置业规章汇编定稿.docx
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置业规章汇编定稿
规
章
汇
编
年月日
目录
A、公司组织机构及薪酬体系…………………………………………03
B、项目开发和工程管理实施办法……………………………………07
第一章总则…………………………………………………07
第二章独立核算办法…………………………………………08
第三章项目责任承包管理办法………………………………10
第四章附则……………………………………………………11
C、各职能部门职责、工作标准………………………………………12
1、办公室工作职责、工作标准……………………………………12
2、财务部工作职责、工作标准……………………………………13
3、开发部工作职责、工作标准……………………………………15
4、工程部工作职责、工作标准……………………………………16
D、各岗位工作标准及考核办法………………………………………18
1、员工通用工作标准………………………………………………18
2、总经理岗位工作标准……………………………………………18
3、副总经理岗位工作标准…………………………………………20
4、办公室主任岗位工作标准………………………………………21
5、财务部部长岗位工作标准………………………………………22
6、开发部部长岗位工作标准………………………………………23
7、工程部部长岗位工作标准………………………………………25
8、文员和档案管理岗位工作标准…………………………………26
9、开发部技术人员(策划员)岗位工作标准……………………27
10、开发部技术人员(预算员)岗位工作标准……………………28
11、工程部技术人员(施工员)岗位工作标准……………………28
E、合同管理办法……………………………………………………30
F、预决算管理办法…………………………………………………35
G、工程进度付款管理办法…………………………………………39
A、公司组织机构及薪酬体系
公司(以下简称本公司)根据省有限公司(以下简称集团公司)人事劳资管理办法,遵循人事劳资管理原则,实行一专多能、以岗定人,依据集团公司及本公司目前运作状况和发展需要,合理设置本公司组织机构、配置人力资源(详见组织机构图和表A-1)。
一、置业有限责任公司组织机构图:
二、各部室主要职能:
1、办公室:
接待、内务管理、档案资料、考勤考核、后勤服务等(并入集团总经办统一管理)。
2、开发部:
项目策划、可行性研究、征地、拆迁、报建、预决算、产权办理、营销、物业管理等。
3、工程部:
设计审查、技术管理、招投标、工程施工管理等。
4、财务部:
费用审核、资金审查、财务管理等(并入集团财务部统一管理)。
5、项目经理部:
非常设机构,负责公司经营承包项目的开发和运作。
三、各部室岗位设置:
置业有限公司各部室岗位设置表A-1
部门
岗位
人员编制
A、办公室
1、主任
2、秘书
3、助理
4、文员
5、保安
6、司机
7、保洁员
1人
1人
1人
1人
1人
1-3人
1人
B、开发部
1、部长
2、副部长
3、技术人员(策划员)
4、技术人员(预算员)
5、报建员
6、资料员
1人
1人
1-2人
1-2人
1人
1人
C、工程部
1、部长
2、副部长
3、技术人员(施工员)
1人
1人
1-4人
D、财务室
1、部长
2、会计
3、出纳
1人
1人
1人
E、项目经理部
非常设机构
说明:
1、五部室常设岗位19个,常聘人员10人。
四、置业有限责任公司工程程序:
1、公司实行逐级负责制,由公司总经理主持公司全面工作,处理公司内外重要事务和重大决策,总经理对董事长和集团公司负责;副总经理负责项目前期策划及全程的控制和后期考核;各部门负责人具体负责各部室生产业务的日常管理工作,各部门负责人对总经理负责(部门负责人可兼任岗位工作);各部门员工按岗位各司其职,并对各部门负责人负责。
一般情况下,上级不越级安排工作,下级不越级汇报工作。
2、房地产项目开发投资决策,由总经理提交集团公司董事会(或公司董事长)批准,并形成决议后实施。
3、公司的日常工作按公司岗位负责制和集团公司相关的管理制度执行。
公司员工必须按《实业有限公司员工手册》自觉规范自己的行为,提高工作效率和严肃工作纪律。
