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综合物流园区控制性详细规划

综合物流园区控制性详细规划（说明书模板

目?

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录

第一章?

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综合物流园区发展条件评价?

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一．区域交通条件?

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二．区域生态与环境条件?

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6

三．现状建设情况?

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第二章?

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规划目标、思路与策略?

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7

一．规划目标?

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7

二．规划思路?

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三．规划策略?

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7

第三章?

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规划依据与原则?

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一．规划依据?

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二．规划原则?

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三．规划范围与年限?

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第四章?

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园区交通系统规划?

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一．交通组织原则?

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二．周边道路规划?

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三．集疏运通道选择?

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四．园区内部交通系统规划?

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五．交通政策与管理建议?

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第五章?

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规划结构与用地布局?

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一．园区内各功能区对空间布局的要求?

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二．园区规划结构?

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三．仓库设计要素?

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第六章?

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土地利用规划?

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第七章?

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地块划分与控制?

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一．地块划分原则与策略?

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（一）地块划分原则?

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（二）地块划分策略?

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二．规划控制指标体系?

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（一）指标确定原则?

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（二）主要指标确定?

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（三）建筑退界控制?

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（四）土地使用兼容性?

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第八章?

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城市设计与景观系统规划?

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一．总则?

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二．园区城市设计导引?

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（一）园区整体空间形态城市设计导引?

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（二）园区公共空间体系城市设计导引?

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（三）园区街道景观界面城市设计导引?

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第九章?

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绿地系统规划?

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一．规划目标与原则?

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二．绿地系统布局结构?

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三．城市公共绿地规划?

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四．城市防护绿地规划?

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第十章市政管网设施规划?

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一．给水工程?

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（－）现状概况?

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（二）水源?

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（三）规划依据与参考资料?

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（四）规划原则?

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（五）用水量预测?

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（六）给水工程规划?

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（七）水源卫生防护措施及建议?

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二．污水工程?

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（一）?

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现状概况?

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（二）?

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规划依据?

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（三）?

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规划原则?

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（四）?

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污水量预测?

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（五）?

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污水工程规划?

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三．雨水工程?

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（一）?

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现状概况?

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（二）?

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规划依据?

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（三）?

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规划原则?

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（四）?

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雨水量计算?

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（五）?

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雨水工程规划?

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四．电力工程?

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（一）?

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供电工程现状?

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（二）?

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规划原则?

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（三）?

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规划依据?

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（四）?

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电力负荷预测?

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（五）?

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电网规划?

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（六）?

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道路照明系统规划?

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五．通信工程?

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（一）?

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通信工程现状?

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（二）?

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规划原则?

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（三）?

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规划依据?

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（四）?

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通信工程规划?

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六．燃气工程?

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（一）?

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现状概述?

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（二）?

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规划原则?

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（三）?

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规划依据及参考资料?

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（四）?

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供气规模?

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（五）?

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供气方式?

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（六）?

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燃气输配管网规划?

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七．供热工程?

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（一）?

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现状概述?

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（二）?

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规划依据与参考资料?

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（三）?

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规划原则?

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（四）?

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热负荷预测?

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八．管线综合规划?

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（一）?

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综合原则?

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（二）?

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各管线平面综合?

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（三）?

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各管线竖向综合?

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第一章?

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综合物流园区发展条件评价

一．区域交通条件

XX地处华北、华中和中南三区的连接带，交通便利，北距北京542公里，南距郑州新郑国际机场130公里，东距天津、青岛、连云港港口500余公里。

综合物流园区西临国家交通大动脉京广铁路和107国道，东临规划道路XX水西路，北临规划道路南海线。

京广铁路穿越全境，附近设有高村站。

二．区域生态与环境条件

1）XX市属中纬度地区，属暖温带半湿润型季风气候，其特点是四季分明，温差较大，光照充足。

春季温暖多风，夏季水热同济，秋季温润高爽，冬季寒冷少雪。

年平均气温14.2°C，极端最高气温42.3°C，极端最低气温-15.5°C。

年均降水量为677.5毫米。

风向是北风和南风。

年平均积雪日数为14.3天，最大积雪深度为18厘米。

冻土厚度约为0.3-0.4m。

根据地质勘察经验资料，XX市土壤为湿陷性土层，深度在1—5m。

2）物流园区处于XX河以西，为XX河河谷地带，河岸两侧自漫滩、阶地、平原依次过渡。

XX河属于山区性河流，自林州经土圈站入XX，多年平均径流量10.8m3/S，XX境内枯水季流量为2—3m3/S，洪汛期最大流量为6300m3/S，水力坡度为3‰左右，流速0.1—0.5m/S。

