07年百雄家园市场调研报告.docx

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07年百雄家园市场调研报告

项目调研报告目录

一、市调综述﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋5

1.1市调说明

1.1.1市调目的

1.1.2市调原则

1.1.3市调设计

1.1.4市调样本采集、数据与资料收集整理

1.2市调结论精要

二、娄底市整体经济状况分析﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋13

2.1城市概况

2.2社会经济概况

2.3交通概况

2.4娄底市经济发展特征与趋势分析

2.5项目区域经济发展特征与趋势分析

三、娄底市房地产发展情况与特征分析﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋17

3.1娄底市房地产市场概况

3.2房地产市场发展特点与趋势

3.3房地产项目产品形态与市场特征

3.4房地产价格走势

小结

四、娄底市在售楼盘调研﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋42

4.1世纪花城

4.2加洲阳光

4.3铂金玫瑰圆

4.4宏泰阳光家园

4.5鹏泰国际财富中心

4.6联中湘中园

4.7东方豪苑

4.8宏宜名苑

4.9君临天厦

4.10金碧文苑

五、区域消费者调查分析﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋67

5.1消费者意向调查分析

小结

六、项目自身素质调查﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋69

6.1开发商基本情况

6.2项目地块调查

七、项目市场调研结论﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋﹋72

7.1市场现状和成熟度、饱和度

7.2市场热点和空白点

7.3市场机会点

7.4市场存在的问题和发展趋势

一、市调综述

1.1市调说明

1.1.1市调目的

本次调研通过科学方法，有目的、有计划、系统的收集宏观环境、区域市场、行业及消费者的信息，并对相关要素进行深入分析，为本案描绘准确的市场环境及消费者对本项目的愿景，并以此作为项目定位、规划设计以及后期营销策划、推广的基本依据，为项目开发做市场决策提供强有力的可靠支持。

1.1.2市调原则

本次调查本着实事求是、有的放矢、讲求效益的三大原则。

Ø实事求是的原则：

调查充分尊重客观事实，始终从市场的实际出发，如实反映市场的本来面目。

Ø有的放矢的原则：

调查有目的有针对性的进行，避免人力、物力、财力的浪费，丧失机遇。

Ø讲求效益的原则：

采用科学的方法和技术，精心设计，充分利用多方面的力量，以达到费时最少、费用最省、效果最佳的目标

1.1.3市调设计

湘军水府项目的前期调研和产品研究主要针对宏观环境与区位现状及发展、行业环境（侧重于多层住宅）、消费者需求三大部分进行，主要采用定性与定量相结合的方法进行分析研究。

