以宣汉为例县级房地产市场开发调研报告策划版.docx
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以宣汉为例县级房地产市场开发调研报告策划版
宣汉市场调研报告
第一部分:
宏观市场调查分析
第二部分:
宣汉市场调查分析
第三部分:
市场消费特点分析
第四部分:
在售项目分析
第五部分:
西城项目分析
第六部分:
项目风险分析与价值评估
第七部分:
SWOT分析
第八部分:
总结
第一部分:
宏观市场调查分析
◆政策回顾
近年来,随着国民经济的快速发展和居民收入的稳步提高,以房地产业为标志的第三产业迅速兴起,呈现出异常强劲的发展态势。
全面客观地分析房地产业现状和前景,认真研究加快房地产业的发展有效对策和措施,更好地发挥房地产业在经济社会发展中的积极作用,具有十分重要的意义。
一、房地产业对本县经济社会发展的重要作用
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业,在国民经济产业分类中属于第三产业。
房地产业主要有两个特点:
一是具有高度综合性,贯穿生产、流通、分配、消费各个领域;二是具有高度关联性,房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业,显示出较强的关联性。
正是由于房地产业的高度综合性和关联性的产业特征,其影响范围涉及到经济社会发展的众多领域和层面,在推动经济发展、增加财政收入、扩大劳动力就业、改善人民生活水平等方面发挥着极其重要的作用。
一是拉动经济增长。
从经济学角度分析,投资和消费是拉动经济发展的两支主要力量,而房地产业同时具备了这两种拉动经济发展的作用。
既是固定资产投资的重要组成部分,是推动经济发展的直接动力,又是带动消费,间接拉动经济增长的主要因素。
二、是增加财政收入。
在现代市场经济中,房地产业为国家、地方提供了巨大积累,包括土地出让金、各种交易税收等成为建设资金的重要来源,是国家、地方财政收入的重要产业。
三、是扩大劳动力就业。
发展房地产业是促进就业的有效途径,房地产业属劳动密集型产业,自身发展能够提供大量就业岗位
四、是提高居民生活质量。
开发建设的一批住宅小区相继投入使用,居住条件进一步改善。
同时,房地产业在完善住房保障、解危解困等方面也发挥了积极作用。
五、是加快城市化进程。
城市化是人口向城市地区集中、农村地区转变为城市地区的过程。
而房地产业是推进城市化的首要前提,没有房地产业,就没有城市化。
由此可见,房地产业作为一个重要产业,对推动地方经济发展具有最直接的拉动作用。
特别是在宣汉这样一个经济欠发达地区,房地产业在增加政府财力、提高居民生活水平等方面具有十分重要的作用。
因此,我们必须将房地产业作为加快宣汉经济崛起的主要产业之一,切实加强领导,认真分析研究,采取有效措施,促进健康发展。
第二部分:
宣汉市场调查分析
一、宣汉市情:
Ø宣汉县地处四川盆地东北大巴山南麓,川、渝、鄂、陕结合部,幅员4271平方公里,总体地貌“七山一水两分田”。
辖54个乡镇、491个村、77个社区,人口130万。
交通、通讯发达,物产资源丰富。
国道、省道、县道、乡道通车里程1195公里。
Ø宣汉县区位优势突出,交通便捷。
210国道、襄渝铁路、省道梁双公路以及投入使用的川陕高速公路穿境而过,特别是达渝高速公路建成后到重庆仅需两个半小时。
境内公路通车里程3000多公里,10多条出境公路并与正在开发的宣汉田储量大、采集成本低,成为国家重要能源基地。
不仅有利于当地政府收入的一大来源,同时,解决了一大批就业人群,并推进了宣汉乃至整个达州的第三产业的迅速发展。
Ø宣汉,物华天宝,资源宝库。
宣汉主要以四个工业园为主,普光经济开发区,是2008年8月成立的县级经济开发区。
2011年4月被列为全省成长型特色产业园区(“1525”工程)。
