贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房.docx

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贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房

贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房

试点实施方案

为促进城乡经济协调发展，盘活农村集体存量建设用地，加快构建租购并举住房体系，全面保障城镇居民和新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员以及大量“贵漂、贵创”等新市民住有所居，推动城镇化进程，打造公平共享创新型中心城市，按照《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》（国土资发〔2017〕100号）、《中共贵州省委办公厅贵州省人民政府办公厅关于印发〈贵州省全面推进农村资源变资产资金变股金农民变股东改革工作方案〉的通知》（黔委厅字〔2017〕17号）要求，结合贵阳市实际，制定本实施方案。

一、指导思想、基本原则及试点范围

（一）指导思想

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现城乡融合发展，人民住有所居，增加人民群众的获得感。

以精准扶贫精准脱贫为背景，以“城乡三变”改革为路径，以建设公平共享创新型中心城市为总目标，积极稳妥开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，促进城乡二元土地结构按照市场化的方式进行更有效的资源配置，多渠道解决以新市民为主的新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员等住房困难突出问题，实现住有所居。

（二）基本原则

1.坚持自愿，自主运作。

要切实尊重集体经济组织成员意愿，收益主要用于发展和提高集体经济组织成员的社会保障水平，确保集体经济组织成员获得长期稳定收益，分享城乡统筹发展成果。

2.符合规划，用途管制。

要促进农村集体建设用地优化配置，进而促进农村产业结构调整和优化布局。

项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，且权属清晰。

3.有序可控，审慎推进。

政府主导，审慎稳妥推进试点。

以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。

严格控制试点规模总量，经批准后方可实施，防止以各种名义擅自扩大用地和建设规模。

4.设施配套，环保达标。

项目选址应考虑市政和公建配套设施，满足基本生活条件。

应注重环境条件，避开噪音超标或有毒有害、易燃易爆等区域。

5.依法依规，有序运营。

利用集体建设用地建设租赁住房，应统筹规划规模、结构和时序。

以满足新市民为主的新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员等基本住房需求为主，强化监管责任，保障依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。

6.注重监管，只租不售。

利用集体建设用地建设租赁住房，必须依法履行相关报批手续，不得违法出租和转让建设用地使用权，不得出售或以租代售。

（三）试点范围

按照自愿原则，在重点产业功能区、城乡结合部、重点新城、城镇、产业园区等以新市民为主的新就业人员、青年人才、外来务工人员较多，租赁住房需求较大区域，第一批试点选择云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县。

其余区（市、县）根据推进情况适时开展。

（四）项目选址

项目选址应做到统筹安排、合理布局。

尽量安排在城镇、产业园区、中心城区城中村等中心城区、景区周边或生态植被好、交通便捷、公共设施较齐全的区域，市政公交方便，水、电、气、道路、排污系统等基本生活配套设施相对完善。

二、政策措施

（一）规模及户型

以适宜居住、便于管理等为出发点，各租赁住房小区单个项目住房建筑面积不得低于3万平方米，并可按住房建筑面积配建不高于20％商业服务设施。

利用集体建设用地建设租赁住房可以是成套型住房，也可以是宿舍型住房、公寓型住房，以90平方米以下中小户型为主。

租赁住房单套户型按如下三类建设：

“一室一厅”户型，面积不超过40㎡（1人户或2人户）；“两室一厅”户型，面积不超过70㎡（2人户或3人户）；“三室一厅”户型，面积不超过90㎡（3人户或4人户）。

应进行装修并配置家具和家电设备，交付使用时达到“拎包入住”。

（二）实施主体

农村集体经济组织可自行开发运营，或以通过联营、入股等方式建设运营。

（三）用地供应

在符合城乡规划、土地利用规划及村土地利用规划前提下，可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地建设租赁住房，不得占用耕地。

依申请经审核批准用于建设租赁住房用地，其用地性质不变、土地权属不变。

坚持节约集约，充分利用现有区块环境优势和存量资源，合理规划产业、生活、生态等空间布局，可由村集体自行调节宅基地、乡镇企业等向规划点集中。

（四）产权登记

建设单位应持国土、规划管理部门明确建设用地使用权人、建设用地使用权性质、取得方式、用途、范围、使用期限及房屋建设合法性的批准文件或书面意见（含附图附表），消防部门验收合格的书面意见，房屋质监部门竣工验收备案证明（无房屋质监部门竣工验收备案证明的，出具质量检测合格意见），向不动产登记部门申请办理初始登记。