调查方法

调查内容

文案调研

湖南省娄底市、娄星区经济情况与房地产行业发展情况

问卷调研

消费者对本项目的消费态度

实地调研

城市地产发展及分布、类比竞争项目调研、区域消费群体问卷调研

Ø调研地点：

娄底市区；尤以娄星区为主。

（以单位家属区为重点）

具体路线：

乐平街——华达至市农业局段；

氐星路——民营市场至火车站段；

长青街——汽车站至三中段；

湘阳街——市国税局至洞新东门段；

娄星路——百花至洞新东门段；

扶青路——车管所至汽车西站段；

Ø调研时间：

2007年6月3日——2007年7月23日

整个市调工作由服务公司实施，市调人员严格按照“调研执行方案”完成每天的工作任务，保证市调采集样本数量，调研问卷由调研负责人现场监督抽样确认，保证市调质量。

1.1.4市调样本采集、数据与资料收集整理

Ø文案调研部分：

在市统计局、国土局、规划局、房产局等权威单位协助下，通过拜访、网络、收集筛选各种数据、文字、表格。

Ø城市地产发展分布及类比竞争项目调研：

城市主要在售楼盘实地考察、询问，填写有效消费者住房需求调研表格513份。

区域消费者样本采集情况

问卷总数

有效卷

无效卷

513份

503

10

比例

98%

2%

Ø调查说明：

整个问卷统计工作由评卷、统计两部分组成。

评卷工作由服务中心工作人员完成。

具体的数据统计工作由服务中心四名市场调查员完成，分析研究工作由市调小组讨论完成。

1.2市调结论精要

Ø娄底市总面积8117平方公里，其中娄星区面积428平方公里，全市总人口数为412.04万人，其中城镇人口133.91万人，乡村人口278.13万人。

Ø2006年，全市完成生产总值361.04亿元，增长12.8%，比上年快0.7个百分点。

其中第一产业增加值63.13亿元，增长6.8%；第二产业增加值174.48亿元，增长16.6%；第三产业增加值123.43亿元，增长11.0%。

Ø全年实现财政收入26.16亿元，增长29.5%，其中财政一般预算收入15.32亿元，增长24.9%；居民收入增长较快，城镇居民人均可支配收入8932元，农民人均可支配收入2379元，分别增长11.7%和7.6%。

Ø此次调查是有针对性的，其重点在项目周边的单位、企业家属区，因这些人购房希望离上班或自己亲人比较近的地方安家，且这该群体的购买力比较强。

Ø消费者购房的目的主要还是以自住为主。

Ø被调查者中希望住宅的总价在16-20万左右。

Ø三房两厅、一厅倍受消费先者欢迎，三房如此走俏是消费者购房主要从家庭的人员和自己经济情况考虑，三房对现在的家庭既经济有实惠。

Ø调查中有72%的人选择银行按揭或建筑分期付款。

Ø消费者对车库的需求并没有减少，有70%的被调查者希望买带有车库的住房，因车库作用比车位大，车库可以放其他物品。

二、娄底市整体经济状况分析

2.1城市概况

2.1.1地理位置

娄底市位于湖南省的地理几何中心，娄底地区位于湖南省中部，介于北纬27°12'31"~28°14'27"、东经110°45'40"~112°31'07"之间，处于江南地形由西向东递降的第二阶梯（云贵高原）向第三阶梯（江浙丘陵）的过渡地带。

东邻湘潭、长沙，南傍衡阳，北接益阳，西南与邵阳毗连，西北与怀化接壤，特产丰富素有“湘中宝地”之称。

市府驻娄底市中心，与省会长沙市中心直线距离112公里。

2.1.2行政划分

全市辖娄星区、涟源市、冷水江市、新化县、双峰县，共83个乡镇9个街道办事处，总面积8117平方公里，其中娄星区面积428平方公里。

2.1.3人口

2006年末，全市总人口数为412.04万人，比上年末增加4.46万人，其中城镇人口133.91万人，乡村人口278.13万人。

全市人口出生率为13.1‰，比上年提高0.2个千分点；死亡率为6.8‰,与去年持平；自然增长率为6.3‰，提高0.2个千分点。

全市常住人口为387.30万人。

2.2社会经济概况

2.2.1湖南省经济状况

湖南省2006年，全省生产总值为7493.17亿元，增长12.1%，比上年快0.5个百分点。

其中第一产业增加值1331.31亿元，增长4.8%；第二产业增加值3123.46亿元，增长15.5%；第三产业增加值3038.4亿元，增长12.4%。

按常住人口计算，人均生产总值为11830元，增长10.5%。

全省生产总值一季度、上半年和前三季度分别增长12%、12.2%和12%，连续12个季度保持了11%以上的增长，且波动幅度较小。

企业效益提高，全省规模以上工业企业盈亏相抵实现利润264.75亿元，增长39.4%。

财政收入增长较快。

据快报统计，全省财政总收入891.16亿元，增长19.3%，其中地方财政收入475.3亿元，增长20.3%。

2.2.2整体社会经济发展趋势分析

湖南省全面建设小康社会的目标是：

在优化结构、提高效益的基础上，国内生产总值力争到2008年比2000年翻一番，2020年前翻两番；人均国内生产总值2010年基本达到全国平均水平，2020年超过3000美元；基本实现工业化，建成比较完善的市场经济体制和更具活力的开放型经济体系；城镇人口比重大幅度提高，工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转；社会保障体系比较健全，社会就业比较充分；社会主义民主更加完善，法制更加健全，人口素质明显提高，可持续发展能力明显增强，步入经济不断繁荣、社会不断进步、生活。

