房地产法《教学大纲》.docx

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房地产法《教学大纲》

东北财经大学JM教育中心《教学大纲》

课程名称（中文）房地产法

课程名称（英文）

主讲教师：

邱艳

选用教材：

房地产法新论（第三版）

课程性质：

选修课

开课学期：

2011-2012（Ⅱ）

学时：

36

学分：

2

一、课程简介和教学目的

课程简介：

房地产法是房地产开发、房地产交易、房地产管理活动的行为规范。

我国的房地产法是以物权法为基础的、以加强对城市房地产管理、维护房地产市场秩序、保障房地产权利人的合法权益、促进房地产业的健康发展为其宗旨与目的。

我国房地产法因触及众多法律规范而独具特色，形成一个兼跨公法、私法和社会法三大法律部类的综合性法律体系。

教学目的：

房地产法博大精深，房地产法律实务纷繁复杂。

本课程将介绍我国房地产法中涉及房地产权属、房地产用地、集体土地征收与共有土地上房屋征收补偿、房地产交易、物业管理、农村房地产、房地产税费、房地产金融、房地产纠纷解决等最主要的法律规范。

透过现行房地产法律规范，研究分析了我国房地产法的特点及其理论与实践的运用与作用，探讨现行法律存在的问题并提出解决问题的对策。

使学生掌握房地产法基本知识，并能很好的运用房地产法律规范解决错综复杂的房地产实务。

二、学时分配表（包括模拟法庭、邀请校外专家讲座学时）

章、节

学时数

模拟法庭（讨论）、实践课程学时

第一部分房地产法基础理论

第一章房地产基本知识

第一节房屋与房产

第二节土地与地产

第三节房地产与不动产

第四节房地产业与房地产市场

2

第二章房地产法基本理论

第一节我国房地产法一般理论

第二节我国房地产法的基本原则

第三节我国房地产法的作用

第四节我国房地产法的立法发展

第五节我国房地产法的总体框架

2

第二部分房地产开发法

第三章土地管理法律制度

第一节土地所有权与使用权

第二节建设用地制度

第三节农村土地承包

6

第四章房地产开发用地法律制度

第一节房地产开发用地概述

第二节国有土地使用权出让

第三节国有土地使用权划拨

第四节国有土地使用权转让

第五节国有土地使用权出租

第六节土地使用权纠纷的解决

4

第五章国有土地上房屋征收与补偿法律制度

第一节国有土地上房屋征收与补偿概述

第二节征收决定

第三节补偿

第四节法律责任

2

第六章建筑法

第一节建筑许可

第二节建设工程的发包与承包

第三节建设工程监理

第四节建筑工程质量管理

2

第三部分房地产交易

第七章房地产转让

第一节房地产转让一般规定

第二节商品房销售

第三节商品房预售

第八章房地产抵押

第一节房地产概述

第二节房地产抵押权的设定

第三节房地产抵押登记

第四节抵押房地产的处分

第九章房地产租赁

第一节房屋租赁法律规则概述

第二节房屋租赁合同

第三节房屋租赁登记备案

第四节当事人的权利和义务

第五节房屋转租

第六节我国的廉租住房法律规则及住房保障制度

6

2

2

第四部分房地产管理

第十章物业管理

第一节物业管理法律规则概述

第二节业主及业主大会法律规则

第三节前期物业管理法律规则

第四节物业管理服务法律规则

第五节物业的使用与维护法律规则

第六节法律责任

第十一章房地产金融

第一节住房公积金制度

第二节个人住房贷款制度

第三节住房置业担保制度

第十二章房地产登记

第一节土地登记制度

第二节房屋登记制度

4

1

1

机动

2

学时合计

36

三、基本内容

第一章房地产基本知识

第一节房屋与房产

房屋一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。

但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。

通常意义上的房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产。

房产这个名词在我国房地产法律规则中占有举足轻重的地位，非常遗憾的是我国现行法律规范房产对这样一个重要名词涵义没有界定。

第二节土地与地产

土地可以粗略的划分成广义的和狭义两种含义。

狭义的土地仅指陆地部分，广义的土地不仅包括陆地部分，是指地球表层的陆地部分及其以上、以下一定幅度空间范围内的全部环境要素，以及人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所组成的自然综合体。

