乡北花园居住小区项目土地一级开发实施计划方案.docx
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乡北花园居住小区项目土地一级开发实施计划方案
朝阳区高碑店乡北花园居住小区项
目土地一级开发实施方案
第一章摘要1
第二章基本情况1
一、项目区域位置1
二、土地利用现状情况2
三、地上物现状情况2
四、项目规划指标说明2
第三章征地工作方案3
一、征地情况概要3
二、征地政策依据4
三、征地费用构成及补偿标准4
四、征地补偿费用5
第四章拆迁工作方案5
一、拆迁情况概要5
二、拆迁政策依据6
三、拆迁补偿方式7
四、拆迁费用构成及成本核算7
第五章市政基础设施规划实施方案1
一、市政供水方案:
1
二、市政雨水方案2
三、市政污水方案2
四、市政供暖方案2
五、市政中水方案2
六、市政电信方案3
七、市政有线电视方案3
八、市政供电方案3
九、市政道路方案3
十、市政建设费用估算3
第六章土地供应方案1
一、供地计划1
二、开发进度5
第七章投资方案1
一、项目总投资估算1
二、项目预期收入估算4
三、项目预期收益4
四、项目现金流量分析5
附件11
第一章摘要
1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园,规划用地范围:
东至三间房乡,西至东五环路,南至双桥铁路编组站,北至通惠河。
2.本项目总用地面积为538328平方米,其中建设用地面积为248582.4平方米,代征道路用地用地为119273.9平方米,代征绿化用地面积为170471.7平方米;规划地上建筑面积:
646300平方米。
本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷,其余全部集体土地,共53.4869公顷,其中农用地5公顷,建设用地48.4869公顷。
需要注意的是,我们参照近期朝阳地区的征地案例,征地补偿费暂按:
每亩40万元。
由于并未同当地镇政府及村委会进行协商,征地费用以实际发生的为准。
3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共53.4869公顷,涉及住宅拆迁953户,拆迁建筑面积135725.25平方米,集体企业60家,拆迁建筑面积共8.59万平方米。
国有土地涉及北花园小学拆迁,拆迁建筑面积1590.23平方米,占地面积3431平方米。
需要注意的是,该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡2002年
5月调查的数据,该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误差,最终数据以实际发生为准。
4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设施
建设(达到“九通一平”,即场地平整、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路)、前期费用等直接成本和间接成本。
经测算,本项目土地一级开发总成本为182825.73万元,分摊至项目总用地地面一级开发成本为3396元/平方米,项目建设用地地面一级开发成本为7354元/平方米。
5.本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为18个月,预计供地时间为2009年2月,预计土地出让金总额为27152万元,则可实现土地收益14512.98万元,成本收益率为6.9%。
重要提示:
以上内容摘自本项目土地一级开发实施方案,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读实施方案全文。
第二章基本情况
、项目区域位置
1.项目位置
本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村,规划用地范围:
东
至三间房乡,西至东五环路,南至双桥铁路编组站,北至通惠河。
本项目总用地面积为538328平方米,其中建设用地面积为
248582.4平方米,代征道路用地用地为119273.9平方米,代征绿
化用地面积为170471.7平方米。
■尋;r末店
噌庄
•三旧用
居抚朮肛甫春睫〕
顶目所在僵置
■请77辰村
・中茗去铠害斯庄园
2.区域自然环境描述和分析
本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村,紧邻通惠河,适宜居
住。
但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧,多为平房,村内环境、基础设施条件较差,亟需改造。
二、土地利用现状情况
本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷,为北花园小学;其余为集体土地,共53.4869公顷,其中农用地5公顷,建设用地48.4869公顷。
三、地上物现状情况
从地形图上看,该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。
四、项目规划指标说明
根据北京市规划委员会《规划意见书》(2007规意选字0054
号),高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下:
总用地面积:
538328平方米
其中:
建设用地面积:
248582.4平方米
代征道路用地用地:
119273.9平方米
代征绿化用地面积:
170471.7平方米
规划地上建筑面积:
646300平方米
容积率:
2.6
规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。
第三章征地工作方案
一、征地情况概要
根据朝阳区高碑店乡提供的资料,本项目征用北花园村和三间房
村集体土地53.4869公顷(合802.3亩),涉及953户。
征地情况一览表表3-1
序号
类型
数量(亩)
备注
1
农用地
耕地
30
其它农用地
45
小计
75
2
集体建设用地
宅基地
集体企业用地
公建设施占地
小计
727.3035
合计
802.30
、征地政策依据
1.《北京市建设征地补偿安置办法》(148号令);
2.《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>的通知》(京国土征(2004)227号);
