物业品质监控系统之设备设施管理.docx

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物业品质监控系统之设备设施管理

物业品质监控系统之设备设施管理

一、检查内容、标准、方法

一级指标

二级指标

三级指标

检查标准

检查方法

人员素质

基本要求

专业证书

具有本专业初级技术证书

查看复印件

身体要求

身体健康，电工不得是色盲、色弱

体检要求

文化要求

中专以上文化程度

查看资料

专业知识

理论知识

有一定本专业的理论知识

基本电工理论知识明确

实践知识

具有一定的本专业的工作经验，在市电停电时能够手动启动发电机，市电来电时能够单独转换电源，能够及安全员配合，对电梯进行盘车救人

询问技术员出现以上情况以后的具体操作方法

设备房管理

基本要求

照明

每平方米需要10W的亮度，节能灯减半，亮度分布均匀

设备房有足够的亮度，能够保证设备保养需要的亮度

特殊要求

设备房天花上或墙上不得设置各种给排水水管，若不能避免，该排水管的下端一定要加设喇叭口，确保即使漏水也不能损坏设备

到设备房现场查看

天花

天花面平整，建议刷白

现场查看

墙面

墙面平整，刮灰后刷为白色

现场查看

地面

地面水泥找平，重要设备房须铺设瓷片，设置有排水装置

现场查看

物品要求

物品摆放整齐，无杂物，房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及及管理无关的物品

现场查看

质量记录

现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整

查看现场，检查质量记录

温度

重要设备房内（如监控中心，电话机房、配电房、发电机房、消防控制室、电梯机房、电脑机房、水泵房）应配置干球温度计，对环境的温度进行检测，设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下。

