物业管理承接查验和移交管理工作细则.docx
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物业管理承接查验和移交管理工作细则
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物业承接查验和移交管理工作细则
文件编号
WY-QI-PZ-23-2013
版本号/修改次
A/00
生效日期
总页数
37
1目的
本作业指导书规定了物业承接查验和移交管理工作的要求和方法,确保物业移交管理的有序顺利开展。
2适用范围
本作业指导书适用于新建物业项目的接管。
物业承接查验和移交条件须按建设开发单位对物业管理公司的委托合同,在建筑楼宇竣工验收全部合格的基础上,物业公司代表全体业主以满足居住安全、使用功能正常为主要内容的再检验。
3主要职责
3.1建设开发单位职责
3.1.1根据现场情况,负责对监理单位、物业公司、施工单位等相关部门的协调、沟通、配合工作;
3.1.2负责对所承接查验和移交物业的工程质量进行整体把控,满足承接查验和移交的条件,按照项目整体进度,牵头组织承接查验和移交工作,并监督工作开展;
3.1.3负责对承接查验和移交工作过程中的整体协调,对客户提出的各种问题进行跟踪处理;
3.1.4负责对各设备厂商、施工单位的调度、协调,对查验出的质量问题及缺陷,督促各责任单位的返修、保修等工作。
3.2物业公司相关单位职责
物业承接查验和移交小组负责按照本规程进行前期介入、准备验收表格资料,并按有关验收标准进行验收,办理物业移交接管手续。
3.2.1工程管理部负责组织相关工程人员对楼宇建筑附属设备、单位房屋内附属设施的检测、试验等工作;
3.2.2客户服务部负责组织园林绿化相关人员对楼宇建筑园林绿化、外观、建筑小品等设施的检测、试验等工作;
3.2.3管理处负责对楼宇建筑附属设施、构筑物的检测、试验等工作;
3.2.4管理处负责对楼宇建筑附属设备、构筑物、单位房屋内附属设施、园林绿化等初验时的缺陷问题,及时提交建设开发单位,进行跟踪、督促责任单位整改,并负责复查、核验等工作;
3.2.5管理处负责对楼宇建筑建设相关图纸、资料等,按照《楼宇接管资料移交目录》进行查验接管工作。
4工作流程、内容和要求
4.1工作流程图
4.1.1楼宇的查验移交流程图
注:
对于技术资料的移交,最适宜时间应在建设开发单位将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时,将主要部分移交一份给物业管理公司存档。
4.2工作内容和要求
4.2.1前期介入:
物业公司相关专业工程人员应在设施设备安装调试阶段进驻现场,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内装配的设备设施,熟悉各类设备的构造、性能、产地;熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向,为入住后的管理、维修打下基础。
4.2.2成立承接查验小组
正式承接查验前45个工作日,建设开发单位组织成立物业验收小组。
承接查验小组由建设单位及物业公司和各监理、施工单位有关人员组成,负责物业承接查验移交工作。
4.2.3承接查验准备工作
4.2.3.1建设开发单位根据物业情况制订承接查验和移交工作方案。
a.建设单位和物业公司工程管理部安排人员负责物业承接查验具体工作。
协调组建有专业工程师、施工技术人员、管理处人员等有关人员参加验收工作组;验收工作组人员数量、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。
b.将承接查验和移交工作方案和计划报送建设单位和物业公司领导,由建设单位和物业公司确认并协调安排监理、施工单位等有关人员参加组成联合验收工作组。
4.2.3.2召开承接查验工作会
小组成立之后1周内,承接查验和移交工作方案经建设单位和物业公司确认后,验收工作组召开承接查验前的工作会,承接查验工作小组全体成员参加。
会议内容主要包括:
a.确定承接查验时间安排、内容、范围、专业职责、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。
b.确定物业承接查验方式:
房屋本体户内部分承接查验应分户进行,主要是观感查验和配套设施使用功能查验,侧重观感是否合格;房屋本体共用部分、共用设施及设备的承接查验应逐项、逐台进行,主要是完好检验和使用功能验收,侧重使用功能和安全稳定运行是否符合设计要求和满足使用要求。
c.确定承接查验的标准、依据和查验方法:
验收标准为建设部《房屋承接查验标准》及业主生活的合理要求。
查验方法为观感查验法和使用试验查验法。
机电设备的查验依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准,同时采取试机参数分析法等。