3.《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》(市政府(1994)21号令);
4.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》(京国土市[2005]540号);
5.北京市实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的办法(京政〔1987〕93号);
6.《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》(京政发〔2002〕51号)。
三、征地费用构成及补偿标准
1.土地补偿费:
依据北京市人民政府148号令及京国土征(2004)227号文件,由于并未同当地镇政府及村委会进行协商,我们参照近期朝阳地区的征地案例,征地补偿费暂按:
每亩40万元(该费用包括土地补偿费和安置补助费)。
2.防洪费:
依据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》(市政府〔1994)21号令),项目总用地面积20元/川。
3.耕地开垦费:
依据《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》(京政发〔2002〕51号),一般耕地每公顷30万元。
4.耕地占用税:
依据《北京市实施(中华人民共和国耕地占用税暂行条例)的办法》(京政发[1987]93号),朝阳的耕地占用税为9元/m2,在测算中,我们按照9元/m2计算。
四、征地补偿费用
1.征地补偿费用
802.3亩X40万元/亩=32092万元
2.征地相关税费
防洪费:
802.3亩X20元/平方米X666.67二1076.66万元
耕地开垦费:
30万元/公顷X2公顷=60万元
耕地占用税:
27元/平方米X2公顷=54万元
3.征地总费用
本项目征地总费用如下表:
项目
收费标准
数量(亩)
金额(万元)
土地补偿费
40万兀/亩
802.3
32092
防洪费
20元/平方米
802.3
1069.74
耕地开垦费
30万兀/公顷
30
60
耕地占用税
9元/平方米
30
18.00
合计
33239.74
第四章拆迁工作方案
一、拆迁情况概要
高碑店乡2002年5月对北花园村进行了摸底调查,本项目拆迁涉及住宅共计953户,涉及拆迁建筑面积135725.25平方米。
个体经营户营业面积共计20358.79平方米。
非住宅拆迁涉及村集体企业共60家,拆迁建筑面积85900平
方米;涉及国有土地拆迁1家,为北花园小学,占地面积3431平方米,因未提供建筑面积,从地形图上量得建筑面积1590.23平方米。
拆迁基础数据表表4-1
序号
项目
拆迁户数
拆迁总人口
占地面积
(平方米)
建筑面积
(平方米)
营业建筑面积(平
方米)
1
居(农)民
953
135725.
25
20358.7
9
2
集体企业
85900
3
国有企业
3431
1590.23
二、拆迁政策依据
1.《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府87号令);
2.《关于修改并重新印发<北京市城市房屋拆迁管理办法实施意
见>的通知》(京国土房管拆〔2007〕777号);
3.《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则(暂行)>的通知》(京
国土房管拆字[2001]1234号);
4.《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》(京政函
[2001]109号);
5.《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京房管拆字〔2003〕808号);
6.《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》(京房地评字(1999)656号);
7.《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)[1997]第398号);
8.《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》(京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号)三、拆迁补偿方式
本次拆迁补偿实行货币补偿方式。
四、拆迁费用构成及成本核算
1.拆迁费用构成
(1)拆迁补偿及奖励费:
根据市政府87号令、京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808号、京房地评字(1999)656号等据实际情况确定。
(2)拆迁评估费
根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)[1997]第398号),按照拆迁补偿费用的0.8%计取。
(3)拆迁服务费
根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号〕,按照拆迁补偿费用的1%计取。
(4)拆除费根据全市拆迁市场的平均水平,并结合当地情况,取20元/平方米。
2.成本核算
(1)农、居民拆迁补偿及奖励费
①拆迁补偿及奖励费标准:
(按市政府第87号令规定)。
A.基准地价按1600元/川计算(据市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件,该地块属于五类地区确定)。
B.基准房价按600元/川计算(据市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件,该地块属于五类地区确定)。
房屋重置成新价:
800元/m2(根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定,该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等)。
C.分体式空调拆装费:
每台一次性补助400元。
D.电话移机费:
每部一次性补助235元。
E.有线电视拆移费:
每户一次性补助350元。
F.热水器改移费:
每户一次性补助300元。
G.危电改造费:
每户一次性补助150元。
H.临时过渡补助费:
每户一次性补助5000元。
I.提前搬家奖:
每户2000元。
J.工程配合奖:
每户40000元。
K.一次性停产停业综合补助费:
根据合法的营业面积,按照1100元/m?