（锅炉房参照相应设备技术标准要求）

查看温度计的设计位置是否合理，温度是否正常

房门

开关灵活，油漆完好，无人值守设备房需要上锁

观察门是否容易关闭，上锁是否容易

标识

设备房门上有相应设备房标识、应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合集团之手册的要求

抽查几个设备房，检查相应的标识

设备房内的开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标志。

流体要有流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识

检查阀门上的常开、常闭标识，管道流向标识，运动部件的警告标识

所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整

检查标识是否有模糊、字迹不清晰、有污迹等情况

供配电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点

配电房的“严禁合闸”和配电柜的开门钥匙有统一的存放地点，并标识清晰、明了

卫生要求

墙面卫生

没有污迹

检查墙面

地面卫生

室内地面干净，地面没有污迹

检查现场

设备外部卫生

设备表面无积尘、无油污，设备房内设备外观清洁，油漆无脱落

检查现场

安全要求

消防方面

严格按消防要求配置配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。

应急照明灯能在停电事故下至少工作半小时

检查灭火器的压力不得到红线处、重量不低于10%、生产日期在5年内，应急照明灯能够使用30分钟

防鼠方面

设备房排水通畅。

具有防鼠措施。

安装防鼠板，防止老鼠进入

检查通风管道、电缆沟、窗户等是否有老鼠进入的可能

防水方面

设备房内有良好的排水设施，重要设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置

检查设备房在出现暴雨时，是否有可能进水

钥匙管理

所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份，并且是有效的

抽查控制中心备用的钥匙，是否能够开启设备房门

日常管理

非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意

询问责任人具体操作方式是否明确

外来参观

禁止闲杂人员进入，防火门要关好，参观来访人员需进设备房，须由部门经理指定专人陪同方可进入

询问责任人具体操作方式是否明确

安全防范

易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全

人员到设备房运动部分是否有防护装置

钥匙管理

无人值守的设备房必须加明锁，钥匙由设备责任人及控制中心掌握

检查要是清单

灭火器配置

灭火器选择和配置数量应满足标准附件四标准的要求

检查灭火器的数量、重量是否及该设备房匹配

设备管理

维修保养

维修

设备大修需要有维修方案，报相关部门审批，现场有提示、警示标识

检查大修的方案，是否有相关部门的审批资料

日常维修，需要及时清理现场，并把维修结果知会到涉及人员

检查日常维修的现场，以及维修后相关人员是否及时得到信息

保养

严格按照公司体系文件规定的日检、月检、季检、年检进行保养。

检查质量记录

编写《机电设备年度检修计划》，并确保按该计划实施

检查是否按照计划进行实施，

设备的维修保养责任人明确

检查设备责任人一览表，并确认是否有漏项

重要设备零配件的备用情况，如烟感、

检查是否建立重要设备配件清单，配置是否合理

工具

《设备（工具）汇总表》完整，专用工具受控

该表内容是否完整

检测工具在有效期内，如绝缘手套、绝缘鞋、验电笔在有效期内，万用表、钳形表、远传压力表等有公司的检测合格证

检查绝缘手套、绝缘鞋、验电笔是否在有效期内，抽查几个万用表是否有检验合格证

技术员个人工具受控、完好、齐全

检查技术员的工具清单，抽查几个技术员的工具是否齐全，钢丝钳、尖咀钳、斜口钳绝缘部分没有损坏，电笔测试能验电

设备软件

及时完整的填写设备管理软件，明确更换的配件、设备故障原因

查看设备管理软件，是否及时登记设备故障

各种预案

对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案

检查主要设备故障的预案是否有，并是有效的

停水/电/气的管理

