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合景泰富集团概述范文
合景泰富集团概述
一、集团历史
合景泰富集团由孔氏三兄弟创建于1995年,其发展共分为三个阶段:
A.起步阶段
1995年至2000年,集团主要在广东地区发展,开发了“合景御晖苑”、“合景御华苑”、“合景叠彩园”等多个住宅项目,迅速在竞争激烈的广州地区房地产企业中站稳脚跟。
B.多元化拓展阶段
2001年至2007年上市前,集团开始在优质住宅、商业地产、酒店等多个不同领域发展。
2001-2007年间,集团开发了“合景盈彩美居”、“合景菁品园”、“合景誉峰”,“合景领峰”、“瑜翠园”、花都优质住宅“合景马鞍山一号”和大型园林社区“合景朗悦君廷”等多个优质住宅;2004年6月,合景泰富集团藉开发珠江新城中轴线上的国际金融广场(IFP)国际超甲级写字楼项目,涉足办公物业开发;2007年,集团与喜达屋饭店及度假村酒店管理集团(Starwood)建立战略合作伙伴关系,并启动“广州W酒店”、“花都合景喜来登度假酒店”、“广州东圃合景福朋喜来登酒店”等多家国际星级品牌酒店的合作项目。
C.全国战略部署阶段
2007年7月3日,合景泰富地产控股有限公司正式在香港联交所挂牌上市(香港联合交易所上市编号:
1813),成为第五个成功在香港上市的广东省房地产开发企业。
从2007年起,合景泰富进入了高速发展的时期,其开发的领域涉及北京、上海、天津、海南、成都、广东等多个领域,集团土地储备(建筑面积)从2007年的397万平方米增加至目前约842万平方米。
截止2012年12月31日,合景泰富集团总资产488.64亿元,总负债335.11亿元,资产负债率为68.58%,实现销售收入96.76亿元,净利润24.33亿元。
截止2013年7月,合景泰富集团共有35个项目处于不同的发展阶段,其中处于销售阶段的项目共13个,处于建设阶段的项目8个,待开发的项目10个,运营中的项目4个。
产品涵盖中高端住宅、甲级写字楼、服务式公寓、五星级酒店等各种类别。
各项目情况如下表:
地区
项目名称
项目性质
项目情况
合作方
土地储备面积(万平方米)
广州
天湖峰境
住宅、酒店
运营中
48.7
科汇金谷
商业、公寓
运营中
15
领峰
住宅、酒店
运营中
2.26
国际金融广场
商业
运营中
0.73
誉山国际
住宅、商业
销售中
197.11
睿峰
公寓
销售中
0.52
天銮
公寓、商业
销售中
合景持股33.3%、富力地产持股33.3%、新鸿基持股33.3%
1.84
J2-2
商业、公寓
建设中
合景持股50%、万基隆置业持股20%、万洲房地产持股30%
0.81
生物岛项目
公寓、商业、办公
建设中
5.07
佛山项目
住宅、商业
待开发
合景持股20%、新鸿基持股80%
67
知识城项目
商业、公寓、酒店
待开发
19.47
挂绿湖项目
酒店办公
待开发
8.78
大坦沙项目
住宅
待开发
合景持股50%、方圆持股50%
18.85
苏州
峰汇国际
住宅、商业、公寓
销售中
48.2
苏州领峰
住宅、商业、公寓
销售中
40.2
叠翠峰
住宅、商业
建设中
0.86
苏州工业园项目
商业、公寓
待开发
1.4
苏州高铁新城项目
商业
待开发
1.09
尹山湖项目
住宅、商业
待开发
16
苏州漕湖项目
住宅、商业
待开发
3.42
成都
万景峰
住宅、公寓、商业
销售中
11.75
成都誉峰
住宅、商业、公寓
销售中
18.67
成都天誉
住宅、商业
建设中
合景持股50%,hklandchina持股50%
19.03
北京
香悦四季
住宅、公寓、商业
销售中
37.6
崇文门项目
商业
待开发
0.55
海南
汀澜海岸
住宅、酒店
销售中
7.48
月亮湾
住宅、商业、酒店
建设中
64.86
天津
津南新城
住宅、商业
建设中
合景持股25%、富力地产持股25%、雅居乐地产持股25%、上海世茂地产持股25%
128.9
上海
浦东项目
商业
建设中
2.61
上海领峰
商业、住宅、公寓
建设中
10.75
天汇广场
商业、住宅、公寓
销售中
合景持股50%、绿地集团持股50%
4.2
上海叠翠峰
住宅、商业
销售中
7.72
嘉誉湾
住宅、商业、酒店
销售中