的标准给予补助。
L.搬家补助费:
按宅内房屋建筑面积20元/m计算。
M.购房补贴费用1500元/平方米(被拆建面)
②拆迁补偿及奖励费:
住宅拆迁及奖励费
项目
补偿及奖励标准
数量
金额(万兀)
区位补偿费
1600元/平方米
135725.25
36374.37
重置成新价
800元/平方米
135725.25
10858.02
搬家补助费
20元/平方米
135725.25
271.45
空调移机费
400元/户
953
38.12
电话移机费
235元/户
953
22.40
有线电视拆移费
350元/户
953
33.36
热水器改移费
300元/户
953
28.59
危电改造费
150元/户
953
14.30
临时过渡补助费
5000元/户
953
476.50
提前搬家奖
5000元/户
953
476.50
工程配合奖
40000元/户
953
3812.00
停产停业损失补助费
1100元/平方米
20358.79
2239.47
购房补贴费
1500元/平方米
135725.25
20358.79
合计
75003.87
(2)国有土地上企业拆迁补偿费
①拆迁补偿及奖励费标准:
A.拆迁补偿价:
根据京房地字(1999)656号文确定
非住宅房屋拆迁价格=区位价格XKixK2XK3X建筑面积+地上
物补偿价
其中:
Ki为容积率调整系数
K2为房屋原用途调整系数
K3为规划用途调整系数,当规划用途为市政府确定的市
政公益事业等重点工程时取0.7,其他情况取1.0。
B.房屋重置成新价1200元/m2。
根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京房管拆字〔2003〕808号)进行测算确定。
C.停产停业综合补助费:
《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关
规定的批复》(京政函[2001]109号)。
D.搬迁补助费:
按拆迁建筑面积25元/川计算
②拆迁补偿及奖励费:
国有企业拆迁费用统计表表4-3
国有企业拆迁补偿费
项目
补偿及奖励标准
数量
金额(万兀)
区位补偿(地价)
4000元/平方米
1590.23
956.68
重置成新价
1200元/平方米
1590.23
190.83
搬迁补助费
25元/平方米
1590.23
3.98
一次性停产停业综合补助
1100元/平方米
1590.23
174.93
合计
1326.42
(3)集体土地上企事业单位拆迁补偿
①拆迁补偿及奖励费标准
A.房屋重置成新价:
1225元/m2
根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局《关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知》(京房管拆字〔2003〕808号)进行测算确定,该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等。
C.停产停业综合补助费:
《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》(京政函[2001]109号))
D.搬迁补助费:
按拆迁建筑面积25元/m计算。
②拆迁补偿及奖励费
集体企业拆迁补偿费
项目
补偿及奖励标准
数量
金额(万兀)
重置成新价
1225元/平方米
85900
10522.75
搬迁补助费
25元/平方米
85900
214.75
一次性停产停业综合补助费
1100元/平方米
85900
9449
合计
20186.50
以上合计:
96516.79万元
拆迁总成本详见下表:
住宅拆迁及奖励费
项目
补偿及奖励标准
数量
金额(万兀)
区位补偿费
1600元/平方米
135725.25
36374.37
重置成新价
800元/平方米
135725.25
10858.02
搬家补助费
20元/平方米
135725.25
271.45
空调移机费
400元/户
953
38.12
电话移机费
235元/户
953
22.40
有线电视拆移费
350元/户
953
33.36
热水器改移费
300元/户
953
28.59
危电改造费
150元/户
953
14.30
临时过渡补助费
5000元/户
953
476.50
提前搬家奖
5000元/户
953
476.50
工程配合奖
40000元/户
953
3812.00
停产停业损失补助费
1100元/平方米
20358.79
2239.47
购房补贴费
1500元/平方米
135725.25
20358.79
合计
75003.87
、千国
补有补企
偿
偿业
费拆
区位补偿(地价)
4000元/平方米
1590.23
956.68
重置成新价
1200元/平方米
1590.23