停水/电/气管理

突发性停水/电

管理处设备故障造成的停水/电/气，查明停水/电/气的原因，及时排除故障，同时通知控制中心人员给业主进行合理的解释，

检查对业主的停水停电通知，涉及设备原因的，检查该设备的维修保养记录表是否有相关的记录

市政设备故障造成的停水/电，及时及供水/电/气部门联系，了解停水/电的原因、停水/电/气时间，并张贴通知，告诉业主。

查询给住户的通知记录

计划性停水/电/气

因我方管理的原因需要停水/电/气的，尽量安排在合理的时间并要提前三天通知业主并做好解释工作。

因市政原因停电的，需要及时通知业主并做好解释工作

查询相关的通知

试消防

试消防

日常维修保养试消防，需要提前向业主出通知，告诉业主，试消防的时间、内容、可能给业主带来的影响。

查询相关的通知

标识

标识的申请

标识的张贴

二次供水管理

资质要求

清洗部门的资质

清洗部门有清洗的专业资质证书，并有效

查资质证书的复印件是否在有效期内

清洗人员

清洗人员具有健康证并接受专业培训

查询相关的复印件

清洗通知

清洗队

提前4天书面通知管理处，停水时间、需要清洗水池、水箱，清洗负责人

查询相关的通知

管理处

提前3天出通知，告诉业主需要清洗的水池、水箱，停水时间，清洗后可能出现的现象，用水注意事项

检查管理处对商铺的书面通知记录

清洗频率

按规定时间每半年清洗一次或按当地法规规定时间清洗

查询每半年的清洗合格报告

清洗结果

水质检测

保证二次供水达到国家标准，并附有当地水质检测部门的合格报告

查询每半年的清洗合格报告，报告是否为检测合格

安全措施

清洗照明

清洗现场的照明必须使用安全电压

查询相应的配套设备

通风

清洗前必须向水池内进行通风，保证水池内空气的流通

查询相应的配套设备

监护

清洗时，在水池上必须配置一个人进行监护

查询相应的流程

消毒控制

药品来源

需要对消毒用药品进行有效的控制，防止消毒药品有假或人为的误用

相应的制度，药品的管理

药品使用

清洗以后，必须由专人根据水池、水箱的大小放置消毒药品，并记录放置的数量和放置人

查询相应的清洗、消毒记录

供配电系统

供配电系统

供配电系统

发电机

机油

油质没有污黑、油色正常，油位在之间接近H处

在油标处拉出油位检查标尺，查看油位，并用纸巾搽试，观察油色

柴油油箱室

是否安装防爆灯，箱底是否有消防沙，油箱油位是否在80%位置，并小于1000升。

目视

油箱上是否有总容积，正常情况下，发电机的用油速度

现场查看

油箱是否有渗漏油的现象

现场查看

油箱室通风情况，有没有透气管，

现场查看

冷却水

冷却水清澈、干净，没有杂质，水位正常

放出部分水，查看水质是否清澈，打开水箱盖，用手指是否能够接触冷却水

启动电池

充电一定需要配置浮充充电器

检查是否配置浮充充电器

是否配置2组，传输线线径是否足够大，连接端子处牢固、没有爬碱、

现场查看

电压是否正常，电池解液是否有电，电池电解液位是否正常

把转换开关置于中间没有连接处，用万用表测电压，用比重计测试电量。

电池上标明开始使用的时间，一般使用二年以上就需要特别关注

现场查看电池，使用二年以上的需要特别关注

排烟风机

能够及发电机一同启动，延时停止，运行时没有异常声音，转动部分不存在安全隐患

发电机启动以后是否能够正常运转，停机以后是否能够停机，

风机转动部分是否存在安全隐患

检查排风扇是否有保护装置

高压环网柜室

上锁情况

环网柜全部上锁，每把钥匙编号清晰，

现场查看

标识明确

各柜编号、钥匙编号、环出位置、进线号、该线号所在供电部门联系电话

现场查看

掉牌的意义

技术员能够分辨高压柜的运行状态，每一处环网柜，必须有一个指示高压灯

现场查看，并询问技术员

安全工具齐全

配置验电笔、绝缘手套、绝缘鞋，柜前后绝缘胶垫齐全

现场查看

操作作业指导书

上墙，内容清晰、明确

现场查看

操作

柜上张贴具用进网证操作人员的责任人，操作需要有

现场查看

变压器

运行温度

干式变压器：

110度继电保护报警；155度继电保护延时跳闸；70度变压器自动吹风散热装置动作

检查相关配置

输出电压

３８０Ｖ±５％范围内，不在范围内需要调整变压器的初级绕组比例

查看进线电压表

异常声音

没有异常的爆破杂音

现场听

环境

变压器有单独的隔离网，并上锁，变压器上端没有照明等悬挂物

现场查看

配电柜

外表

指示灯完好无损坏无缺项、盘内装置无异常声响、无焦糊气味、开关的状态、卫生状况、外表、标识准确、电流表合理。

现场查看

内部