d.确定物业产权、工程、设备竣工资料的查验移交时间、方式。
e.对初步检验中发现的问题,约定期限由移交人负责整改,并在规定时间内复验。
f.经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕(或双方认可解决方法),物业公司应在合同规定的接管日期前7日签署验收合格、同意接管凭证。
g.对于楼宇的接管,在签署查验合格、同意接管凭证时,应说明:
经初验同意接管的楼宇,不等于楼宇质量完全符合或以后一直符合国家及设计标准的要求,建设开发单位也不能排除应承担整改质量缺陷的责任。
在相关规定的保修期结束时,应在取得物业管理公司认可后才向施工单位支付保修金。
4.2.3.3准备验收的表格资料:
4.2.3.4验收工具准备(由建设开发单位和物业公司工程管理部共同准备验收需用工具):
分项
序号
名称
备注
土建(每组)
1
卷尺5m
2
2m靠尺(铝合金)
3
塞尺
4
小榔头
5
小镜子(用于检查门头)
6
直方尺(20cm)
7
塑料管
8
水平尺
9
空鼓锤
弱电(每组)
1
烟枪
测烟感报警
2
对讲机
3
万用表
线路检测
4
测线仪
5
螺丝刀(十字、一字各一把)
6
手电筒
强电(每组)
1
摇表
500V/2500V测电机绝缘
2
接地摇表
防雷接地摇测
3
万用表
4
钳型电流表
运行电流测试
5
手电筒
6
常用电工工具一套
7
插座验电器
测试插座,左零右火和接地端
管道通风(每组)
1
塑料管30m
2
压力表
测末端水压
3
扳手8″
4
加液压力器
管道试压
5
水平尺
6
钢板尺
4.2.4物业资料的接管移交
按楼宇接管资料移交清单逐一移交。
4.2.5物业的承接查验具体工作
4.2.5.1物业公司接到建设开发单位(或主管部门、委托单位等)承接查验通知。
4.2.5.2承接查验小组按物业资料接管移交清单核对所接收的资料。
4.2.5.3承接查验小组会同施工单位对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施、机电设备等进行验收。
4.2.5.4对查验中发现的质量问题,由承接查验小组人员填写各类遗留问题统计表,约定期限由建设开发单位(或主管部门、委托单位等)负责整改,并规定时间复检。
4.2.5.5对无明显不符合验收标准的房屋,由验收小组接管钥匙;对存在缺陷的房屋等整改验收合格后再接管钥匙。
4.2.5.6业主入伙时,由建设开发单位和物业公司有关人员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题由管理处整理汇总,呈送建设开发单位(或主管部门、委托单位等),由其负责落实整改或限期施工队逐项返修。
4.2.6物业建筑本体和附属设施设备及资料经验收后,由移交单位和接收单位的代表在“移交人”、“验收人”上签字,并分别由建设开发单位(或主管部门、委托单位等)、物业公司领导签字确认。
4.2.7验收标准及检验办法
根据国家有关验收规范及公司制定的《房屋构筑物承接查验标准及检验方法》、《建筑楼宇设施、设备承接查验标准及检验方法》等标准进行。
4.2.8查验和整改工作完成后,管理处填写移交记录或各种凭证,先由建设开发单位确认盖章,同时管理处和工程管理部签署移交接管意见并加盖物业公司印章,完成移交手续。
移交记录文件同时附上承接查验遗留问题汇总表和整改记录。
4.2.9移交工作完成后,由管理处将接管移交资料归档,建立项目基础档案。
5质量及功能检验程序与要求
5.1楼宇接管前的质量检验:
5.1.1根据设计要求,单位房屋内附属设施按照每栋每层每户逐个房间的设计要求清点物件及进行外观检查。
5.1.2楼宇建筑附属设备按照系统设备类型、用途、专业等分类逐项进行功能、性能、使用要求及外观检查、测试,如供配电系统、供水系统、消防系统、智能化系统等逐项进行。
5.1.3构建筑物按照建筑类型、使用要求及外观检查、测试,如道路、大堂装饰、公共门窗、天花吊顶等逐项进行。
5.1.3.1确定物件数量是否符合。
5.1.3.2外观上有无人为损坏。
5.1.3.3房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求。
5.1.3.4设备运行状态、参数、功能、配置要求等是否符合。
5.2对楼宇的接管,此程序的检验由建设开发单位代表与物业公司人员双方共同进行现场检查,将检查缺陷结果整理后返回移交人进行整改,物业公司负责对整改后项目进行验收。
5.3对于新楼宇,根据检查结果,管理处对检查合格的房屋接管钥匙,对仍存在较大缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。
管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任。
5.4小业主入伙接收物业时,建设开发单位和物业公司人员陪同小业主对房间设施进行全面细致的质量检查,对发现的缺陷进行登记。
