最新小区智能化系统设计方案.docx

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最新小区智能化系统设计方案

小区智能化系统设计方案

天下大观

智能化系统

设

计

方

案

前言

1.智能小区的概念

智能小区其实是智能大厦、智能住宅和国内小区特点相结合而衍生出来的。

随着自动控制技术、计算机技术、通讯技术的高速发展及其在建筑领域的应用，具有传统控制方式的大厦，从简单的综合布线、计算机网络，发展到整个弱电系统的集成，3A、5A型的智能大厦在国内不胜枚举。

而智能住宅的概念源于美国，美国的智能住宅发展是最为迅猛的。

继美国之后，欧洲、日本、新加坡等国家住宅智能化也得到了飞速发展。

在我国，智能住宅这一概念推广较晚，但其发展的速度也很快，由于国内的住宅产业的特殊性，智能小区取代了智能住宅的概念，全国已建立了一些具有一定智能化功能的住宅和住宅小区。

随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和发展。

那么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上智能化小区或智能化家庭呢?

最近国家建设部住宅产业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：

“住宅小区智能化是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”。

2.智能小区的功能

智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？

）对于智能小区安防和通讯网络是首先要考虑的问题。

对于智能化大厦的功能，多数人们都比较熟悉。

对于住宅小区，它的智能化并不是简单地将智能大厦中的一些功能应用进来，这并不能完全满足其要求。

住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备，系统统筹管理，使其能具备智能化的功能，从而达到和创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图像的传输。

因此，智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的监控和先进的通信方式。

信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求，其实信息服务也就是大家常常听到的“数

字化家园”、“数字家庭”要体现的核心服务。

小区产品实现功能的方式，一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能化和小区智能设备的集中监控，核心产品是家庭控制器。

智能小区是以家庭为单位，每个家庭在智能化后形成智能住宅，智能住宅是将家庭中各种与信息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到构建的智能控制网络上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。

这些功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总线系统提供各种服务功能，能和住宅以外的外部世界相连接。

所以说家庭控制器既是智能住宅的核心，又是小区智能管理网络系统的“大脑”。

3.智能小区的发展

智能小区作为先进的新生事物，得到了方方面面的支持，使得它得以飞速发展。

随着智能小区的基本定义的内涵的扩展和延伸，智能小区市场在建设部等政府部门的支持下，在集成商、开发商、供货商，以及各种媒体的宣传推动下，已经从无序到规范，从低迷到上扬。

目前，各地房地产开发商对智能小区建设倍加青睐，有其深刻的市场因素。

智能化住宅和智能小区建设市场的火爆是一种市场行为，必将进一步被市场所认同。

政府的正确引导将有利于智能小区建设的规范化和科学化。

应该说，智能小区的出现不仅是智能大厦的智能化技术在住宅小区中的简单应用，同时也是与国内房地产业的火暴和特点相结合的产物。

随着智能化小区的迅速发展，各界人士纷纷加入了推进小区智能化发展的行列：

系统集成商走在了最前列，他们拿出在智能大厦工程中的经验和技术，提出了种种小区智能化的方案，并投入很大力量进行小区产品的开发。

各种

新闻媒体也在集成公司的开发热忱感召下，纷纷对小区智能化进行报道和宣传。

当然最重要的是政府职能部门如建设部、住宅产业办等强有力的支持，近几年也出台了关于小区智能化相关的政策、法规和规范，虽然有些还在摸索、完善中，但是正是他们强有力的支持，才形成了今天小区市场的火暴局面。

房地产开发商在其中也起到了很大的作用，但是他们属于被动式的，开始阶段大家都在观望，在了解到小区智能化的种种好处后，物业公司和小区住户及前面提到的集成公司、新闻媒体和政府部门给房地产开发商施加了很大压力，在这种情况下，开发商们不得不尝试着做上几个简单的智能化系统，如可视对讲系统、停车场管理系统等，没想到却带来了可观的经济效益和社会效益，于是作为主角他们进入小区智能化中来了。

