物业管理师物业管理实务练习题26.docx
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物业管理师物业管理实务练习题26.docx
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物业管理师物业管理实务练习题26
一、单项选择题
(每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.物业服务企业事业部制组织形式的缺点是。
A.成本较高
B.要求领导者通晓各种专业知识
C.协调困难
D.容易形成多头领导
答案:
C
本题考核的是物业服务企业的事业部制组织形式的优劣。
包括以下内容。
(1)主要优点:
一是强化了决策机制,使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务,着重于公司重大事情的决策;二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性,增强了企业的活力;三是促进了内部的竞争,提高了公司的效率和效益;四是有利于复合型人才的考核培养,便于优秀人才脱颖而出。
(2)主要缺点:
事业部之间的协调困难,机构重叠,人员过多。
2.对于非单一业主性质的招标项目,物业服务企业还应通过的方式了解招标物业业主的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求,从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。
A.市场预测
B.市场营销
C.市场调研
D.市场控制
答案:
C
本题考核的是项目评估中业主的需求。
包括:
招标物业项目的业主对物业管理服务的需求包括业主需求的内容、物业管理消费的承受能力等。
目前设计得较为规范的物业管理招标文件中对物业管理服务需求都有明确具体的规定,物业服务企业应认真分析招标文件的相关内容。
对于非单一业主性质的招标项目,物业服务企业还应通过市场调研的方式了解招标物业业主(包括预售或现售性质物业的潜在客户)的文化层次、生活需求、对物业管理服务的期望与要求,从而为制订物业管理方案中的服务重点和管理措施提供决策依据。
3.物业服务合同或前期物业服务合同的终止,将导致提供物业管理服务的发生变化。
A.性质
B.质量
C.主体
D.功能
答案:
C
本题考核的是物业服务合同或前期物业服务合同终止的影响。
物业服务合同或前期物业服务合同的终止将导致提供物业管理服务的主体发生变化,物业管理机构发生更迭,与此同时,在相关方之间会发生物业管理的移交行为。
4.装饰装修一般流程中,登记以后的紧后工序是。
A.签订管理服务协议
B.办理开工手续
C.验收
D.施工
答案:
A
本题考核的是物业装饰装修流程的一般内容形式。
5.对已在使用的没施设备来说,修理周期是指两次相邻之间的间隔时间。
A.大修
B.中修
C.小修
D.项修
答案:
A
本题考核的是房屋及设施设备维修养护计划的修理周期。
对已在使用的设施设备来说,修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间;对新设备来说,修理周期是指从开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。
6.一般在住宅区内,高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置瓶灭火器。
A.1
B.2
C.4
D.6
答案:
C
本题考核的是消防器材的楼层配置。
消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。
一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置4瓶灭火器;每个消防栓(箱)内均配置1~2盘水带、水枪1支及消防卷盘。
7.前期物业服务合同是具有委托性质的,由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。
A.口头合同
B.集体合同
C.专项合同
D.管理合同
答案:
B
本题考核的是前期物业服务合同的概述。
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同,由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。
8.关于专项维修资金的管理,表述错误的是。
A.专项维修资金属物业服务企业所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造
B.在业主大会成立前,专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拔
C.为了保证专项维修资金的安全,在维修资金出现闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用
D.因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
答案:
A
本题考核的是专项维修资金的管理内容。
专项维修资金属全体业主共同所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。
由于其所有权及使用的特殊性,房地产主管部门或其指定机构、开发企业以及物业管理单位代收的专项维修资金不计征营业税。
专项维修资金应当在银行专户存储,专款专用。
为了保证专项维修资金的安全,在维修资金出现闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。
在业主大会成立前,专项维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。
业主大会成立后,维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施。
在物业服务企业发生更迭时,代管的维修资金账目经业主大会审核无误后,应当办理账户转移手续。
账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。
在业主转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。
因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的,维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
9.物业服务企业信用档案,是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录,并向社会公示,接受社会。
A.制裁
B.管理
C.谴责
D.监督
答案:
D
本题考核的是物业服务企业信用档案的概念。
物业服务企业信用档案,是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等情况按规定格式进行记录,并向社会公示,接受社会监督。