各二次线路端子处连接紧密、线号完好规范，连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、

检查二个柜，外表查看，用手适当的用力摇动

开关柜

检查各大电流连接处，是否发热，开关是否出现异常发热，柜后零线连接牢固

检查二个柜，用手适当的用力摇动

电容柜

补偿柜内接触器动作灵敏、放电电阻、熔断器可靠无损坏

打开柜门查看

补偿控制手动、自动切换有效

在柜门处手动测试

补偿电容壳体无膨胀，相间对地绝缘电阻大于0.5兆欧

查看电容，检查记录

功率因数：

不小于０.９

看电容柜上的功率因素表

电表柜

电表连线准确，有范围和倍率标识，抄表到户的部门有供电部门的完好铅封，电表运行正常

现场查看相关标识

控制柜（箱）

总体要求

连接螺栓无松动；无发热变色接线；仪表、蜂鸣器、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确

打开柜后门，用手适当用力摇动零线和相线，没有松动的现象

动力柜

开关无过热现象，连接处接触良好

用红外测温仪测试连接处，温度没有过热的现象

双电源柜

主用、备用转换正常，接触器没有异常声响

测试其中一个双电源柜，把该双电源柜的用电部分停电，模拟市电停电，观察发电部分是否能够正常投入

生活泵控制柜/污水控制箱

生活水泵手动、自动正常，启动时间继电器正常

把转换开关置于手动，启动、停止，把转换开关置于自动，模拟低水位信号，检测自动部分。

公共照明

照明控制柜

各标识正确，明了，开关时间明确，进出线连接紧固

打开控制柜盖门，适当用力摇动连接线，没有松动的现象

开关箱

各标识正确，明了，开关时间明确，进出线连接紧固

打开控制面板，观察接线处绝缘是否变色，有则接触不好

防雷系统

避雷网

引下线及屋顶避雷网线无脱焊，大面积生锈现象连接牢固，油漆完好

在天台及下引线处检查焊点

接地电阻

房屋本体的防雷设施接地电阻值不大于10欧姆

询问技术员该检测的方法，以及相关的质量记录

给排水系统

泳池设备

机房

机房内灭火器配置足够，泳池机房内设置有排风扇，减少机房的湿度，机房内无积水现象。

检查排风扇是否定时，并准时运行

过滤水泵

没有异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏。

正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。

润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内

现场检查

过滤网

经常检查，新管理处在接管时，需要清洁过滤网，

听管道内是否有异常杂质的声音

各阀门

止回阀能够防止水倒流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常

观察相连几台电机，启动一台，确认其他几台是否有在反转，若有，则该电机的止回阀故障

各压力表

各压力表正常，表内没有进水

现场查看

管道

水流标识清晰、正确，管道没有渗漏水

现场查看

沙缸

是否有漏水，多档阀转动灵活，反冲洗压力差不大于0.72

实际测试

积水井

积水井超高水位报警正常，能够手动启动，自动运行正常

模拟超高水位报警，测试中心是否有报警，手动启动，是否正常运行

泳池灯

能够正常开启

打开电源，所有灯能够正常亮

泳池灯电压正常

测试泳池灯的电压，在12V左右，个别部门在13.5V

生活水泵及管道

机房

没有积水，有清洁取水口，卫生良好，灭火器足够，应急灯正常，

现场检查，断开应急灯电源，是否投入使用

进水阀

进水阀门有检查、保养记录，检查浮球正常。

电磁阀需要定期试验。

到进水口处实际查看

水泵

没有异常声音，无异常震动，水泵轴无泄漏。

正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分。

润滑油箱内不能混入水分，油位在油标范围内

现场检查

管道

水流标识清晰、正确，管道没有渗漏水，没有油漆脱落

现场检查

各阀门

止回阀能够防止水倒流，碟阀能够完全关闭，闸阀关闭正常

观察相连几台电机，启动一台，确认其他几台是否有在反转，若有，则该电机的止回阀故障

积水井

积水井超高水位报警正常，能够手动启动，自动运行正常

模拟超高水位报警，测试中心是否有报警，手动启动，是否正常运行

软连接

观察软连接没有老化，没有细小的裂纹，考虑即使软连接破裂水也不能喷射到控制柜上。

仔细观察软连接