4、公司总经理、副总经理和各部门负责人要不断提高自身素质和管理水平,增强法制观念,提高计划、组织、协调和处理问题的能力。
制定计划要做到超前、周密、明确、具体;工作组织要做严格要求、逐级负责;工作协调要依照程序、讲究方法、妥善处理、快速高效;处理紧要或突发事件要做到反应迅捷、决策正确。
5、公司要以项目为中心,各职能部门要树立为项目提供服务的思想,积极推行公司内部项目责任承包制,员工的利益与项目的利益挂钩,按每、季、年、项目开发期加强对各岗位工作的考核;
全体员工按:
底薪(岗位工资+技能工资+绩效工资)+项目提成计薪(详见表A-2);
具体考核见相关规定。
置业有限责任公司岗位薪酬体系表A-2
部门
序号
岗位
薪酬标准
备注
试用期工资
岗位工资
技能工资
绩效工资
通讯费补贴
办
公
室
1
总经理
4000
5000
1000
---
实报
1、应聘员工一般情况下试用期为三个月。
2、无任何项目时,岗位工资只发放50%。
3、各岗位员工技能工资由主管领导按年度审定。
4、各岗位员工绩效工资由主管领导按月度考核。
5、除通讯费外,加班、工龄工资、交通费等均包含在岗位工资内。
6、各岗位通讯费凭据报销,以补贴额为限。
7、社会保险等按政府有关规定另定。
8、身兼数职者以最高岗位工资为准。
2
副总经理
3000
4000
800
---
实报
3
主任
1500
1800
100-300
500
300
4
文员
500
900
100
100
---
5
司机
800
900
100
200
100
6
开
发
部
1
部长
1500
2000
100-300
500
300
2
副部长
1000
1500
100-300
300
200
3
策划员
1000
1500
100-300
300
200
4
预算主管
1000
1500
100-300
300
200
5
预算员
1000
1200
100
200
100
6
报建主管
1000
1500
100-300
300
200
7
报建员
1000
1200
100
200
100
8
文员
800
1000
100
100
---
9
工
程
部
1
部长
1500
2000
100-300
500
300
2
副部长
1000
1800
100-300
300
200
3
工程师
1000
1600
100-300
300
200
4
施工员
1000
1500
100-300
300
100
5
文员
800
1000
100
100
---
6
财
务
部
1
部长
1500
1800
100-300
500
300
2
会计
1000
1200
100-300
300
200
3
出纳
1000
1000
100-300
200
100
4
项
目
部
1
(待定)
2
3
B、项目开发和工程管理实施办法
第一章总则
1、为适应房地产开发市场规则,积极参与市场竞争,进一步规范有限责任公司(以下简称本公司)管理程序,不断提高管理水平,切实搞好项目开发和工程管理工作,快速、有序、优质、安全、高效地完成各项生产经营任务,根据国家有关建设法规及集团公司的有关规定,结合本公司实际情况,特制定本办法。
2、项目开发和工程管理工作都必须认真贯彻执行国家颁布的《城市房地产管理办法》、《建筑法》、《合同法》及有关政策、法规、标准和各项规定。
3、项目开发和工程管理工作都必须牢固“安全第一,质量第一”的思想,坚持“安全、优质、高效、低耗”的指导方针,努力完成各项经济技术指标,实行项目安全质量终身负责制。
4、本公司作为独立法人机构,应坚持自主经营、自负盈亏的经营方针,负责项目的:
策划可研、项目开发、工程管理、销售办证、物业管理、售后服务等全过程经营管理。
5、凡本公司所承担的项目开发和工程管理任务,以年度投资(调整)计划为依据;不论是集团公司计划内委托代建项目,还是集团公司投资房地产市场开发项目,还是外委代建开发项目均应执行本办法。
第二章置业有限责任公司独立核算办法
1、本公司作为实业有限公司的下属子公司之一,以完成集团公司下达的计划内委托代建开发项目为已任,为集团公司生产、办公生活设施提供有偿基建服务。
2、公司应积极开拓房地产市场开发,全面完成集团公司下达的年度开发投资计划,实现项目可行性研究报告预期的投资回报率,确保集团公司的投资实现保值、增值。