开发区规划面积20平方公里,由普光(4.48Km2)、胡家(1.83Km2)、柳池(6.35Km2),南坝(6.93km2)四个工业园组成。
三年建设,园区共完成市政基础设施2.5亿元,其中政府投资8000万元,园区2011年实现工业总产值达到118亿元,嘘寒问暖现税金2.8亿元,实现利润31亿元。
区已经建成投产企业12个。
开工建设企业9个;签订协议即将动工建设企业14个;正在洽谈企业9个。
经过城市建设的高速发展,城市化进程逐步加快的资源型城市,成为达州的后方基地,宣汉由于定位于产业的集中地,其发展逐渐加速,在未来将成为城市经济的一个重要支柱。
二、宣汉房地产市场状况:
1、宣汉县城市总体规划图:
2、宣汉市场调查分析
社会经济和房地产发展,必然导致城市的扩张、旧城的改造,令整个商业市场面临重新洗牌的格局。
在这一轮洗牌中,宣汉的房地产市场格局获得了新的调整,使其进入新一轮的竞争格局,规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。
2.1城市大型商业市场分析
近几年,宣汉经济发展迅速,人均收入的持续增加和人均消费的同比增长,推动了一些成熟商圈的形成。
《达州市城市商业网点布局规划》将宣汉纳入半小时经商业经济圈;辐射达州及周边城市,重点发展物流配送、连锁经营、品牌合作、资源整合、业态调整等;同时注重文化特色。
由此,宣汉商业的消费者已不仅仅是市区的30万人口,而是达州市一小时经济圈内,350万人口;这个庞大的经济圈。
2.2宏观调控完成优胜劣汰
2006年开始,国家对房地产市场的宏观调控,在大力调整房地产行业、并对小型商业项目大浪淘沙的同时,却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。
随着老城区扩张,人流、物流逐渐往城郊迁移,高规划、高起点的商业配套与商业地产更是风生水起。
而一些商业布局不合理,甚至连停车场规划都没有做好的商业项目,将逐渐被淘汰,而那些定位和设计都经过专业分析的项目,其价值更容易受到投资者的认可。
2.3宣汉地产活力再现
宣汉房地产已经有了良好的基础,而随着众多地产大亨强驻西区。
宣汉引来新一轮的城市变革,吸引了更多知名地产商的眼球。
2.4市场步入了互赢的“商圈竞争”模式
经过街铺-大厦裙楼-百货商城-购物中心的发展模式,宣汉开始全面步入房地产市场品质的升级阶段。
城市的发展催生三大商业区域的新格局,构成宣汉的四大商圈即老城区商圈、西区商圈、江口商圈、柳池商圈。
每个商圈都有大型商业项目,竟争程度虽然空前激烈,但各大发展商和商业项目都重视发挥各自的优势,互为补充,在竟争中谋求发展,形成了“梯度商圈”。
而西区商圈以高档住宅和商业购物广场构成了宣汉的“高端商圈”。
这样的梯度分布不仅没有造成“四败俱伤”,反而形成了市场的共赢局面。
3、城市大型商业物业发展分析
3.1产权式商铺成为主流产品模式
从2006年开始,商业地产的产品以产权式商铺为主,并以持续火爆的趋势继续发展等;产权式商铺“返租”模式带来的商铺热贯穿着市场的始终。
单一的产品与销售模式使宣汉商业投资市场陷入了惯性思维,新的地产模式面临着市场的考验。
3.2商铺经营管理专业化
目前整个市场明显呈现出更理性化的需求,投资者和经营者都对发展商提出了经营管理上的要求,促使发展商地市场作出售后承诺,除了要考虑如何将商铺尽快销售出去,还要考虑商铺如何经营才能保证旺场,才能令物业保值和增值。
宣汉各个在售商业都采取了专业化的经营管理,确保项目的保值增值。
3.3商业物业开发规模化
随着国内资本的大举进入宣汉房地产市场,促使运营机构的实力提升,房地产物业开发与经营同先进的模式接轨,产品物业从原来无序、散乱的市场,逐步走向有序的规模化,经营专业化,是大势所趋。
3.4项目公共区间社会化
房地产开发商在项目开发的同时,配合政府的规划,建设专用区间作为公共活动区域,用以组织社区活动、表演、休闲、娱乐的场所,使商圈氛围的营造和公共活动相与促进,成为综上所述合性的城市广场。