为加强XX市自然生态系统的连通性，XX市规划建设生态廊道，其中包括XX河水生态廊道及沿岸绿化带。

结合“一河五园”工程，沿XX河打造魅力城市景观带。

将XX河作为城镇有机组成部分进行两岸的景观塑造和滨水空间设计，形成城市重要景观主轴和推动新城区南拓的核心动力。

三．现状建设情况

1）现状调研结果显示，物流园区所处区域用地性质较为简单，功能也较为单一。

规划区内除居民点外，已建设用地很少，大部分为农田。

现状土地利用性质主要包括居住用地、工业用地、市政公用设施用地、泄洪排水用地，南水北调用地等。

规划区内建筑建设密度较低，且绝大部分为村民居住建筑，多为1-3层。

另有少量工业建筑。

2）由于规划区内主要以村庄和农田为主，城市建设较为落后，因此，园区内公共设施、市政基础设施建设也极为不足，难以满足今后发展需要。

规划区内主要污染源为农村生活排放的废气、废水、废渣，固废污染物主要是生活垃圾，因此整体环境质量及环境保护状况相对较好。

3）区内市政基础设施建设极为薄弱，无法满足园区发展需要。

区域生态景观要求较高，园区要处理好与生态与发展的关系。

园区的建设对生态环境会造成一定程度的影响，需协调发展与资源保护的关系，尤其是对XX河的生态景观的保护和利用。

第二章?

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规划目标、思路与策略

一．规划目标

以《XX综合物流园区专题研究报告》为基础依据，根据刚性控制与弹性引导相结合的土地开发原则，进行合理的用地功能布局、高效的交通组织，完善的设施配置，制定合理的规划控制指标体系，保证园区持续、健康、快速发展。

二．规划思路

在详细的现状调研的基础上，重点解决交通组织、用地布局、设施支撑等方面的问题，进行规划方案设计。

在园区规划方案的基础上，制定相应的指标控制体系与城市设计要求，完善各类设施并提出建设指引。

三．规划策略

针对上述规划目标，本次规划从道路交通、土地、设施、建设时序等几大核心内容提出规划策略。

1）道路交通策略：

进行合理的物流量预测，建立便捷畅通的道路组织，形成快捷的货运系统，实现“高效物流”。

2）土地开发策略：

通过对空间组织和功能布局的研究，推导各功能布局模式，确定合理的功能布局结构及用地规划，通过各类型地块控制研究，制定可操作的地块控制指标体系，为建设和管理提供技术支持。

3）设施建设策略：

根据园区发展需求，完善各项公共服务设施和市政基础设施，为园区正常运营提供有保障的设施服务体系。

4）?

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分期建设策略：

由于园区的建设是长期的，滚动性的开发，存在诸多可变因素，因此规划将以园区实际发展需求为基础，根据园区阶段性发展要求和目标导向，对用地进行分区，并为未来的进一步发展预留空间。

第三章?