3、公司作为独立法人机构,应坚持自主经营、独立核算、自负盈亏、定额上交的经营方针,在集团公司董事会的领导和监督下,按照国家法律、法规行使独立法人权利、履行相关义务。
4、根据本公司实际情况,分四种情况进行独立核算(详见表B-1):
a)集团公司计划内委托代建项目;
b)集团公司投资房地产市场开发项目;
c)公司投资房地产开发项目;
d)业主外委托代建开发项目。
5、公司应加强财务管理,节省开支,为公司的发展积累资金和扩大再生产,严格执行《会计法》及财经纪律,坚持总经理“一支笔”的审批制度,不得擅自扩大成本、费用支出;并按集团公司有关费用标准执行。
6、每个项目,公司都应与投资方(业主)签订委托开发合同,按《合同法》的要求,明确双方的权利和义务。
置业独立核算及项目提成办法表B-1
类别
项目性质
集团公司投资
(垫资)
比例
独立核算提成办法
备注
1、按税后
可分配利润提成
2、按建安、装修投资额
提成(不含土地费用)
集团公司
公司
项目部
实际投资系数
公司提成
项目部
提成
A
集团公司计划内
委托代建项目
(集团公司投资、公司经营管理)
100%
/
/
/
﹥1.2
0
/
中间值按内插法计算
1.1~1.2
6%
0.9~1.1
10%
0.8~0.9
12%
﹤0.8
15%
B
集团公司投资
房地产开发项目
(集团公司投资、公司经营管理)
100%
70%
20%
10%
/
/
/
C
公司投资
房地产开发项目
(公司投资、公司经营管理)
0
20%
70%
10%
/
/
/
D
外委代建开发项目
(业主投资、集团公司垫资一部分、公司经营管理)
0
10%
20%
70%
/
/
/
中间值按内插法计算
50%
40%
30%
30%
项目经理部及各部门提成明细表表B-2
序号
岗位
底薪
部门提成
(占项目部提成比例)
备注
1
项目经理部
按岗位薪酬
体系执行
70%
2
办公室
7%
3
开发部
8%
4
工程部
8%
5
财务部
7%
各部门由部门负责人分配,具体分配办法自定。
第三章项目责任承包管理办法
1、为充分调动公司全体员工的工作积极性,为公司创造最大利益,公司应积极推行项目责任承包制。
2、项目经理部为非常设机构,项目经理是项目责任承包的责任人是项目的责、权、利的主体,项目经理由公司总经理聘任。
3、项目经理部的责、权、利:
职责:
认真贯彻国家法律、法规、标准,对承包项目,包质量、包安全、包工期、包效益,实行项安全质量终身负责制。
权利:
在公司总经理的领导下,按国家基本建设程序,在职责范围内行使相关权利,合理组织和使用人力、物力、财力。
利益:
项目经理部全体成员按岗位:
底薪+项目提成计酬;底薪酬劳按月度发放;项目提成按项目开发周期分二次发放(第一次为工程主体验收),项目完成且资金全部回笼利润实现,按项目部提成额发放第一次项目提成;无任何项目时,各岗位按底薪总额50%发放。
4、原则上,集团公司计划内委托代建项目由公司总经理兼任项目经理;房地产市场对外开发项目,由公司总经理在公司内指定工作责任心强、技术全面的员工担任项目经理;外委托代建开发项目,且不需垫资的,原则上由具体联系人担任该项目的项目经理;项目经理的聘任需具备相应资质。
5、项目经理部责任承包提成办法:
项目经理部的提成比例详见表B-1;项目经理部全体员工各岗位提成比例详见表B-2;项目经理部各岗位计酬详见表B-3。
6、公司投资及外委代建开发的房地产项目,都应由项目经理与公司总经理签订内部责任承包合同,按《合同法》的要求,明确双方的权利和义务,内部责任承包合同随着合同条款的合面履行和奖罚全部兑现后自动失效。
项目经理部及各部门提成明细表表B-1
序号
岗位
底薪
部门提成
(占项目部提成比例)
备注
1
项目经理部
按岗位薪酬
体系执行
70%
2
办公室
7%
3
开发部
8%
4
工程部
8%
5
财务部
7
各部门由部门负责人分配,具体分配办法自定。
第四章附则
1、本实施办法,参照目前房地产市场较为成熟的房地产开发公司项目管理办法,并根据本公司的实际情况综合制定,在实际操作过程中各方利益难免发生矛盾和冲突,各方应综合权衡利弊并以经济合同形式规范各方的权利和义务。
2、本办法自集团公司批准并颁布之日起执行,本办法解释权属有限责任公司总经理。
C、各职能部门工作职责、工作标准
一、办公室工作职责、工作标准
一)、工作职责:
1、各项工作直接向总经理负责;
2、负责公司方针目标管理、计划管理工作,当好总经理的参谋;
3、负责公司的文件管理,法律事物;
4、负责总经理办公室会议及各种行政工作会议的会务工作及记录和纪要的编发;
5、负责上级文件、电报的记录、传阅、催办、归档工作。
负责公司文件、报告的打印工作,负责公司的印鉴管理和保密工作;
6、负责来信来访的接待工作;对外相关部门的协调工作;
7、负责公司办公用品和能源管理工作;
8、负责汽车的管理工作;
9、完成好总经理交办的其它工作;
10、并入集团公司总经办统一管理。
二)、工作标准
1、每年的年底完成公司本年度工作总结和下年度的方针目标,并在元月十五日前打印上报、下发各部门。
2、月度工作小结、次月工作计划于每月月底完成,随同公司例会会议纪要一并打印上报、下发各部门。
3、做好领导批示,领导决定的工作,积极督办总经理办公会议决定的工作,及时向领导和总经理办公会议报告上述工作的执行情况。
4、按照公司法定代表人的授权,及时认真处理公司的诉讼和非诉讼事务,在处理法律事务的过程中,不越权、不违法。
5、做好公司行政会议的记录,纪要的整理、打印、分发工作,会议记录、纪要完整、准确、归档及时。
6、保密工作无差错、无泄密事故,印鉴管理必须符合上级和公司的保密制度。
7、接待工作热情、有序,解答问题不越权、处理问题不拖延。
8、认真执行国家法律、法令和公司有关规定,做好公司办公楼的管理工作。
并按上级要求及时编制公司节假日值班表。
9、认真执行公司汽车管理规定,按章派车,并做好维修保养工作,杜绝交通造事事故和人为设备损坏事故。
10、做好家具备品、办公用品、水电、卫生管理工作,组织各部门每月和重大节日之前对卫生责任区进行一次全面保洁,保证办公地点洁净、舒适。
11、认真完成领导交办的工作,做到每件工作有落实,有回音。
二、财务部工作职责、工作标准
一)、工作职责:
1、严格执行《会计法》,严格执行国家财经政策和上级颁布的有关规章制度,严格执行生产财务计划和工程预算计划。
2、按规定掌握各项费用的支付标准,负责公司各项支出的审核、报销,负责公司内的所有收入进帐。
3、搞好会计核算,按时报送各类报表,协助计划员编制费用收支报表,定期开展经济活动分析。
4、会同有关部门做好设备物资和低值易耗品的管理。
5、搞好财务基础工作,搞好会计档案管理工作。
6、做好资产管理,及时清理债权债务。
7、按时完成领导交给的各项任务。
二)、工作标准
1、严格执行《会计法》,严格执行国家财经政策和上级颁布的有关规章制度,严格执行生产财务计划和工程预算计划,严格遵守财经纪律。
2、认真审核各项费用的报销,做到手续完备,列支合理,确保所有收入进帐,对公司内的所有收支活动实行财务监督。
3、认真搞好会计核算,准确及时地报关这各类报表,定期开展经济活动分析。
4、认真配合有关部门做好设备物资和低值易耗品的管理工作,做到帐、卡、物相符。
5、认真搞好财务基础工作和财务档案管理工作,做到各种台帐清楚,各种原始凭证齐全,装订整齐,符合上级的要求。
6、做好资金管理,认真及时地清理债权债务,合理调配资金,保证公司生产,经营的顺利进行。
7、按时完成领导交给的各项任务。
三、开发部工作职责、工作标准
一)、工作职责:
1、负责公司的房地产开发工作,组织开发项目的策划、市场调查、可行性论证,项目开发工作;
2、负责收集了解有关房地产开发的政策、法规等信息;
3、负责工程项目的报建工作;
4、负责工程项目竣工后的产权办证工作;
5、负责工程预决算的归口审核,把关及监控工作;
6、负责公司文件的处理、收集、归档工作;
7、负责竣工资料的接收;
8、完成领导交办的其它工作。
二)、工作标准:
1、认真做好市场调查,对开发用地进行现场勘察,加强对开发项目相关数据的研究分析,确保准确无误;
2、30天内完成拟定开发项目的建议书和可行性论证报告;
3、对已立项的开发项目完成概预算编制,协助工程部完成对开发项目的施工图纸设计;
4、熟悉房地产开发的有关政策法规,掌握市场动态及开发信息;
5、协助本部门与各级业务部门的关系;
6、组织好开发项目的竣工交验,认真进行项目工程经济效益分析;
7、按领导要求和有并规定,做好公司有关会议的会务工作,做到及时,不超标准;
8、做好公司行政会议的记录、纪要的整理、打印、分发工作,会议记录、纪要完整、准确,归档及时;