4.智能小区的前景

“到2010年，我国住宅建设将有80亿平方米的空间。

近期将以中低档住房建设为主。

届时住房困难户和住房空闲率不超过5%。

”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学部主任成思危日前在第五届亚洲房地产学会年会上，对中国未来住宅建设作出的最新估计。

他的推算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率9.4%的基础上：

1997年我国城镇人口总计36989万人，按户均3.19人计算，约有1.2亿个家庭，城市化率30.1%。

若到2010年时我国人口为14亿，城市化率为40%，人均住房面积为15平方米估算，则需住房面积84亿平方米，扣除1997年底我国实有住房面积36亿平方米，并考虑年平均更新率为2.5%，则需要在1998年至2010年13年间，建设住房面积80亿平方米。

住宅建设量大面广，至今仍呈上升趋势，而且这个上升趋势还将持续三、四十年。

从上面的统计数字可以看出，从2001年至2010年10年期间，平均每年建设住宅建筑面积3.35亿平方米，按照每套住房建筑面积100平方米计算，那么每年建成城市住宅将达到335万套，那么今后每年智能小区的市场空间将达到16.75~50.25亿元人民币，而随着住房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还将大幅度提高。

5.智能小区，三分天下

从前面的分析来看，智能小区市场正处于一种多种技术应用、多家小区开发公司、多种小区产品错综复杂的状态下，没有一家公司敢拍着胸脯说，“我们的小区产品是最好的！

”群龙无首，是对国内小区市场最好的概括。

根据我们几年智能大厦的工程实践经验和智能小区产品开发经验，对于目前智能小区产品市场群雄割据的局面三分天下：

a．从技术路线上划分

从技术路线上来看，主要包括LonWorks现场总线技术、RS485总线技术、HFC-光纤同轴混合网络技术、TCP/IP协议、电力线载波传输、无线技术等等。

根据我们工程实践的经验和智能技术发展的趋势来看，智能建筑系统集成是智能建筑发展的一个标志，系统集成标志着建筑物已从单功能、单系统开始向多功能、多系统、综合性建筑物方向发展。

多厂商、自成体系的系统只有通过相互之间留有的接口来实现统一的管理，系统开放，协议统一，在一个技术平台下对建筑物功能进行总体规划，统一实施，将是系统集成的最高境界。

这就要求建立统一的技术平台，实现各子系统集中的管理和控制，以LonWorks技术为代表的现场总线技术必将主导统一平台的潮流。

信息服务已经成为智能小区最重要的服务方式之一，网络的建设就显得非常重要，如何把局域网同控制网络统一起来，让小区住户所享有的不仅仅是生活和电子商务方面的服务，更重要的是实现让小区住户在互联网上监控家中的一切，显然利用TCP/IP协议可以解决这个问题，这种技术无疑又占据了一块江山；小区住户不希望自己家里像蜘蛛网一样，开发商和集成商也不想在布线上劳神，于是无线技术挺身而出。

朗讯公司早已推出了WaveLAN技术，解决这个问题，蓝牙技术（BlueToolth）近期也在国内蠢蠢欲动，一切迹象表明，无线技术必将在将来占据最后一块江山。

所以，现场总线技术、TCP/IP协议和无线技术将三分智能小区技术的天下。

b.从实现的功能上划分

智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：

“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理”。

尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别，但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。

建设部已在《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》中对智能小区的“普及型”、“先进型”、“领先型”作出明确规定。

这样归纳起来，小区所提供的功能服务可以三分之：

居住安全、生活方便、信息灵通。

把“居住安全”放在首位是因为小区“以人为本”，所以必须保证居住安全；物业管理档次的高低直接影响到住户生活的方便程度，所以必须提高物业管理的水平；据统计25~35岁这个年龄段的置业人员在迅速增多，而这些人士一般是IT行业的，互联网的知识在这个年龄段是普及的，所以小区的信息服务是多么重要，这是真正意义上的服务。

