二手楼交易流程须知.docx
- 文档编号:26863749
- 上传时间:2023-06-23
- 格式:DOCX
- 页数:11
- 大小:21.47KB
二手楼交易流程须知.docx
《二手楼交易流程须知.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《二手楼交易流程须知.docx(11页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
二手楼交易流程须知
「二手楼交易流程须知」
美聯物業
(此文件只供内部传阅,版权所有,翻印必究)
课程大纲
(1)深圳市的房地产管理体制
(2)深圳市的使用权种类
(3)房地产转让的有关问题
(4)房地产权利证书的种类
(5)房地产证的主要内容
(6)房地产登记的有关问题
一.深圳的房地产管理体制
1.房地合一
美聯物業
房地产交易最后落实的是产权的确认,产权的确认是要到主管部门登记,所以要了解主管机关的管理方式。
深圳房地产管理的两大特点是「房地合一」和「三级管理」。
根据国家的《城市房地产管理法》,房地产采取双轨制度,即是允许房地合一管理及房地分开管理。
中国内地有些地方的房地产利用房地合一管理,同时有些地方利用房地分开管理,国内很多城市的房地管理属于两个机关─土地管理局和房屋管理局,这就是分开管理。
因此,房地产交易(土地交易及房产交易)的过户和登记分两个部门进行,发房地产的证书也是分开的,一个是土地使用权证书,另一个是房屋使用权证书。
而房地合一的意思就是房地产(房屋和土地)的使用权是用同一个证书。
而深圳的房地产管理就是利用「房地合一」这个模式,它所发的房地产权利证书(由规划国土局发出)也是一本制的,叫《房地产证》。
在这个《房地产证》当中已同时包括了两种权力,就是土地使用权和房屋使用权。
在深圳与房地产管理有关的有三大局─
1.规划国土局:
功能有三方面:
-规划(包括城市的规划及个别楼宇的规划);
-卖地(作为政府代表卖地);
-房地产管理。
2.建设局:
管理工程建设的质量及工程的队伍,处理施工过程等问题。
3.住宅局:
负责物业管理。
2.三级管理
三级管理是指规划国土局内部对核下各个机构的职能有所分工,在深圳市的职权分为市局、分局及管理所三个体制,三级管理的原则下,规划国土局将业务划分,互不重叠。
市局主要管行政,不管具体业务;分局及管理所管具体业务,如房地产登记及发证业务是在分局(或一部份于管理所)办理。
2.深圳市的土地使用权种类
上面提及,深圳的房地产管理是采取房地合一,即房屋和土地一并管理在一个体制,但在这个前提底下,究竟有没有侧重点呢?
是有的,房地合一以地为主─「房随地走」。
这个概念关系着交易上将会发生的一连串事情,举例说:
福利房、微利房之所以不能够随便转让主要是因为土地使用权的问题,而要判别一所房子的使用年期、价格及转让条件,亦必须先辨别土地使用权的种类。
《深圳经济特区土地使用权条例》是作为表明有权利使用土地的证明。
土地使用权分为四种:
1.历史用地:
这是指一九八零年六月之前的土地,用地单位取得土地使用权。
历史用地是没有任何资料的,所以我们在发证、登记时只采用公告方式就可以,只要你能证明在一九八零年六月前,已在该地兴建房子使用,即使没有任何土地的资料也是可以的。
因此这种土地的管理较为宽松。
2.行政划拨用地:
是指在一九八零年六月至一九八八年一月二日期间的土地,这一种土地使用权种类在现在的深圳已经成为历史,但是在国家来说还是存在的,国家目前的房地产管理局还沿用这种方式。
于一九八零年六月至一九八八年一月二日期间,深圳还未进行土地使用权改革的时候,那时的用地全部都采取行政划拨的,为甚么一九八八年一月二日后又没有行政划拨用地呢?
