项目代建实施策划方案.docx
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项目代建实施策划方案
中国长青树开发项目
代建实施方案
中国长青树置业有限公司
2015年11月6日
第一部分项目代建治理总体方案
第一章项目概况
第一节前言
十分感谢中国长青树市场亭湖区都市资产资实业有限公司给予我司参与“中国长青树”建设工程代建投标的机会,我司在认真阅读招标文件和踏勘施工现场的基础上编制的投标文件,深刻理解本项目代建的特点和要求,对本项目建设全过程为招标人提供的各项治理服务内容、治理措施进行了详细的叙述,对招标文件的各项实质性要求和条件均作出一一响应,请各位专家评委批阅。
第二节项目概况
1、项目名称:
中国长青树(中低价位商品房)建设工程。
2、项目建设地点:
中国长青树(中低价商品房)位于通榆东的亭湖新区、纬九路南侧、机场路西侧,西邻工学院。
3、项目概况及建设规模:
该工程为框剪结构,规划占地61426㎡,规划建设总建筑面积101356㎡该项目拟分二期进行建设;本次实施的为一期工程,一期用地面积46895㎡,总建筑面积75456㎡,包括全部建筑的土建及安装、室外给排水、给暖、通讯、有线电视、天然气、高低压用电、小区双电源设施,围墙、道路硬化、绿化、大门等。
4、项目估算投资:
总投资约为350000万元。
5、招标内容:
项目代建(承担建设单位的所有工作)和工程施工,包括项目前、中、后期手续办理及过程治理(其中招标人已完成前期规划和单体方案及公建配套的设计,并均已通过相关部门的批准)、设计未完工作、其它后续工作、三通一平、房屋建筑、安装及附属工程等施工,至项目经验收合格后交付使用,并按有关规定承担保修责任。
6、建设期限:
施工工期打算自2011年11月至2013年11月日历天(打算工期24个月)。
第三节项目治理模式概述
本工程的实施采取“项目治理”的模式,由本次中标的项目代建方代表招标人负责项目建设全过程组织治理工作,在项目治理服务期限内招标人授权项目代建单位在代建合同约定的权利义务范围内行使项目建设的代建治理权。
一、项目代建治理的模式
1、由招标人通过公开招标形式,选择具备相应资质的房地产开发公司作为项目单位承担项目建设代建治理任务。
项目治理代建单位在招标人的授权下,为项目提供建设全过程治理服务,使该项目严格按照批准的建设规模、标准、投资和工期建成,并在验收合格后,移交使用方使用。
2、由招标人与项目代建方签订《项目代建合同》,明确双方权利和义务。
3、项目代建单位负责代替招标人进行项目建设工作的组织实施,包括的内容有:
编制《项目治理打算书》,项目建设期间的前期报建工作、项目招标的各项招标工作、工程建设时期统筹治理、保修期的建设治理服务工作。
要紧工作包括代表招标人申报各项报建审查报批手续;在项目实施时期,代表招标人进行招标治理(含编制工程量清单)、设计治理、采购治理、施工治理、工程监理和竣工验收等工作,并对工程项目进行质量、进度、费用、合同、信息、安全等方面的统筹治理和操纵,直到办理竣工验收手续,资产确定权和保修期期满等工程项目建设全过程的所有治理服务工作。
4、招标人应依照已批准的建设规模和总投资,以及相应的设计规范等条件,提出对项目建设方案、建设标准和使用功能的具体要求,协助项目代建单位办理工程前期报建等工作,协调落实有关外部建设条件,负责监督项目治理工程的质量,参与工程验收。
5、招标人和项目代建方对已批准的建设规模、标准、内容和总投资不得随意变更。
未经批准,招标人和项目代建位自行变更建设内容、提高建设标准、扩大建设规模、致使工期延长,投资增加,保留追究责任和责成经济赔偿的权利。
6、建设项目的资金拨付与治理,项目建设所需工程进度款经项目代建单位、招标人核定后按规定拨付。
建设资金应按比例、工程进度及时、足额拨付到位:
若不能及时、足额拨付到位,阻碍工程进度,由有关单位承担相应责任。
7、项目代建单位必须严格按照确定的建筑设计方案和批准的建设规模、标准,组织投资、设计、施工,严格操纵项目概预算,依照本合同的要求,加强项目的组织和治理,严格按照国家招标投标法和宁夏有关招投标的规定,在招标人的监督下,负责组织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。
8、项目代建单位应按《合同法》规定行使和履行《项目代建合同》规定的全部权利义务,负责工程建设的各项治理工作,切实保障工程质量、工程进度和施工安全、严格操纵工程造价,确保工程项目如期开工,按期交付使用并满足招标人的建设要求。
9、项目代建应按照国家现行建筑治理条例和施工规范对本工程项目实施施工治理,并同意招标人、市建设行政主管部门及其他政府有权限部门的监督。
第二章项目治理组织结构与岗位责任
第一节、组织结构:
假如把一个建设项目的项目治理作为一个系统,则其目标决定了项目治理的组织,而项目治理的组织是项目治理的目标能否实现的决定性因素。
依照本项目运作实际情况结合我司项目运作经验,经充分调研,项目治理组织由公司项目治理班子和现场项目治理部组成。
