买房合同共有人啥意思.docx
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买房合同共有人啥意思
买房合同共有人啥意思
篇一:
房屋共有人协议书(按份共有)
房屋共有人协议书
甲方:
系下述房屋的按份共有人,占产权份额%。
乙方:
系下述房屋的按份共有人,占产权份
额%。
丙方,系下述房屋的按份共有人,占产权份
额%。
甲、乙、丙方是房屋的按份共有人,为维护友好的共有关系,经各方友好协商,依据《物权法》,订立如下共有人协议,共同遵守。
一、一般原则
、因共有的房屋产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务;在共有人内部关系上,按份共有人按照份额享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
、任一产权人均可就共有房屋相关事宜向外发布要约邀请,但对外订立合同的,必须经过占份额三分之二以上(包括本数,下同)的按份共有人同意后才能签署、执行。
在占份额三分之二以上的按份共有人同意的情况下,即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。
持不同意见的业主拒绝配合、协助的,应赔偿其他产权人可期待最大利益。
在占份额三分之二以上的按份共有人不同意的情况下,即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。
持不同意见的业主拒绝配合、协助的,应赔偿其他产权人可期待最大利益。
、对共有房屋的管理费用以及其他负担,按照各产权人的份额负担。
二、关于管理事务执行人
、各方一致推举方为此房屋的共有事务的管理执行人,以及按照本协议约定以及诚实信用原则,负责房屋日常管理工作。
、管理执行人为了共同利益而支出的费用,由全体业主按照产权份额承担。
管理人应向全体产权人提供相应的票据、以及账本记录。
、关于房屋共同事务所产生的资料,原件由管理执行人保存,管理执行人应向其他产权人提供复印件。
、关于房屋共同事项需要经全体产权人讨论决定的,一般情况下,由管理执行人负责召集、并负责书面记录。
、管理执行人的报酬,由全体产权人讨论,经占份额三分之二以上的按份共有人同意后执行。
篇二:
(多人共同购房)房屋共有人协议
(多人共同购房)房屋共有人协议
甲方:
,系**房屋的按份共有人,占产权份额?
乙方:
,系**房屋的按份共有人,占产权份额?
丙方:
,系**房屋的按份共有人,占产权份额?
……
甲乙丙方是**房屋的按份共有人,为维护友好的共有关系,经各方友好协商,依据《物权法》,订立如下共有人协议,共同遵守。
一、一般原则
、因共有的房屋产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务;在共有人内部关系上,按份共有人按照份额享有债权、承担债务。
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
、任一产权人均可就共有房屋相关事宜向外发布要约邀请,但对外订立合同的,必须经过占份额三分之二以上(包括本数,下同)的按份共有人同意后才能签署、执行。
在占份额三分之二以上的按份共有人同意的情况下,即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。
持不同意见的业主拒绝配合、协助的,应赔偿其他产权人可期待最大利益。
在占份额三分之二以上的按份共有人不同意的情况下,即使持不同意见的业主也应该按照绝大多数的业主意见协助执行。
持不同意见的业主拒绝配合、协助的,应赔偿其他产权人可期待最大利益。
、对共有房屋的管理费用以及其他负担,按照各产权人的份额负担。
二、关于管理事务执行人
、各方一致推举甲方为**房屋共有事务的管理执行人,以及按照本协议约定以及诚实信用原则,负责房屋日常管理工作。
、管理执行人为了共同利益而支出的费用,由全体业主按照产权份额承担。
管理人应向全体产权人提供相应的票据、以及账本记录。
、关于房屋共同事务所产生的资料,原件由管理执行人保存,管理执行人应向其他产权人提供复印件。
、关于房屋共同事项需要经全体产权人讨论决定的,一般情况下,由管理执行人负责召集、并负责书面记录。
、管理执行人的报酬,由全体产权人讨论,经占份额三分之二以上的按份共有人同意后执行。
、管理执行人在?
?
银行以管理执行人的名义开设银行账户:
?
?
?