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规划依据与原则

一．规划依据

1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

2）《城市规划编制办法实施细则》

3）《城市规划用地分类与城市用地标准》（GBJ137-90）

4）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）

5）《城市规划强制性内容暂行规定》

6）《XX市规划管理技术规定》

7）《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

8）《XX市城市总体规划》

9）相关部门提供的其它基础数据与资料

二．规划原则

1．效益优先，集约发展的原则

依据科学发展观，坚持园区的统一规划与建设，避免土地的粗放经营，在保证环境质量的前提下，可适当提高开发强度，以高投入提高地块的产出量，体现土地利用的集约化，在保证园区内经营的企业能够以较低的成本获得较好的经济效益的同时，也保证园区获得较好的社会效益与环境效益。

2．统筹规划，分步实施的原则

注重实施的阶段性和时效性，对物流园区用地要考虑留有发展余地。

物流园区的建设带有长期性，需要有计划、分阶段、分步骤进行。

随着时间的推移和条件的变化，还需要对既有物流园区布局规划进行适当地跟踪调整，实现弹性规划和滚动规划。

3．刚性控制与弹性控制相结合的原则

园区的规划建设在注重刚性控制的同时，应留有足够的弹性，反映在开发建设上就是要留有一定可选择的余地，反映在规划编制中就是要在用地组织、地块划分、开发强度控制等方面既充分考虑到必须遵循的控制原则，即刚性控制的要素，也要考虑到开发建设进行弹性调整的可能性，不应硬性地规定所有的建设指标，而应在进行合理控制的同时，为企业经营主体的正常运作留有适度的弹性空间。

4．经济、社会、环境效益相统一的原则

物流园区的规划建设需要综合考虑各项影响因素，兼顾现实需求，着眼长远发展，突出高品位、超前性、先导性、生态性的特点。

按照有利物流生产、方便城市布局、提高土地集约使用效率、加强环境保护的准则，坚持建设、保护与发展并举，保证完整意义上的注重综合效益的原则。

三．规划范围与年限

1．规划范围：

本次规划总范围为由107国道、XX水西路、南海线，大用公司围合而成的区域，总用地规模197公顷（约3000亩）。

2．规划年限：

由于园区开发建设是一个持续时间较长的阶段，因此本次规划期限为2009—2020年。

第四章?

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园区交通系统规划

一．交通组织原则

实现园区与XX市区及周边交通网络最快捷的交通联系，货运与生活交通尽量分流。

二．周边道路规划

1．107国道：

对107国道XX段进行改线，原107国道调整为城市主干道，道路宽度为45米，道路断面为3.5-5.5-3.0-21-3.0-5.5-3.5

2．规划南海路：

为城市东西向主干道，道路宽度50米，道路断面为5-5.5-4-21-4-5.5-5

3．规划XX水西路：

为城市主干道，道路宽度40米，道路端面6-5-2-14-2-5-6

三．集疏运通道选择

园区未来的交通方式将以道路运输为主。

通过107国道，XX水西路，南海线与XX市铁路与道路干线路网连接。

近期通过107国道与城市路网连接，远期通过XX水西路分担货运交通压力。

四．园区内部交通系统规划

1．园区东西穿越道路：

主要为穿越交通服务，为主干道分流服务，其设计行车速度为20-30km/h，红线控制宽度30米。

2．功能区内部支路：

为各企业车辆装卸服务，红线控制宽度20米。

3．道路网密度：

为保证地块的开发利用，本次规划支路未全部划定，各地块可根据开发与建设的实际需求在下层次规划和详细设计中自行考虑设置支路。

4．道路横断面：

园区各级道路断面设计详见道路系统规划图。

五．交通政策与管理建议

1．建议加强交通标志建设，控制不合理开口，减少行车干扰。

2．采用电子监控系统，全天候进行管理。

3．合理建设停车场，严禁占用市政道路排队等候。

4．园区内各功能片区运输信息共享，提高综合调度能力，减少空车行驶率。

5．必要时引入智能交通管理系统。

第五章?