因为在这天《深圳经济特区土地管理条例》的颁布明确说明所有的用地采取协议、招标、拍卖的方式,不论是谁,即使是市政府本身亦必须依从。
还有一个值得注意的地方,是土地使用期限顺延的问题。
跟据人大公告,住宅用地的使用期可由五十年顺延至七十年,商业用地由三十年顺延至五十年,但是顺延是必须有条件的,凡是与土地部门签订合同的,方可以顺延。
即是说凡是与国土局签订合同的都可以顺延,反过来说,没有与国土局签订合同的均得不到顺延。
因此,土地可否获得顺延,便要看房地产证中土地使用权开始的日期,若果日期是在八八年一月二日前,均为划拨用地,即是说这些土地均没有签署任何合同,除非现在签署才可顺延,而八八年一月二日后的土地,便肯定得到顺延。
问题是八八年一月二日前购买的房子怎么办呢?
如果真的要延期,唯一方法是按照规定重新补地价,方法虽然对某些人士不公平,但却是现行唯一可取的办法,将来有可能有其它解决办法。
美聯物業
3.协议:
协议、招标及拍卖土地,是从一九八八年一月二日至今深圳唯一的土地使用权方式。
协议分为两种:
一种是协议市场地价;一种是协议减免地价,如福利房、微利房等。
4.招标、拍卖:
与协议不尽相同的是招标及拍卖用地,肯定是市场地价。
三.房地产转让的有关问题
1.房地产转让的方式
美聯物業
转让的方式有三种:
-买卖
-交换
-赠与
转让除了上述三项外,另外,在《深圳经济特区房地产转让条例》中有规定另外四种交易情况,这四种情况虽不是转让,亦把它视作转让一般:
-合作建房
-抵债
-住家户
-实业合并
以上七项被视作转让及转让方式,也是转让(交易)行为,都必须按照转让的规定交纳税费。
如果不属于转让,则不需交纳税费,例如把房地产分割,则不算是转让的一种,无须缴纳税费。
2.房地产转让的条件
从法律上来讲,如果拥有房地产的产权,便可将之转让,但按照实际情况,转让是需要有条件的,并不是说房地产是属于某人的,便可随其意愿而转让,而要先考虑该房产是否能转让,因为有些能够随意转让,有些却不能。
因此,中介人接受业主委托出售房屋时,应先了解该房地产是否能卖,如果能卖的话又需具备甚么条件。
常见的例子是军产房,按规定这类房屋是不能买卖的,但规定还规定,国情是不少人还是转让该类房地产,若当中不涉纠纷,问题不大,但要注意的是这类房地产是不能够办房地产证的,作为代理便要理解当中的利害,以免不知不觉间误导买卖双方。
转让条件大致分为两种,一种是不准转让,另一种是限制转让(只要符合一定条件便可随便转让),除了上述两种规定外,其它的一概能够自由转让。
不能转让会出现在下列几个情况下:
-被法院查封、被冻结的物业;
-双方诉讼、闹纠纷、房屋还未定下来是谁的,即房地产在使用权利上有争议的情况;
-还有是房地产已经抵押,而未得对方的同意;
-土地使用权已被收回的。
美聯物業
一些不良业主接获收地通知后,赶紧将房产出售(例如酒楼业务是不错的,突然间转让出售,因为接获收地通知),对这些情况便需特别注意。
而有条件的转让,则转让之前必须经过批准,并需要补回地价。
因为当初政府以折让价出售,因此当转售时候,首先要把足够的钱纳回,但能不能补,准不准卖要先得到批准。
地价的可补资格和金额主要是参照土地使用的性质。
分别有三种,包括历史用地、行政划拨用地和协议减免地价的用地,当你要转让这三种用地时,必须得到批准人同意并补交地价。
譬如说是行政划拨土地,要先补足地价,将其变为商品房,方可随意转让。
3.房地产转让的税费
房地产的税费主要包括有营业税5%,契税1%,印花税0.1%,单位所得税15%,个人所得税20%,城市建设维护税和登记费等。
目前有优惠政策,个人拥有的普通住宅住满一年的,可免营业税及城市建设维护税,要交的只是契税1%,印花税0.1%。
而个人的普通住宅又怎样介定呢?
就是个人的房子卖给任何人,个人的意思是以个人名义拥有的,而卖给个人或者公司都可以算是普通住宅。
商住及商业房地产均无税费优惠。
其次是税费的计算标准问题,就是以估价为标准,交易价低于估价的话,契税和营业税按估价的计算。
但所得税却不一样,只要交易价低于估价便无须缴纳。
4.房地产的预售与现售
房地产有所谓预售和现售,可是两者是如何划分呢?