智能小区发展到今天，速度快得使人无法预料，这也与计算机技术、

通讯技术的飞速发展有关。

所以说，智能小区是一个发展的概念，在小区智能化高速发展的过程中，其格局会有许多变化，但我们相信主流不会变。

从技术角度来讲，要想在市场上长期应用，要保证技术的先进性和互操作性，要保证协议的统一性和规范性，这样的技术产品才能够占稳市场，并长期应用下去。

第一章电子巡更系统

1.1系统概述

巡更管理要求巡更员持专门的巡更器按规定的巡更线路巡逻，每一个巡更点有一个唯一的标识物，巡更员到达每一巡更点，用巡更器读取标识物的编号，记录编号和当前时间。

回到管理中心时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。

根据住宅平面图,在巡更路线上进行巡更点布放。

由保安或管理员携带巡更棒进行定时巡访以作记录。

并以此作为对巡逻员的考查和保证物业小区或管理对象的安全。

1.2系统介绍

1.2．1名词解释

巡检点：

巡逻人员的巡逻到站点，必须具有地点标识装置；

巡检采集器：

巡逻人员用于采集巡检点的装置，该装置必须具有实时时钟功能，如巡更棒；

巡检传输器：

将巡检采集器采集的数据发送给打印机或电脑的装置，如数据传输器；

巡检计划：

对巡逻任务进行部署的方案；

巡检路线：

巡检计划中的巡逻路线设定；

巡检记录：

巡检传输器发送来的巡逻记录；

巡检报告：

对巡检记录进行分析和整理而作出的报告。

1．2．2人工巡逻管理

对巡逻人员的巡逻进行计划，巡逻人员定时、定路线进行巡逻并作相应记录。

管理人员对巡逻记录进行核查及评估，并将结果归整为相应的巡逻报告。

1．2．3电子巡逻系统

利用计算机和其它电子技术来完成巡逻管理的计划、记录、核查、报告等工作。

1．2．4智能电子巡逻系统（SilverGuard）

利用碰触钮扣（iButton）技术和计算机及其通讯技术等开发的电子巡逻系统。

1．2．5智能电子巡逻系统的主要特性及功能

1．2．5．1耐用

1、巡检点：

采用全不锈钢封装的碰触存储钮扣，数据存储安全，抗破坏能力强（防压、防挤、防折、防磁、防尘、防水、防静电等），适合各种环境安装。

2、巡更棒：

不锈钢巡更棒坚固耐用，可以抵抗从十英尺高的地方扔到水泥地上的冲击。

1．2．5．2使用方便

警员手持不锈钢“巡更棒”，巡检时只需轻轻一碰嵌在墙上的巡检钮扣，即把巡检时间、地点等数据自动记录在“巡更棒”上。

警员完成巡逻后，将“巡更棒”插入传输器，所有巡逻情况自动下载至打印机或电脑，按照不同要求生成巡检报告。

1．2．5．3安装简单

巡检点安装无需连线，对环境无特殊要求。

1．2．5．4系统功能

3、友好的软件界面；

4、可定义无限个巡检计划；

5、每个巡检计划可定义无限个巡检路线；

6、无重复巡检点；

7、提供多种灵活的巡检报告；

8、系统升级方便，不会造成资源浪费；

9、定时巡检及报警（GMS）；

10、系统网络化管理（GMS）；

11、远程数据传送（SRS、GMS）。

我们针对天下大观小区巡更的具体需求—在停车场、大楼周围、自行车和摩托车停放处、各特殊地点进行巡更，设计时采用BCS智能电子巡逻系统。

1．3系统在巡逻管理中的作用

1．3．1确保巡逻到位

由于每一个巡检点---碰触钮扣有6000亿种组合，其代码由厂家用激光加密刻录，确保了每个巡检点的代码独一无二。

巡逻人员无法对其到达巡检点的时间，地点进行修改。

在巡逻过程中，所有执行巡检路线时的过快、过慢、漏检、多检等事件都将真实地记录在巡更棒中。

1．3．2合理的巡逻部署

根据城市的地理结构，综合考虑不同区域的治安环境，合理分配警力，部署巡逻路线和巡逻密度。

1．3．3合理的任务分配

