房地产精英置业顾问养成课件(十八).pptx

房地产精英置业顾问养成课件(十八).pptx

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房地产精英置业顾问养成课件（房地产精英置业顾问养成课件（十八）十八）深度分析（三板斧）深度分析（三板斧）Part6案例先生，买不买我们的房子没有关系，您总是要购房的，毕竟我们做了三四年的房地产了，耽误您23分钟时间，给您分析一下武汉市房地产的一些情况，你今后买楼时做个参考也好。

一、升值，保值分析买房子，不论你是自用也好，投资也好，都是一种投资行为，因为毕竟一次性投入的资金量比较大，既然讲投资，就要将升值，谁都不愿意买个房子天天掉价吧。

1我们的房价低，升值空间大项目是我们公司抢占市场的重头戏，这期我们根本不赚钱，就为做广告，树立公司的品牌，现在起价才（）元/平方，而目前同地段同品牌的楼盘价位都在（）元/平方以上。

我们公司开发项目的模式就是低开高走，第一期就是集人气，创口碑。

您也知道，人旺，气旺，财才会旺。

随着工程进度的加快，人气逐步聚集，我们的价格也会逐步上涨。

2城市人口的骤增现在，全国每个城市都在卖户口，就是城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一个战略关系。

要在2010年前将中国目前城市化率从现在的19增至到40。

那么您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大，表面看，现在好象供大于求，但这是针对高价格的房子而言，低价房子绝对供不应求，价格肯定会一路高涨。

3新的土地法实施，土地的升值就是房子的升值a）土地不可再生的唯一性，注定土地越来越少，而中国本身就是一个人多地少的国家。

b）99年元月1日新土地法实施，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储备中心限量发售，实行拍卖制。

c）土地开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它本身，而是国家大量资金投入的结果举例：

上海的浦东、武汉的鲁巷。

4人民币的贬值现在全球经济并不乐观，特别是911事件后，美国的经济影响到全球经济，这是因为世界上有好多国家的外汇储备都是美元，特别是中国，美元储备在世界上是排列前几名。

虽然美国政府积极行动连续11次降息来刺激消费，美联储并且第一次拿储备金来救市，但效果甚微，表面上看来，人民币似乎在升值，实际上在贬值。

而人民币一旦贬值，有两种人不怕：

一种是象李嘉诚那样的亿万富翁，即使缩水了一半，还可以等到经济复苏时再去收购其他的企业；一种是象我这样的人，手上只有2000元，缩水了损失也不大，可以再去赚。

可是象您这样有个大几十、百来万的损失就大了，您忍心看着自己辛辛苦苦赚来的钱缩水吗？

所以只有投资房产才是最保值的。

二、入市分析1、房地产市场马上进入快车道中国的房地产从85年开始到92年止的这个周期内起伏很大，从开始购房要挑好楼层、好户型，找老总批条子，到后来国家为了控制泡沫经济，实行银根紧缩，泡沫经济逐步得到控制，进行软着陆，房价一路下滑，大量的房屋空置卖不出去，给当时房地产开发的老总们上了生动的一课。

到95年，当时朱榕基不是国务院副总理的时候，他就提出把房地产作为龙头支柱产业放在汽车业和工业的前面发展。

96年朱榕基上台以后，立马把房地产和汽车业、工业调了个位置，采取了下列措施：

首先减免了48种税收，把契税减免了一半（当时武汉的契税7%，降到4%，现在2%），但是这样只能刺激一下房地产市场，中国的房地产并没有走出低谷，从98年开始，直到2000年才全面启动。

98年只能做5成5年的按揭，现在可以做到8成30年的按揭，再加上这段时间内，国家连续降息，征收利息税以及政府采取增加低收入人员和公务员的工资等措施，使中国的房地产在2000年时已全面启动，今年将进入快车道。