如:
聚成蜂华、巴人广场、鑫世纪公园城等。
房地产物业公共区间社会化的同时,也为这些商圈物业带来潜在的消费人群和可观的效益。
3.5销售策略单一化
目前商业物业的定位策略单一,营销策略单一。
自“返租”策略以后,基本未见亮点,几年来位置销售差的商铺,销售基本是靠这一妙计打天下,“一本通书看到老”的策略。
4、宣汉县房地产业发展现状
一是投资规模持续扩大,施工面积不断增加。
2013年1月以来截止8月底新开工项目共有6个,施工面积约23万平方米,同比2012年增长了3.5%。
2003年以来,宣汉县GDP和人均GDP增长均在6%以上;
全社会固定资产投资基本情况
指标
单位
2012年
2011年
项目个数
个
365
227
新开工项目个数
个
266
185
新开工项目计划总投资
万元
1276724
735408
建成投产项目个数
个
171
128
全社会固定资产投资
万元
1399442
1116942
按用途分
第一产业
万元
104757
32833
第二产业
万元
520546
652469
第三产业
万元
774139
431640
按构成分
万元
其中:
建筑工程
万元
1018434
645481
安装工程
万元
52945
44234
设备工程具购置
万元
222285
314431
其他
万元
105778
112796
基本建设
万元
950622
801963
更新改造
万元
299122
235361
房地产开发投资
万元
149698
79618
以上数据来源——宣汉统计局
二是供求同步上升,住宅租售稳步上涨。
2012年至今商品住房成交套数4360套、成交面积41.89万平方米、成交
总价16.2亿元;商品房平均销售价格每平方米3872元,环比2012年增长了3%;商品住房租赁价格分区位、地段、面积大
小、装修程度大约在每套每年4000-16000元。
指标
单位
2012年
2011年
房地产企业个数
个
16
16
计划总投资
万元
290688
243578
房地产开发投资
万元
149398
79618
本年新增固定资产
万元
286812
28565
本年施工项目个数
个
16
18
本年资金来源
万元
192735
130314
各项应付工程款
万元
27162
14524
房屋施工面积
万平方米
126.6
105.8
房屋竣工面积
万平方米
49.2
19.1
竣工房屋价值
万元
108888
28525
商品房销售面积
万平方米
37.9
39.1
商品房销售额
万元
133671
96389
商品房空置面积
万平方米
4.7
0.5
以上数据来源——宣汉统计局
指标
单位
2012年
2011年
建筑企业个数
个
15
16
建筑企业总产值
万元
368378
343671
竣工产值
万元
276155
251267
工程结算收入
万元
359407
323072
利润总额
万元
16323
13906
税金总额
万元
15169
14424
竣工工程个数
个
82
79
房屋施工面积
平方米
2301291
2123442
房屋竣工面积
平方米
1520795
1571881
住宅竣工面积
平方米
1428510
1190756
职工平均人数
人
17626
17932
职工工资总额
万元
39024
33365
应收工程款
万元
5855
7750
以上数据来源——宣汉统计局
三是购买能力较强,购买群体分布合理:
按城镇和农业人口分类:
城镇人口(含乡镇非农业人口)约占60%、农村
人口(含在外务工人员)约占40%;按年龄分类:
60岁以上约占10%、30-60岁约占80%、30岁以下约占10%;按收入状况分类:
较高收入约占60%、中等收入约占35%、中偏下收入约占5%。
人平总收入、总支出情况
单位
2012年
2011年
全年总收入
元
5980
5324
一、工资性收入
元
2223
1746
