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某某地块开发分析报告书
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汇川区沈阳路地块开发
可行性分析报告
编制单位:
遵义新智源房地产经纪有限责任公司
二〇一六年三月
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沈阳路地块可行性报告
第一部分:
项目决策背景及摘要
一、外部环境
遵义地处重庆贵阳之间,拥有温润的气候和丰富的旅游资源。
近年来,市委市政府为配合推出的三宜(宜居、宜业、宜游)城市理念,加大交通设施旅游配套项目建设,同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、
大数据产业倾斜。
城区污染性产业和企业,将进一步迁移和“关停并转”。
加之“黔北门户”的区位优势,为遵义打造三宜城市提供优良条件,也为
吸纳周边县城目标客群定居创造可能。
随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成,遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。
从远期城市规划分析,遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型;仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显;从地块现状来看,区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位,将使片区内生活、商业配套进一步完善,区域交通也将得到极大的丰富和完善,吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。
二、内部因素
根据遵义市房地产市场开发情况我们分析,目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。
大盘以规模、品质见长;单体楼以建筑周期、价格为优势。
鉴于本地块的建设规模、体量不大,我公司建议该地块的开发建
设以短平快为主要方针。
紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好,迅速推出户型合理的项目。
在规划建设中尽
量降低开发建设成本,精简建筑配套,力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作,把销售周期控制在半年以内,以控制和减小项目风险。
第二部分:
项目概况
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一、地块区位
该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处,距高速入口
1000米左右;距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右;距建设中五中(八中)1000米左右;距遵义市政府3.6公里;距市第一医院1.3公里;距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右;距建设中五中(八中)
1000米左右;距丁字口3.6公里左右。
二、地块现状
据了解该地块原属遵义玻璃厂范围,地块北至汇川实验一小,南接西
安路,可隔街眺望奥特莱斯;西临沈阳路,可远眺凤凰山和上海路;东依
玻璃厂还房小区。
地块上已没有建筑附着物,地质由大量石土构成(含部
分废弃土石)。
地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外,多数
处于待建状态。
周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城
市之星、五中等项目。
三、宗地位置和配套(周边建筑示意图、现场照片)
实验一小
玻璃厂小区
目
标
空地
地
块
五中
文产园
奥特莱斯
地块交通状况:
目前已开通7路、12路、20路市内公交线。
地块教育配套:
周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义
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市第八中学等。
地块全貌
地块北侧道路
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建设中的旅游文化产业馆
建设中的奥特莱斯
第三部分:
市场分析
一、区域住宅市场状况
1、区域住宅市场简述
本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区,将是未来一段时间开发的
热点区域,目前城区形象和生活配套略显不足。
但临近分布有奥特莱斯、
博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。
销售价
格除罗兰小镇(步梯还房、尾盘)售价在3800元/㎡以外,其余项目售价
均在4800元/㎡左右。
从目前遵义房产售价上看,汇川区整体房价均明显
高于红花岗、南部新城、新浦新区。
汇川区城市建设、规划,更能得到置
业客户普遍认可。
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2、项目周边开发在售楼盘销售概况
项目
奥特莱斯
罗兰小镇
博城帝景
城市之星
所在地
温州路
烟台路
沈阳路
湛江路
南宁路
建筑面积
78
10
4
20
(万方)
容积率
2.10
1.8
2.52
5.0
建筑形态
复合地产
6+1多层
电梯高层
电梯高层
住宅单价
未开盘
4000
5000
4800
商业单价
未开盘
8000-15000
一楼未定,二楼1
方案未定
万左右
车位售价
未开盘
8万/个
12-14万/个
方案未定
产品组成
单身公寓,楼中
二三室
一二三室
二三室
楼大户型俱全
面积区间
20-200
76-180
66-130
47-120
西南地区目前最
单体楼,绿环配
小区配套环境较
大的文商旅复合
属于还房品质,
好,建筑里面设
套较少,项目户
型城市综合体。
社区环境、区位、
计质感性强。
交
总体评述
型设计略显偏离
配套海洋世界、
配套较差,楼盘
通方便,但生活
市场,现余小户
5D影院、欧洲风
品质低。
配套设施对外部
型较多。
情街。
依赖性较强。
3、项目周边楼盘二手房销售概况
目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还
房小区等。
据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质,
个别业主转让价格在3500元/㎡左右。
考虑该类房屋还未办理产权,尚未