190.83
搬迁补助费
25元/平方米
1590.23
3.98
一次性停产停业综合补助
1100元/平方米
1590.23
174.93
合计
1326.42
村集体企业拆迁补
重置成新价
1225元/平方米
85900
10522.75
搬迁补助费
25元/平方米
85900
214.75
一次性停产停业综合补助费
1100元/平方米
85900
9449
合计
20186.50
以上合计
96516.79
偿
费
拆迁评估费
772.13
拆迁服务费
965.17
拆除费
20元/平方米
223215.48
446.43
总计
98700.52
第五章市政基础设施规划实施方案
朝阳区高碑店乡北花园居住小区土地一级开发项目位于朝阳区高碑店三间房,规划用地范围:
东至三间房乡,西至东五环路,南至双桥铁路编组站,北至通惠河。
通过本项目的实施,完成项目用地的地上物拆迁、大市政基础设施建设,使项目用地达到“九通一平”(即宗地外通上水、通下水、通中水、通电、通路、通讯、通暖、通燃气、通有线电视,宗地内土地平整)。
一、市政供水方案:
1.现状
目前在用地红线外无市政给水管网,经咨询自来水公司,本项目用水拟采用建设四口自备水源井,满足本项目用水需要。
2.用水量预测
由于目前建筑规划指标不够详细,所以用水量只能估测.按控规指标总建筑面积约为65万平方米,其中居住面积暂按61万平方米计算.用水量指标为每天每建筑平方米6升,最高日用水量为3660立方米,配套建筑面积为4万平方米,用水量指标为每天每建筑平方米9升,最高日用水量为360立方米.
3.供水建设方案拟在新建的道路上铺设给水管道与水源井接通,DN300给水球墨铸铁管870米,
二、市政雨水方案
1.现状北花园项目需改造现状灌渠。
2.建设方案本项目采用雨污水分流制,每条道路上均设置雨水管道,负担道路及两侧地块雨水排放,最终汇集到改造灌渠。
建设雨水管道d500-d1000雨水管1218米,改造现状灌渠。
三、市政污水方案
1.现状目前北京市排水公司正在通惠河南侧建设市政污水干管。
本项目可接入该干管。
2.建设方案
本项目采用雨污水分流制,每条道路上均设置污水管道,负担道路两侧地块污水排放,并分别排入通惠河南侧市政污水干管管道。
本项目新建D400-D800污水管910米。
四、市政供暖方案
本项目拟建热交换站3座,D300供热管1457米。
五、市政燃气方案
本项目拟建D200-D300燃气管2187米。
五、市政中水方案
为节约用水,本项目绿化用水拟采用经高碑店污水处理厂处理后可供利用水源。
拟建设D100-D300中水管1728米
六、市政电信方案
具体投资建设由网通公司负责。
七、市政有线电视方案
拟建设2孔有线电视电缆管孔2870米。
八、市政供电方案
为保证本项目用电需要,拟建设开闭站2座,新建10①150+2
①100电力干线1214米
九、市政道路方案
为保证本项目居民出行需要,拟建设道路27890平方米。
十、市政建设费用估算
市政方案投资估算表表5.1
序号
项目
单位
工程量
综合单价
合价(万元)
-一-
道路工程
2,501.05
1
土方工程
31.49
道路土方
立方米
15746.74
20
31.49
2
路基路面工程
1,123.33
机动车道路面
平方米
27890
195
543.86
机动车道路基
平方米
21651.773
80
173.21
非机动车道路面
平方米
12873.37
175
225.28
非机动车道路基
平方米
14160.707
70
99.12
路缘石
米
12592
65
81.85
3
附属设施工程
484.56
人行步道砖
平方米
33574.67
85
285.38
盲道砖
平方米
629.87
100
6.30
人行道基层
平方米
37624.994
45
169.31
雨水篦
个
725
325
23.56
树池
座
195
-
4
绿化工程
689.62
绿篱/化草
平方米
79605.51
86.63
689.62
树木
棵
170
-
5
交通工程
米
1752
982
172.05
红线道路面积
-二二
雨污水工程
3,324.18
1
雨水工程
3,190.36
1.1
管道土方
-
D1000管道
米
1218
1125.67
137.11
1.2
管道铺设
-
D1000管道
米
1218
2165.23
263.73
1.3
灌渠改造
2,789.53
雨水附属构筑物
-
零星工作
项
-
2
污水工程
133.82
2.1
管道土方
55.04
D800管道
米
910
604.8
55.04
22
管道铺设
78.79
D800管道
米
910
651.08
59.25
8
附属构筑物
910
198.72
18.08
管件
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