XX市城市新区棚户区改造工程项目可行性研究报告.docx

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XX市城市新区棚户区改造工程项目可行性研究报告

XX市城市新区棚户区改造工程项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

XXX市城市新区棚户区改造项目

1.1.2项目单位及法人代表

项目单位：

XXX市城市建设有限责任公司

法人代表：

XXX

联系电话：

XXX

1.1.3项目建设期

25个月

1.1.4建设地址和范围

根据XXX市城市新区控制性详细规划，拟实施项目区位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划总占地面积1.59平方公里（约2387亩），其中建设用地面积1.33平方公里（约1999亩）。

1.1.5项目主要建设内容及规模

XXX市城市新区棚户区改造项目是根据XXX市城市新区发展建设规划，完成对用地范围内居民的拆迁安置，进行市政基础设施的建设，使建设用地范围内达到“七通一平”，将“生地”开发建设成“熟地”。

为XXX市城市新区进一步整体开发建设创造基础条件和投资环境，本着“就近安置”的原则，新建3214套保障房进行棚户区居民安置，分别在乌喀路南侧（XXX市XXXXX九大队）建设XXX市XXXXX安置房

（一），总建筑面积152210.17㎡（1132套，4621人），在棚户区内位于西湖大道北侧（XXX市XXXXX一大队）建设XXX市XXXXX安置房（三），总建筑面积182666.51㎡（2082套，8102人）。

主要建设内容及规模一览表

序号

主要建设内容

规模

工程做法

一

棚户区安置房

1.1

XXX市XXXXX安置房

（一）

共1132套，总建筑面积152210.17㎡

5栋框架结构，建筑面积67062.53㎡：

2栋地上16层、地下1层，4栋地上11层、地下1层；23栋砖混结构，建筑面积85147.64㎡：

地上6层，地下1层。

1.2

XXX市XXXXX安置房（三）

共2082套，总建筑面积182666.51㎡

4栋框架结构，建筑面积93670.92㎡：

地上17层、地下1层；33栋砖混结构，总建筑面积88995.59㎡：

地上6层，地下1层。

二

棚户区基础设施工程

2.1

道路工程

主干道1050米，支干道2769米，居住区级道路6750米

沥青砼路面

2.2

供水管网

管道井250座

PVC管，埋地敷设

2.3

排水管网

排水井978座

双壁波纹管，埋地敷设

2.4

供热管网

锅炉房2座，镀锌钢管14485米，伸缩器122个，检查井277座。

镀锌管

2.5

电力管网

电缆线24960米，电气配管为SC150，检查井200座，箱变8个。

埋地敷设

2.6

绿化工程

绿化面积84000m³

三

原棚户区住户货币补偿

770户，每户按32.55万元计，共25064.32万元

1.1.6项目总投资

项目总投资123032.0万元，其中：

建筑工程费76697.58万元，占总投资的62.34%；设备购置安装费680.90万元，占总投资的0.55%；其它费用45653.52万元，占总投资的37.11%。

1.1.7资金筹措

建设单位自筹36890.0万元，占总投资的30%；申请银行贷款86142.0万元，占总投资的70%。

1.2项目建设单位概况

XXX市城市建设有限责任公司是依据《二○一○年第四次常委会会议纪要》（阿市党纪字【2010】4号）文件精神，经XXX市委批准于2010年10月27日在XXX地区工商局注册成立。

该公司性质为XXX市国资委下属的全资公司，具体负责今后XXX市新城建设开发项目。

主营业务包括政府授权的土地开发经营；城市基础设施项目、重大产业项目和社会事业项目的建设、资金筹措和管理；棚户区及旧城区的改造、建设；经济适用房、廉租房等项目的建设实施及经营；浙江对口援疆项目的建设实施及经营等。

公司注册资本为15000万元人民币，2012年5月增资至38000万元人民币，总资产250000万元。

公司现有管理人员6名，其中：

董事长兼总经理1名，副总经理3名，财务总监1名，总经理助理1名，员工总数32人；公司暂设六个职能部门，分别为行政综合部、财务审计部、项目融资部、资产运营部、工程建设部及市场开发部。