使用智能电子巡逻系统，能有效地监督巡逻工作是否被不折不扣地执行，但这绝不是加在警员头上的紧箍咒。

该系统的使用使得巡逻任务量化，我们能够很精确的计算出每个警员巡逻的时间和路程。

正确使用该系统，能使警员的工作劳逸结合，确保巡逻任务高效率高质量地完成。

1．3．4工作成绩考核

BCS智能电子巡逻系统具有灵活的统计报表功能，使得管理人员能够掌握个人的任务执行情况，能够真正做到奖罚分明。

1．4系统特点

12、系统不存在2000年问题；

13、界面友好，中文操作系统中文报表方便使用方便管理；

14、管理系统分为T&T、SRS和GMS三级，从无需电脑即可编程、记录及打印中文报表简易系统，到通过电话线可实时检测远端站点的中央监测管理系统，升级只需更新软件或传输器；

15、巡检点安装无需连线，并配有专用安装套件；系统可管理1个到上万个巡检点，方便灵活；

16、不锈钢巡更棒坚固耐用，可以抗从十英尺高的地方扔到水泥地上的冲击；同时巡更棒中存储65000条信息，即使不用电脑也可打印历史记录；

17、

钮扣亦为不锈钢封装，数据存储安全，防水、防磁、防震，适合各种环境安装。

1．5产品说明

1．5．1不锈钢封装的巡检点：

标识巡检点、巡检员或事件名称

可安装在任何地方，不受环境影响；

没有电池，无需连线；

美国DALLAS技术，全世界唯一碰触卡生产厂家提供；

内置6000亿种组密码保证无一重复；

金属钮扣保护芯片，数据存储安全；

为方便使用，配有钮扣固定板（选件）。

封装：

不锈钢

重量：

3.2g（DS1992）

2.3g（DS1990）

高度：

5.8mm（DS1992）

5.8mm（DS1990-F5）

3.2mm（DS1990-F3）

直径：

16.3mm

震动测试：

500g’s

压力测试：

11.25kg30sec

温度：

-20~+70︒C（DS1992）

-40~+85︒C（DS1990）

存储：

DS1992（48bitROM+1KbitRAM）

DS1990（48bitROM）

寿命：

106次读写

1．5．2锈钢巡更棒：

采集、传输数据

采集数据只需轻轻一碰，传输数据将巡更棒插入传输器即可；

防水、防震、防磁、防拆；

没有开关或按钮，坚固耐用；

数据读写时备有声光提示；

内置照相机用锂电池，价格便宜，购买容易，半年内无需更换；

内存6500条信息，即使不用电脑，也可打印历史记录；

为方便使用，配有皮套和钥匙链（选件）

封装：

不锈钢

重量：

300g

长度：

21.56cm

直径：

2.54cm

温度：

-30~+80︒C

处理器：

电池：

锂电池标准3V输出，可提高至5V

1．5．3数据传输器：

传输数据

分为打印机、电脑和MODEM三种；

打印机传输器内置打印机驱动程序，只要将巡更棒一插，打印机可自动打印出报表；

MODEM传输器自动拨号，数据传送不受地域限制；

既可用于下载巡更棒数据，也可用来制作警员、事件标识卡。

长度：

15.25cm

宽度：

10.16cm

高度：

5.08cm

重量：

700g

供电：

9~15VDC/800mA

LED：

Activity（绿）,Ready（红）

接口：

DB25M（MTS）

DB25F（PTS，CTS）

类型：

PTS：

打印机传输器

CTS：

电脑传输器

MTS：

MODEM传输器

可视对讲及门禁系统

本着一切从用户利益出发的宗旨，充分注重性能价格比的优化和充分考虑融合用户的需求，保证工程的技术先进性和可行性的基础上，以“系统先进、投资经济、使用方便、扩展容易”为原则，依据国家和行业标准设计一个先进、高效的小区智能化系统。