利用集体建设用地建设租赁住房不得转让不得抵押，不得分割办理不动产权证书。

土地使用权按宗地整体登记，房产所有权按幢登记，均不予分割登记，并在不动产权证和登记薄上注明集体建设用地租赁住房只能租赁，不得销售。

（五）保障对象

利用集体建设用地建设租赁住房主要为解决来筑新就业职工、大中专毕业生、来筑务工人员以及其他‘贵漂、贵创’等新市民居住问题。

同时，鼓励集体经济组织按规定将利用集体建设用地建设租赁住房统一租赁给用工企业以解决企业新就业人员住房困难。

住房租赁年限、经营方式和租金分配等事项由双方协商确定，并签订书面合同。

合同期限不超过5年，一次收取租金一般不超过1年，合同期满后若双方无异议可续租。

承租住房运营机构统一在住房城乡建设行政主管部门进行住房租赁备案。

（六）资产管理

除规划公共服务设施及人防工程外，利用集体建设用地建设租赁住房及其配套商业和附属设施设备归农村集体经济组织所有。

集体经济组织应严格按照本市集体资产管理和村合作经济组织会计制度的有关规定，管理利用集体建设用地建设租赁住房等相关集体资产。

集体经济组织可以成立相应的租赁和服务机构，也可以探索采取购买服务模式，将房源有偿委托给专业的住房租赁和物业服务企业，签订租赁经营管理协议，进行专业化管理和开展经营活动；租赁经营管理协议应兼顾集体、农民和企业等利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

对利用集体建设用地建设租赁住房的收益分配等重大事项，集体经济组织应严格履行民主程序，定期公布账目，接受集体经济组织成员监督。

要健全完善收益分配机制，切实维护集体经济组织成员的合法权益，利用集体建设用地建设租赁住房租赁收益分配方案须得到集体经济组织成员大会或成员代表大会通过。

（七）建设和运营机制

集体租赁住房的租金水平应统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场，与房屋租赁市场接轨，防止租金异常波动。

利用集体建设用地建设租赁住房建筑质量、装饰装修符合相关条件标准。

（八）住房监测监管机制

将租赁房源纳入政府住房租赁信息服务监管平台，统一进行管理，提供便捷规范的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案。

对参与运营房源的住房租赁机构加强备案管理，强化住房租赁信用管理，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，不得违规使用租金贷。

三、利用集体建设用地建设租赁住房项目审批程序

利用集体建设用地建设租赁住房项目申报以实施主体为主，按照试点管理的相关要求，办理相关批准手续。

（一）试点申请

实施主体应按照本意见的相关规定拟定试点项目建设实施方案，方案包括：

项目名称、建设地点、用地面积与四至范围、土地利用现状及相关图件、用地规划及相关图件、建设规模、资金来源和测算，以及项目建设和运营模式等内容；村集体拟发展的经济类型、经营管理方式、投资赢利模式及预期收益水平、经营收益分配机制等经营管理情况。

方案经乡镇、社区初审同意，报区（市、县）政府核准后，由区（市、县）政府报“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”申请试点。

（二）试点批准

收到试点申请后，由“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”办公室组织有关部门，按照实施方案的相关规定对项目方案进行审核。

符合试点要求的，由领导小组办公室报市政府批准后实施。

（三）项目报批

实施主体可根据各区（市、县）利用集体建设用地建设租赁住房建设计划目录，结合实际选定建设项目，按有关规定向住房城乡建设部门办理项目计划报批手续，取得计划批准手续后，实施主体向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理立项、规划、用地和开工建设等批准手续。

项目立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等，均应注明：

该项目只能用于租赁，不得对外销售。

1.项目立项。

发展改革部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目的性质、建设主体、投资来源、招投标方案等方面进行审查，出具项目批复文件。

2.项目规划。

规划行政主管部门根据相关规划要求，对利用集体建设用地建设租赁住房项目出具规划条件等规划意见，规划意见中应包含用地性质、建筑性质、用地位置和范围、建筑规模、控制高度、容积率、绿地率等相应的规划要求。

3.项目用地。

国土部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目的土地权属、地类、土地规划等情况进行全面审查，下达项目用地批复。

4.项目施工。

住房城乡建设部门对利用集体建设用地建设租赁住房项目工程建设进行审查，依据上述项目立项、规划、用地手续，出具项目建设工程施工许可证，并对项目施工过程进行监管。

5.竣工验收。

工程完工后，建设单位在取得工程消防、环保、规划的认可文件后依法组织勘察设计、施工、监理、房屋质监部门等部门组织竣工验收，出具竣工验收合格报告并向城乡建设主管部门进行备案，未组织竣工验收或竣工验收不合格严禁投入使用。

（四）项目报备

区（市、县）政府应及时将项目审批情况上报市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组办公室备案。

四、试点工作时间安排

贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，按照中央和省关于“租购并举”住房制度改革相关精神，结合即将施行的《贵阳市住房发展规划（2018-2022）》、《贵阳市培育和发展住房租赁市场的工作方案》审慎推进。