变频供水

变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。

模拟超高水位报警，测试中心是否有报警，手动启动，是否正常运行

如果一个变频器控制多个电机，电机需要循环使用，不能固定一台使用。

现场查看

供水压力波动范围在正负0.03范围内。

重要管道上的压力仪表每年定期进行校验，检验记录有效。

观察压力变化范围，查看校验记录

水池、水箱

标识

有液位显示标识，有总容积标识

现场查看

管理要求

水箱、池加盖上锁，对钥匙进行有效的管理，在通气口和溢流口装防虫网。

现场查看

有定时消毒记录，有每半年的清洗记录

查看记录

水池上干净、卫生，没有杂物。

现场查看

自动水抄表系统

资料

相关的资料完整

查看记录

维修保养

保存维修单位联系方式

查看相应的资料

重要配件的配备，有定期保养记录

查看记录

自动控制阀门

维修/保养

每季度试验一次，有记录，有日常的保养记录

查看记录

对于天台的胶垫式自动控制阀门，每年需要解体进行一次保养

询问责任人具体的保养时间及保养方式

排污泵及管网

排污泵

试验手动、自动正常，测试电机绕组对地绝缘正常

实际启动，询问责任人测试绝缘的方式

管网

管网没有渗、漏水，没有油漆脱落

现场查看

水消防

消火栓/喷淋及管网

消火栓控制柜

各标识正确、完善

现场查看

试验二次回路手动、自动正常

断开主开关，把多档阀置于手动位置，手动测试二次回路

控制中心启动正常

断开主回路电源，由中心操作启动/停止水泵

消火栓/喷淋泵

手动盘车能够盘动

断开主回路电源，手动盘车，是否能够盘动

消火栓/喷淋稳压泵

能够自动启动，试验手动，能够启动，启动、停止压力设置合理

放管网的水，当压力低于设定值时，能够自动启动

消火栓/喷淋稳压罐

稳压罐没有漏气、漏水的现象，有稳压的功能，压力显示正确

放水以后，电机启动，能及时补压，电机不会出现频繁启动的情况。

消火栓/喷淋管网

流向标识准确、明了，各阀门没有渗、漏水，管网油漆完好，无脱落。

现场查看

水泵结合器

标识

标明消火栓和喷淋，高区还是低区，技术员应该明白本部门的分布情况，在一楼消防设施平面图上予以体现

现场查看是否有相应的标识，及图纸对照该标识是否正确

功能

技术员应知道该结合器的作用，以及在何时可以投入使用

询问技术员该结合器的作用，几是否有超压保护装置

湿式报警阀

报警功能正常

在报警阀处放水，检测是否报警，报警后是否延时关闭

消防栓

市政消火栓

没有渗、漏水，配件齐全，油漆完好

现场查看

小区内消火栓

消火栓外表的使用说明齐全，名称齐全，报警电话清晰，箱内的检验日期、检验人齐全有效。

现场查看

箱内消防水带、枪头等设施齐全、完整，箱门灵活完好，

检查相应的卡口

破玻璃按钮能够正常报警，管道没有渗漏水

现场查看，并实际试验报警

电消防

消防主机/联动柜

主机电池

防主机/消防联动柜备用电池组是否正常,消防主机接地良好

断开连接线，测试电压是否正常

故障情况

查询主机面板上故障显示，没有任何故障，各风阀处于正常位置。

在显示板上查看相关故障点

测试

在主机上启动/停止消防泵，测试烟感、温感正常

到现场测试几个烟感，尤其是设备房

主机/联动柜

消防主机及联动柜的各接线端子是否紧固,各楼层消防模块或接线端子是否紧固

打开主机柜，用手适当的摇动接线柱，观察是否松动

主机/联动柜内卫生良好，没有明显的灰迹

现场查看

主机/联动柜面板上指示灯、仪表、按钮正常

按试验灯，观察灯是否全部亮

打印机

检查打印机是否能正常打印，打印结果是否清晰

查看打印结果

消防对讲

测试设备房消防对讲电话,是否能够通话，通话音质是否良好

现场试验

消防广播

测试广播、麦克风，功放功能是否正常

现场试验

消防风机

在控制中心联动柜上启动/停止风机，正常

观看

消防报警

测试手动破玻璃报警、水流指示器报警正常

现场试验

卷帘门

在联动柜上升/降防火卷帘门，正常

在现场手动、吹烟、中心启动降卷帘门，观察是否正常

疏散指示灯

测试疏散指示灯，停电时能够显示

现场按试验按钮

电梯

管理要求

盘车救人

电梯出现故障后，中心人员能够安慰被关闭的人员，防止人员乱动电梯，使人员受到损伤

检查人员到电梯内模拟被关闭，进行测试

运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理

检查人员到电梯内模拟被关闭，进行测试

运行情况

运行时整个电梯没有异常的声响，电梯摆动幅度不大，舒适感良好