由管理处整理后送交建设开发单位,并督促施工单位逐项返修,管理处(小业主)复检认可后消项。
5.5对于在保修期内的楼宇,小业主或物业公司在使用(或工作)过程中发现由于建筑施工或产品质量上的缺陷,经物业公司项目管理处查验证实后,报告建设开发单位派人更换或返修。
5.6保修期结束后,根据承建商的保修情况向建设开发单位建议保修金的支付。
6验收问题的解决办法
楼宇验收分物业公司初验和小业主复验。
6.1在初验中发现的问题,处理如下:
6.1.1一般项目的返修
对承接查验中发现的非结构性的质量问题,物业公司验收组应在三天内提交给建设开发单位(一式两份,一份给建设开发单位,一份由建设开发单位交给承建单位),由承建单位负责返修;物业公司项目管理处应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。
也可经双方协商,由建设开发单位委托物业公司代为返修,所需费用由建设开发单位支付。
6.1.2房屋结构的加固补强
在承接查验中,如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问题时,验收不能通过。
由建设开发单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理,处理完毕,达到合格要求、确保住用安全的,再商定时间予以验收。
并向建设开发单位索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。
6.1.3不具备使用功能问题的处理
承接查验时,对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通,致使用户不能进住的,应由建设开发单位负责抓紧解决,等符合承接查验条件后,再行组织验收。
6.2小业主在验收中提出问题的解决办法
6.2.1对小业主提出的有关房屋质量方面的问题,应在三天内集中提交给建设开发单位(一式两份,一份给建设开发单位,一份由建设开发单位交给承建商),由承建商负责返修;物业公司项目管理处应留底一份,以便督促整改,并在双方商定的时间内另行复验,直至合格为止。
6.2.2对小业主提出的有关入住等方面的问题,应当场予以解答,并尽力提供帮助。
7附件
《物业接管资料移交目录》
《房屋、构建筑物承接查验标准及检验方法》
《建筑楼宇设施设备系统承接查验标准及检验方法》
附件一:
物业接管资料移交目录
序号
移交资料名称
单位
数量
备注
一、项目建设资料:
1
《建设用地批准书》
2
《建设工程规划许可证》
3
《建筑设计防火审核意见书》
4
《物业各分项工程设计方案》
5
《建设工程规划验收合格证》
6
《建设工程竣工验收质量认定书》
7
《建筑工程竣工消防审核意见书》
8
《单位工程质量综合评定表》
9
《通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告》
10
《供水协议书》
11
《供用电合同》
12
《供气协议书》
13
《申请门牌呈批表》
14
《通邮申报表》
15
其它相关资料
二、物业产权资料:
1
权属清册(业主、产权、位置、建筑面积等)
2
其它相关资料
三、建筑工程技术资料:
1
建筑施工图(结构建施水施电施、防雷、弱电等)原件
2
各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告
3
《沉降观察记录》
4
竣工验收证明书
5
主要建筑材料质量保证书(钢材、水泥等)
6
《砂浆、混凝土试块试压报告》
7
建筑竣工图(包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等)原件
8
其它项目竣工图(绿化、景观、二次装修等)原件
9
《各分项工程施工单位资料》(包括联系电话、负责人、负责承建的项目范围等)
10
其它相关资料
四、设备资料---供电系统
1
《供电系统设备购买、安装合同》复印件
2
供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件
4
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数(型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等)原件
5
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料(安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等)原件
6
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料(生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等)原件