公司项目治理班子由公司副总经理(项目总负责人)、前期部经理、财务部经理、预决算部经理、总师办人员及办公室人员组成;现场项目治理部由项目经理、专业治理工程师、造价工程师及资料员组成。
第二节、岗位职责
(一)项目总负责人岗位职责
1、依照项目策划,组织编写并审定项目勘察与设计任务书,内容力求详尽,体现策划意图,贯彻成本操纵概念;组织并参与设计方案评审,提出修改意见,完善设计方案;组织监控施工图设计全过程,确保技术上可行,经济上合理。
2、依照项目策划,编制并审定项目开发全面工作打算,制订项目开发目标体系,依照各岗位责任,细分目标到部门到人;组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本,组织招标投标活动的进行,组织谈判,顺利签订合同。
3、依照设计文件及项目开发全面工作打算,组织编写并审定施工总组织设计,对技术方案、总平面布置、总进度打算、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计,并在施工过程中严格操纵。
4、依照设计文件及项目开发全面工作打算,组织编写并审定项目投资估算、投资打算、成本操纵指标体系,组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案,监督实施并评估其绩效。
5、依照项目开发全面工作打算及当地建设治理规定,制定报建打算,提出报建要求,协调报建设计出图,操纵报建进度与成本。
6、监控现场治理,严格流程治理、技术治理、材料质量治理、施工质量治理、经济签证治理、资料治理、进度操纵及成本操纵,督促检查并评估其绩效。
7、全面组织协调工作,协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业关系,保证工程施工的顺利进行;组织各级验收与交楼,保证项目开发的圆满完成。
(二)现场项目经理岗位职责
1、切实执行公司开发建设打算,尽全力确保实现预期目标。
2、严格执行与各单位签订的合同条款。
3、编制项目施工总组织设计,从施工用水、电、场地、进度、质量、投资、安全等方面进行全面系统考虑并加以实施。
4、组织好开工前的各项预备工作,做好与政府、主管部门关系协调工作。
5、组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底。
6、参与审核施工方的施工组织设计,并加以督促落实。
7、检查工程质量,严把隐蔽验收关,严把设计变更和经济签证关,督促工地施工安全文明治理。
8、督促施工进度,为施工进度顺利进行制造条件,收集各类统计报表。
9、组织参与有关工程的工作会议。
10、操纵工程拨款,依照进度、质量等实际情况执行合同条款。
11、复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明,监督送检,确保材料设备的进场合格。
12、办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作。
13、协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系;
14、衔接并配合物业交接工作,做好相关售后维修与服务工作。
(三)技术负责人岗位职责
1、在总经理的领导下,分管项目的有关技术治理工作。
2、参与投资项目策划,抓好总图规划,方案布置,户型设计,组织初步设计及评审,配合报建、审批工作。
3、按审批要求组织施工图设计和审查工作。
深入设计现场,监控设计质量,使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资,降低工程成本。
4、组织编写施工组织设计,审查各施工单位的施工组织设计及施工方案,并督促在施工过程中严格按其执行;认真阅读图纸、组织设计技术交底,图纸会审工作,审查图纸会审纪要。
5、参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认,参与对工程设备和材料的考察和认证。
6、深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查,确保结构安全和使用功能;组织工程质量检查,地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作;组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题;配合抓好工程进度,安全和成本操纵,以及各施工单位的工作协调工作。
(四)前期部经理岗位职责
1、贯彻执行国家、XX市有关规划设计的规章制度,组织制定公司有关前期工作规章制度,经批准后,贯彻执行。
2、监督操纵领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土管局、发改委、建委、人防、规划局等的各种手续工作及时刻安排。
3、监督与土地点协调工作及拆迁手续的办理。
4、制定工程前期工作打算并组织实施。