,作为房屋一切收益(包括租金、押金、售房款、民事赔偿款等)存放的专用账户。
三、关于房屋出租
、经占份额三分之二以上的按份共有人同意的,全体业主应该签署租赁合同,持不同意见的业主拒绝配合、协助的,应赔偿其他产权人可期待最大利益,包括租赁合同正常履行的情况下可获得的租金收益。
占份额三分之二以上的按份共有人反对的,全体业主均不得签署租赁合同,持不同意见的业主坚持签署、执行的,其因此而获得的利益仍属于全体产权人,其他产权人有可期待利益损失的,上述持不同意见的业主仍应赔偿。
、租赁合同的押金,租金等收益,由租户直接存入专用账号,或者由管理执行人收取后,存入专用账号。
、存入专用账号的押金不得分配。
、存入专用账号的租金,由管理执行人在2日内办理转帐,将各产权人应得的份额转存入各产权人预留的银行帐号:
?
?
?
。
属于管理执行人的份额也应该转出,以确保专用账号的资金属于全体业主按份共有的状态。
、
四、关于房屋占有、使用
、房屋没有出租的,应保持空置状态。
、部分共有人要求占用的,应该经占份额三分之二以上的按份共有人同意的,并按照市场价格向其他产权人按份额比例支付租金。
未经占份额三分之二以上的按份共有人同意擅自占用的,应按照市场价格的2倍向其他产权人按份额比例赔偿侵权损失。
五、关于产权份额转让
、按份共有人可以转让其产权份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利,以维护良好的共有关系。
所谓同等条件是指同时具备以下3大交易条件:
1、同样的价钱;2、同样的税负方式;3、能够在?
天内付清全部款项的付款方式。
、按份共有人对外转让其产权份额的,本协议作为份额转让的附件,受让人必须无条件接受并签署本协议,否则转让人不得转让。
转让人坚持转让的,由此而造成其他产权人纠纷损失的,应承担赔偿责任。
、按份共有人对外转让其产权份额的,应以可以收悉的方式通知其他产权人,比如:
电子邮件、电话短信、邮寄快递等,转让人应收到通知10日内书面回复是否行使优先购买权,逾期不作书面回复的,视为放弃购买权。
、有2名以上(包含本数)业主主张优先购买权的,由该主张优先购买权的业主参照以下方式协商:
1、共同受让,受让比例自行约定;
2、以抽签方式决定某一方行使优先权,其余方退出;
3、以竞价方式决定某一方行使优先权,价高者得、其余方退出;
4、其他能够操作并达成一致意见的方式。
主张优先购买权的业主在10日内不能向转让人提供就行使优先权达成的一致书面意见的,转让人有权决定将其份额的全部或部分转让给其中某一位主张优先购买权的业主,而无须再另行通知其他业主。
六、关于分割、析产
、按份共有人可以随时请求分割(析产)。
、要求分割的产权人应将其分割请求以合理的知悉方式书面通知其他产权人,其他产权人不希望分割的,则应在30日内与分割请求人协商,受让分割请求人的产权份额。
如果各方能够在30日内就受让分割请求人的产权份额达成一致书面意见的,则转让份额的意见执行,分割析产程序终结。
如果各方能够在30日内未能就受让分割请求人的产权份额达成一致书面意见的,则分割析产程序继续。
、分割析产程序按以下方式进行:
(可以同时选择、同时进行)
1、委托房地产中介机构放盘,发出出售房屋的要约邀请。
签订买卖合同必须经三分之二以上的按份共有人同意。
2、经占份额三分之二以上的按份共有人同意,决定拍卖成交保留价,与拍卖机构签署委托拍卖协议,委托拍卖机构发布拍卖公告,公开拍卖。
、自分割请求人书面通知其他产权人要求分割之日起120?