不断提高、生态不断改善的发展道路。

2005年的目标就是：

生产总值增长14%；居民消费价格涨幅控制在4%以内；财政总收入增长12%；城镇居民人均可支配收入增长7%，农民人均纯收入增长5%；新增城镇就业50万人，城镇登记失业率控制在4.6%以内。

2.2.3娄底市经济状况

（1）国民经济发展

经济增速稳步攀升，经济效益总体趋好。

2006年，全市完成生产总值361.04亿元，增长12.8%，比上年快0.7个百分点。

其中第一产业增加值63.13亿元，增长6.8%；第二产业增加值174.48亿元，增长16.6%；第三产业增加值123.43亿元，增长11.0%。

按常住人口计算，人均生产总值为9380元，增长11.3%。

全市生产总值一季度、上半年和前三季度分别增长10.2%、11.5%和12.3%，增速呈逐季攀升之势。

经济运行质量和效益提高，全市规模以上工业企业全年实现利润14.86亿元，增长72%，工业效益综合指数达到189.6%，同比上升29.9个百分点；财政收入增速快，全年实现财政收入26.16亿元，增长29.5%，其中财政一般预算收入15.32亿元，增长24.9%；居民收入增长较快，城镇居民人均可支配收入8932元，农民人均可支配收入2379元，分别增长11.7%和7.6%；金融机构各项存款余额328.03亿元，各项贷款余额185.09亿元，分别增长16.2%、16.3%。

社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%；居民消费价格指数为101.7%。

从整体看，全市商贸流通活跃，经济运行的内在活力逐步显现，全市经济社会进入提速增效发展的新阶段。

第一产业

第二产业

第三产业

增加值

63.13亿元

174.48亿元

123.43亿元

增长率

6.8%

16.6%

11.0%

附图

（2）固定资产投资

投资总量下降。

2006年，全市全社会固定资产投资115.76亿元，下降1.6%。

其中城镇以上固定资产投资91.84亿元，下降7.1%。

施工项目464个，新开工项目319个，分别增长11.3%和16.8%。

工业投资结构调整力度较大，总量有所减少。

全年在建的投资500万元以上的110个工业项目完成投资59.62亿元，下降20.4%，占全市投资额的64.9%。

其中，采掘业投资5.33亿元，交通运输业、仓储和邮政业投资10.5亿元，水利、环境和公共设施管理业投资5.58亿元，分别增长1.44倍、54.8%和17.8%；国家重点监控的钢铁、电力等行业以及高耗能工业投资减少，其中电力业投资23.12亿元，下降11.9%，制造业投资30.35亿元，下降33.3%；燃气及水的生产和供应业投资0.26亿元，下降71. 8%。

工业技术改造投资50.12亿元，下降22.4%。

重点项目取得突破，基础设施成绩显著。

全年确定重点建设项目42个，总投资规模266.7亿元，完成投资56.1亿元。

一批重大项目相继动工或建成投产。

涟钢技改工程项目2006年完成投资10.1亿元，薄板热轧工程全部完工，冷轧项目全面投产。

金竹山电厂2×60万千瓦机组异地扩建项目、民丰50万伏变电站竣工投入使用。

冷水江钢铁总厂950中宽带工程进展顺利。

房地产开发投资高位运行。

全市房地产开发投资16.2亿元，增长74.4%。

商品房竣工面积69.03万平方米、商品房期房销售面积47.37万平方米，分别增长75.65%和91.39%。

（3）市民收入和生活消费

居民收入稳步增长。

全市城镇居民人均可支配收入达8392元，增长11.7%，扣除价格因素，实际增长9.8%。

其中人均工薪收入6182.14元，增长12.6%；经营净收入720.67元，增长19.3%；转移性收入1816.09元，增长3.8%；财产性收入212.63元，增长39.5%。

