

目前众多企业希望将公司拓宽到高档的写字楼、面积大一点，相对资金宽松。

从2009年到现在的状况看来，2010年商业平均租金比2009年增长约为8-10%，而商业项目售价增长10-15%，高于租金增幅。

　　租金水平对零售商具有吸引力

　　租金经过一年多的回落，目前的水平可能对零售商而言具有一定吸引力，也会促进需求释放。

2010年的平均租金将不会有大幅的增长。

租金的变化更多的反映在不同区域和不同项目上，因为项目和区域之间都存在竞争，会体现在租金的变化上。

空置率水平仍将上升，因为需求的正常增长难以吸纳大幅增长的新增供应。

　　另一方面，业主也具有高租金回报的需求压力，DTZ戴德梁行研究表明中国城市的土地价格在过往几年实现了数以倍计的增长，物业建筑及装修成本亦大幅提升，有效拉高了购物中心的投资预算，激发了投资商对租金收益的高预期。

而以百货公司为代表的各商业业态的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年行业平均销售额有显著涨幅，租金支付能力也有所提高，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距，并成为了双方合作的重要障碍。

　　第二部分

　　不同商业业态租售水平

　　写字楼市场——呈现回暖迹象，租赁成交活跃

　　外资公司需求开始增长

　　据21世纪商业地产事业部数据显示，2009年底，北京市商业市场的吸纳量达到93，600平方米。

不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到30%，租金下降了3%。

跨国公司重新回到市场，但国内公司仍然占市场的主导。

　　2009年年底，中国经济继续保持稳步增长，全球经济继续回暖。

北京写字楼市场自呈现回暖的迹象以来，租赁成交活跃。

整体市场净吸纳量达到93，600平方米，CBD地区的净吸纳量持续稳定并且为各分市场最高，达到41，658平方米。

　　国内企业的需求继续在租赁市场上保持活跃的同时，来自外资企业的租赁需求恢复明显，大面积成交频现，并以办公面积整合需求为主，其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃，这些公司整合并扩张已有的办公面积，搬迁到更高品质的优质写字楼，以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。

大约52%的租赁成交来自于外资企业客户。

整体市场租金环比微跌3.1%，达到人民币202元/平方米/月，同比下跌了17.8%。

　　租赁成交大单频现

　　2009年下半年租赁成交在5，000平方米以上的大单频现，主要出现在CBD和金融街新增高品质写字楼集中的区域，CBD区域由于聚集了大量高品质写字楼，全年净吸纳量达到168，336平方米，占全年总吸纳量的43.2%。

国内金融机构、能源公司以及传媒公司是09年写字楼租赁市场的主力，成交量约占总成交量的62%，同比增长37%。

新写字楼的业主大幅降低租金来吸引客户，09年新竣工甲级写字楼的平均出租率达到45%。

　　受到金融危机的影响以及工程进展的调整，约有90余万平方米的写字楼竣工时间将推迟到未来2年。

2010年，预计写字楼市场将新增供应1，200，000平方米，其中新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中四栋甲级写字楼共计440，000平方米将位于CBD地区。

　　商铺市场——下半年市场需求回升，四季度租金微涨

　　商铺物业市场下半年停止恶化，并渐见稳定

　　全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商铺物业市场在2009年呈整体下滑态势。

大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。

首都中高端购物中心平均租金水平下跌，截至2009年底同比下降约6.89%，同时市场整体空置率较2008下半年同比上升2.22个百分点。

在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨可见一斑。

　　更多品牌扩张及新品牌进入本地市场

　　2009年五家新购物中心开业，为市场带来总计375，811平方米新增供给，仅占2009年计划入市零售物业之40%左右。

部分国际奢侈和高端品牌对待扩张持谨慎态度，相比之下，中端定位的国际市场品牌和内资时尚、餐饮和娱乐零售商利用市场的租户行情扩大了销售网络。

国际奢侈和高端品牌第四季度的租赁活动较前三季明显活跃，更多品牌扩张及新品牌进入本地市场。

　　降低租金维持品牌入驻率

　　面对萎缩的市场需求，大部分业主通过降低租金来维持品牌入驻率，北京商铺物业市场固定租金在2009年同比下降9.19%，环比下跌4.28%，至人民币681.05元每月每平方米。