天内,通过上条分割析产程序后房屋仍无法处分的,分割请求人有权提起分割析产诉讼,请求法院拍卖房屋,对拍卖所得价款予以分割。
、对于析产分割所发生的合理费用由全体业主按产权份额承担,包括:
中介佣金、拍卖公司的手续费、法院诉讼费、评估费、执行费(执行程序评估费、拍卖费)等。
七、关于通知
、各产权人有效书面通知方式如下:
甲方:
手机短信号码:
电子邮箱:
邮寄快递地址:
乙方:
手机短信号码:
电子邮箱:
邮寄快递地址:
按照上述任一种地址(号码)发出通知的第2日即视为对方已收到通知。
上述地址(号码)有变化的,应该书面通知其他产权人。
八、其他
、本协议一式?
份,各方签字生效,共同执行。
篇三:
房屋共有权人(配偶)同意出售的声明
共有权人/配偶同意出售证明
本人(身份证号码:
)系房屋出售人(身份证号码:
)的共有权人/配偶,现本人声明如下:
1、本人与房屋出售人共有的房屋坐落在成都市(该房屋所属楼盘,幢号:
,楼层:
,房号:
),房产证丘(地)号为权(监证号为),且本人同意房屋出售人出售上述房屋并同意出售人签署的《房屋速销委托合同》,相关的补充协议,理房通资金托管协议等约定的所有条款,愿意按照合同的约定履行相应的义务。
声明人(签字):
年月日
篇四:
购房合同范本(有见证人)
购房合同范本
甲方(售房人):
乙方(买房人):
见证人:
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方也已充分了解该房屋具体状况,并自愿买受该房屋。
该房屋具体状况如下:
(一)座落于,建筑面积为平方米(此面积不含地下室面积);
(二)出售房屋的所有权证证号为;
(三)房屋平面图及其四至见房产证;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条
甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况,保证该房屋不受他人合法追索。
第三条
乙方在前付给甲方定金(人民币),(大写)元,(小写)元。
上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款在时由甲方退还乙方。
第四条
该房屋协议价格为(人民币)(大写)元,(小写)元。
房价款的支付方式和支付时间为:
第五条
1、甲、乙双方定于时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。
2、双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
4、甲方未按规定履行以上义务的,则按下列约定承担违约责任:
第六条
甲、乙双方确认,虽然房屋所有权证未作记载,但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。
第七条
甲、乙双方同意,在本契约生效后日内,共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后,按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理:
a、该房屋土地使用权为出让取得,其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
b、该房屋土地使用权为划拨取得,根据有关规定,其转让需交纳土地出让金或土地收益金;双方约定,该费用由□甲方承担□乙方承担。
(自行选择)
c、除本条第二款已有约定外,办理以上手续应当缴纳的税费,由□甲、乙双方按国家规定各自承担□甲方承担□乙方承担。
(自行选择)
第八条
甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记,登记机关准予登记的,则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条
该房屋毁损、灭失的风险自
a、房屋正式交付之日b、权利转移之日起转移给乙方。
(自行选择)
第十条
该房屋正式交付时,物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费,按下列约定处理:
(可双方自行约定)
第十一条
本契约未尽事宜,甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。
补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条
本契约a、自甲乙双方签订之日b、自之日起生效。
(空白处可自行约定)第十五条
甲、乙双方约定补充条款如下:
甲方(签章):
乙方(签章):
地址:
地址:
篇五:
商品房买卖合同中共有权人的法律地位(4)
商品房买卖合同中共有权人的法律地位
转载原文地址:
商品房买卖合同中共有权人的法律地位作者:
上海无名律师博客
案例简介:
甲、乙曾是男女恋人,热恋期间共同购买一套商品房,并签订了《商品房买卖合同》,该合同已经登记备案。
此后,两人分手,乙方在出国前留下一份声明,声明中明确表示,自愿放弃对该套房屋的共有权利,房屋全部归甲方所有。
现该房正在办理产权手续,由于乙方出国后下落不明,交易中心认为乙方的声明不能视为产权人变更证明,拒绝将房屋产权办理至甲方名下,甲方不得已欲提起确权之诉
本案甲、乙双方共同出资购买诉争房屋,并在《商品房买卖合同》中买受人一栏签字、按手印,该买卖合同业经交易中心办理合同登记备案手续。