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规划结构与用地布局

一．园区内各功能区对空间布局的要求

根据战略规划所设置的业务功能，以及各功能之间的关联度的不同，其空间布局要求亦有所不同：

保税物流功能——保税物流的最大特点是要求封闭性，需要设置专用出入口，并进行封闭管理，同时又是物流园区的标志，因此需要设置在显着的地方。

城市配送功能——城市配送一般要求能保证在在规定的时间内商品配送给客户，在空间上应尽量靠近公路交通转换节点。

冷链物流功能——按储存运输属性分为常温品、低温品和冷冻品，其所涉及的几乎都是与居民生活息息相关的食品类货物，对温度、时间、仓储设备、保温场所要求都较高，因此应尽可能布置在干扰和污染均较小，同时能够快速装卸和运输的交通便捷的区域。

大宗物流功能——服务对象为粮食，大宗建材与农资，容易造成环境污染，应尽量远离商务配套区。

物流配套服务——主要是指为入驻园区的物流企业提供服务的综合服务设施，如职能办公大楼、物流电子交易大楼、宾馆酒店、商业金融服务等功能可以在园区合适位置集中布局。

二．园区规划结构

根据专题规划，提出了六大功能区的空间布局结构，包括内陆港，冷链物流，城市配送，粮食物流，生产资料物流和商务配套。

因此将园区分为仓储空间和办公空间二种，并进行相应的空间布局。

对于预测作业量非常大、其业务是物流园核心业务的物流单元，在规划时应将其布置在物流园区内地形条件比较好，用地比较开阔，建设条件较为有利的区域。

对于预测作业量较小、其作业并非是物流园核心业务的物流单元时，可以考虑将其布置在物流园区内场地建设条件相对较差的区域。

三．仓库设计要素

仓储库房多为单层仓库，一般仓库尺寸控制为：

长80-120米，宽50-80米。

仓储建筑密度为40%-50%；

货物出入口间距为30-50米；

仓库一般为长边两侧作业，作业宽度为25米；

仓库周边必须设置环形消防通道；

第六章?

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土地利用规划

1）本次规划在专题研究中用地功能区框架下，结合规划布局和路网结构，将各功能落实在用地上。

规划在严格遵循国家城市建设用地分类标准，有效控制各类用地规模的原则下，对于可以结合设置的功能，规划了“混合功能用地”，主要包括物流配套服务区和绿色休闲用地，在总的控制规模下，“混合功能用地”可为用地开发和市场选择留出灵活的空间，同时提高土地使用的复合性和内在活力。

2）规划区总用地规模为197公顷，其中城市建设用地为176.6公顷，占总用地的90%，公共绿地和水域用地20.4公顷，占总用地的10%。

3）园区用地功能主要分为园区配套服务用地、物流仓储用地、道路广场用地和绿地。

各功能用地规模详见规划用地功能一览表。

园区仓储功能用地108.1公顷，占城市建设用地61.2%；道路广场用地面积39.4公顷，占城市建设用地的22.3%。

4）规划园区配套服务用地总用地面积5.3公顷，占规划总用地的2.7%。

物流配套服务用地的主旨是优化商务环境，为入驻园区的企业提供高效的物流服务。

商务办公、商业和文化娱乐用地的比例控制为70%、20%和10%。

5）绿地主要为公共绿地和生产防护绿地组成，共计18.9公顷，占规划总用地的9.6%。

第七章?

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地块划分与控制

一．地块划分原则与策略

（一）地块划分原则

规划结合自然分界、道路划分、物流用地平面布局特征，进行合理的地块划分。

主要遵从以下原则：

1．保证地块的完整性，便于用地使用；

2．保证地块内用地性质的相对单一，避免不相容使用性质用地之间的干扰；

3．保证物流项目用地的基本规模，以较为粗线条的地块划分，为投资者的具体需求留出更大的柔性；

4．有利于下一层次规划的编制和土地出让与开发建设。

（二）地块划分策略

1．一般仓储功能区地块面积较大，为使园区土地在使用时具有灵活性，本次规划结合道路及用地特征，地块划分面积在5～20公顷，由管理部门根据实际开发需要进行划分，但仓储地块最小地块单位不宜小于3公顷。

