XXX小区物业招投标文件商务标.docx
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XXX小区物业招投标文件商务标
第二部分
目录
第一章前期物业开办费用.................................................1
一、前期开办费用构成......................................................1
二、人员工作构成明细.....................................................1
三、印刷资料费用明细......................................................2
四、固定资产费用明细.....................................................2
第二章物业服务费测算基础...............................................5
一、项目物业服务费报价...................................................5
二、物业服务费测算依据...................................................5
三、物业服务费用的构成...................................................5
四、物业服务费用的说明...................................................8
第三章物业服务费测算...................................................9
第一节物业服务费测算...................................................9
一、物业服务费收费标准...................................................9
二、物业服务费测算明细...................................................9
第二节收支预算分析....................................................13
第三节开展有偿特约服务的项目和收费标准................................14
第四章财务管理制度...................................................15
一、制定规定严谨的财务管理制度..........................................15
二、物业服务费的收支原则................................................17
三、按照规定向业主公布物业服务费的收支情况..............................17
第一章前期物业开办费用
一、前期开办费用构成
XXXXX占地40亩,总建筑面积120000平方,按行业要求物业在接管项目时需前期进行介入,该项目按交付前3个月人员全部进驻到位计算,前期物业公司需开办费用543019元,物业进场1个月内由开发商一次性支付。
具体构成如下:
前期开办费用总额:
543019元
其中:
人员工资:
312304元
资料印刷费:
33000元
固定资产设备采购:
197715元
二、人员工资
序号
职务
基本工资
福利
合计
人数
月薪
月数
小计
养老保险20.0%
失业保险1.5%
工伤保险0.5%
计划生育险0.8%
医疗保险10.0%
福利合计10%
服务中心6
项目经理
1
2,500
3
7,500
1,500
112.5
37.5
60
750
750
10,710
行政主管
1
1,800
3
5,400
1,080
81
27
43.2
540
540
7,711
会计
1
1,600
3
4,800
960
72
24
38.4
480
480
6,854
出纳
1
1,300
3
3,900
780
58.5
19.5
31.2
390
390
5,569
食堂厨师
1
1,300
3
3,900
780
58.5
19.5
31.2
390
390
5,569
行政助理
1
1,300
3
3,900
780
58.5
19.5
31.2
390
390
5,569
客服5
客服主管
1
1,800
3
5,400
1,080
81
27
43.2
540
540
7,711
客服班长
1
1,800
3
5,400
1,080
81
27
43.2
540
540
7,711
客服员
3
1,300
3
11,700
2,340
175.5
58.5
93.6
1,170
1,170
16,708
保安30
保安主管
1
1,800
3
5,400
1,080
81
27
43.2
540
540
7,711
消防主管
1
1,600
3
4,800
960
72
24
38.4
480
480
6,854
保安领班
4
1,300
3
15,600
3,120
234
78
124.8
1,560
1,560
22,277
保安员
24
1,100
3
79,200
15,840
1188
396
633.6
7,920
7,920
113,098
工程5
工程主管
1
1,800
3
5,400
1,080
81
27
43.2
540
540
7,711
综合维修
4
1,500
3
18,000
3,600
270
90
144
1,800
1,800
25,704
保洁12人
保洁主管
1
1,500
3
4,500
900
67.5
22.5
36
450
450
6,426
保洁领班
1
1,300
3
3,900
780
58.5
19.5
31.2
390
390
5,569
保洁员
10
1,000
3
30,000
6,000
450
150
240
3,000
3,000
42,840
合计
58
27,600
218,700
43,740
3,281
1,094
1,750
21,870
21,870
312,304
二、资料印刷费
序号
项目
费用标准
数量
金额
备注
1
印刷《管理规约》
10
800
8,000
2
印刷《用户手册》
10
800
8,000
4
印刷《装修手册》
10
800
8,000
5
印刷出入证、停车证等
5
800