故该合同已依法生效并具有公示效力。
若乙方未离去,则甲、乙双方将按照合同约定的期限依法取得房屋所有权证,成为该套房屋的共有权人。
根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条以及司法解释和《中华人民共和国物权法》第一百零三条:
“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
”等相关规定,由于甲、乙双方未约定为按份共有或者共同共有,而双方尚未结婚,不具有家庭关
系,故该房屋属于甲、乙双方共有财产中按份共有类型。
此外根据物权法第一百零四条:
“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
”之规定,甲、乙双方对该套房屋享有的比例分别为50%,即共有权人按照各自的份额享受权利和承担义务。
由于乙方在未取得房屋所有权证之前的突然离去,并书面声明放弃对房屋的共有权利,本应使房屋的权利归属问题发生变化,但在实际中甲方却无法凭借该放弃声明单独取得房屋权属证书。
对于交易中心来说只能依照《商品房买卖合同》中买受人一栏签字的人员为其办理权属证书。
由于房屋系不动产,权利凭证无法分割,依据合同,甲方仅仅只是共有权人之一,交易中心按照交易习惯与相关规定,不能将房屋权属证书单独办理至甲方名下,符合相关法律法规规定。
在此情况下,甲方将如何取得权利凭证,以及乙方作为共有权人本应享有的共有权利,是否因其自己出具的放弃声明而丧失,便成为本案的焦点问题。
对于甲方来说,为了依法取得房屋权属证书,能否通过提起确权之诉或者除权判决的方式解决,乙方的声明在法律上究竟属于何种行为,更是成为本案如何定性的关键。
对于本案如何处理,由于缺乏明确的法律规定,迄今为止也未产生有效判例,法律界对本案的理解也出现了多种不同观点。
一种观点认为,乙方的声明属于放弃共有权,甲方应向法院提起除权判决,但按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,除权
判决仅适用于公示催告程序中,根据民诉法第一百九十三条规定:
按照规定可以背书转让的票据持有人,因票据被盗、遗失或者灭失,可以向票据支付地的基层人民法院申请公示催告。
公示催告期满无人申报,法院可作出判决,宣告票据无效,即所谓“除权判决”。
可见,法律已明确将“除权判决”的范围确定在可以背书转让的票据范围,本案显然不属于民事诉讼法规定的可以提请除权判决的范畴。
虽然乙方的放弃权利声明,在文字表述上有免除其共有权人身份的意思,但由于立法未将此归入除权范畴,甲方欲提起除权之诉,显然于法无据,难以得到法院支持。
第二种观点认为,乙方的放弃声明从另一个角度即是确认了甲方是房屋唯一权利人的身份,故,只需向法院提起确权之诉,再依照法院的生效判决要求交易中心把房屋权属证书办理至甲方名下即可。
从现有判例可知,一般提起确权之诉的情形是当事人的所有权受到侵害,或者由于权利不明晰,导致无法不受干扰的行使绝对权利。
为了保证自身的合法权益,而不得不通过确权之诉,公示其对某类动产或不动产享有的合法权益,以排除干扰或者停止权利继续被侵害。
但就本案而言,甲方原有的共有权利显然并未受到侵害,因为无论乙方是否放弃其共有权,甲方的共有权人身份均未受到影响,交易中心无法为甲方单独办理权属手续的原因也并非甲方作为共有权人身份不明,而是因为乙方的共有权利是否因其出具的放弃声明而丧失,从而将原本的共有权利变更为甲方独有。
简言之就是甲方的权利从共有权人变更为唯一的所有权人是否符合法律规定。
但从立法为确权之诉所设立
的前提来看,甲方的情况均不符合相关规定,故甲方提起确权之诉同样缺乏事实与法律依据。
第三种观点认为,乙方的放弃声明从法律上定性应属于赠与行为。
即乙方放弃其对房屋享有的共有权,从另一个角度看待,属于对房屋共有权利的一种处分行为。
首先,不论乙方是否声明放弃,《商品房买卖合同》均已发生法律效力,并且已经登记公示,乙方放弃的只是基于合同约定而产生的对该套房屋所有权的期待权。
其次,由于乙方只是买房人之一,她放弃的只是共有权,并未影响甲方的购买权利。
在甲乙双方未就解除合同达成一致意见,同时符合约定或法定的解除条件前,合同仍具有法律效力。
更不会出现《商品房买卖合同》因买受人放弃权利,出卖人无法向其交付房屋、办理产权证书等情形,从而产生合同法中“合同无法继续履行”的状况。
出卖人仍然可以向作为共有权人的甲方履行合同约定的交房及办证义务。
可见乙方的放弃行为,并不影响合同的效力,其声明最多只能发生合同主体上的变更,乙方的行为更符合债权的转让行为,只是转让一般都有对价,且要签订转让协议,办理相应的转让手续。
但乙方只是表明了转让的意思,并未完成转让的行为。
既未办理转让在房屋买卖中必须的变更登记手续,也未收取转让款项。
合同法中还有一种权利转让的方式,叫做“赠与”,赠与严格意义上也是转让的一种,叫无偿转让。
从乙方的行为本质上分析,其虽然放弃了对房屋享有的共有权利,但并未将该权利对外让与第三人,将合同中买受人的名称更换为第三人,并且收取第三人支付的转让款。
而只是通过放弃的方式,将自己房屋买受
人的身份消除,使合同中买受人一栏仅留甲方一人,这种行为可以视为权利归一,即将原来的共有变更为甲方单独所有。
从商品房买卖合同的特殊性分析,此种行为与经常出现的父母买房与子女共有,后将房屋更名为子女个人所有的赠与行为异曲同工,其结果都一样,只不过本案的主体非血缘上的亲属关系,而是非家庭成员关系的男女朋友。
通过以上排除式分析,本案的疑雾已基本散清,乙方的放弃行为实际上更符合合同法上的赠与行为。