10.人员招聘的最后一个环节是。
A.劳动技能测验
B.面试
C.心理测验
D.人员的录用
答案:
D
本题考核的是对人员的录用的概述。
人员录用是人员招聘的最后一个环节,主要涉及人员选择之后的一系列有关录用事宜,如通知录用人员、签订试用合同、安排员工的初始工作、试用、正式录用等。
二、多项选择题
(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
)
1.物业管理正常运作期的工作计划内容包括。
A.员工常规培训
B.筹建项目机构
C.招聘培训员工
D.设施设备管理的全面实施
E.物业管理方案的实施
答案:
ADE
本题考核的是物业管理正常运作期的工作计划内容。
主要包括:
员工常规培训、物业管理方案的实施、设施设备管理的全面实施、社区文化活动的实施、便民服务的开展、用户意见调查评估、财务收支情况分析报告、质量管理体系的导入、配套服务项目启动、国家省市物业管理优秀小区、大厦等的创建基础工作等。
2.物业装饰装修内容上包括。
A.装饰装修流程设计
B.管理细则规定
C.过程控制
D.入场手续办理
E.责任界定
答案:
ABCE
本题考核的是物业装饰装修在管理和内容上所包括的内容。
物业装饰装修在管理上包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节;在内容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。
3.物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外,还包括绿化工作。
A.翻新改造
B.花木种植
C.面积扩张
D.环境布置
E.有偿服务
答案:
ABDE
本题考核的是绿化管理的内容。
主要内容包括对绿化植物及园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修缮,使其达到改善、美化环境,保持环境生态系统的良性循环的效果。
物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外,还包括绿化翻新改造、花木种植、环境布置、绿化有偿服务等工作。
4.物业管理的制度文书主要包括。
A.意见
B.办法
C.制度
D.守则
E.公约
答案:
BCDE
本题考核的是物业管理制度文书的类型。
物业管理的制度文书主要有制度、办法、守则、公约四种。
5.物业管理行政公文中,“决定”属于。
A.内行文
B.外行文
C.下行文
D.上行文
E.平行文
答案:
AC
本题考核的是物业管理行政公文中,“决定”的概述。
当物业管理公司对重要事项或者重大行动作出安排、奖惩有关单位及人员、变更或者撤销下级单位不适当的决定事项,并要在公司内部以文件的形式下达时,要使用“决定”这个文种。
比如,公司董事会对年度经济指标的下达、对总经理的任命等事项,都要用“决定”。
“决定”是内行文或下行文。
三、案例分析题
业主孙女士于2009年6月入住某高档公寓单元,但至今未缴纳物业服务费。
负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费,未果。
1.物业服务费编制的依据是什么?
答案:
物业服务费编制的依据如下。
(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。
(2)支出的编制依据包括:
1)管理计划及实施计划所需物业服务成本,管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等,在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;
2)物业正常维修和养护计划,可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。
2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?
答案:
物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。
(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;
(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本;
(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;
(4)物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业服务企业得以可持续发展。
3.针对孙女士拒交物业服务费的行为,物业服务企业应该怎么办?
答案:
物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。
(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;
(2)派专人与其进行沟通和协商,进一步了解拒绝缴费的原因,通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;
(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定,进行催交;
(4)如果仍不能解决问题,物业服务企业可以单方面停止服务,解除合同;
(5)在正式向法院提起起诉之前,可以向有管辖权的人民法院申请支付令,即根据法律提起督促程序;
(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的,物业服务企业可以向人民法院申请执行;
(7)支付令自行失效后,物业服务企业可提起诉讼。
下面是ABC集团物业管理有限公司的一份会议纪要,阅读并回答下列问题。
ABC集团物业管理有限公司文件
ABC物纪总字[2006]01号
总经理办公会议纪要
X
会议主要内容:
本次会议,各分公司、管理处和职能部门汇报了春节以来的工作情况,公司领导对近期工作作出如下安排。
一、4月份将召开机电分公司运行、经营管理、合同续签、外地分公司管理和企业文化建设五个专题研讨会,切实加强和改进相关工作。
二、加强培训工作。
要明确培训目标,建立培训激励机制,坚持每周定期培训,形成学习提高技能的良好风气。
三、加强安全工作。
要加强责任心,提升安全意识,稳定安全管理品质,坚决实行岗前培训制,要注意防范台风、雷雨等自然灾害,确保一方平安。
四、办好食堂,切实关心员工生活。
五、各单位对两个专业公司要扶持、支持、关心、善意批评和协调合作,相关职能部门要义不容辞地做好协调工作,大家共同努力促进专业公司尽快正常运作。
六、加强社区文化建设。
要采取联谊、互动等有效方式,加强与业主的沟通。
4.由于工作人员不小心,在X处滴到了墨水,请按先后顺序列举出在该处的项目名称。
答案:
在会议纪要的X处,项目从上到下的顺序依次是:
会议时间、会议地点、参会人员、主持人、会议记录。
5.物业管理应用文书的类型包括哪些?