关键是现在国家已取消了福利分房，开始实施货币分房，再加上现在90%以上的人购房都是用银行贷款，整个供求关系发生了变化，现在北京、上海、广州、深圳、武汉等城市已进入快车道，荆洲已不会落后太久，你现在买房增值空间肯定最大。

2、房地产成为龙头支柱产业单从银行降息来讲，并没有起到促进中国经济发展的作用，相反在某种程度上起负作用，你越降息，老百姓是认为钱越值钱，口袋越是捂得紧，所以说单单通过银行降息想拉动经济是不可能的。

在国际上，房地产业在国民生产总值中占2030%，而在国内仅占1%的地位，之所以国家要把房地产作为龙头支柱产业来发展，是因为它的发展将带动相关72个行业的发展。

自从98年住房制度改革之后，住房就不是福利制度中的分配品，开始从计划经济下的基建投资转为了商品化投资。

住房开始成为城市居民家庭生活的消费品，根据中国行业市场研究报告一书中的资料统计，消费领域中任何行业都远远无法与房地产的消费贡献相比。

当家用电器产量以几千万台计算，房地产以几亿平方计算，竣工量超过了1600万平方，生产总量超过6亿平方。

当其他行业销售以百亿元计算时，房地产销售额在以几千亿元计算。

并且只有房地产能在银行信贷中获得6300多亿的个人消费贷款，只有房地产投资能在国家固定资产统计中成为单项统计项目，并且直接决定着投资增长的幅度，影响国民经济增长的比例。

如：

家具、卫生陶瓷、空调、彩电等家用电器及消费行业的更新换代，几乎全部与房地产直接相关，还有其他小型家用电器等等也同样如此。

这充分说明了房地产是各种消费中的龙头，只有充分发挥了房地产的龙头作用，才能真正的启动和扩大中国的内需。

目前中国的经济在全球经济发展并不乐观的包围中。

解决如何扩大内需问题已成为首要任务，已经可以看到的统计数据中确定房地产是启动和扩大内需的龙头产业。

现在的房地产和前几年不一样了，不会让高速发展的过程中有大量的泡沫，并淹没了中国的经济发展。

因为现在政府对市场管理的指导方针是急需用扩大内需来拉动经济增长形式，但也不能完全干预和打击市场中可能出现的泡沫问题，而是要用各种积极有利的政策、措施来刺激居民的住房消费，用消费的增长来消除可能出现的泡沫问题。

中国的现状不是住房问题已经解决得很好，并缺少这种需求，同时，并非银行的存款不够足，也不是城市居民的存款不再上升，而是没有有利的措施来扩大和刺激消费。

有经济专家在算一笔帐，如果每个城市增加2%的家庭购房，就会使住房消费保持3%以上的增长；如果每个城市增加5%左右的家庭购房，就会使住房消费成倍的增长。

这种消费会对国民经济的增长提供巨大的贡献，可以说用积极的倾斜政策推动房地产业的发展和刺激住房的消费，不只是对经济增长的贡献，也是对社会安全和稳定的重大贡献。

现在很多人都已经认识到房地产是稳妥的投资，许多人是二次甚至是三次置业，市场虽说已走入良性循环状况，但房地产毕竟是特殊的消费品，使用年限较长。

虽说政府的策略也确实鼓励老百姓买房来扩大内需，但是任何事物也要适当控制一下，掌握一个度，否则很难健康发展。

到那时即使是国家有再多政策上的优惠，对于稳步上涨的房价来说也只是微不足道的。

先生，对于已能预知的结果，您不会想去尝试吧？

3按揭法的实施和按揭力度的加大，使买得起房的人越来越多，供求关系越来越大。

用未来的钱圆今天的梦，很实惠，很保险。

三价值分析谨记：

为什么要买房（人民币贬值、入市良机、投资风险、地产永远是保值的）；要买什么样的房（价格、交通、环境）；为什么要买我们的房（公司开发模式、价格低、地段好、升值空间大、户型设计合理）。