合景持股50%、富力地产持股50%、
14.82
上海峰汇
公寓、酒店
销售中
5.38
上海奉贤南桥项目
住宅、公寓、商业
待开发
10.37
合计
842
二、集团结构
(一)集团关系树
2007年7月3日,合景泰富地产控股有限公司正式在香港联交所挂牌上市(香港联合交易所上市编号:
1813),合景泰富地产控股有限公司股东为正富公司(3%)、晋得公司(64.5%)、SSFSWIFT(7.5%)、公众人士(25%),而正富公司和晋得公司分别由孔健岷、孔健涛、孔健楠持有76.5%、15%、8.5%股权,成为第五个成功在香港上市的广东省房地产开发企业。
合景泰富集团股权架构主要是由合景泰富地产控股有限公司通过境外三层BVI公司股权和一层香港公司股权,间接持有境内各项目公司股权。
在境内项目公司中房地产经营的企业主要根据所在区域形成主要的几家项目公司,其中广东地区核心项目公司为天建房地产、广州市中天盈、礼和置业、广州合景,广东以外地区公司主要以广州合景为股东持有股份。
苏州地区以苏州合景、苏州凯誉为核心公司,成都地区以成都中天盈为核心公司,北京地区以北京合景为核心公司,海南地区以海南新世界为核心公司,新进军的上海区域则以上海兆景、上海泓誉为核心公司。
在物业投资方面则以广州新恒昌发展为核心公司,负责合景国际金融广场的投资和管理。
在物业管理方面,主要核心企业为广州宁峻物业。
(详见集团股权关系图)
(二)实际控制人
合景泰富实际控制人为孔健岷、孔健涛、孔健楠三人,近三年来实际控制人及管理层基本稳定,是合景泰富管理人员一直以来保持稳定的主要因素,为集团全力拓展国内市场提供了重要的保障。
合景泰富执行董事
孔健岷,男,46岁,合景泰富的创始人,89年毕业于暨南大学计算机系,曾任工商银行广州分行白云路支行信贷主任,现任合景泰富地产控股有限公司主席兼执行董事。
孔健岷先生于89年-94年,开始筹划“御晖苑”、“御华苑”的项目开发工作,有12年的丰富物业开发及投资经验。
孔健岷先生作为公司的核心领导,成功组织开发了“御晖苑”、“御华苑”、“叠彩园”、“盈彩美居”“誉峰园”、“国际金融中心”等房地产项目,较深入了解开发、销售、管理各个环节的运作,其十几年的房地产企业管理经历,积累了较多的工作经验和较专业的知识,在公司决策层有着较高的威望。
孔健涛,男,43岁,合景泰富地产控股有限公司执行董事兼行政总裁。
孔健涛先生94年毕业于暨南大学生物系,研究生学历,毕业后在广东广联实业进出口公司从事贸易工作,95年加入合景泰富,跟随孔健岷先生参与了“御晖苑”、“御华苑”、“叠彩园”、“盈彩美居”、“誉峰园”、“国际金融中心”等房地产项目的开发,负责集团整体项目工程,从中得到了较丰富的工作经验,也提高了其企业管理水平。
孔健楠,男,48岁,合景泰富地产控股有限公司执行董事兼执行副总裁,85年-94年在广东省物资集团机关从事行政工作,较熟悉集团公司的内部行政管理、人员管理和档案管理程序和方法,工作之余,辅读法律专业学位,于1996年取得广东广播电视大学法律系本科学历,孔健楠先生95年加入合景泰富,负责协调管理该集的人力资源、行政管理、信息管理及法务监察职务。
合景泰富成立以来,各个部门职能明确,并制定了科学的工作考核奖惩机制,体现了孔健楠先生在行政管理方面的较高水平。
(三)集团管理体制
合景泰富集团总部设立在广州,总部主要负责整个集团的人事管理和对外投资决策,在财务及资金管理方面,集团总部设有财务管理中心,该中心具有对外投资、资金归集、资金调拨及统筹管理职能。
合景泰富集团下属各企业以项目为主体,实施相对独立的财务和资金管理,其下属企业的财务负责人由集团本部直接派驻。
目前集团省外资金调拨均采用支票或电汇划付的模式,未使用任何银行的资金结算网络。
三、集团业务分布
(一)主要业务板块
板块收入情况(2012-12-31)单位:
亿元
主营业务板块(行业)
板块业务收入
占比
板块业务利润
占比
房地产
93.3
96.42%
35.01
81.61%
商业
1.43
1.48%
7.85
18.3%
酒店
0.84
0.87%
-0.06
-0.14%
物业管理
1.19
1.23%
0.11
0.26%
合计
96.76
100%
42.9
100%
解释与分析:
1、整体情况