4,000
6
印刷工作表格
5
800
4,000
7
其他
1000
1,000
合计
33,000
三、固定资产设备采购费用
序号
名称
单位
数量
单价
金额(RMB)
备注
1
台式电脑
台
5
3,000
15,000
各部门使用
2
空调(立式)
台
1
8,000
8,000
3
空调(挂式)
台
3
3,500
10,500
4
打印机
台
1
1,500
1,500
公用,客服
5
复印机
台
1
10,000
10,000
公用
6
投影仪
台
1
5,000
5,000
7
传真机
台
1
2,000
2,000
公用
8
电话机
台
5
200
1,000
各部门使用
9
照相机
台
1
3,000
3,000
数码相机,公用
10
办公桌
张
8
300
2,400
各部门使用
11
办公椅
张
8
200
1,600
各部门使用
12
保险柜
个
1
2,500
2,500
专供财务部使用
13
工具柜
个
4
800
3,200
专供工程部使用
14
文具
若干
2000
2,000
人事部
15
文件柜
个
6
600
3,600
各部门使用
16
钥匙柜
个
1
500
500
秩序维护部使用
17
塑封机
台
1
300
300
18
装订机
台
1
300
300
19
税控机
台
1
3,500
3,500
专供财务部使用
20
验钞机
台
1
1,500
1,500
专供财务部使用
21
打卡机
台
1
1,500
1,500
22
饮水机
个
4
200
800
23
更衣柜
个
10
300
3,000
24
对讲机
套
30
1,500
45,000
25
消防沙袋
个
300
5
1,500
26
充电式应急灯
个
5
300
1,500
27
手电筒/电池
个
15
50
750
28
急救箱
个
1
300
300
29
运货小推车
个
1
300
300
30
服装
套
150
232
34,800
31
万用表
只
1
400
400
32
钳型表
只
1
400
400
33
兆欧表500V
只
1
300
300
34
电子温度仪
只
1
1,200
1,200
35
数字万用表(4位半)
只
1
900
900
36
冲击钻(博士牌)
把
1
2,800
2,800
37
电锤(博士牌)
把
1
2,000
2,000
38
水钻
套
1
2,000
2,000
39
各种冲击钻头
套
1
500
500
40
绝缘螺丝刀(套)
套
5
200
1,000
41
电工刀
把
5
30
150
42
电工改锥(大、中、小)
只
5
60
300
43
梯性改锥
只
5
30
150
44
绝缘手套(付)
副
5
20
100
45
绝缘靴(双)
双
5
50
250
46
试电笔
只
5
15
75
47
皮五联
套
5
30
150
48
皮带
条
5
20
100
49
剥线钳
把
5
70
350
50
尖嘴钳
把
5
50
250
51
偏口钳
把
5
50
250
52
压线钳(小)
只
2
100
200
53
压线钳(中)
蛤
2
300
600
54
压线钳(液压)
套
1
1,000
1,000
55
喷灯
个
1
360
360
56
克丝钳(8寸)
把
5
30
150
57
电线盘(220V)
套
2
250
500
58
电铬铁25W
只
1
60
60
59
网络八蕊插头压线钳
把
5
120
600
60
电话四蕊插头压线钳
把
5
120
600
61
打线器
把
5
30
150
62
无感改锥
套
5
20
100
63
小型套筒扳手
套
2
200
400
64
跳线
盘
2
100
200
65
多头改锥(磁性)
套
2
35
70
66
管钳子
把
4
50
200
67
管子割刀
把
1
80
80
68
钢丝刷
只
5
10
50
69
大力疏通机(大、小)
台
2
1,500
3,000
70
揣子
个
5
100
500
71
弯嘴钳
把
3
15
45
72
挡圈钳
把
3
20
60
73
潜水泵
台
1
800
800
74
水裤
套
5
150
750
75
防水手电
只
5
200
1,000
76
高帮雨鞋
双
5
30
150
77
梅花搬(套)
套
5
200
1,000
78
活搬子(6寸)
把
5
20
100
79
扭力板手
只
5
30
150
80
套筒扳手28件
套
4
200
800
81
一字,十字改锥
套
10
10
100
82
多头改锥
套
5
30
150
83
尖嘴钳
把
5
10
50
84
鸭嘴钳
把
1
10
10
85
锯架
把
2
15
30
86
锯片(5盒)
盒
2
40
80
87
大板小板圆,三角(8″)锉
套
2
25
50
88
直角尺
只
1
25
25
89
盒尺(5M,3M)1个
把
1
10
10
90
工具箱
个
5
100
500
91
铝合金梯2M
部
2
400
800
92
铝合金梯1-1,5M
部
1
300
300
93
郎头
把
2
30
60
94
煤气检测仪
台
1
1,000
1,000
95
台钳
个
2
200
400
合计
197,715
第二章物业服务费测算的基础
一、投标报价
根据我们的测算,并结合当地商业类型项目物业管理实际收费情况,本项目物业管理服务费定为:
高层住宅1.1元/平方米.月,地上车位35元/月/个,地下车位70元/月/个。
我公司遵循合理平衡服务成本,业主获得满意的原则,充分结合本项目的具体状况进行测算。
物业管理服务费包括保洁、公共秩序维护、绿化、化粪池清掏、项目共用设施部分维修、设施设备运行、维护、检验等各项费用的服务费。
对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护以及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计收。
特约服务收费、有偿服务的费用将向业主标价明示。
物业管理服务费的交纳办法:
物业管理费按月收取。
房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由我公司提出方案,经与业主协商后实施。
本项目物业管理收费标准将报相关政府部门备案执行。
政府有新的规定时,物业管理收费应依新的政策进行调整。
二、服务费的测算依据
1、根据《中华人民共和国价格法》进行测算。
2、建设部关于《物业服务收费明码标价规定》的通知。
3、根据《商丘市物业管理条例》进行测算。
4、根据《物业服务定价成本监审办法》进行测算。