公司于2011年3月下设注册成立了全资子公司—XXX市房地产开发有限责任公司，主营XXX市棚户区改造、廉租房建设、经济适用房等保障性住房建设。

于2011年12月份下设注册成立了全资子公司—XXX市众信物业服务有限责任公司，为该公司今后新建的小区管理打好基础。

于2012年5月注册成立了全资子公司—XXX城乡建筑工程有限公司，主营城乡基础设施项目。

1.3可行性研究工作依据及范围

1.3.1研究工作依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国环境保护法》；

4、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号，2004年10月21日）；

5、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号，2006年8月31日）；

6、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）；

7、《财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）；

8、《土地储备管理办法》（国土部，2007年11月）；

9、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国发55号文件）；

10、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》国土部11号文件）；

11、国各院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）及自治区《实施意见》（新政发［2007］73号）；

12、国务院《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发［2008］131号）；

13、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；

14、自治区住房和城乡建设厅《关于进一步做好城市和国有工矿棚户区住房情况摸底调查的通知》（新建房［2009］28号）；

15、《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；

16、《新疆工作会议精神》；

17、《国务院关于进一步促进新疆经济社会发展的若干意见》（国发[2009]32号）；

18、《国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施》（中发〔2008〕18号文件）；

19、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；

20、新疆维吾尔自治区国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

21、《XXX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

22、《XXX市总体发展规划纲要》（2010-2030年）；

23、项目地块现场及周边区域的详尽调查资料；

24、项目建设单位提供的相关资料。

1.3.2研究工作范围

根据国家对城乡棚户区改造建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点对以下内容进行研究：

1、阐述项目提出的理由和必要性；

2、落实项目建设条件；

3、确定项目建设的内容，建设规模和实施方案；

4、针对项目建设对环境造成的影响进行评论；

5、估算项目投资和资金使用计划。

1.4研究结论

1、本项目建设地点位于XXX市城市新区，项目建设地点交通便利，给排水、供热、供电、通讯等配套条件可靠，建设方案符合XXX市城市总体规划要求，布局合理，施工条件完善。

2、XXX市城市新区棚户区改造项目得到党中央、国务院、自治区及XXX地委行署和XXX市委、人民政府的政策、资金方面的大力支持，广大各各族人民群众也急切的盼望该项目的实施。

建设项目的实施，是我国西部少数民族地区构建和谐社会的最具体、最直接的民生工程，是党中央、国务院对我国少数民族地区实施的一举多得的重大民生工程、德政工程。

因此，项目的建设是必要的、可行的。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目提出的理由与过程

党的“十七大”提出了“立党为公、执政为民”的理念，指出要“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的科学发展观，构建和谐社会”。

构建社会主义和谐社会，是从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务，适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望；构建社会主义和谐社会，关系到最广大人民的根本利益，关系到巩固党执政的社会基础、实现党执政的历史任务，关系到全面建设小康社会的全局，关系到党的事业兴旺发达和国家的长治久安。

党的“十七大”把以民生为重点的社会建设与经济、政治、文化一起提出来，并且把民生问题摆到了十分重要的位置，提出“必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”，更加体现了以人为本、民生为重的执政理念。

构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，始终把最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益，不断满足人民日益增长的物质文化需要，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享，促进人的全面发展。

建设和谐社会，首先要发展。

同时，更加注重解决发展不平衡问题，更加注重发展社会事业，推动经济社会协调发展。

完善社会保障制度，保障群众基本生活，适应人口老龄化、城镇化、就业方式多样化，逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的覆盖城乡居民的社会保障体系。

社会主义和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。

建设和谐社会，是一个国家政治生活民主化、经济市场化、社会自治化、生态环境优化的持续性过程，是一个复杂艰巨的系统工程，需要全面考虑，综合平衡。

县（市）城市棚户区是县（市）政府所在城市建成区范围内平房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不全、房屋质量较差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的集中连片区域。