7
高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证原件
8
配电箱、电缆、插接母线、电表等资料(生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等)原件
9
配套装置、仪表、电度表资料(检验记录、测试报告、原始数据记录等)
10
其它相关资料
五、设备资料---给排水系统:
1
给排水系统设备购买、安装合同复印件
2
给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址复印件
4
水泵等配套设备参数(型号、额定功率、扬程、编号等)原件
5
设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
6
设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
7
设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录原件
8
《水、暖、卫生器具检验合格证书》原件
9
其它相关资料(阀门等)
六、设备资料---电梯系统:
1
《电梯设备购买安装合同》复印件
2
电梯制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
电梯产权所有者及用户的名称和地址复印件
4
电梯设备参数(型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等)原件
5
随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
6
《设备安装调试记录》原件
7
《电梯设备检验记录、运行许可证》原件
8
《国家特种设备档案》复印件
9
其它相关资料
七、设备资料---消防系统:
1
消防设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
2
消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋、气体灭火等设备参数(型号、数量、水泵额定功率、扬程等)原件
3
随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
4
设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录复印件
5
《消防验收合格证书》复印件
6
其它相关资料
八、设备资料---弱电系统:
1
弱电系统设备购买、安装合同(包括闭路监控、红外线周边防卫系统、门禁系统、可视对讲系统、停车场系统、网络系统、电话、闭路电视系统、BA系统等)复印件
2
弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
弱电系统设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
4
弱电系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
5
弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明原件
6
《宽频接入协议》复印件
7
《有线电视及电话协议》复印件
8
其它相关资料
九、设备资料—发电机系统:
1
《发电机系统设备购买、安装合同》复印件
2
发电机系统设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
发电机系统设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
4
发电机系统随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
5
《发电机系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书》原件
6
发电机系统附属设备(包括通风、环保等)配套设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
7
《发电机系统环保配套设备验收合格证》原件
8
其它相关资料
十、设备资料——公共设施、设备:
1
公共设施、设备购买、安装合同(包括泳池设备、景观设备、公共健身设施、公共娱乐设施、会所设施、设备等)复印件
2
公共设施、设备制造、安装单位、维护单位资料复印件
3
公共设施、设备参数(系统、型号、规格、数量)原件
4
公共设施、设备随机资料(安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等)原件