按照法律规定,预售的介定是依据初次登记,初次登记前是预售,初次登记后是现售。
但在这个实际交易的行业当中却不是这样的,而是以入伙为标准。
而预售的条件,现时深圳法例规定七层以下的房子要封顶、七层以上的要完成三份之二才可获发预售许可证,总的来说是必须要有预售许可证方可预售。
美聯物業
5.房地产买卖合同与认购书
接着是有关买卖合同和认购书的问题。
深圳市政府对预售管理是十分严格的。
交易双方的合同必须是采用规划国土局规定的格式文本,这类合同必须向规划国土局购买,其中对预售的买卖管理更是严格,必须是要有预售许可证,才可向规划国土局购合同,而且每份合同均有独立编号。
至于认购书更必须是经过法院等司法机关的批准。
如果是先有认购书,而后发预售许可证,则预售无效。
发展商在持有预售许可证之后,再发认购书,才合资格进行预售买卖。
6.福利房买卖的问题
现在深圳市的福利房及微利房均可上市,市场甚为庞大,而管理这类房产的是另外一套独立政策,属于另外一个领域,管理机关是住宅局,而不属于规划国土局管理。
这类房产的上市与否、上市的程序审批,由住宅局主理,上述所提及的补地价政策等等均不适用于这类房产。
这类房产如要上市,要先到住宅局申请上市的批复,之后再到规划国土局换证(换成红色的商品房证),才可以上市买卖。
7.集资房、军产房的买卖问题
集资房按照规定是不能出售的,如果要卖的话,要经过批准及补足地价之后才可进入市场。
军产房是一个军居,是不能动的,所以现在的军产房是不存在上市的问题,如果中介机构要代理军产房,在目前来说,是没办法通过规划国土局的交易来办理的。
但目前军队里自己发房产证,他们所发的证跟规划国土局所发的是一样的,但按照规定,军队是没有权力发放这类证件的。
而国家针对房地产的管理条例已经有所修改,所以在这个房地产的问题,将有新的政策。
8.抵押、按揭房地产的买卖问题
在法律上规定,抵押及按揭房是可以转让的,即是说在未有赎回之前便可转让,但我们的运作跟法律的规定是不一致的,因为目前的基础操作不良。
按照法律的规定来说,若房产已经在银行抵押,只要银行同意,便可以把房子卖给他人;但为了堵塞时间差的问题(买家付足楼款后一段时间才取得房地产证;而卖方收款还清按揭后不履行办证的义务),目前的条例基本上是先要把银行的按揭还清,把房子赎出来才可卖给他人,然后他人再上银行重新做抵押。
9.背书转让问题
按照深圳市政府的规定,房产是可以背书转让(与香港称为确认人出售类似)。
现在的背书转让,只有罗湖和龙岩才做,其它地方都不做。
为甚么有这个现象呢?
就像刚才所提及,法律虽规定可以做,但实务操作繁复,所以便不做,于这法律的规定是可以不存在的。
四.房地产权利证书的种类
根据目前法律的基本原则,房地产除了背书转让以外,要交易一个房地产首先必须要卖方取得房地产证,所以必须要了解房地产证书的种类。
一直以来,深圳市的发证机制不良,发了很多不同类型的证书,情况混乱。
不过,现在的房地产证还在修改中,最快今年下半年将有新证出现,房地产证可能成为历史。
但就目前,要先认识现存的几种证书:
1.《房屋所有权证》:
《房屋所有权证》是89年房地分开之前所发的证,另外当时在房地分开以前还有发《国有土地使用权证》。
而现在的《房地产证》就是由《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》合二为一的。
持《房屋所有权证》要买卖的,要先换证,才能办理交易。
这类证是不一定能够换证成功,因为当发证时只管房屋,没有考虑到土地使用权问题,现在房地合一,需要顾及土地使用权问题,所以代理这类房屋要了解当中存在的风险。
2.《房地产证》:
《房地产证》是89年到现在一直发的证,得到这一种证后就可买卖,这一种证还有三种类型:
-软皮红色的:
用于记载商品房,产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益及处分权利;
-软皮绿色的:
用于记载非商品房,一律不得卖买,需抵押或出租的,需按有关规定办理;
-硬皮红色绸面:
与软皮红色相同,只是前两种都是九五年一月一日以后所发的证。
这类证仍然有效,可继续使用,在产权变动时换新证。
美聯物業
3.代用证与楼花证:
代用证与楼花证是中国的特色,亦是历史遗留的问题,代用证与楼花证都属于违法所办的证,所以现在已不发了,但规划国土局还是认可它的效力。
处理方法是具备换证条件的便先换证后转让;不能够换的可直接办理转让手续。
五.房地产证的主要内容
1.权利人
在房地产证的主要内容当中,要特别注意权利人的资料,在交易时的买卖文件当中,要严格符合产权证中权利人资料,包括名字、身份证号码,尤其是公司名称,必须要完全符合房地产证的名称。
2.土地使用权
在土地使用权中,我们要注意三个问题:
-权力的种类;
-用途;
-土地的使用年限。
因为土地的种类决定你能否转让,土地的用途决定你转让的税费及土地的年资。
3.建筑物、附着物所有权
建筑物、附着物所有权我们要注意两个问题,一个是建筑价格(决定税费的基础),一个是登记的年限。
六.房地产登记的有关问题
美聯物業
1.房地产登记的效力
中国的房地产登记的效力与香港不同,如果在取得中国的房地产证后,出现某些损失,中国政府需承担,因为房地产证是由政府发出,对业主有较大的保障;但对中介服务机构便有较高要求,在委托放盘时便要弄清楚《房地产证》的真伪及弄清楚房子的情况,如土地使用权、抵押及查封等等问题。
2.房地产登记的程序
《深圳经济特区房地产登记条例》内规定了一切的程序,从提出申请到发证。
对中介服务有关系的是要特别提早申请这个问题。
就是说,买卖合同的签订,与申请登记是两个完全不同的事情。
即是说业主将房产出售时,除了有责任与卖家签订合同外,亦要与卖家一起申请登记,这称之为「共同申请」,不能够只签合同,而对登记一事不闻不问。
因此,作为中介机构,除了接受业主委托放盘,亦要一并接受委托办理申请登记,以避免于业主签订合同后对登记一事撒手不管,这样的委托才是全面的、完整的。
3.房地产登记的原则
-要注意申请的问题,即是需要买卖双方一起申请登记。
-现在的房地产登记是以一宗土地为单位,即是说,有关土地的权力,是以一房土地而定,而不是以一套房子而定,所以同一土地上不同房子的使用权是一样的。
而当房屋证上的内容不清楚时,便要翻阅《土地权力合同》。
4.房地产登记的种类
(1)初始登记
要留意两方面:
-土地使用权初始登记:
发展商向国土局买地后,按照合同把款项付清后便可办理土地使用权初始登记;
-房地产初始登记:
国土局接受申请发出土地使用权证后,发展商便可开始建房,当房盖好后才可申请房地产初始登记。
(2)转移登记
只有办好初始登记才可办转移登记,中介机构代理的楼盘若是业主从发展商直接购入的,未有房地产证的,业主要先办证才可转让。
但业主能不能办证要取决于发展商是否有办初始登记,如没有的话,业主不能办理房地产证。
在这情况下出售该房地产,只有透过背书转让出售。
美聯物業
转移登记在法律上没有区分,但规划国土局内部将之分为二级及三级,前者为发展商卖房,后者为二手市场买卖。
规划国土局作这样的区分主要是方便操作,因二级及三级转移代收税费的机构有所不同。
二级转移的营业税由税务部门直接征收;三级转移的税费则由规划国土局代收。
法律上,二级及三级转移的文件是一样的,转移登记需要下列文件:
1.申请书
2.买卖双方的身份证明
-对公司的身份证明要注意营业执照没有过期;
-营业执照及房地产证中的法律代表人需要一致。
3.房地产证
特别情况:
非法人机构(即政府部门)出售房地产,需上级主管机关的同意书。
(3)变更登记
变更登记是指权力主体没有变化,只是资料需要作出更改。
例如公司财产是独立的,法律代表人变更时便需做变更登记,公司改名亦是相同情况。
(4)其它登记
其中一种是补发房地产证登记。
举例说,证件损毁或遗失,可申请补发,但需要经过六个月的时间,于这段期间,房地产给规划国土局锁定,不能转移。
美聯物業
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 二手楼 交易 流程 须知