在我国，城市棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。

实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

新疆是我国西北的战略屏障，是我国对外开放的重要门户，也是我国战略资源的重要基地。

新疆的发展和稳定，关系全国改革发展稳定的大局。

XXX市是新疆维吾尔自治区XXX地区行署驻地，是XXX地区政治、文化、经济中心，在新疆占据着举足轻重的重要地位。

根据统计，XXX市城市新区内现有住户3816户。

居民住房多为平房，60%房屋建于上世纪六、七十年代，30%建于上世纪八、九十年代。

其中：

砖木结构房屋占房屋总数的42.45%；土木结构房屋占房屋总数的14.47%，所有房屋均不符合抗震设防要求。

使用至今，土木结构房屋和其他结构类型房屋（即临时搭建的简易房）已成为危房代名词，居民房屋均不具备抗震设防条件，一旦发生自然灾害，将会对居民的生命和财产安全构成严重威胁。

近年来，XXX市委、人民政府为解决城市低收入家庭住房困难问题，取得了一定成效。

但是XXX市城市新区存在大量集中连片现象、区域内各族群众住房条件极其恶劣、基础设施处于空白、安全隐患突出、社会管理相对薄弱，群众要求改造的愿望强烈，迫在眉睫，正是在以上背景下提出了“XXX市城市新区棚户区改造项目”。

2.2项目建设的必要性

2.2.1实施城市棚户区改造是践行“三个代表”重要思想、落实执政为民宗旨的具体体现

贯彻“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，必须把广大人民群众的根本利益作为我们一切工作的出发点和落脚点，真正把改革开放和经济建设的成果惠及全体人民。

作为老城区，XXX市城市新区房屋密度大，居住条件差，而在棚户区居住的群众大多数是少数民族下岗职工和低保户、特困户等社会弱势群体。

这部分人既没有条件改造房屋，也没有能力购买新房，他们的居住条件急需改善。

解决这些群众的生活居住困难问题，是各级党委和政府义不容辞的责任。

2.2.2实施棚户区改造是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求

在加快发展中实现科学发展、和谐发展，不仅要统筹城乡和区域发展，而且要注重城市发展与资源、环境的协调，注重城市困难群众的基本生活保障。

实施XXX市城市新区改造，将使相当一部分群众享受到改革发展的成果，不仅大大改善困难群众的居住条件，还将推动住房制度改革的深化，进一步完善社会救助机制和保障体系，实现社会公平，促进社会和谐。

同时，在城市棚户区改造中，还要按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，这将进一步完善城市整体功能，促进城市建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源，避免城市规模无序扩张，有效解决“城中村”等突出问题。

2.2.3是促进经济社会协调发展的有效途径

实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。

随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善，但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；棚户区居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体，为推进棚户区改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，因此，加快棚户区改造对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题的重大意义。

2.2.4是全面建设小康社会的客观需要

原国务院副总理曾培炎在全国城市住房工作会议讲话中指出：

“到2020年，我们要全面建成小康社会。

而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。

受诸多历史因素的影响，项目实施区解放前和上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区，历史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好棚户区居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。

“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期，按照《若干意见》的要求，城市人民政府要制定对集中成片棚户区的改造计划，通过改造，使居住在棚户区内居民的住房困难得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。

2.2.5推进棚户区改造，是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径

棚户区改造建设的安置用房，多是小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭。

推进棚户区改造，直接增加住房有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格．有的地方把棚户区改造与调整城市总体布局有机结合，不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且改善了城市基础设施条件，拓展了城市的发展空间．有的地方通过棚户区改造，进一步盘活了存量土地，提高了土地使用价值，使稀缺的土地资源得以有效利用，为城市发展提供了更为广阔的空间。