●以可扩展性为设计基础

基于本工程的特点及行业技术的发展，各个智能系统都会面临设备数量增加和技术升级的局面。

因而尽量选择最有发展潜力的技术和扩展性好的设备，以适应小区使用的需要，保证系统结构与前端设备的可调整性和可扩展性。

●以方便应用为智能化设计的主导思想

“科技以人为本”，本着这一精神，系统应最大限度的服务于小区的使用者和管理者，因此系统的稳定性和方便性贯穿于智能化系统设计的始终。

●以先进性为设计标准

该系统应充分遵循现有的国际通行设计规范。

在设计和实施时，最大限度地利用当今先进、成熟、具有发展前途的计算机技术、通信技术、自动化技术。

采用具有良好开放性的技术，采用国际标准或事实上的国际标准，从而保证系统能够随科技的发展而平滑升级。

●以经济性为目标

任何先进的技术和产品都必须以服务大众为基础，先进但不能贵族化，要考虑业主的承受能力。

同时还要考虑系统投资的渐进性、合理性、重要性。

三者缺一不可。

1.1设计依据及规范

《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》（修订稿）

《智能建筑设计标准》（GBT-T-50314-2006）

《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003

《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）

《视频安防监控系统工程设计规范》（GB50395－2007）

《入侵报警系统工程设计规范》（GB50394-2007）

《安全防范工程技术规范》（GB50348－2004）

《安全防范工程程序与要求》（GA／T75－94）

《安全防范系统通用图形符号》（GA／T74－94）

《防盗报警控制器通用技术条件》GB12663-90

《智能建筑弱电工程设计施工图集》97X700

《计算机站场地技术条件》（GB2887-89）

《计算机软件质量保证及配置管理计划规范》（GB/T12504-12505-90）

《计算机软件开发规范》（GB8566-88）

《楼宇对讲系统及电控防盗门通用技术条件》（GA／T72-2005）

《住宅设计规范》（GB50096-99）

招标文件及其图纸

2.总体设计说明

住宅小区的智能化系统工程建设，要从小区的使用功能、管理要求和投资规模的实际需要出发，因此我们根据本楼盘的定位，居住对象，使用需求和功能来设计瑞景苑小区的智能化工程。

瑞景苑小区的智能化工程建设要从以下几个方面进行考虑：

特点

建设重点

系统配置

按照“以人为本”的要求配置，力求做到突出重点，将实用的、能够取得较好效果的子系统做深、做好，实际需求不大或效果不明显的配置则尽量少做甚至不做。

品质

中高档

产品选择国内、外具有良好品质、功能、服务、性价比的知名品牌产品，在保障系统稳定性同时，也保障设备的档次、品质、外观、功能等能够与“瑞景苑小区”相匹配。

内容

丰富

智能化系统的建设内容从安全、便利、快捷、舒适、丰富等多个方面为业主考虑。

同时通过系统的配套，优化物业管理，最终为业主提供更好的服务。

分步实施及扩展功能

“设计一步到位、管线敷设一步到位，建设一片区，智能化系统到位一片，具体子系统可以视“瑞景苑小区”的建设情况分步实施和功能扩充”。

2.1安全防范系统

安全是生存的第一需要，随着人们生活水平的不断提高，人们对于自身生命财产安全的重视程度也相应的得到提高。

目前给居民生命和财产带来最大的威胁是由人为引起的破坏，如盗窃、抢劫等。

安全防范系统就是要通过有效的措施对这些不安全因素进行防范，为小区创造一个安心的居住环境。

因此，在系统实施中第一目标就是提高小区整体的安全防范能力。

瑞景苑小区的安全防范系统由门禁管理系统、楼宇对讲系统、住户报警系统组成，这几个系统相辅相承，互相联动使得各分散独立的系统构成统一的集成化的综合保安系统，实现安保工作质量的整体提高。