最低收入户人均可支配收入2658.55元，增长13.4%，扣除价格因素，实际增长11.6%；最高收入户与最低收入户的人均收入比由上年的7.7：

1缩小为 7.26：

1。

农村居民人均纯收入2565元，增长9.2%。

其中人均工资性收入1263元，增长17.2%；家庭经营收入1126元，增长2.7%；转移性和财产性收入177元，增长1.2%。

居民消费结构继续升级。

全市城镇居民人均消费支出6543.69元，增长6.1%，扣除物价因素，实际增长4.4%。

其中人均医疗保健支出516.31元，下降13.7%；交通和通讯支出1024.39元，增长65.7%；旅游消费支出136.58元，下降8.3%。

城镇居民恩格尔系数为37.6%，下降0.7个百分点。

人均居住面积29.51平方米，人均购房建房支出1063.81元。

农村居民恩格尔系数为50.3%，下降3.3个百分点。

人均住房面积36.3平方米，增长1.7%。

2006年娄底城镇居民收入和消费数据

人均工薪收入

人均消费支出

人均可支配收入

总值

6182.14元

6543.69元

2658.55元

增长率

12.6%

6.1%

13.4%

2.3交通概况

2.3.1公路、铁路、水运交通状况

区位优越，交通便利。

娄底自古以来就是湖南省主要的战略腹地和湘中交通枢纽。

207国道、320国道、上瑞（上海至瑞丽）高速及即将兴建的太澳（太原至澳门）高速贯穿娄底，距长沙黄花国际机场仅70分钟车程，湘黔、洛湛铁路在这里交汇，资江水路直达洞庭、长江，是湖南重要的交通枢纽和物流中心，具有广阔的城市发展空间。

2.3.2市内交通状况

　　娄底中心城区建设，今年计划开工46个项目，其中新建项目19个，续建项目20个，新改扩建项目3个，大修改造项目4个，计划总投资5．34亿元。

主要抓好以吉星路为骨架的“一路带九路”工程，即通过吉星路建设，带动建设路、乐坪街、南贸街、长青街、湘阳街、月塘街、秀石街、涟滨街、香茅街等九条道路建设；抓好续建项目迎春路、青山东街、早元街、仙桥西街、长青西街、丽春路、月子街、仙女街、西坪南路、娄星南路、双科街、湘中大道以及涟水河南岸综合治理工程、垃圾填埋场和污水处理厂建设；抓好娄星南路（乐坪街——新科街）、站前街、白塘路、福岭路、垃圾中转站、铁炉冲路、太和路、秋浦街、江龙路、新铺街、大石山路等新开工项目建设；抓好新星中路铁路涵、清泉广场等新改扩建项目建设和长青中街、钢城东街、春檀路盖板涵以及氐星路、长青中街的下水设施等大修改造项目建设。

2.4娄底市经济发展特征与趋势分析

2.4.1规模工业高速增长，企业产销两旺

工业增速仍居高位。

2006年，全市全部工业增加值160.02亿元，增长18.4%。

规模以上工业增加值141.10亿元，增长23.7%，其中轻工业增加值5.85亿元，增长13.0%；重工业增加值135.25亿元，增长24.2%。

非公有制工业增速快于国有企业，全年国有及国有控股企业累计完成增加值84.8亿元，增长12.7%；集体工业完成增加值6.63亿元，增长42.8%；非公有制工业完成增加值47.59亿元，比上年增长47.8%，占全市规模工业增加值的33.7%。

2006年规模工业具体增值情况和增长率见图表：

轻工业

重工业

规模工业

增值

5.85亿元

135.25亿元

141.10亿元

增长率

13.0%

24.2%

23.7%

2.4.2固定资产投资总量下降

2006年，全市全社会固定资产投资115.76亿元，下降1.6%。

其中城镇以上固定资产投资91.84亿元，下降7.1%。

施工项目464个，新开工项目319个，分别增长11.3%和16.8%。

工业投资结构调整力度较大，总量有所减少。

全年在建的投资500万元以上的110个工业项目完成投资59.62亿元，下降20.4%，占全市投资额的64.9%。

其中，采掘业投资5.33亿元，交通运输业、仓储和邮政业投资10.5亿元，水利、环境和公共设施管理业投资5.58亿元，分别增长1.44倍、54.8%和17.8%；国家重点监控的钢铁、电力等行业以及高耗能工业投资减少，其中电力业投资23.12亿元，下降11.9%，制造业投资30.35亿元，下降33.3%；燃气及水的生产和供应业投资0.26亿元，下降71. 8%。