投资股市、银行、生意、楼市风险比较股市：

股市目前在中国已难有大的作为，本身极具风险。

中国股市还未规范，纯粹投机行为起起伏伏，说个笑话，心脏不好的，千万不要进入股市。

而且，现在中国的股票基本处于大庄家在控制，要它升就升，要它跌就跌，要是不小心跟错了庄家，可能血本无归。

银行：

把钱存入银行，虽得到一定利息的回报，但是现在的利息低得连通货膨胀都保不住，利率一般在3%左右，而通货膨胀率每年达到8%左右，也就意味着您的钱每年都要损失5%左右，几年后都没有了，不划算。

非法集资，利息回报高一点，但又不受法律的保护，即使拿到本金加利息，也仅仅意味着您的利息抵御了通货膨胀，并不意味着钱升了值。

生意：

做生意更难了，前几年做生意还可能钻政策的空子，现在整个市场都极度疲软，也越来越规范，利润也越来越薄。

楼市：

投资楼市则不一样，如果您眼光独到，选择楼市的地段好，设计合理，质量优良，就是不住租金也可以达到银行的利率。

而楼房本身在升值，这也是把钱存入银行以及投资股票所绝对无法产生的效益。

只有投资楼市，才是真正增值。

帮客户分析各种投资的利弊关于购房风险：

条件变化价格下跌；市场风险（投资周期，宏观经济，价高时购入，价低时变现）；财务风险，如贷款购房，一时还不出，需抵押给银行或变现，其价受当时房价而定；政治风险，自然风险，如征用、拆迁。

股票投资：

10人炒股7人亏，2人平，1人赚，遇股灾，血本无归。

优点：

资金可大可小，盈利有机会，变动能力强，不需要太多的专业知识，但高利伴着高风险。

银行存款（债券）安全性强，有利息，前几年有物价补贴，现在已取消，银行利率一而再而三下调，细算老百姓党政军是吃亏人，因为利息赶不上通货膨胀的速度。

期货：

风险更大黄金：

现在根本起不到保值的作用古董、邮票等：

需要具备相当的专业知识还是投资房地产最好，长期持有盈利大于股票，风险小，安全性强，特别是在国内房地产正处于成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。

其不利的一面是：

投资大，交易手续复杂，但虽投资大，却盈利性能好，风险不大，并可实行消费行为与投资行为的绝对统一，既能满足消费需求，又满足投资需求，两全其美。

人民币贬值问题为什么要考虑增值、保值，因为人民币贬值是客观存在的问题。

人民币一直在贬值，美元、港币都有这个问题。

因为都存在通货膨胀，是货币的发行量大于经济增长，比如100个鸡蛋100元，明年同样是100个蛋，但通货膨胀是20%，120元，蛋价上涨了20%。

通货膨胀是货币的发行大于经济的增长。

结果就是物价上涨。

比如：

20年前，0.1元可以买一碗面，现在就不行了，一碗面要2.5元。

这几年的货币发行量是17%，经济增长速度是8-10个点，所以货币的购买力下降，也就是我们说的货币贬值。

15年前万元户就是大款，一个县才有几个，现在不一样了，家家都是万元户，十万元不算富，百万才起步，千万才是富。

所以永远存在增值、保值的问题。

而能跑赢通胀的投资手段只有购置物业这条路。

水涨船高，通货膨胀上去了，房价也上去了。

收入的增长速度，超过了经济增长的速度。

结果使人民币的购买力降低。

由于房地产市场的特殊性，前几年的过剩开发，购买力相对较弱，使房价缓慢上升，所以这几年买房人相对较多，将来人民币贬值的速度是什么样，现在很难说清楚，现在收入的增长速度实在太快。

砖混、框架、剪力墙结构的成本、寿命、质量比较结构砖混框架剪力墙建设费600元15001800元3000元寿命30年40年50年60年100年防震3级4级5级6级8级配套差一般好一般成本价分析法：

（清水房）地价:

450元/建设费:

1100元/配套费:

350400元/税费:

400元/理论及实际演练（实操）谢谢！

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