2．建设时保证每个开发单元至少有两个出入口，且出入口与道路交叉口要保证80-100m的缓冲距离。

3．如有再进行支路划分的需要，则支路尽量连接园区次干道。

二．规划控制指标体系

（一）指标确定原则

按照规划控制的要求和不同功能用地的具体情况，确定XX综合物流园区内各地块的用地性质和开发强度等控制指标，提出相应的控制要求。

规划中地块控制指标分为强制性指标和指导性指标两类。

各项控制指标确定的原则如下：

1、物流用地的弹性控制，保证开发建设中的相对灵活性与余地；

2、基础设施、生活配套设施用地的相对刚性控制，保证规划区对基础设施及配套设施的需求；

3、考虑土地使用的兼容性；

4、满足相关规定、规范与环境保护要求。

（二）主要指标确定

规划参照XX市对相关用地的开发强度控制指标的规定和建筑退红线要求，并对比国内外物流园区和相似功能用地的开发强度指标，结合综合物流园区用地的实际情况，确定相应的各类用地的控制指标。

为了能够更好地发挥土地价值，规划中物流用地的容积率、建筑密度等强制性指标在本次规划中采用弹性指标控制体系，实际建设中，在满足相关规定、规范以及生态环境保护要求的前提下，可根据土地价值要求及实际项目需求作适当调整，保证开发建设的相对灵活性。

1）物流用地的容积率、建筑密度等强制性指标在满足环境控制和设施承载力的前提下，采取弹性指标控制，既可满足高标准建设又有利于产业聚集。

2）物流仓储区容积率≥0.4；建筑密度取40％～50％进行弹性控制；绿地率10％～15%；同时配套办公面积不得超过总建筑面积的5%，每个仓储开发单元必须按0.4～0.6车位/1000m2建筑面积配建停车设施。

其他独立管理用房和配套设施可根据实际需要配建。

3）农民安置区用地区域容积率1.3～1.6，建筑密度25％～35％，绿地率≥30％。

4）物流仓储区域内展销用地区域容积率1～1.5，建筑密度30％～50％，绿地率10％～15％。

5）商务配套服务中心用地平均容积率为2.5，建筑密度≤40％，绿地率≥25％；

（三）建筑退界控制

规划参考XX市城市规划办法中建筑退界规定，结合园区实际，确定各类建筑退道路红线的最小距离。

见表。

各类建筑后退道路两侧绿带和市政管线规划控制线的最小距离≥5米。

（四）土地使用兼容性

考虑用地未来开发建设的相对弹性，对地块用地性质提供兼容性选择，兼容用地性质依据《XX市规划管理技术规定》城市建设用地兼容性表中的要求进行确定。

基本原则是：

在主要功能与规划相符的前提下，仓库、堆场等用地功能可以相互兼容设置；部分公共设施用地之间可以兼容设置；绿化用地不具备兼容性。

第八章?

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城市设计与景观系统规划

一．总则

1．XX综合物流园区城市设计的指导原则：

整体性原则：

利用多种手段形成有机和谐的一体化物流园，对其各个功能组成部分进行最优组合和统一的控制管理，协调各部分发展利益和关系，注重园区的文化和整体意识。

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人本性原则：

以人的基本需求为出发点，构建共享开放和安全可识别性的城市生活空间，体现人性化的关注。

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场所塑造原则：

以人的体验和经验研究城市形态，在整体系统基础上，提出分区设计概念，创造各种城市活力场所。

提升空间环境的标准，提升城市服务能力。

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环境优先原则：

以实现城市生态系统的动态平衡为目的，协调人与环境关系，寻求生态环境优化。

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可操作性原则：

因地制宜，实事求是，提出具有较强的可操作性的规划对策和控制指引，成为管理和开发的指引。

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2．总体目标

设计、控制和塑造园区的秩序，提升园区及其辐射范围内城市的生产和生活品质,建立和谐的生态园区。

3．策略

明晰形态——整理城市肌理和风貌，加强可识别性；设计空间——优化空间环境，体现“活力、高效”；保育自然——完善绿化体系，展现自然风貌。

二．园区城市设计导引

（一）园区整体空间形态城市设计导引

本规划以塑造在局部的多样性中和谐统一的城市形态为目标，研究和控制园区的整体空间形态，为下一轮规划提供引导和依据。

仓储物流区——大尺度的仓储物流建筑体量。

交易展销区——专业街和大厅式市场，着重围合建筑群体的内庭空间。

商务配套区——办公、商业等体量相对较小但建筑高度相对较高的商务配套区是高层建筑集中的区域，也将与仓储物流区和散货展销区的大体量、大空间形成鲜明对比，体现简洁、现代和富有活力的风貌。