工业技术改造投资50.12亿元，下降22.4%。

2.4.3消费需求增长，物价有所上涨

2006年，全市社会消费品零售总额110.39亿元，增长14.5%，增幅比去年同期上升1.0个百分点。

分地域看，城乡市场全面增长。

城市和农村分别实现消费品零售总额50.74亿元和59.65亿元，同比增长16.9%和12.6%。

分行业看，超市、商场、餐饮生意兴旺，其中批发零售贸易业98.81亿元，增长14.4%；住宿餐饮业11.15亿元，增长16.3%

2.4.4财政收入大幅增长，人民生活继续改善

2006年，娄底市城市居民人均可支配收入达到8931.53元，比2005年增长11.67%，人均消费支出达到6543.69元，比2005年增长6.08%。

城市居民人均可支配收入达到8931.53元，比2005年增长11.67%。

全市城镇居民人均工薪收入6811.90元，比2004年增长12.51%，2006年娄底市城镇居民平均每户就业人口达到1.43人，比2005年增长了1.42%。

全市每百户居民家庭个体经营者人数达到16人，人均经营净收入达到720.67元，比2005年增长19.33%。

经营净收入成为拉动城镇居民可支配收入增长的新生力量，2006年全市城市居民人均消费支出为6543.69元，比2005年增长6.08%。

全市城市居民人均拥有住房使用面积达22.67平方米，比2005年增加1.25%。

2.5项目区域经济发展特征与趋势分析

2.5.1娄星简介

娄星区是一个新型城市区，位于湖南省中部。

辖12个乡镇、街道办事处，总面积430平方公里，人口40万，有湘中明珠之美誉。

娄星区地理位置优越，交通便利，是南北通达、东西连贯的南方重要交通枢纽之一。

洛湛铁路和湘黔铁路在这里交汇，上瑞高速公路、娄湘、娄涟高等级公路贯穿全境。

太澳高速公路也将从这里经过。

空运便利，距长沙黄花国际机场仅70分钟车程。

娄星区资源丰富，是湖南省能源原材料基地，已探明可供开采的矿藏24种，其中高品位锰矿和煤炭储量极其丰富，已形成以冶金、建材、煤炭、机械为主的产业基地。

早在4000多年前的夏朝，这里就设有建制。

相传，“娄”、“氐”两个福星在上空交相辉映，故称之为娄底。

南宋时因出神童贺德英，改名为神童镇。

1934年改神童镇为娄底镇。

1960年设立县级娄底市，1999年改为娄星区。

2.5.2经济概况

娄星区交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在这里交汇，潭邵高速穿城而过，娄湘、娄涟高等级公路辐射省内，是南下北上、东进西出的枢纽。

依靠得天独厚的交通优势，娄星区物流业逐渐成为区域经济主角。

07年一季度娄底实现地区生产总值90.8亿元，按可比价格计算，增长13.1%，增速比上年同期提高2.9个百分点，比全年的计划目标高0.6个百分点，增速位居全省第7位。