近几年来,合景泰富呈阶梯式向上发展,集团开发的项目遍及全国几大重点城市。
集团从广东地区开始逐步发展,近几年在全国各地均能取得较好的销售业绩,同时逐步进入全国知名的房地产企业。
合景泰富在2012年中国房地产上市公司综合实力排名中位居第24位,被评为“中国地产上市公司50强”、“中国房地产百强企业”等多个奖项,
2012年度,合景泰富实现销售合同金额约122亿元,比2011年增加6%。
2012年实现销售收入约97亿元,获得净利润24亿元,毛利率及净利润率分别为36.54%和25.14%。
2012年合景泰富销售收入比2011年减少4.46亿元,净利润较2011年增加3.29亿元。
主要因为2012年度,国家继续实行房地产调控政策,通过限购、限贷政策进一步抑制房地产投机性需求,对各项目住宅销售产生一定的影响;但是合景泰富通过调整销售策略,增加不受限购及限贷影响的商业项目和减慢投资性物业的开发以控制成本等方式来保持充裕的现金予以应对。
因此,虽遇到宏观调整,合景泰富各个在售项目仍能保证稳定的销售额及利润,显示出合景泰富所开发项目抵抗市场压力能力较强,市场定位准确及营销策略成功,有足够能力承受房地产或者宏观经济环境的合理变化。
合景泰富在把控现有项目及新项目工程建设进度上较为严格,通过加快在建项目的完工速度,以保证充足的货量推出市场,加快销售实现资金回笼。
2013至2014年,合景泰富将在保证现有项目良好的开发进度及销售进度基础上,推出位于广州、北京、上海等地的新项目,通过兼顾商业项目及住宅项目的可售货量比例,以及优化产品类型等方式,满足不同层次及群体的需求,最终实现销售业绩的稳步提升。
合景泰富最近三年主要经营数据(亿元)
2010年
2011年
2012年
比上年增长
营业收入
74.66
101.23
96.76
-4.41%
销售合同金额
110
115
122
6.09%
净利润
12.81
21.04
24.33
15.64%
销售净利率
17.16%
20.78%
25.14%
20.98%
2、房地产板块
2012年度,合景泰富的房地产开发板块实现销售收入93.3亿元,比2011年度的98.15亿元减少4.94%;2012年交付使用面积为79.64万平方米,比2011年91.78万平方米减少13.2%。
2012年度,合景泰富的房地产开发板块全国销售均价为11716元,比2011年年度的10695元增加1021元。
2012年度,合景泰富集团销售合同金额为122亿元,超过全年销售目标120亿元约2%。
2013年度,合景泰富集团销售目标定为150亿元,广州、上海和北京将作为2013年度的重点销售区域。
3、商业板块
合景泰富的商业板块主要为自持的合景国际金融广场,该物业位于广州珠江新城核心路段,总建筑面积为6.1万平方米,地面39层,地下4层,主要为写字楼,部分为商铺,采用只租不售的经营模式,租金水平为230元/平方米,现出租率为99%。
合景国际金融广场是大型跨国集团和金融系统的总部,进驻的大型企业包括梅赛德斯奔驰、贤成矿业、东凌集团、华能总部,银行系统包括渣打银行广州分行、澳新银行、工商银行、建设银行和中国银行私人银行部、意大利领事馆等多家著名企业,2012年合景国际金融广场实现租金收入为1.43亿元,比2011年增加3.62%。
4、酒店板块
为维持多元化的物业组合,合景泰富将在未来几年增持酒店式公寓、酒店等多种产品,集团经营模式为与酒店管理集团合作并签订运营协议,由酒店管理集团经营管理,每年支付酒店管理集团2%-5%的经营利润。
2009年度,合景泰富在广州开立广州东圃福朋喜来登酒店,福朋喜来登酒店建筑面积为3.5万平方米,包括400间客房,入住率为70%左右。
2011年11月,广州花都合景喜来登酒店开业,该酒店包括101间独栋别墅住房,沿湖而建,入住率约60%。
2012年度,合景泰富酒店板块收入为0.84亿元,比2011年增长14.29%。
2013年4月,位于广州珠江新城的W酒店开业,W酒店位于珠江新城领峰园项目内,目前已正式营业,客房均价约为1500元/晚,平均使用率为75%,每年可产生住房收入约为18630万元,加上中、西餐厅、休闲中心和商务中心等收入,预计每年可产生营业收入25000万元。