在最低层外听，乘坐电梯感受

控制柜

控制柜内的排风扇运行正常，继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现

现场查看

机房

配置的物品

专用工具：

十字批一个、板手一个、盘车轮一个、撬棍一个。

现场查看

温度/通风

要求配备有定时功能的风扇或空调，温度低于40℃，需要设置通风的百叶窗

现场查看

防水

门窗应有足够的防水保护，一般台风时机房不能进水

现场查看

噪音

电梯运行时和风扇使用时，发出的噪音低于国家标准，不对住户造成影响

现场听、感受

应急照明

要求配备有应急灯

现场查看

记录

电梯公司保养记录齐全

查看记录

接地

接地电阻小于4欧。

动力线绝缘电阻大于0.5兆欧。

控制线绝缘电阻大于0.25兆欧

查看记录

井道

照明

最高及最低位置0.5米装一盏灯，中间每隔7米装一盏灯。

打上井道照明开关看井道照明亮度。

钢丝

要求1、无断丝、断股、生锈的现象2、磨损直径小于90%3、钢丝绳表面没有油泥的现象，平层标志明显

现场查看

导轨

要求无生锈、无油泥的现象

现场查看

逃生门/口

超过3层楼没有停站的部位需要设置逃生门/口。

现场查看

轿厢

急停按钮

要求动作灵活、安全可靠

打上急停按钮电梯安全回路不通，外显不显示。

门保护

要求有安全触板或光电保护，开关门没有异常声响。

关门时按安全触板电梯马上开门，关门时人站在门坎中间电梯马上开门

风扇

要求运转良好、无噪音

查看、听

照明

灯光足够，不影响监控的效果，已坏灯管及时更换。

现场查看

底坑

卫生

要求无尘无纸屑杂物，轨道润滑油，有收集装置，

现场查看

排水

消防电梯或到地下室的电梯应有排水管，手动、自动启动排水水泵，能正常运行

现场查看，手动运行

空调

电讯系统

内线电话

标识

内线电话箱或交换机应有相应的出线及实际相吻合的地址编码图

现场查看

设置

主要设备房需要设置内线电话

现场查看

管理

各部门有内线电话号码清单，并在电话设置处有最新版本的电话清单

现场查看

公用天线

固定

室外天线及支架是否牢固，连接处是否紧固

观察连接处

效果

调整天线的角度，保证天线的效果处于最佳状态

观看效果

背景音乐

管理

是否制定播放时间及播放的内容

查看记录

安装

室外背景音乐喇叭是否安装在隐蔽位置，喇叭口适当往下倾斜（防止雨水进入喇叭）

现场查看

保养

定期检查喇叭是否能够正常播放，室外喇叭是否进水

现场查看

安防系统

闭路监控系统

管理

控制中心备有监控镜头分布清单，每个显示器循环的监控镜头清单

查看记录

保养

每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整

现场查看，监控效果

每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，检查视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台进行保养、清洁

检查接触口

录像机

清洁录像机的磁头，检查录像带的录像效果

在录像机上播放已录的录像带，观察效果，必须能够分辨出人的脸部特征

门禁系统

管理

门禁设置合理，门禁卡得到有效控制

查看主要的门禁刷卡器

刷卡器

刷卡器上的标识清晰，刷卡器刷卡灵敏，门禁开门按钮灵活

现场查看，试验开门按钮

苑门

运行均匀稳定，没有异常噪音，开门停留时间合理

现场查看

电子锁

每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态是否能够开门，电源电压是否正常

现场查看几个电子门锁

停车场系统

系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。

线路布置连接牢固。

阻车器润滑传动良好

现场测试

居家对讲系统

对讲

中心及住户家对讲良好，单元机及中心和住户对讲效果良好

现场测试

开锁

试验中心开门、密码开门、住户家开门正常，门关闭正常

试验三种开门，是否能够正常开门

保养

检查电源工作是否正常，各转换箱端子的紧固

现场查看

居家安防

每半年进行一次双向测试

检查记录

被动红外系统

测试

每天由安全员进行一次检查

直接阻断红外线，测试中心是否报警

保养

技术员每周进行一次检查，测试保养灵敏度，检查没有绿化等植物阻挡红外对射。

现场调整灵敏度，现场巡查