二、家庭经营收入
元
3613
3383
其中:
农业
元
1567
1547
牧业
元
1932
1801
三、转移性收入
元
173
170
四、财产性收入
元
25
25
全年总支出
元
5747
5259
一、家庭经营费用支出
元
1389
1272
其中:
农业生产支出
元
462
421
牧业生产支出
元
910
849
二、购置生产性固定资产
元
108
59
三、缴纳税费
元
一是综合实力大幅提升:
2013年,预计实现地区生产总值220亿元,比上年增长10.8%,是2010年的1.8倍;地方公共财政收入10亿元,增长23.4%,是2010年的2.6倍;规模以上工业增加值80亿元,增长11.5%,是2010年的2倍;全社会固定资产投资173亿元,增长23.7%,是2010年的1.7倍;社会消费品零售总额75亿元,增长14.0%,是2010年的1.6倍;农民人均纯收入5150元,增长15.1%,是2010年的1.6倍;城镇居民人均可支配收入15295元,增长10.5%,是2010年的1.5倍。
县域经济持续快速增长,综合实力保持全市领跑,提前两年进入全省扩权强县试点县第一方阵。
全社会固定资产分行业完成情况
指标
单位
2012年
2011年
农、林牧、渔业
万元
104757
32833
采矿业
万元
155766
140666
制造业
万元
192395
155682
电力、燃气及水的生产和供应业
万元
170405
356121
交通运输、仓储和邮政业
万元
270387
217901
批发和零售业
万元
45125
6092
住宿餐饮
万元
12360
3472
房地产业
万元
180162
94895
科学研究和技术服务
万元
155
水利、环境和公共设施管理业
万元
178117
86347
文化、体育和娱乐业
万元
10271
4632
公共管理和社会组织
万元
1353
2030
二是三次产业加速发展:
转型升级步伐不断加快,产业结构整体优化,经济发展质量全面提升。
宣汉城可支配收入比大幅增加。
人平总收入、总支出情况
(二)
单位
2012年
2011年
四、生活消费支出
元
3462
3181
其中:
食品
元
1920
1768
衣着
元
188
156
居住
元
475
415
家庭设备用品
元
153
126
医疗保健
元
341
319
交通和通讯
元
200
186
文化教育娱乐用品
元
122
49
其它产品及服务
元
23
19
全年人均纯收入
元
4474
3902
以上数据来源——宣汉统计局
三是城乡面貌日新月异:
加快推进城镇“2112”工程,县城建设加速向西拓展,西区新城拔地而起,城区面积新增5平方公里;扩面推进城市“334”工程,城市形象大幅提升;南坝小城市,柳池、下八等四个产业新城不断发展壮大。
全县城镇化率提高到34.5%。
农村面貌持续改善。
森林覆盖率达58%。
交通基础设施建设纵深推进,硬(油)化公路500公里,实现97%的村通水泥路。
农业基础设施不断完善。
“五城同创”成绩显著,成功创建省级环境优美示范县城、绿色模范县城,顺利通过省级文明城市、卫生城市考评验收。
四是发展活力强劲迸发。
持续深化开放合作,强力招商引资,引进年产20万吨不溶性硫磺、10万吨铝型材一体化等重大项目61个,投资总额近200亿元,荣获“四川最具投资价值城市”称号。
大力推进“项目兴县”战略,争取项目资金20亿元;完成重点项目投资199亿元。
成功列入新一轮国家扶贫开发工作重点县、全国革命老区县,全域纳入秦巴山区连片扶贫开发地区。
五是社会大局和谐稳定。
九大民生工程完成投入34.6亿元,占财政支出的41.5%。
两年多来,宣汉的发展有目共睹、可圈可点:
率先在川东北地区荣获“四川省县域经济发展先进县”称号,是目前全市唯一获此殊荣的县;连续两年荣获全市经济社会发展目标绩效管理第一名,地区生产总值突破200亿元大关,地方公共财政收入突破10亿元大关;达(州)宣(汉)城际快速通道开工建设,县城建成区面积突破10平方公里、达11.5平方公里,成功纳入达州卫星城市建设规划;