5
公共设施、设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、国家安全许可使用证明原件
6
其它相关资料
附件二:
房屋、构建筑物承接查验标准及检验方法
1目的
本指导书规定了房屋构建筑物承接查验标准及查验办法,确保房屋顺利交接,保证房屋建筑及公共配套设施按质量标准移交物业公司。
2适用范围
本指导书适用于大厦和住宅小区的房屋配套设施的承接查验,包括室内的给排水、照明电气、土建装修及室外附属设施等。
3职责
承接查验小组按本指导书对接管房屋进行验收,并办理接管手续。
4工作程序
4.1验收标准引用
参照建设部批准颁布的ZBP30001-90《房屋承接查验标准》(建标第69号)、发展商售楼资料相关承诺的内容及达到小业主合理要求。
标准主要引用国家规范:
GB/T50326-2006、GB50303-2002、GB5007-2002、GB50010-2002、GB50206-2002、GB50011-2001、GB50207-2002、GB50254~50259-2002、GBJ232、GBJ242等。
4.2检验内容与方法
4.2.1住户室内部分
4.2.1.1水电设施
序号
检验项目
验收标准
检验方法
备注
1
电表
电表与住户房号对应;接线正确、紧固;显示清晰,零线端子紧固,多绞同芯线镗锡,安装牢固,无摇动;看表内读数运转是否正常;目视外观完好无损;电表必须提供计量检验后的标识。
标号需两人室内实际操作对应检验,拆除接线端头目测。
2
分户总开关
与电表及住户房号对应;接线正确、紧固;根据户型大小、用电量计算开关容量配置,短路分断能力灵敏。
拆除接线端头目测,每个表箱抽检2-3户进行短路跳闸试验,容量根据户型分为一般分为32A、40A、50A、63A。
3
室内配电箱
箱体外表无划痕,外盖开闭灵活,开关及固定卡片、接线端子安装紧固。
接线盒用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常,并用电胶布缠包线头。
箱体拆箱检查。
4
接线盒
拆开接线盒检查
5
导线
室内箱内导线预留长度不小于箱体对角线,箱体内无接头,多股线头镗锡,截面要求根据房型大小,进线不小于10mm2,空调线不小于4mm2,插座、照明线不小于2.5mm2。
箱体拆箱检查,目测。
6
漏电保护开关
电表箱总漏电开关及室内分路漏电开关漏电电流符合要求,一般为30毫安,分断时间合理,一般为0.1秒。
开关通电,按下试验按钮,开关自动跳闸,电表箱总漏电开关及室内分路漏电开关抽检2-3户进行短路跳闸试验。
7
控制分路开关
控制回路标识清晰、正确;根据回路用电符合确定开关容量,一般照明不小于10A、插座为16-25A,空调插座为16-20A。
每个表箱抽检2-3户进行短路跳闸试验,回路进行实际断送电测试。
8
插座
客厅、房间插座离地为0.3米,厨房、卫生间、阳台插座离地不小于1.4米,同一房间同一用途的插座高度间距相同,阳台插座带防雨罩,相线、零线、接地线接线正确,一般为左零右火,接线盒预留导线不小于15cm。
双指检查盖板安装牢固,无晃动并紧贴墙面;盖板无损坏,安全可靠
同一房间插座间距根据标高线实际测量,相线、零线、接地线接线使用专用验电器测试。
9
开关
离地不小于1.4米,安装紧固,开关灵活,分段灵敏,接线盒预留导线不小于15cm。
每室抽查2-3个开关安装高度,每个灯具进行开关操作试验。
10
灯具
灯位居中合理,通电后所有灯具能亮,接地线预设到位,灯位内电线并头连接可靠,绝缘处理良好。
用木或竹片等轻碰灯具无轻微晃动,与楼面紧贴,零配件齐全,灯罩完好无损;产品合格,使用寿命达到要求,室内公共照明灯全部接通连续工作3天,统计有多少自然损坏,并进行更换。
每个灯具进行开关操作试验,抽检2-3个灯具,检查接地线预设情况,接线连接、绝缘处理情况。
灯具
每个灯具进行开关操作试验,抽检2-3个灯具,检查接地线预设情况,接线连接、绝缘处理情况。
11
排气扇
开关控制启停正常,噪音、振动良好,吊架、支架安装牢固。
开关操作试验,用手触摸外壳,感觉震动及吊架、支架安装情况,采用风速仪进行风量测试。
12
三网插座、箱
线路敷设到位,插座离地为0.3米,面板安装牢固,接线盒预留导线不小于20cm,箱内导线预留长度不小于箱体对角线。
每室抽查2-3个开关安装高度,箱体拆箱检查。
双指检查盖板安装牢固,盖板无损坏(电视收视效果由住户入住后检查)
13
家居安防末端设施
智能化设备完好齐全,接线牢固。
可视对讲机:
开启灵活,通话器完好无损,通话清楚,画面清晰。
数量清点,外观检查(对于未调试安装到位的设施,只做数量清点,具体功能检测见智能化系统验收规范)
14
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- 关 键 词:
- 物业管理 承接 查验 移交 管理工作 细则