未来几年合景泰富将继续开拓酒店板块,苏州、成都、海南和上海均有多家五星酒店在计划阶段,2012年度合景泰富已与凯悦国际酒店集团和希尔顿酒店集团签署了经营协议,预计上海峰汇的HyattPlace酒店和Hyatthouse酒店公寓以及上海嘉誉湾的HyatPlace酒店将由凯悦国际进行管理;广州天銮项目的港丽酒店将交由希尔顿集团管理。
5、物业管理板块
合景泰富开发的楼盘全部由集团下属的宁峻物业公司进行物业管理,2012年度集团实现管理费收入1.19亿元,比2011年度的9833万元增加21.43%。
(二)成员企业分类
2012-12-31单位:
亿元
业务板块
成员企业
行业
地区
产业链定位
集团中地位
主要产品
总资产
资债率
营业收入
净利润
房地产
天建房地产
房地产
广东
核心企业
房地产
97.35
40.53%
0.17
-2.22
广州中天盈
房地产
广东
核心企业
房地产
34.86
24.07%
3.18
0.47
礼和置业
房地产
广东
核心企业
房地产
55.9
40.61%
10.57
2.71
广州合景
房地产
广东
核心企业
房地产
32.93
79%
0.24
-0.42
苏州合景
房地产
苏州
核心企业
房地产
44.34
41.52%
10.18
2.59
苏州凯誉
房地产
苏州
核心企业
房地产
33.92
44.99%
17.36
3.65
成都中天盈
房地产
成都
核心企业
房地产
39.49
66%
17.31
2.38
北京合景
房地产
北京
核心企业
房地产
36.55
87%
11.99
1.15
上海兆景
房地产
上海
核心企业
房地产
9.06
11.03%
0.00
0.00
上海泓誉
房地产
上海
核心企业
房地产
18.44
51%
4.84
0.06
商业
广州新恒昌
房地产
广东
核心企业
房地产
30.67
17%
1.43
0.31
酒店
领峰园酒店管理
酒店
广东
辅助企业
酒店
0.32
10%
0.00
0.00
峰境园酒店管理
酒店
广东
辅助企业
酒店
0.86
94%
0.20
-0.17
创展酒店管理
酒店
广东
辅助企业
酒店
3.08
94%
0.68
-0.22
物业管理
宁峻物业
物业管理
广东
辅助企业
物业管理
0.80
49%
1.58
0.16
备注:
集团合并报表采用的是香港会计准则,其营业收入确认按照香港会计制度是在实际交楼时才能结转,而集团下属各公司审计报告采用的是国内会计准则,每年年末结转营业收入和成本。
解释与分析:
合景泰富在境内项目公司中房地产经营的企业主要根据所在区域形成主要的几家项目公司,其中广东地区核心项目公司为广州合景、广州中天盈、广州天建三家公司为核心公司,广东以外地区公司主要以广州合景为股东持有股份。
苏州地区以苏州合景为核心公司,北京。
天津地区以北京合景为核心公司,成都地区以成都中天盈为核心公司,上海区域则以上海合景为核心公司。
在物业投资方面则以新恒昌发展为核心公司,负责合景国际金融广场的投资和管理。
在物业管理方面,主要核心企业为广州宁峻物业。
合景泰富专注于房地产开发经营,项目工程均进行外包处理,没有成立下游建筑施工企业或上游材料制造企业。
宁峻物业是合景泰富的物业管理公司,负责经营所有楼盘的物业管理。
另外,合景泰富为对酒店板块进行明确划分,成立了三家酒店管理公司分别对应广州福朋喜来登酒店、广州花都喜来登酒店和广州珠江新城W酒店的经营,该三家酒店的经营收入均归集到酒店管理公司,但酒店的权属仍放在项目开发企业,即天建房地产、广州市中天盈和广州合景房地产三个开发企业。
四、关联关系
合景泰富集团控股成员企业,各公司之间无上下游关系。
五、集团财务状况
合景泰富集团香港原始报表
单位:
人民币万元
序号
科目
2010年末
2011年末
2012年末
是否审计
是
是
是
审计单位
安永会计师事务所
安永会计师事务所
安永会计师事务所
审计意见类型
无保留
无保留
无保留
1
总资产
.2
.3
2
流动资产总额
.5
.8
.7
3
在建物业
.7
.9
.3
4
持作销售用途的竣工物业
.8
.4
.5
5
应收贸易账款
4768.7
6077.2
8641.4
6
预付款、按金及其他应收款
.7
.3
.6
7
应收共同控制实体款
4615.5
4371.3
0
8
可收回税款