3、房地产市场价格情况
宣汉房产市场总体平稳,市场开发潜力较大;房屋销售价格连年上涨。
近5年来,宣汉县房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。
2000-2008年,宣汉房屋销售价格从2000年的每平方米400元上升到2008年的约1500元,累计上涨3.1倍,年均上涨7.6%。
在前几年涨幅的基础上2008年房屋销售价格再涨17.4%。
分阶段看,2004年之前住宅价格涨势平稳,2004年之后涨势明显加快,特别是2008年为最高。
2009年,全县共有15个(楼盘)开发项目开工建设,总占地面积202亩,总建筑面积686700平方米,总投资9.5627亿元,已完成房地产开发投资2.39亿元,占总投资的25%。
比2008年增长了20%,房地产市场开发建设比往年有大幅度的回升。
其中:
1.尚书苑,占地面积18亩,建筑面积7.4万平方米,总投资1.48亿元;
2.山水人家,占地面积9922平方米,建筑面积62000平方米,总投资6000万元;
3.世纪金城,占地面积70亩,建筑面积230000平方米,总投资4.6亿元;
4.三星花园小区,占地面积45亩,建筑面积100000平方米,总投资8000万元;
5.文骏苑(原斜石板小区),占地面积16.7亩,建筑面积78000平方米,总投资6000万元;
6.金庭苑综合楼,占地面积9770平方米,建筑面积4.29万平方米,总投资5000万元;
7.交通大厦综合楼,占地面积755平方米,建筑面积10400平方米,总投资1200万元;
8.恒昌大厦综合楼,占地面积800平方米,建筑面积1.27万平方米,总投资2032万元;
9.宏信房产渔禅寺综合楼,占地面积849平方米,建筑面积4236平方米,总投资635万元;
10.南坝、双河共有3个开发项目,总建筑面积74500平方米,总投资5960万元。
2012年一季度全县在建的开发项目共有12个楼盘,施工房屋面积36万平方米,完成房地产开发项目固定资产投资4.9亿元,比2011年同期增长了15%,超额完成目标任务。
一是商品房价格稳中有降,2011年商品房平均销售价格每平方米3950元,截止目前宣汉县2012年一季度商品房平均销售价格为每平方米3860元,略有回落,房价呈现总体平稳趋势;二是经预售许可的在建楼盘商品房销售量在观望中回升。
近三年,宣汉县商品房年销售量平均在3000套左右,2010年达到4200套,2011年降至2600套,2013年一季度达到810套;三是房屋销售率达到85%以上;四是宣汉县房屋开发潜力空间较大。
目前在建楼盘剩余房屋不足1260套(世纪金城剩余150套,洲河新城剩余350套,石湾小区剩余200套,荣联万象城剩余60套,聚城丰华南区剩余1000套,尚书苑、山水人家、时代豪庭、金鼎苑、文骏苑、西城御府等楼盘房屋基本售完),其量仅可满足今年房屋销售存量,2014年开发空间没有更多剩余房屋支撑,房屋开发销售市场空间提高。
目前,全市房地产开发企业达208家,三级资质以上的企业198家,而我县本地房地产开发企业仅有16家,仅为全市的7.7%。
在未来5—10年内,宣汉县房地产业必将迅速发展壮大,前景十分广阔。
近年来,宣汉县成片推出土地进行开发,“聚城峰华”、“世纪金城”、“鑫世纪·公园城”等均在40万平方米以上。
同时,今年本县还将在老城区和西区新城推出6个大规模项目。
充分发挥建筑业的整体优势,加强资源整合和要素集约,实现规模化经营,组团式作战。
4、未来房价走势分析
◆宣汉的房产,是由政府助推,走向精品,然后加大保障性住房建设,确保房产市场健康持续发展
(1)从市场需求来看,需求旺势短期未改,巨大的发展空间。
首先,城市新城区建设、旧城改造拆迁所产生的被动需求继续扩大,大量货币补偿带来的刚性住房需求依然存在,每年约50万㎡。