另外，棚户区改造有力地拉动了建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献。

2.3项目建设的可行性

2.3.1建设项目有党中央、国务院的英明决策支持

关心群众生活，为广大人民群众谋利益，必须切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

实施棚户区改造，关系党的宗旨，关系改革发展，关系广大人民群众的切身利益，具有极其重要的意义。

党中央、国务院在科学发展观提出以后，坚持以人为本的科学发展观的核心理念，对于民生是高度关注。

温家宝总理在2010年政府工作报告中已经明确指示，要用三年时间解决750万户城市棚户区低收入家庭的住房困难和林区、垦区、煤矿240万户居民的住房困难。

作为政府总理在人代会上把林区的棚户区改造给予了这样一个高度的重视，是前所未有的。

李克强副总理对这项工作非常关注，作出过非常明确的、重要的批示，要求各个部门一定要高度关心和支持棚户区困难群体，协调、帮助解决好住房存在的困难。

住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号）要求“各级财政部门要按照建保[2009]295号文件规定，积极主动参与制定本地区棚户区改造规划、年度计划、项目实施方案、拆迁补偿安置方案等相关配套措施”、“多渠道筹集和落实棚户区改造资金”、“确保棚户区改造各项税费优惠政策落实到位”、“加强棚户区改造资金的使用管理和监督”等具体要求，这一系列政策、资金的支持，是本项目顺利实施的切实保障。

2.3.2项目建设得到各级党委、政府及主管部门的大力支持

棚户区改造这项民生民利工程，赢得了XXX社会的广泛关注和一致赞誉。

XXX市党委、政府及主管部门深知XXX市城市新区改造社会关联度大，影响面广，该项目一经提出就得到XXX市委、政府及主管部门的高度重视，XXX市委、政府承诺，建设项目资金除申请融资外，其余配套资金均由地方财政配套解决，并保证建设资金足额、及时到位，要求建设主管部门全力支持本项目的建设，明确给予本项目最大的优惠政策，尽可能的减免相关费用，使有限的资金全部落实到建设项目中去。

项目单位除积极做好项目前期申报等工作外，对拟建项目场址选择、规划、设计等后期工作做出大量的艰辛劳动，确保项目一经落实，就可顺利实施，早日发挥应有的社会效益。

2.3.3建设项目施工条件良好

作为XXX地区党政机关常驻的XXX市，区域范围内拥有房建、市政各类施工资质的施工单位数量多、技术力量雄厚、社会信誉良好，这使得本次项目的建筑质量有确切的保障。

另一方面，项目拟建地点周边市政公用工程设施齐备，交通便利，建设项目所需各类建筑材料充足，项目拟建场址地质条件良好，适宜建设该项目，因此，该建设项目是可行的。

第三章项目市场分析

3.1项目定位

3.1.1项目目标定位

鉴于本项目是棚户区改造项目，具有拆迁安置的特殊社会属性，因此从城市、地方区域、拆迁户、公司的角度出发考虑项目开发的目标定位为以下方面：

（1）通过棚户区区域的拆迁改造、提升城XXX市城市新区形象；

（2）通过拆迁、还建安置拆迁住户，大幅度改善其居住生活条件；

（3）顺应XXX市城市新区的提档升级，协调多浪河整体风貌打造；

（4）充分利用有限的土地资源，将土地价值最大化利用。

3.1.2项目业态定位

项目地块临近城市主干道314国道北线和阿温大道、紧邻多浪河景观带核心区，通过综合解析地块，地块周边环境以及本项目自身独有特点，寻找项目业态。

经调查研究，分析得出项目的发展方向土地一级开发。

3.2项目所在区域市场分析

3.2.1土地供应日趋稀缺

经调查，项目所在的XXX市区域周边近1-2年内可供上市交易的土地非常匮乏，同时随着XXX市核心地区基本开发殆尽，适宜居住的土地供应日趋稀缺。

3.2.2潜在购房需求将会持续强劲

XXX市城市新区一区北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥片区，总面积1.59平方公里。

区域周边有较好的交通和区位条件。

根据XXX市“十二五”总体规划，XXX市将计划增加20平方公里的城区面积（城市新区、阿温新区、新城区改造）。

经XXX市委、市政府研究决定，将XXX市城市新区棚户区改造项目列为2012年首期棚户区改造项目进行改建。

XXX市城市新区棚户区改造项目充分借鉴城市新区一期工程的成功经验，将以《XXX城市总体规划》为指导，把多浪河作为城市未来发展进程中一个重点发展区域，按杭州大运河理念进行规划建设，将该区域建设成为具有丰富的历史文化内涵和优美的滨河亲水岸线，使一河两岸成为“城市动脉”，形成集中展现现代化都市形象的“世纪风景线”，充分展现城市活力和可持续发展的生机，为“十二五”期间实现我市城心建设从“大十字时代”发展到“多浪河时代”。