5、根据国家发展和改革委员会(发改革[2003]1864号)文件《物业服务收费管理办法》以及相关法律、法规、政策规定等进行测算。
6、根据项目实际情况进行测算。
三、物业服务费用的构成
根据《物业服务收费管理办法》第十一条:
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。
物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共享部位、公用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共享部位、公用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
四、物业管理服务费用的说明
1、物业费测算面积“XXXXX”提供的该项目高层住宅120000平方米,按此面积测算。
2、能源费(电)收费标准:
按当地实际情况,水费:
2.5元/吨;电费:
0.56元/千瓦时。
3、人员社会保障基数:
按1720,社保比率33.3%,包括养老、失业、医疗、工伤、生育五险。
4、本项目规划建设机动停车位436个,其中,地上停车位346个,地下停车位90个。
第三章物业服务费测算
第一节物业服务费测算
一、物业服务费收费标准
根据招标文件的要求,住宅部分参照《商丘市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》提供一级标准服务,物业管理基本服务费可在中准价格基础上进行浮动,上下浮动幅度不得超过20%。
商业部分按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。
本公司对本项目的物业管理服务费报价为:
高层120000平方米1.1元/月/平方米
地上车位35元/月
地下车位70元/月
二、物业服务费测算明细
序号
内容
金额(元)
计算式
备注
一
物业管理成本
1,649,181
(一)+
(二)…+(七)
(一)
人工费
1,273,441
1+2
1
人员工资
874,800
见附表
2
社会保障费
398,641
1720元*33.3%*12月*58
包括养老、失业、医疗、工伤、生育五险
(二)
共用设施维修养护费用
293,000
1+2+…+6
1
共用部位维修养护费
7,000
12*0.005元/月.m2*120000
共用部位修补等
2
共用设施维修养护费
7,000
12*0.005元/月.m2*120000
设施检修、维护
3
给排水系统维修养护费
7,000
12*0.005元/月.m2*120000
给排水系统维修养护
4
监控设备维护费
7,000
12*0.005元/月.m2*120000
包括智能化设施等
5
电梯维护
48,000
8*500*12
每台电梯500维保
5
公共设施设备电费
216,000
估算
电梯,水景、照明等共用部位
6
低值易耗品
1,000
估算
工具,用品
(三)
清洁卫生费
20,640
1+2+3+4
1
用品购置、更新
1,200
100元/月*12月综合测算
保洁日耗品
2
卫生防疫消杀
1,200
100元/月*12月
3
垃圾清运
18,240
760户*2元/月*12月
(四)
绿化养护费
11,040
1+2
1
绿化养护费
5,040
120000平方米*0.01元/月*12*35%
绿化面积共84609.49平米,打草;补苗;灭虫费用;剪草机维修、用油;农药化肥费;购置工具;劳保用品
2
绿化水费
6,000
每月估算500元水费
绿化用水
(五)
办公费用
48,060
1+2+…+8
1
交通、通讯费
3,000
250元/月*12月综合测算
室内通讯、交通费
2
书报费
360
30元/月*12月综合测算
3
办公用品耗材
12,000
`1000元/月*12月综合测算
含办公设备保养
4
水电费
2,400
200元/月*12月综合测算
含保洁、生活用水
5
制服费
17,400
58人,每人每套150元,4套,分2年摊销
(六)
固定资产折旧
0
办公设备、设施购置、更新
(七)
公众责任险
3,000
0.30%
按最低投保额100万,基本险费率0.3%
二
营业税及附加
81,360
营业成本*5.65%
三
管理费分摊
43,200
按营业成本的3%计算
四
企业利润
31,149
五
总计
1,804,890
一+二+三+四
六
每月基础物业服务费
高层物业服务费0.9元
七
公共设施公摊电费
0.2元/㎡
八
每月物业服务费
高层物业服务费1.1元(含公用设施分摊费用)
根据以上测算,并结合当地同类项目物业管理服务费状况,本项目住宅物业管理服务费为:
高层为1.1元/月/平方米。
附表1:
人员工资及社会保障费
序号
职务
基本工资
福利
合计
人数
月薪
月数
小计
养老保险20.0%
失业保险1.5%
工伤保险0.5%
计划生育险0.8%
医疗保险10.0%
福利合计10%
服务中心6人
项目经理
1
2,500
1
2,500
500
37.5
12.5
20
250
250
3,570
行政主管
1
1,800
1
1,800
360
27
9
14.4
180
180
2,570
会计
1
1,600
1
1,600
320
24
8
12.8
160
160
2,285
出纳
1
1,300
1
1,300
260
19.5
6.5
10.4
130
130
1,856
食堂厨师
1
1,300
1
1,300
260
19.5
6.5
10.4
130
130
1,856
行政助理
1
1,300
1
1,300
260
19.5
6.5
10.4
130
130
1,856
客服5
客服主管
1
1,800
1
1,800
360
27
9
14.4
180
180
2,570
客服班长
1
1,800
1
1,800
360
27
9
14.4
180
180
2,570
客服员
3
1,300
1
3,900
780
58.5
19.5
31.2
390
390
5,569
保安30人
保安主管
1
1,800
1
1,800
360
27
9
14.4
180
180
2,570
消防主管
1
1,600
1
1,600
320
24
8
12.8
160
160
2,285
保安领班
4
1,300
1
5,200
1,040
78
26
41.6
520
520
7,426
保安员
24
1,100
1
26,400
5,280
396
132
211.2
2,640
2,640
37,
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