5945
11474.8
13527.3
9
受限制现金
.2
.9
10
现金及现金等值物
.9
.9
.7
11
非流动资产合计
.7
.5
.3
12
物业、厂房及设备
.1
.7
.7
13
投资物业
.2
14
土地使用权
86627.4
.1
15
长期预付款
0
0
25187
16
于联营公司权益
.8
.6
64197.5
17
于共同控制实体权益
.4
.2
.5
18
递延所得税资产
60356
88188
96626.3
19
总权益及负债
.2
.3
20
负债总计
.5
.1
21
流动负债总额
.1
.5
.3
22
应付贸易账款
.8
.3
23
其他应付款及应计款项
.2
.8
.8
24
应付联营公司款
44238.2
0
25
应付共同控制实体款
7345.4
58963.1
.4
26
附息银行及其他借贷
.4
.2
.3
27
应付税项
.1
.4
.5
28
非流动负债总额
.9
.8
29
附息银行及其他借贷
.6
.6
.5
30
递延税项负债
66916.8
76696.4
81468.3
31
递延收入
70000
71100
71100
32
其他非流动负债
.5
0
0
33
权益总额
.2
.8
.9
34
本公司拥有人应占权益
.6
.5
.1
35
已发行股本
28048.5
28048.5
28048.5
36
储备
.4
.7
.3
37
—拟派末期股息
31824.7
63649.3
43397.3
38
非控制性权益
1000.6
20221.3
7184.8
39
收入
.1
.5
.2
40
销售成本
-.8
-.9
-.4
41
毛利
.3
.6
.8
42
其他收入及收益净额
7889.3
9401.4
7370.9
43
销售及营销开支
-24280.5
-23181.3
-25098.1
44
行政开支
-41383.6
-53257.4
-64255.7
45
其他营运开支净额
-535.6
-554.5
-131.8
46
投资物业公允价值净额
386.9
32565.6
64315.3
47
经营利润
.8
.4
.4
48
融资成本
-1997.4
-12497.9
-7037.5
49
联营公司分占利润及亏损
-224.6
-460.8
-187.7
50
共同控制实体分占利润及亏损
1148.5
-1231.2
48037.5
51
税前利润
.3
.5
.7
52
所得税开支
-.9
-.8
-.7
53
换算境外业务的汇兑差额
2071.3
10269.8
704.5
54
分占换算联营公司的汇兑差额
1088.5
3453.8
293.8
55
分占换算共同控制实体的汇兑差额
1777.2
1624.7
739.4
56
期内利润和全面收益总额
.4
.7
57
经营活动产生现金流净额
.3
46624.6
.5
58
经营产生现金
.7
.1
.9
59
已收利息
3348.3
4572.6
4753
60
已付利息
-66325.8
-.3
-.4
61
已付企业所得税
-43319.2
-74506.2
-83462.1
62
已付土地增值税
-18934.7
-27571.6
-31389.9
63
投资活动所用现金流净额
-.8
-.7
-.1
64
购置物业、厂房及设备
-38330.5
-45180.4
-.2
65
收购土地使用权
-30488.5
-7903.6
0
66
出售投资物业所得款项
4950
2682.1
1157.2
67
收购附属公司
-25.5
-6265
0
68
取消确认附属公司
0
0
-21849.6
69
收购共同控制实体
-.1
-53864.2
0
70
出售物业、厂房及设备所得款项
104.8
81.8
540.3
71
于联营公司投资
-70500
0
0
72
于共同控制实体的投资
-.3
-38692.3
-98882.1
73
联营公司还款
-58063.2
1097.5
-2775
74
共同控制实体还款
-54467.5
-17699.6
11947.3
75
融资活动产生现金流净额
.5
-3163
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