因此，XXX市城市新区改造项目建设，有强烈的市场需求，投资者的回报应该是有保障的。

3.2.3周边在售项目整体销售情况良好

2007-2010年，XXX市城市新区一期改造工程成功，城市新区已成为XXX市购房人关注的热点，并且随着公务员小区、地区二中分校等单位的入住和水韵明珠、御景湾等项目的开发，XXX市城市新区已经聚集了相当的人气，“水韵XXX”的氛围日渐浓郁。

XXX市城市新区今后将继续保持高速的发展状态。

3.3项目的竞争优势和劣势分析

3.3.1交通优势

XXX市城市新区位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划杭州大道（原友谊路）向北延伸段以及314国道北线、阿温大道等XXX市主要干道都位于项目区周边，规划钱江路从规划用地内通过，为本项目提供有利的对外交通条件。

3.3.2地理位置环境优势

XXX市城市新区位于XXX市城区的西北部，314国道北线位于项目的北侧，与XXX市城市新区一期规划区相邻，“上风上水”，空气清新，污染少，人口密度低，居住环境优于市中心地区。

周边邻近地委办公区、红桥商业区。

行政办公、商业活动、教育基地密集分布自然地理位置环境十分优越。

3.3.3公共配套服务设施齐全

凤凰商业一条街为红桥区域的重点商业配套设施，建成后将提升整个地区的商业环境水平。

XXX市城市新区现已建成多所中小学校、幼儿园，提供了良好的教育环境。

同时，XXX市人民医院位于项目的西南侧的红桥大转盘，将为入住的居民提供良好的医疗保障条件。

3.3.4项目劣势（威胁）分析

国家关于土地供应和住宅政策的调整将对项目产生一定的影响。

3.4土地预期销售价格预测

3.4.1周边主要项目概况

XXX市城市新区一期项目包括水韵明珠小区、黄金海岸、天山苑、地区公务员小区、御景湾、怡和浪琴等小区住宅，总建筑面积约150多万平方米，分别位于城市新区一期东、西两岸棚户区改造区域，已是目前XXX市最大的大型居住集中区。

公务员小区实景图一期实景图

3.4.2项目销售价格分析

XXX市城市新区改造项目位于XXX市多浪河灌区上游段，北起314国道北线，南至XXX市西大街红桥，规划建设的杭州大道（原友谊路）向北延伸段以及314国道北线、阿温大道等XXX市主要干道都位于项目区周边，将为本项目销售提供有利的对外交通条件。

目前，XXX市城市新区一期及周边新开发的普通商品住宅项目有新黄金海岸、水韵明珠、御景湾等普通商品住宅项目，根据各自地理位置、品质和环境的不同，XXX市城市新区一期及周边新开发的普通商品住宅价格在2785元-2985元/平方米之间（详见下表）。

序号

名称

建筑形式

总建筑面积

均价（元/㎡）

1

水韵明珠

多层建筑

32万平方米

2845

2

黄金海岸

多层建筑

23万平方米

2785

3

御景花园

多层建筑

20万平方米

2985

XXX市城市建设有限责任公司完成XXX市城市新区改造项目，把规划区“生地”做成“熟地”后，按照国家、新疆维吾尔自治区、XXX地区及XXX市等各级有关法令规定，面向区内外的投资商、发展商，通过拍卖、竞标等方式，对XXX市城市新区实现“七通一平”的熟地块进行广泛的公开招商。

根据规划，本项目棚户区改造后可上市土地主要为商品住宅及配套公建用地，根据上述对XXX市房地产市场、土地供应市场以及对本项目的市场竞争优势所做的分析，预测本项目规划的普通住宅的平均销售价格为2875元/平方米左右。

假设二级开发商的预期销售毛利润为15%，即431.25元/平方米，综合建安成本为943.6元/