一般而言地产指在一定的土地所有制关系下的财产意义上的土地，简单地说就是土地财产。

财产意义上的土地是指经过人民政府依法确认并登记的，权属关系明确具体的土地。

第三节房地产与不动产

房地产在其他一些国家或地区的法律中被称为不动产（re—alestate），各国对房地产的规定不尽相同。

在我国关于“房地产”一词目前均无法律定义。

在学术界关于房地产的含义界定观点颇多，差异较大。

主要有以下几种观点：

（1）房地产是房屋及其相关联的土地，即房地产是房产和地产的总称；

（2）房地产是土地及其上固定物；（3）房地产是作为财产的房产和地产及对房产和地产的经营活动。

不动产，是指土地以及房屋、林木等地上定着物。

动产是指不动产以外的物。

第四节房地产业与房地产市场

狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。

它的业务主要有两大类：

一类是从事城市房地产开发和交易的。

所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发，它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。

广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。

房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。

实行市场经济，要求建立完善的市场体系。

土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市场经济的重要组成部分。

房地产市场与商品市场、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、企业产权转让市场、期货市场一起，将形成全国统一的、开放的市场体系。

第二章房地产法基本理论

第一节我国房地产法一般理论

一、房地产法概念

房地产法有广义狭义之分，广义的房地产法律规则是调整房地产经济关系的法律规范、制度的总称。

广义的房地产法律规则是以《宪法》为依据，以《物权法》和《城市房地产管理法》为龙头法，以大量的与房地产相关的法律为基础，以众多房地产行政法规、部委规章、最高人民法院司法解释、地方法规规章为重要组成部分的不同效力层级的全部法律规范、制度的总称。

狭义的房地产法律规则是特指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过并于1995年1月1日实施并于2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修改的《城市房地产管理法》。

二、房地产法特征

与其他法律相比，房地产法律规则还具有具有自身的特征：

1．房地产法律规则体系具有多样性。

2．房地产法律规则调整的房地产具有广泛性。

3．房地产法律规则具有较强强制性。

三、我国房地产法律规则的调整对象

房地产法律规则的调整对象是指特定领域的房地产社会经济关系。

我国房地产法律规则主要规范和调整以下四类社会关系：

1．房地产民事关系

2．房地产行政关系

3．房地产经济关系

4．房地产社会保障关系

第二节我国房地产法的基本原则

房地产法律规则的基本原则，是社会主义市场经济体制下房地产法本质的集中体现，是房地产经济规律在法律上的反映。

它是房地产立法、执法、司法、守法全过程的基本指导思想和行动准则。

我国房地产法律规则的基本原则主要有：

1．坚持社会主义土地公有制的原则

2．坚持土地有偿使用的原则

3．符合城市规划的原则

4．合理节约用地的原则

5．坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则

6．维护当事人合法权益的原则

第三节我国房地产法的作用

我国《城市房地产管理法》第7条规定：

“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

“据此，房地产法的作用有以下方面：

1．加强房地产法制建设是房地产管理的需要。

2．加强房地产法制建设是维护房地产市场秩序的需要。

3．加强房地产法制建设是保障房地产权利人合法权益的需要。

4．促进房地产业的健康发展。

第四节我国房地产法的立法发展

纵观新中国成立之后我国房地产法律规则，可将立法发展大致分以下四个时期：

（一）新中国成立初期（1950--1954年）

（二）社会主义改造时期（1956--1966年）

（三）“文化大革命”时期（1966--1976年）

（四）复苏和大发展时期（1980年以后）

第五节我国房地产法的总体框架

1．房地产法律规则的法律部类结构

2．房地产法律规则的法律部门结构

3．房地产法律规则的效力层级结构

第三章土地管理法律制度

第一节土地所有权与使用权

一、土地所有权

《宪法》第10条规定：

“城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。

”