9、接待工作热情、有序,解答问题不越权,处理问题不拖延;
10、按上级建设部门有关规定,搞好工程竣工验收。
并配合相关部门做好工程项目后评估分析。
其中对施工单位办理工程竣工决算后,协助部门十五天内做出工程效益分析,三十天内将资料整理完毕存档;
11、抓紧抓好各工程概预算的复核审查,完善概预算编制上报有关资料的准备,对筹建(施工)单位编投的决算报审,要求实事求是。
12、严格审核各类取费标准,随时了解市场行情,对需明确品出牌及单价财料进行指定及确认,既要合理控制成本,又要保证工程质量。
13、及时完成领导交办的其它工作,做到有落实、有回音。
四、工程部工作职责、工作标准
一)、工作职责:
1、认真贯彻执行国家有关工程建设法律、法规、规范标准及规章制度;
2、负责开发项目施工图纸设计审查,协助项目部组织开发项目的招、投标工作,负责对施工单位进行考查,并负责施工管理,施工监理,对项目的合同条款进行制订,参加合同谈判,协助项目部办理销售、办证、物业管理等工作;
3、负责公司工程施工项目的质量、安全、进度工作监督管理;
4、负责所管理的工程月、季、年度(计划)报表的上报;
5、负责所监管工程施工单位签证、资料的审批;
6、负责工程结束后的工程项目后评估报告;
7、负责组织综合竣工验收;
8、完成经理交办的其它任务;
二)、工作标准:
1、每月26日前完成月度报表上报工作;
2、每月26日前完成验工计价报表上报工作,30日前领回验工计价的审批回单,并分送计划、技术、财务各一份;
3、每月26日前完成对施工单位上报验工计价报表的审核工作;
4、严格执行施工规范,对工程施工质量,安全、进度进行监督、检查、签证等日常管理工作;
5、负责编制月度工程施工资金及进度计划并报经理办公会议审批;
6、对领导交办的工作有落实,有回复。
D、各岗位工作标准及考核办法
一、员工通用工作标准
1、认真贯彻执行党和国家政策、法令,学习集团公司有关规章制度,不以权谋私,全力维护公司利益;
2、努力学习、更新观念和知识,不断进取,提高政治素质和业务水平;
3、保质、保量按时完成本职工作任务;
4、遵守工作纪律,按时上、下班,有事外出须请假;
5、服从领导安排,听从领导指挥,有令则行、有禁则止;坚持原则,团结互助,正确处理上、下级关系。
二、总经理岗位工作标准
一)、领导关系:
行政上受集团公司领导,对公司董事长负责;
二)、职责与要求
1、执行集团公司、董事长的命令;
2、负责领导和组织公司各部门全面完成集团公司规定要求或本公司提出的各项经济技术指标;
3、建立和健全公司集中统一的生产指挥系统,明确规定各级部门各级干部和职工的职责范围,建立岗位责任标准,把责任和经济利益紧密挂钩,调动广大员工的生产工作积极性,为提高企业的经济效益服务;
4、组织制定企业中长期发展规划,组织有关人员制定年度方针目标,组织编制年度工作计划及月度工作计划,及时下达各部门;
5、推行企业的现代化管理,掌握本公司的业务能力和技术水平,组织开展技术、业务现代管理知识的培训;
6、实行经济核算制,建立和健全各项经营管理制度,定期开展经济分析活动,不断改善经营管理,不断降低成本,提高经济效益;
7、定期主持召开公司经理办公会议或扩大会议,总结各项工作成绩和存在的问题,提出改进措施,明确要求责成有关部门贯彻落实,并部署下一步工作;
8、对房地产开发项目的投资组织审查并决策,交公司董事会批准;
9、组织贯彻经济责任制,按时主持月、季、年公司生产会议和考评会议;
10、经常深入基层,深入现场,督促检查解决问题;
11、健全安全质量保证体系,完善安全质量管理标准,消灭安全质量事故。
三)、责任和权限:
1、对完成集团公司下达的指令性计划、下达的各项经济技术指标全面负责;
2、对企业的经济效益负责;
3、对集团公司的投资实现保值、增值负责;
4、对企业的管理混乱,经营不当负责;
5、对签订的各项生产经营开发技术、经济合同负责;
6、在集团公司授权范围内有企业的生产经营开发指挥权、决策权;
7、在集团公司授权范围内有企业人力、物力、财力的调动处置权;
8、对公司作出了突出贡献的人员有发放一次性奖金的建议权;
9、对项目经理奖金有根据项目利润发放的建议权;
10、企业组织机构的设置、撤消合并,企业人员的免职、任聘有
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