2.1.1楼宇对讲系统（带住户报警、门禁功能）

系统主要针对小区的出入口和单元梯口进行防护，采用总线联网方式，在可视化的基础上，实现住户与管理中心、单元入口、小区入口的四方通话。

系统选用冠林AH2000对讲系统

项目

设计说明

布点原则

1、室内部分

1）每套住宅内配置一台可视室内机；

2）复式型住宅上层增配一台非可视室内机；

2、梯间部分

1）每个单元仅一个出入口时配置一台带门禁梯口机；

2）若单元有多个出入口（如有些单元除地面出入口，还有地下车库单元出入口）时，每个出入口均应设置梯口机；

3、区口：

小区主要出入口各设置一台区口机，本小区共设有2台区口机；

4、锁：

1）地面单元玻璃门宜安装磁力锁或电插锁（断电开锁型）；

2）地下车库单元防火铁门安装电控锁或磁力锁（断电开锁型）及闭门器；

3）安装磁力锁或电插锁的单元门室内门侧安装出门按钮。

传输方式

1、采用总线传输

控制

室内机

1）室内机可呼叫管理中心/室内机，并与其双向通话；

2）室内机可监视梯口机/区口机/门前机，且具有与之双向通话功能；

3）室内机可遥控开启梯口门/区口门/住宅门的电锁；

2、梯口机

1）梯口机可呼叫室内机、管理中心并与之双向通话。

2）梯口机应带门禁读卡器，支持密码、刷卡开锁。

3、区口机：

可呼叫室内机、管理中心，并与之双向通话。

4、管理中心机

1）管理中心机可呼叫室内机，并与之双向通话。

2）管理中心机可监视梯口机/区口机，可遥控开启梯口门/区口门的电锁。

3）管理中心机可对室内机发布图文信息。

5、室内机可接收及查询管理中心发布的图文信息；

6、安保型室内机可对报警防区进行布、撤防操作。

显示

1、采用彩色可视对讲系统；

2、梯口机采用LED显示屏，可显示操作提示及占线等信息；

3、管理中心采用液晶显示屏，具有来电显示。

记录

1、管理中心机具有对讲、报警信息管理及事件记录功能。

供电方式

1、梯口机、室内机采用就近电源箱供电，电源箱由配电箱引一条独立的220V回路供电。

2、区口机采用就近电源箱供电。

3、中心设备由中心机房UPS供电。

4、电源箱应带有蓄电池，当主电源断电时，备用电源应能自动投入并能维持工作不少于8小时。

安装要求

1、室内机底边距地1.4m安装，并与并列安装的电气开关平齐。

2、梯口机、区口机以摄像头中心距地1.45m安装。

3、安梯口机、区口机应有防震、防淋、防拆措施，摄像头应避免太阳光直射。

4、梯口机根据场所，可嵌墙或台式安装。

5、电控锁安装于门框侧面，底边距地1.1m安装。

6、磁力锁安装于门框顶部。

7、电插锁应嵌入安装于门框顶部。

8、闭门器安装后应反复调整其接力和关门速度，以降低防盗门关门时的噪声。

2.1.2门禁管理系统

本项目在各出入口设置门禁，单元出入口采用门禁控制器与读卡器进行一体化设计的门禁，并嵌入安装在可视对讲主机内，而物业管理办公室及地下单元出入口的门禁，采用门禁控制器与读卡器进行一体化设计的门禁。

各门禁读卡器通过总线的方式，连接至管理中心的管理计算机，构成“分散控制、集中管理”的结构。

系统的处理内容包括：

识别、放行、拒绝、记录、报警。

系统选型：

福建冠林

项目

设计说明

布点原则

1、单元出入口设置的门禁读卡器应内置于对讲梯口机中。

2、地下的防火铁门安装电控锁或磁力锁及闭门器。

3、小区内重要的设备用房、机房等宜设置门禁读卡器

4、地面上的玻璃门框宜安装断电开锁型磁力锁或电插锁，且配置开门按钮。

传输方式

1、对讲梯