无转让协议,无更名手续,更无支付对价,原来的共有权人,因赠与行为导致权利归一。
但是,由于商品房买卖合同的特殊性,无论无偿赠与还是有偿转让,都需办理相应的变更手续才能发生法律效力。
即乙方本应在书面声明放弃后,与甲方一同到开发商处办理原合同的主体变更手续,即解除原先签订的《商品房买卖合同》并同时到交易中心办理注销手续,之后甲方再以同一标的物、同样对价、唯一买受人的身份与开发商重新签订《商品房买卖合同》并登记备案。
至此,赠与行为才产生合同法规定的法律效力,甲方才能依据重新登记备案的《商品房买卖合同》,要求交易中心为其办理房屋权属证书。
这是赠与行为作为一种单务法律行为的特殊性,属于实践合同。
也正是因为赠与行为的实践性质,合同法第一百八十六条明确规定,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
篇六:
买房签合同注意事项
买房签合同注意事项
在签订商品房买卖合同时,因为买卖双方在专业知识上信息不对称,有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前,应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解,必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就合同主要条款说明如下:
(1)关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。
应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。
为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:
2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款,套内建筑面积与合同约定不符时,一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
(2)关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确,应有细项约束发展商不得随意加价,不应包括其他各种不合理费用。
在付款方式条款中,应明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。
建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。
(3)关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”,而实际入住时业主发现,大理石地面材料实为人造大理石,而进口洁具、厨具实际上是国内产品,只是贴上外国商标。
在案件审理时,开发商使用人造大理石没有违约,因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。
而进口洁具是合资厂生产,确是外国品牌,也符合约定。
当然,使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。
对这种装修条款约定不明确,双方解释条款意见不一的情形,对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
有些购房人认为,商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收,验收合格后才允许交付使用,因此商品房不应当出现质量问题。
而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这两书已对商品房质量的细节作了规定,因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。
但事实并非如此。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收,因而不能保证每一套商品房的质量都合格,而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。
至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定,都是由开发商拟订,侧重保护开发商的利益,因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。
(4)关于售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容,要注意防止物业管理公司变更物业费。
自XX年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:
“商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
”
但是,在实际签约时,很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。
对此,买受人应该据理力争,防止交房时物业公司变更物业费。
(5)关于履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交
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