形成二手房市场,故该销售情况不作为本地块开发借鉴。
距地块直线距离
500米左右的纳帕溪谷,是区域内环境较好的商品房小区,目前毛坯二手房
售价4100元/㎡左右,已装修售价在4300元/㎡左右。
二、区域市场目标客层研究
销售对象:
以第一次刚需置业为主,对建筑品质和社区环境要求以实惠为主;客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。
主力客户:
客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长
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为主。
三、:
SWOT分析
1:
优势
1)地块区域地势平坦开阔,交通便利,已开通多路公交线路;
2)地块区域坐拥交通枢纽,经由沈阳路可快速通达广珠路商圈;经由
西安路可快速通达港澳商圈;经由洗马路可快速通达丁字口商圈;经
由温州路可快速通达海尔大道商业线;同时紧邻高速入口和轻轨2、3
号线,与轻轨汕头路站、轻轨高桥枢纽站两大站点近在咫尺。
3)该区域周边生活配套设施比较完善,有试验一小、遵义八中等教
育配套。
随着在售或在建项目的不断增多,超市、银行等生活配套将
日渐完善。
2:
劣势
1)该区域为遵义老工业区,加上地处城乡结合部,属于较脏乱区域;
2)现区域竞争对手有:
奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目,
虽我项目可错开项目和客群定位,但客户分流情况不可避免。
3)用地面积较小、土石方工程量大,容易推高建筑成本,并形成一定
的规划障碍。
3:
机会
1)国家宏观政策扶持(二胎、去存量、棚户改造等)市场整体向好;
2)遵义文旅商圈城市功能定位,地段物业升值潜力,易为市场看好和
接受;
3)借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目商业配套形成的影
响力和号召力,区域将形成置业热点。
4:
威胁
1)周边尚有部分空地,未来未知的竞争对手更为可怕。
2)由于本地块规模较小,商业、娱乐、休闲配套对其他大型项目依赖
程度较高,周边项目开发成功与否直接影响本项目居住品质和升值潜
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力。
第四部分:
本地块开发目标市场定位及产品定位一、市场定位:
考虑本地块的建筑规模,为区别周边竞争项目,重点考虑尽量精简项目规划建筑。
主要针对刚需消费群体进行项目规划和户型设计,以小三房为主,并适当规划部分小两房或大三房(可改四室)户型,以满足各种人口结构家庭刚需置业。
放大项目的客户适应面,尽快完成项目销售,规避风险和提高资金利用率。
二、产品定位及布局规划:
1建筑形态
建筑注重实用主义的特点,力求精简。
外观风格简约、现代、大气、
时尚。
项目西向临街沿线较长,也是展示项目品质的形象立面。
造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感,同时加大开窗面,提高通透效果。
色彩上以灰色为主色调,配以少量的红黄蓝为搭配色,使建筑外观靓丽阳光,更能区别于其它建筑。
2户型建议
根据对周边在售项目的市调结果,结合目前全面放开的二胎政策,目
前遵义市场三房需求仍然是绝对的主力。
但二房的低总价、低首付优势也
是工薪阶层的置业首选。
因此本项目应该更注重户型的可改造性,严格控
制过道等浪费空间,适当压缩客厅和卧室面积,尽可能增加阳台或飘窗面
积。
使项目户型能够根据客户需求由大二房(85㎡左右)变三房;由大三
房(120㎡左右)变四房。
户型面积(㎡)所占户型配比表
户型
面积
可变空间
阳台
飘窗
占比
小2房2厅
75-85
餐厅带阳台
2
2
20
小3房2厅
100-110
餐厅带阳台
2
3
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大3房2厅115-128
书房带阳台
3
3
15
三、目标人群特征/来源区域/行业特点:
第一次置业中的乡镇客户多数比较关心区域内教育、商业、医疗、金融、通讯等生活类配套设施;同时他们对价格、优惠、户型设计、面积等因素较为敏感;根据以上客户特征,本项目的客户来源区域可由五中教师及家长、附近从商、从业人群以及桐梓、绥阳、湄潭等县乡教师、公务员、事业单位人员组成。
四、工期计划
考虑本地块的周边环境和所处市场环境,开发建设尽量做到速战速决。
项目立项即以短平快为项目开发核心理念,获得开发权后即刻由地块低处
清运土石,以尽早展开打桩等工序,力争16年8月售楼部亮相蓄客,10月上旬开盘,并在10月至次年1月形成热销,至次2月底完成项目销售。
五、价格策略
1、住宅价格
因目前市场走向不稳,且竞争对手策略瞬息万变,故本项目的销售价
格预期不宜太过乐观。
前期建议以4500元/㎡起价销售(内部认购、饥饿
营销、限量推出),用以试探市场热度。
后续根据市场反映逐步修正推广
策略,并渐进式拔高价格至4800元/㎡;至准现房或已形成市场口碑阶段
可将价格调整至5000元/㎡,最终实现项目4900元/㎡的销售均价,力求
项目利润的最大化,给投资者创造更大价格空间。
2、商业售价
目前区域内居住人口不多,现有商业主要以社区商业为主,短时间内
形成百货、休闲、大型餐饮的可能性不大。
综合以上因素考虑,建议本地
块商业归化以两层商业为宜。
一楼定位将主要依托紧邻的实验一小,针对
性的发展小型餐饮、儿童玩具、童装童鞋、体育用品等的批零销售;二楼
商业主要针对课外辅导班、特长培训班、教材考试书店等商业业态进行销
售。
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售价方面,鉴于目前区域内商业氛围不足,在开发方希望迅速收回投
资的背景下,建议一楼均价18000元/㎡,二楼销售均价实现8000元/㎡,
平均销售均价13000元/㎡。
3、车位售价
因考虑本地块用地面积和地质条件,不建议设置地下车位。
考虑以项目裙楼的第三层和转换层为停车场地。
从性质上变成产权车位,相比其他项目的地下车位更具优势,在售价方面还能够与其他项目持平或略高。
实现销售均价13.8万/个左右,难度不会太大。
第五部分:
投资回报
该地块占地面积约5000/㎡,如能获得4.5以上的建筑容积规划,本地块总建筑面积为22500/㎡左右。
规划上可考虑一二层为商业,三层和转换层为停车场(减少地下车位投入,并能充分利用转换层的价值)。
其中住
宅部分销售额为8千5百万元;商业部分总建面积约6000㎡,平均按1.3万元/㎡销售,可回笼资金7千8百万元;三层和转换层为停车场可规划60余个车位,按13.8万/个销售,可获利820万元。
项目累计总销售额为1.7亿元左右。
以上商业面积和车位数量、售价相对保守,如能够进一步增加,项目开发利润也将得到进一步提高。
二零一六年三月
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