应注意公共空间的营造，创造良好的办公、交流空间。

（二）园区公共空间体系城市设计导引

1）公共空间是政府作为的主要领域和城市设计的重点控制区，应整合多样的公共空间资源，强调公共空间活动的混合性和多样性，并强化其所依托的空间环境的混合，发挥公共空间体系的总体效益。

2）商务配套区以硬质广场铺地和层次丰富的遮阳造型绿化营造环境幽雅舒适的商务休闲空间，具有集散，展示，休闲功能的硬质广场空间和自然的绿化休闲空间。

3）路径的城市设计层面应以强化物流园区特色，强化主要公共活动空间的联系为目标，道路景观应强调城市建设的统一性与协调性，下层次城市设计应在街坊层面上控制包括街坊尺度、建筑尺度、颜色等，避免出现跳跃的城市景观，保持沿线视觉的连续性。

4）联系通道的建立主要依靠完善的步行通道。

园区的步行道主要设置在商务配套区和展销功能区；联系薄弱地区应考虑建立视觉和感知联系，保证视线廊道的连通，强化公共空间的特征及具有节奏感的相似特征。

步行系统强调连续性，步行设施的配置应考虑人活动的强度。

5）人车混行的慢速交通道主要在商务配套服务区内设置，引导建设通而不畅的人车混行慢速交通体系，提高交往的可能性以及活力和安全要素。

6）园区绝大多数是为快速集疏运设置的车行道，在此类道路的城市设计层面，应设置仓储的大尺度体量建筑界面，注意考虑道路防护绿带的设置。

7）XX内陆港的入口标志性构筑物主要体现物流园区形象,用大型构筑物矗立在南海线上，用醒目的文字标示国际内陆港。

8）商务配套区建筑造型应新颖，美观，富有时代感，考虑结合轴线几何形围合的建筑，注意体量的通透性。

（三）园区街道景观界面城市设计导引

建筑是构成城市肌理的实体要素，政府和规划部门主要对街坊以上规模的风貌区和界面进行整体控制，为下一轮规划提供依据和引导。

1．景观界面设计

1）XX河西路主要景观界面设计：

是园区外围最主要的商务和居住景观轴线，两侧分别设置40米宽的道路防护绿地。

要求建筑后退红线尽量保持一致，天际线可适度起伏，突出建筑的标志性，形成连续特色的城市景观界面。

2）107国道物流景观界面设计：

是园区内部主要的物流景观轴线之一，为车行主导界面。

其主要体现仓储物流风貌和物流办公风貌，形成连续特色的城市物流景观界面，物流办公风貌建筑界面要求建筑后退红线尽量保持一致。

3）园区建筑特点是建筑体量巨大，道路断面宽阔，因此在考虑车行主导界面时，道路两侧的绿化要符合车行视点转移的速度。

绿化配合大体量的建筑形体应采用大面积覆盖，颜色统一，简洁的形式。

以车行为主的园区内部交通性道路，路侧绿带应不小于5米。

布置以地被植物为主，结合灌木形成图案性的沿路绿化景观，沿建筑一侧种植乔木，使沿道路两侧的绿化具有递进的视觉效果，具有一定的层次感。

4）建筑风格：

建筑的风格形式应具有现代特征，符合平面布局简练并与周边环境相协调。

建筑色彩应采用素雅轻快的色调。

5）交叉口有足够的视距，建筑有醒目的提示和入口。

景色、场地特征和建筑的序列展示适于全天候和夜间行车，有合理的照明设施和安全保障。

6）交易市场建筑风貌和体量，有大厅和专业街两种模式，以建筑本身围合成各自的公共空间。

独立的单元可以分别独立的控制其内部形态，形成若干各有特色的空间形态，由区内人车分流的交通系统连接，形成市场物流区内半开放半独立的空间组