得益于经济的转暖和市场乐观情绪，租金在第三季度开始回升，并在第四季度末上升至人民币694.27元/平米/月，环比上升0.3%，但同比下跌6.89%。

　　商铺物业市场2010年前景乐观

　　随着中央和地方政府相关经济政策的连续性及稳定性，本地居民消费力的持续增长，北京市商铺物业市场将在2010年前景乐观。

随着国内外零售商对大陆市场信心逐渐恢复，租赁活动将增多。

但是，市场需要更多时间完全复苏，故业主和零售商需更富于灵活度以促成租赁案例实现。

尽管一些成熟购物中心的业主有随市场好转加租的倾向，但大部分业主，尤其是新开物业的业主们，将维持有具吸引力的租金条件以避免损害租户信心。

鉴于此，整体租金将维持稳定，在2010年下半年前不会有明显上升。

2010年市场将迎来超过1，230，000平方米的新增供给。

可能的供给过剩将加剧业主间的租赁竞争，总体空置率将继续面临被推高的压力。

　　业内预计2010年市场的需求将会稳定回升

　　记者采访到亚信联行萧福泰，他说商铺、零售商开店，今年明显好于去年，受金融危机的影响预期明显下降，经营好的连锁店几乎全面加快扩张。

从行业来讲，餐饮、尤其是快餐速度加快，商业链增长很快，服装开店发展也很快，适合中等收入、普通收费的店面都加快发展速度，影院、健身中心等积极开业。

从区域来讲，CBD长安街、金融街、中关村、崇文门的商业活跃度恢复最快。

从投资的角度来讲，投资购买商铺方面也比较适合出手，但是目前比较多的发展商倾向于先经营起来再考虑是否出售，市场上可售商铺项目不多。

购买店铺，主力店确定之后的商场当中的小商铺值得投资，或者相对成熟的社区商业也有一定价值。

　　另据DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）董事叶沛能说，2010年，大部分的零售商把目标放在中国大陆市场，但是这不意味着会对租金提升有很大的帮助，因为供求是根本的因素，供过于求就会贬值。

由于盲目开发等问题导致的庞大的供应量，目前租金价格要恢复到此前的高点还需要一定的时间。

　　从区域来讲，一个商业能否在区域内成熟发展起来，取决于位置和交通、人口等，目前市场上的项目分化现象也很严重，有些成熟商业圈内的项目发展迅速并且非常稳定，而有一些却依然在艰难的起步阶段。

就通州而言，这一区域商业发展目前比较有优势的是家乐福、沃尔玛等大型商超的发展，究其原因在于通州目前仍然是住宅集中地，而在白天几乎是睡城状态，无法形成循环消费的固定人群，居住人群习惯于到CBD区域消费，这些问题需要期待通州建造起高档的写字楼、高级公寓等吸引到适合的人群，从而培养当地的商业。

目前适合的商业模式是家居式消费。

　　据21世纪商业地产事业部数据统计，2009年，全年有7个商场开业，总建筑面积达到455，562平方米。

分别是欧美汇购物中心、优唐·生活广场、国瑞城（论坛新闻）购物中心、乐成国际购物中心、来福士广场、前门大街以及赛特奥莱。

虽然2009年的开业面积为2008年的一半，但由于整体市场的需求下降，空置率上升了5个百分点。

在2009年，大量的商业项目推迟开业。

主要原因有两个方面，一方面在经济环境变化的情势下，业主重新调整项目定位，使得项目推迟开业，另外一方面原因，由于市场需求尚未完全复苏，商业项目预租率不足，使得商场推迟开业时间。

　　业内预计2010年市场的需求将会稳定回升。

奢侈品品牌将会推出一些新的开店计划，同时中档品牌以及娱乐租户也将继续在市场中扩张。

2010年将会有880，000平方米的新增面积进入房地产市场，市场依然会面临新增供给所带来的压力，市场的空置率将会有一定程度的上升，2010年租金将不会有明显的上升，但随着经济刺激计划的持续，经济持续回升，2010年市场租金将会启稳，物业价格也会随着经济的发展而上升。

　　第三部分

　　各区域商业租售水平不一

　　朝阳区商业项目：

租售结合30.41%，只租不售的占39.86%，只售不租的占27.7%，其中开发商售完替业主招商的的占41.9%，整体销售的的占3.9%；

　　海淀区商业项目：

租售结合31.25%，只租不售占35.42%，只售不租的占33.33%，其中开发商售完替业主招商的占44.4%。

　　东城/西城商业项目：

租售结合22.22%，只租不售的占42.22%，只售不租的占33.33%，2.22%待定，其中开发商售完替业主招商的占17.2%；

　　崇文/宣武商业项目：

租售结合42.86%，只租不售的占11.43%，只售不租的占45.71%，其中开发商售完替业主招商的占27%；

　　丰台/石景山商业项目：

租售结合33.33%，只租不售的占24.24%，只售不租的占39.39%，3.03%待定，其中开发商售完替业主招商的占52.2%；

　　其他区县包括昌平区、通州区和燕郊，租售结合33.33%，只租不售的占20%，只售不租的占46.67%。

　　东/西城区、朝阳区、海淀区大部分选择以租为主的租售形式，因为朝阳、海淀、东城、西城地区的土地资源非常紧张并且属于北京市科教、文化、商业发展重要用地，商业土地需求量很高，再加上这些区域的土地价格非常昂贵，土地资源也相对稀缺。