2019年在公共设施配套完善、轨道等公共交通便利、租赁住房需求较大区域，积极稳妥选择批准一批项目并开工建设，第一批试点项目力争用1至2年时间建成1万套并投入使用。

五、试点工作保障

（一）强化组织领导

按照统筹推进的要求，成立“贵阳市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组”，明确领导小组组长和副组长、成员单位，完善领导小组议事规则和重大事项协调机制，负责研究解决利用集体建设用地建设租赁住房过程中的重大事项，提出解决的政策措施建议，供市委、市政府决策。

领导小组办公室设在市住房城乡建设局，负责日常工作事务。

（二）强化监管服务

市及各试点的区（市、县）加强利用集体建设用地建设租赁住房的事前、事中、事后监管和服务。

区（市、县）政府应及时将项目审批情况上报市利用集体建设用地建设租赁住房试点工作领导小组办公室。

领导小组主要职责是组织领导全县利用集体建设用地建设租赁住房试点工作，制定试点方案和实施意见，明确改革目标任务，统筹推进改革试点；及时召开联席工作会议，审议利用集体建设用地建设租赁住房的重要政策措施；研究解决跨部门、跨领域的改革重点、难点问题，督促检查重要试点工作事项落实情况和工作开展情况。

（三）强化责任落实

各试点单位要立足职能职责，主动领责，建立专班，狠抓落实。

试点区（市、县）要按照市里的部署要求，对应完善相应的领导机构和工作机制，加强和市直有关部门的沟通对接，协同做好相关工作。

规划局、住建局会同发改委、国土资源局、统计局、财政局负责编制利用集体建设用地建设租赁住房发展规划和年度计划；住建局会同发改委、财政局、监察局、民政局、教育局、文广局、人社局、统计局、法制办等有关部门制定利用集体建设用地建设租赁住房管理办法；住建部门应探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行；公安部门及其派出机构及时办理居住登记、户籍迁移手续，协助基层政府做好社会治安综合治理工作；教育部门积极支持处于义务教育阶段的利用集体建设用地建设租赁住房承租人子女在公办学校就近入学；城市管理部门负责督促产权单位做好利用集体建设用地建设租赁住房项目市政排污、路灯及环卫设施等配套设施的管理；人社部门负责为利用集体建设用地建设租赁住房承租人就业、创业提供政策扶持；工商、税务、商务等部门积极为利用集体建设用地建设租赁住房承租人创业提供政策支持；卫生、体育、供水、供电、通讯、燃气、广播电视等部门配合产权人做好利用集体建设用地建设租赁住房项目相关生活；社区服务中心、乡镇政府、利用集体建设用地建设租赁住房产权人或其委托管理单位要建立信息共享机制，按照职责分工做好利用集体建设用地建设租赁住房的社区服务和管理工作。

（四）强化政策支撑

在用足、用活、用好国家、省、市现行政策基础上，围绕实施利用集体建设用地建设租赁住房建设工作，进一步健全完善相关政策措施机制，建立城乡产权要素交易市场，促进资金、人力、技术、信息、权属等城乡要素双向流动，盘活城乡资源要素，吸引社会资本投入利用集体建设用地建设租赁住房建设，促进全面参与城乡统筹，全面共享改革成果。

要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。

鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，加强金融监管，防止出现金融风险。

（五）强化地方责任

试点区（市、县）人民政府要按照本意见的精神，抓紧制定具体工作方案和政策措施，切实抓好落实。

大力发动辖区内有条件的集体经济组织、社会组织和企业参与利用集体建设用地建设租赁住房建设，广泛动员社会各方力量积极支持试点工作。

要充分发挥社区服务中心、乡镇，尤其是村民委员会等基层组织的作用，将利用集体建设用地建设租赁住房的租赁管理和服务重心下移，实行住房租赁网格化管理；建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

（六）强化指导监督

市直相关部门和区（市、县）有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。

要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。

1.强化监测分析。

各试点区（市、县）要健全利用集体建设用地建设租赁住房市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统，掌握土地、房屋出租的数量、结构、价款、时序等信息，研判分析市场形势。

2.强化价格监管。

完善公示租金价格体系，定期发布租金指导价。

完善租赁市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动，维护市场平稳运行。

交易主体应当如实申报房屋租赁价格，不得瞒报或者作不实申报。

3.强化合同监管。

国土资源、住房城乡建设等部门要加强投资协议、租赁合同履约监管，并将相关情况纳入诚信体系进行信用考评。

住建部门要探索推行统一的住房租赁合同示范文本，尽快实现住房租赁合同网上备案。

4.严格责任追究。

要强化监督问责，减少寻租空间，对违反土地市场、房屋租赁市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。

试点区（市、县）要加强对试点工作的监管服务，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。