答案:
物业管理应用文书的类型包括:
决定、通知、通报、报告、请示、批复、意见、函、会议纪要。
6.会议纪要主体部分的表述方法包括哪些?
答案:
会议纪要的主体部分要根据会议的原始材料,经过认真分析整理、提炼加工,相对具体地把会议的主要议题、讨论意见、基本结论、任务、要求等会议的主要情况、精神、成果表述出来。
主体部分一般有两种常用的表述方法,具体内容如下。
(1)概述法,把会议的发言、讨论的情况综合到一起,围绕会议的中心,分自然段概括地表述出来,这种写法多用于小型会议或讨论的问题比较集中、意见比较一致的会议;
(2)归纳法,会议的规模较大,讨论的问题较多,涉及面较广,需要将会议的原始材料加以分类整理,对许多意见或内容进行归纳叙述。
某高层楼宇巡楼员张某在例行的巡检过程中,发现了15层有两户业主未经申报擅自违章更换了铝合金门窗。
于是巡楼员马上开出违章整改单,要求其进行整改。
7.本案例从表面上看是在巡查中发现了问题,但仔细分析,此案例中存在哪些问题需要引起注意?
答案:
本案例中有如下问题需引起注意第一,在发现问题之前,巡楼员的巡查工作做的是否到位?
为什么事前没有发现违章?
这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况第二,大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的?
这需要检查大堂值班的环节第三,开出违章整改单,必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施,而不能简单要求其整改就行了。
这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。
8.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容?
答案:
装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括:
(1)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;
(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间,对公共部位和设施造成损害的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,应依法承担赔偿责任;
(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(4)装修人违反规定,将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款;
(5)装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料,造成空气污染超标的,由城市房地产行政主管部门责令改正,造成损失的,依法承担赔偿责任;
(6)未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的,由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚;
(7)装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的,由建设行政主管部门按照有关规定处罚;
(8)装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程,不按照规定采取必要的安全防护和消防措施,擅自动用明火作业和进行焊接作业的,或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的,由建设行政主管部门责令改正,并处罚款。
9.物业服务企业和相关管理部门的责任包括哪些?
答案:
物业服务企业和相关管理部门的责任包括:
(1)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2~3倍的罚款;
(2)物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,应依法给予行政处分。
10.结合实际,谈一谈装修管理应注意的问题?
答案:
装修管理应注意的问题包括:
(1)服务与控制是装修管理过程的一对矛盾这就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则,熟悉装饰装修管理规定,要换位思考,为业主着想,规范操作行为;
(2)装修人在准备资料的阶段,常常不知道如何表达需做的装饰装修项目,甚至因为语言表达不同,致使装修人与物业管理单位出现理解歧义,此时,物业管理单位有必要进行现场核对,避免出现漏项或错报项;
(3)在装饰装修项目申报登记时,物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对,以防有漏项,或有大的拆动项目漏报;
(4)在办理开工手续前,物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备;
(5)在施工过程中,物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料;
(6)验收工作是装修管理的最后一道工序,也是控制违章的最后一关,如果在此之前已经发现了违章,则需在处理了违章后再进行验收工作;
(7)对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为,应根据相关法规、管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理;
(8)装饰装修资料的一部分为业主资料,另一部分为操作记录表,在每一单项装饰装修完成后,物业管理单位需及时整理好相关资料,属业主资料的部分需归入业主档案资料,并长期保存,以备后查,操作记录则按文件管理办法进行相应的归档。
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