因此，多数的开发商愿意自行开发而达到利益最大化。

相对而言，崇文/宣武区的房产价格较高，并且不属于城市经济重点发展地带范围，大部分开发商在衡量回报率后选择只售不租，这样不但回笼资金快，也节约后期运作成本。

丰台和石景山区的商业地产数量较少，并且大型厂房和批发市场居多，距离市中心较远，商业用地以集体性质为主的居多，因此采取销售方式的最多。

　　第四部分

　　商业各业态租金与售价对比

　　北京市商业租金与售价水平分布情况

　　上图为2005-2009年北京纯销售的商业项目的整体的销售价格区间，可以看出2～3万元/平米的价格占到多数，占到全部的33%；其次是1～2万/平米，占到全部的23%；然后随着价格的升高，数量递减。

其中，有12%的商业项目处于在建或待见状态，尚未开始招商，因此价格待定。

　　由此可以看出，北京纯销售的商业项目在2005-2009年这四年中的销售价格整体处于中低档，4万元/m2以上的项目较少。

原因在于，北京的商业地产市场还处在发展阶段，整体档次参差不齐，导致高档商业项目和低端商业项目的销售价格相差悬殊，且目前市场上中低档的商业项目居多，因此把整体均价拉在4万/m2以下这样一个水平。

随着北京商业地产市场的进一步发展以及相关扶持政策的出台，一些大体量的中高档商业项目会陆续浮出水面，这种情况下，相信未来北京商业地产的销售价格会随着档次的升高以及热点地段土地资源的逐渐减少而有所上升。

　　上图为2005-2009年在北京纯销售的商业项目中各业态的销售价格区间分布图。

由图可见，全部传统商场的销售价格都在3～4万/m2；商铺、社区底商、写字楼配套的大部分价格都在2～3万/m2，步行街的价格除了没有在4～5万/m2的之外，其他区间分布相对平均；而综合购物中心除了1～2万/m2之外，高区间的价格基本都集中在综合购物中心上面。

因此，整体来看，综合购物中心的销售价格较高于其他业态，而在其他的业态中，2～4万/m2的销售价格是主流。

　　上图是2005-2009年北京只租不售的商业项目的租金水平区间分布。

由图可见，除了21元/m2·天以上的租金水平外，其他区间的租金水平比例相差不多，其中最多的是5～9元/m2·天，其次是9～15元/m2·天。

因此可以得出结论：

北京商业项目的租金基本处于中档水平，过低的租金不会使开发商得到足够的利润，而过高的租金又不能受到市场的认可。

除此之外，有19%的商业项目处于在建或待建的状态，有些尚未招商，因此租金待定。

　　北京市商业各业态租金预售价水平

　　上图是2005-2009年北京只租不售的商业项目中分业态的租金水平区间分布图。

由图可见，传统百货商场的租金水平全部都在9～21元/m2·天；大多数商铺的租金在5～9元/m2·天；社区底商集中在5～15元/m2·天；写字楼配套在1～9元/m2·天；步行街没有1～5元/m2·天的租金水平，其他区间相对均衡大部分在5～21元/m2·天之间；综合购物中心也相对平均，同步行街相似，大多数在5～21元/m2·天之间。

传统百货商场、商铺、社区底商三种业态的租金水平相对较低。

21元/m2·天以上的高租金出现在写字楼配套、步行街和综合购物中心三种业态上，而写字楼配套也是拥有1～5元/m2·天最多的业态，因此可以说，写字楼配套的租金有两极化的现象。

　　上面两幅图是2005-2009年北京租售结合的商业项目的销售价格区间和租金水平区间分布图。

与纯销售和只租不售的的销售模式相似，分别占据销售价格和租金水平最多的区间同样是2～3万元/m2和5～9元/m2·天。

因此可以知道，选择租售结合形式的商业项目在销售价格和租金水平的制定上同样遵循了纯销售和只租不售形式的分布特点，同大的趋势是相符的。

　　由此可见，在这六种业态中，综合购物中心的高端价位的数量最多，综合购物中心不同于传统百货商场，它是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一身的综合商业项目，也是近年来从国外流传到内地的一种新型的业态模式。