我国《土地管理法》第8条规定：

“城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

”

二、土地使用权

我国土地使用权法律规则主要体现在土地承包经营权制度、建设用地使用权制度、宅基地使用权制度、地役权制度之中，这些制度在本课程在后面都将有详尽的介绍及阐述。

三、我国土地权利制度的缺陷

（一）土地权利主体代表的确认

1.国家土地所有权主体代表的确认

2.集体土地所有权代表的确认

（二）所有权客体的界定

1.城市市区、城市郊区、农村土地界定不明

2.城市市区以外的土地所有权争议确权难

（三）国家土地所有权与集体土地所有权存在差别

第二节建设用地制度

一、土地用途管制

国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

二、申请建设用地范围

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

三、土地征收与补偿

国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

　　被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

四、土地征收补偿制度存在的问题及解决

存在问题：

（一）土地征收的公共利益的范围被认为扩大化

（二）农民获得补偿与被征收土地进入市场后的价格落差过大

（三）征地补偿过低且立法本身就有问题

解决对策：

五、农村宅基地

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第三节农村土地承包

一、农村土地承包法概述

二、家庭承包

（一）家庭承包发包方和承包方的权利和义务

（二）承包的原则与程序

（三）承包期限和承包合同

（四）土地承包经营权的保护

（五）土地承包经营权的流转

三、其他方式承包

（一）其他方式承包合同

（二）本集体经济组织成员享有优先承包权

（三）其他方式承包经营权的流转

（四）以其他方式取得土地的承包经营权继承

第四章房地产开发用地法律制度

第一节房地产开发用地概述

（一）房地产开发用地概念

房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发用地，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权进行投资开发基础设施和房屋建设的国有土地。

（二）房地产开发种类

房地产开发包括土地开发和房屋开发。

土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：

一是新区土地开发，即把农业或者其他非城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。

就房屋开发而言，一般包括四个层次：

第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。

（三）房地产开发用地制度的确立

世界各国的土地制度，大致可以分为三种模式：

一是以土地私有制为基础的完全市场模式。

这一模式下的土地可以在市场上自由买卖，价格也主要由供求关系和竞争程度决定，如美国、日本等。

二是土地公有制为基础的非市场模式。

在这种模式下，土地所有权属于国家（或集体），国家无偿分配给使用者使用，如前苏联、东欧国家。

三是土地以公有制为主的国家控制的市场模式。

在这种模式下，土地所有权属于国家，但在一定条件下允许出卖或再卖（转让），如英联邦国家、我国香港地区。

（四）我国房地产开发用地制度的形成

第二节国有土地使用权出让

一、国有土地使用权出让的概念与特点

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

二、国有土地使用权出让的范围

《城市房地产管理法》第2条、第8条规定：

在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

三、国有土地使用权出让的宏观调控

国有土地使用权出让关系到土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划的落实，因此，《城市房地产管理法》规定：

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

四、国有土地使用权出让的方式

国有土地使用权出让的方式，对土地使用者而言也即国有出让土地使用权取得的方式。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，城镇国有土地使用权让有协议、招标、拍卖和挂牌出让四种方式。

各种出让方式的具体操作程序，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

五、国有土地使用权出让的最高年限

国有土地使用权出让的期限应在法律规定的年限内确定。

我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让年限是：

居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

六、建设用地使用权的收回制度

建设用地使用权的收回，是指国家将建设用地使用权以出让合同的方式确定给建设用地使用者开发利用后，由于法定事由的发生，国家收回建设用地使用权致使建设用地使用者不再享有建设用地使用权的行为。