其中，第一产业增加值12.4亿元，增长5.0%；第二产业46.0亿元，增长18.4%；第三产业32.3亿元，增长9.8%。

工业继续保持高速增长的态势。

一季度全部工业实现增加值43.8亿元，增长18.5%，对全市经济增长的贡献率为60.0%，拉动GDP增长7.7个百分点。

其中，规模以上工业增加值35.0亿元，增长21.9%，比全省高1.9个百分点，在14个市州中，增速排名第5位。

一季度工业快速增长的主要原因：

一是涟钢等骨干企业提供了强力支撑。

一季度涟钢实现增加值12.2亿元，增长30.8%，占全市规模工业增加值的34.9%，拉动规模工业增长13个百分点。

在全市364户规模工业企业中，有234户正增长，其中203户增速在两位数以上。

四是工业新产品产值成倍增长。

一季度新产品产值增长104.2%，占规模工业产值的比重达到了21.4%。

农业生产较快增长。

一季度，实现农业总产值20.7亿元，增长4.8%，增速同比提高1.0个百分点，比全省高0.1个百分点，在14个市州中，排名第7位。

一季度水产品产量达16115吨，增长10.6%。

第三产业发展相对滞后。

一季度实现增加值32.3亿元，增长9.8%，增速为近几年的较低水平，比上年同期下降1.5个百分点；一季度，娄底的社会消费品零售总额为29.8亿元，增长13.0%，比全省低3.7个百分点。

三是其他服务业中的营利性服务业。

娄底的营利性服务业增加值占第三产业的比重为19.2%。

一季度，娄底的营业税8292万元，增长7.6%，比全省低4.4个百分点全市今年一季度，实现财政总收入78830万元，增长30.9%。

其中，一般预算收入48110万元，增长23.8%，比上年同期多收9236万元，增速提高1.6个百分点。

增幅居全省第8位。

在收入总量快速增长的同时，收入结构进一步优化。

在一般预算收入中，税收收入31763万元，增长33.5%；税收占比达66.0%，比上年同期提高4.8个百分点。

非税收入16347万元，增长8.4%；其中行政性收费下降10.0%。

三、娄底市房地产发展情况与特征分析

3.1娄底市房地产市场概况

娄底市大小商业市场共计十余个之多，分布在娄底市中心城区各个位置。

其主要为两大板块：

娄星区板块和涟钢板块。

其中涟钢板块的“涟钢大市场”在这一区域一枝独秀已经成为生活在这一区域居民货物集散中心。

娄星区为娄底市区商业、金融、经济中心，汇集了娄底市区最重要的商业资源，随着市政的规划，娄底城中地区的开发力度也在日益加强，其未来价值上的潜在升值可以预期。

在这一区域，已经形成规模并在娄底市民心目中形成一定影响的就有“九龙大市场”、“娄底大市场”、“中兴大市场”以及“老街市场”等几个大市场。

其中以老街市场历史最为悠久，在娄底市民心中的影响力最大，但是由于城市规划布局以及一些发展变迁，其地位和影响已经逐渐被其它新兴市场所取代。

近几年,大型的商业、住宅项目项更是不断涌现,如九亿商业步行街、明珠商业街、春园商业步行街、鹏泰国际财富中心东方毫苑、世纪花城、加洲阳光等。

3.2房地产市场发展特点与趋势

3.2.1娄底市2006年固定资产投资概况

2006年，全市全社会固定资产投资115.76亿元，下降1.6%。

其中城镇以上固定资产投资91.84亿元，下降7.1%。

施工项目464个，新开工项目319个，分别增长11.3%和16.8%，建筑业受投资总量下降的影响，增速有所回落。

全市全社会建筑业增加值14.46亿元，下降0.3%。

具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润0.78亿元，下降7.1%。

房屋建筑施工面积311.5万平方米，增长7.3%；房屋建筑竣工面积181.6万平方米，增长5.5%。

3.2.2房地产市场风险与机会并存

与商业物业开发相比，住宅、公寓的开发风险相对小些。

其所需要的资金量相对较少、但是对前期定位的准确性要求严格、因娄底整体素质管理水平较落后项目后期物业管理的难度很大、项目定位消费群定位稍有偏差开发商投资风险也很大。

目前住宅开发市场产品同制化严重没有自己的特色，没有因时、因地、因人而异。

而且，商品房作为当前国家房贷政策调控的重点对象控制比较严，开发贷款和个人贷款利率不断的增加涨加大了投资风险。

国家对住宅项目要求90㎡房屋达到70%的规定制约了三线城市的开发。

3.2.3市场容量和价格将互相作用

娄底市区住宅地产开发饱和的前兆已经开始出现，但新住宅项目仍不断推出，发展势头如火如荼。

充足的市场