这种综合购物中心一般都选址在市区比较繁华的地段，大多定位都是比较时尚、且档次偏高。

因此无论是销售价格还是租金都会比其他业态较高一些。

　　除了综合购物中心外，销售价格比较高的就是步行街了。

休闲步行街是一个多功能、多业种、多业态的集合体，在其特色吸引力下，除满足前来游客的首要需求之外，还要能够为游客提供休闲游憩的放松体验。

步行街集聚的商铺众多，涉及的总体面积较大，因此本身就形成了一个小型的商圈。

集聚效应往往可以吸引大量的消费人群，步行街最大的特点就是所有商铺都临街，且一般单个商业项目的体量都不大。

步行街一般处于城市或景区的繁华地段，且有足够的配合其特色吸引力的场地和规模空间，能够为聚集的人群提供充足的空间。

　　相比而言，一般的商铺、社区底商和写字楼配套的销售价格或租金较低，基本在2～4万元/m2或15元/m2·天以下。

因为这些业态基本上都是为了满足社区居民或写字楼办公人员日常生活需求，基本物业形态都是面积较小的店铺，经营的产品一般为日用品、食品等。

因此，在定价上开发商不宜过高，不然会把一些零售业的经营者拒之门外，销售率或出租率很难达到预定目标。

　　另据采访DTZ叶沛能了解到，目前市场上租售回报率相对而言平均达到4-5%的水平。

整体而言，商铺的租金收入相对稳定，平均而言，传统百货商场的租金最高，综合购物中心的租金相对较低，但是对于吸引客流，保证现金流等方面有很大的价值。

高端写字楼配套的商业租金也会非常高，尤其是一些配套高端餐厅等。

步行街做的如果成熟，也会具有竞争力。

社区商业相对租金低一些。

　　第五部分

　　商业项目租售建议

　　售后返租、先租后售、只租不售等几种商业地产租售形式在前面已经讨论过，而一个项目如何选择租售形式不仅要考虑开发商的资金问题，也要考虑如何保持项目后期的持续运营。

在商业地产开发过程中，除了上市公司，或者极少数对资金要求不高的开发商外，大多数对现金流有明确的要求，所以如何处理好售与租的关系也成为了一个影响商业项目能否成功的重要因素之一。

　　由图可以看出，社区底商、写字楼配套中的大多数选择纯销售，商铺三种方式比重相似，只租不售略多；而在传统百货商场、步行街和综合购物中心三个业态中，只租不售占据了大部分。

　　从最初的分割商铺小面积出售，到后来的租售并举，再到只租不售模式，商业项目中用于开发商自行持有以获得出租收益的面积比例不断加大，这也成为了目前的大势所趋，但仍有部分商业项目仍采取售后返租这一租售模式。

　　相对于其他开发模式而言，整体持有商业具有以下诸多优势：

首先，从长期来看，持有型商业物业可以带来更大的经济收益。

商业地产的盈利模式同住宅有着本质的区别，住宅是产品从开发到销售这个过程，通过销售产品来实现利润的最大化，注重的是短期的利润。

而商业地产不同，它是一个从开发，持有，经营，然后再到实现利润这样一个过程。

在这个过程当中，是比较注重经营所创造的价值和资产升值的，换言之是比较注重中长期的利润。

其次，持有是商业整体统一经营管理的必要前提。

商业，运营是项目的重中之重，经营是关键，运营是核心价值。

　　商业项目的发展都是需要一定时间培育的，少则两三年，多则七八年。

这个过程中，项目需要统一推广，根据市场的需求变化调整业态布局，这都需要后期统一的管理及运营。

而这样做的前提就是物业产权的集中、整体持有。

再次，土地稀缺性也是持有型商业物业的发展趋势和前提。

土地价值和项目价值需要更多的挖掘，也需要考虑和城市的融合性。

产品复合化，带来了操作难度的提升，开发商不仅仅是销售物业，还需要运营才能带来持续的价值收益，激烈的土地竞争必然导致开发成本的提高，为了实现利润的最大化，让有限的土地更有效地发挥经济效益，做持有型商业物业显然更划算。

　　从目前的北京来看，大型开发商开发的大型优质商业项目一般都是只租不售。

随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。

07年之前，很多地产商在商业地产项目上扮演的只是一个开发者的角色，项目开发完，卖掉之后就不再管了。

商业地产运营后期会产生很多问题，给投资者和商户造成损失，使项目的品牌也遭受损失，同时也给商业地产市场带来了很不好的影响。

但从目前的市场状况来看，持有商业整体经营已经逐渐成为了商业地产市场的主流观念。

　　随着北京的商业项目越来越多，市场越来越成熟，越细分化，商业项目的操作势必要越来越规范化，规模化，以往被大多数开发商忽视的商业规划会越来越显示其重要性，最终会成为一个商业项目成功的重要组成因素。

而商业规划最需要的就是业权的统一，只有在这个前提下，才能实现根据市场统一