国家收回建设用地使用权一般有四种情况。

第三节国有土地使用权划拨

一、国有土地使用权划拨的概念、特点

国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。

二、划拨国有土地使用权取得的条件

通过划拨方式取得土地使用权，是国家为了支持或照顾某些公益性事业或特殊行业的发展，而对其建设项目用地采用的特殊的供地方式。

为此，《城市房地产管理法》和《土地管理法》对划拨土地适用的范围作了明确的规定。

可以通过划拨方式取得土地使用权的情况：

（1）国家机关用地；

（2）军事用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

（4）公益事业用地；（5）城市基础设施用地；（6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地。

在上述范围内，政府认为应当予以扶持，并给予政策上优惠的建设项目用地，经过批准，可以采用划拨方式取得土地使用权。

三、划拨国有土地使用权取得的程序

划拨土地使用权取得的程序，大体上是由以下步骤构成：

1．用地单位提交用地申请。

2．土地行政主管部门审查和报批。

3．土地划拨。

4．核发国有土地使用证

第四节国有土地使用权转让

一、国有土地使用权转让的概念、特点

国有土地使用权转让，是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。

二、国有土地使用权转让的形式

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再移转的行为，包括出售、交换和赠与

三、国有土地使用权转让的原则

（—）权利义务同时移转原则

（二）产权一致原则

（三）效益不可损原则

四、国有土地使用权转让的条件

土地使用权转让是一种民事法律行为，除具备民事法律行为的一般生效要件外，尚须具备以下特别生效要件：

（一）土地使用权须具备可转让的条件

1．以出让方式取得的土地使用权的转让条件。

在这种方式下取得土地使用权的转让条件具体包括：

（1）按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

（2）按照土地使用权出让合同约定进行投资开发。

属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。

转让土地使用权时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证。

2．以划拨方式取得的土地使用权的转让条件。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。

有批准权的人民政府准予转让的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3．房地产禁止转让条件

房地产禁止转让的情形有：

（1）以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第38条规定的条件的，即不符合上述以出让方式取得土地使用权的转让条件的；

（2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（二）当事人须订立书面转让合同

（三）须办理土地使用权过户登记

第五节国有土地使用权出租

我国国有土地的租赁关系有两种形态：

一是国有土地使用权人将其拥有使用权的土地出租于他人使用；一是国家将国有土地直接出租于土地使用权人使用。

一、国家出租土地

国家出租土地是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。

我国实行土地有偿使用制度。

国家将国有土地出租是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

当前在完善国有土地出让的同时，应当稳妥地推行国有土地租赁。

二、国有土地使用权人出租土地

国有土地使用权人出租土地是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。

第六节土地使用权纠纷的解决

一、土地使用权出让合同纠纷处理规则

二、土地使用权转让合同纠纷处理规则

二、土地使用权转让合同纠纷处理规则

第五章国有土地上房屋征收与补偿法律制度

第一节国有土地上房屋征收与补偿概述

（一）国有土地上房屋征收与补偿立法

（二）《征收与补偿条例》适用范围

《征收与补偿条例》第2条规定：

“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

”

（三）房屋征收与补偿的原则

征收与补偿的原则体现在《征收与补偿条例》第3条，该条规定：

“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则”。

（四）房屋征收部门与征收实施单位

（五）监督与指导、举报与监察

第二节征收决定

（一）征收目的

《征收与补偿条例》第8条规定：

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（1）国防和外交的需要；

（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

（二）征收与规划

征收与规划的关系主要体现在《征收与补偿条例》第9条规定中，条例第九条规定：

依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

（三）征收补偿方案

1.征收补偿方案的拟定程序

2.征收补偿方案征求意见

3.征收补偿决定作出的程序

4.被征收人权利救济

5.征收调查与征收范围限制

三、补偿

（一）补偿内容

《征收与补偿条例》第17条规定：

“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

”

（二）房屋征收评估

关于房屋征收评估《征收与补偿条例》在第19、20条是这样规定的：

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。