其次,大量“80后”逐渐达到法定结婚年龄,适婚群体人数稳定增长,婚房需求进一步加大购房刚性需求,每年约25万㎡。
第三,随着覆盖城乡的公共卫生体系和基本医疗服务体系初步建立、社会保障力度越来越大和全面实现免费义务教育,逐步缓解了居民医疗、保险、教育领域的后顾之忧,居民在住房消费能力方面会得到极大增强,对住房的需求从“住得下”向“住得好”的改善型方向快速迈进,每年约20万㎡,以改善住房条件、追求生活品味的改善型需求对房价上涨也起到重要的支撑作用。
(2)从住房成本来看,开发成本难降。
从土地价格来看,土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的渴求,决定了土地增值的必然趋势,土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。
随着土地获取难度和获取成本的增加,住房价格上行不可避免。
与此同时,一方面,房屋建造成本在持续上升。
房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门,近5年来,随着宣汉县物价上涨、钢材、水泥材料费上涨、抗震措施和节能环保材料的普及应用等带动建筑安装费用不断增加;另一方面,消费者对居住环境和居住质量要求的提高也加大了房屋经营管理成本,进而推动房价上涨。
(3)从住房供给结构来看,保障性住房供给短期内还难以遏制房价上涨。
国务院及地方政府出台了多项举措,加大经济适用房和廉租房的建设力度。
低价房供给的增加将对快速上涨的房价起到抑制作用,也将改善商品住宅的供给结构,但由于房地产开发项目一般需要两年左右的建设周期,因此,在短期内难以迅速改善供求关系并遏制房价过快上涨。
5、促进房地产业发展的有利因素
(1)经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。
近几年,宣汉县国民经济主要指标实现了较大的突破,地区生产总值(GDP)由2003年的239.17亿元增至2008年的603.99亿元,年均增速为13.6%。
虽然国际金融危机对我国经济带来一定影响,但对达州的冲击比发达地区小。
加之近几年达州市固定资产投资高速增长,持续高投入必将促进全市经济平稳较快发展,也将进一步带动达州市房地产开发规模的扩大,以适应区域经济发展的需要。
(2)宏观调控政策保护房地产业健康稳定发展。
去年,国家为抑制房价的过快增长,连续出台了严格的信贷和货币政策。
同时,为消除当前市场中存在的非理性因素,支持房地产业健康发展,国家也出台了一系列刺激房地产市场发展的优惠政策,在加快住房保障的基础上,支持自住和改善性购房,同时,抑制“炒房”等投机行为。
未来十一年,是全面建设小康社会的关键年份,也将激发房地产商的投资信心和积极性,为达州房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。
(3)投资环境不断完善为房地产投资创造了条件。
目前,达州市城市建设日新月异,道路交通明显改观,供水、供电情况明显改善,中心城市的载体和辐射功能日趋增强,周边地区的聚集作用进一步加大。
对房地产开发投资吸引力也进一步增强,为投资规模的进一步扩大创造了条件。
(4)城市化进程为房地产发展提供广阔空间。
城市化是伴随工业化和现代化必然出现的社会发展趋势,在城市化的进程中,必将极大地促进房地产业的发展,也将给房地产消费市场带来极大的需求。
根据国际经验,当一国经济进入持续稳步增长时期,城市化也将进入一个快速发展时期,房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。
随着达州大城市建设步伐的加快,将为房地产提供良好的发
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