5、审核工程前期各项费用支出,并对前期工作质量负责。
6、组织工程前期人员完成所规定的工作,协调与其他部门之间的工作。
(五)财务部经理岗位职责
1、领导公司财务工作,依照公司进展战略和业务进展情况,制定财务进展规划和进展策略。
2、依照公司的总体进展战略目标,指导财务部各分管人员制定公司各方面财务治理制度,从而明确财务部整体长期进展目标。
3、指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标,使部门近期工作重点突出,符合公司进展要求。
4、在部门具体工作实施中把握方向,指导重大、核心及疑难问题,保证财务工作顺利开展。
5、在分管的业务范围内,就重大问题与相关政府部门、金融税务部门联络与交涉。
6、支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念,对公司的总体进展提供有价值的建设性意见,推动公司的全面健康进展
7、参与公司重大决策,就财务等方面的问题提供支持和意见,保证公司进展、运营的合法性和利润。
(六)预决算部经理岗位职责
1、贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定,制定公司相应规章制度,经批准后,组织实施并监督执行,以操纵投资。
2、审核公司范围内工程招标标的,并对公司范围内所有工程合同备案。
3、组织召开公司预算专业工作会议,负责各级预算人员的培训工作。
4、协调与市招标办、审查处、合同处、市造价治理处等主管部门的工作关系。
5、编制打算和统计报表,包括工程招投标、中标要紧情况,工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价,各类工程单方造价等。
6、对本项目成本工作的治理组织工作。
7、负责监督项目成本预算、计算用工量。
(七)土建、水、电专业治理工程师岗位职责
1、服从项目经理的安排,尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作;同时支持并配合其他相关专业人员的工作。
2、熟悉图纸,参与图纸会审,尽快发觉设计图中存在的问题,积极向设计人员咨询并提出建设性意见。
3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任,对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。
依照现场进度,组织好各专业单位进场,协调解决现场的各项具体问题。
4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文,准确掌握施工合同的规定和要求,自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地点有关规范组织施工,对不按上述要求施工者,应果断采取措施,包括口头警告,并监督事实上施返工和实施停工整顿,确保工程施工质量,严禁降低标准,姑息迁就。
5、对现场施工负全部责任,及时向上级领导反馈现场施工情况;参与有关工程质量、技术、安全等专题会议;组织并参与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收,并签署意见。
如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施,同时第一时刻上报上级领导。
6、对工程进度款的拨付从工程进度、质量、安全上签署意见,关于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。
7、积极配合质监站工作人员的工作,协助质监员及监理人员处理相关质量问题。
8、参与主管工程项目的验收工作。
(八)、造价工程师岗位职责
1、熟练掌握和合理理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。
2、及时准确、合理地编制土建专业工程的预算及其标底。
3、参与编制或审查安装工程预结算工作,结算资料应条理清晰,内容明确。
4、复核和审查施工单位预算人员所报送的预、结算资料。
5、客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价;对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。
6、结合工程现场实际情况,及时核对与施工图有偏差的内容并认真与现场工程师沟通,做到变更数据的来源准确、明白。
7、积极主动的参与调查或收集有关要紧材料的市场价格信息。
8、配合相关部门的材料和发包工程合同的签订,提供相关的预、结算资料。
9、及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。
10、参与工程开工前的图纸会审并提出阻碍工程造价的相关问题
11、深入工地,了解工程变更情况,参与项目竣工验收。
(九)资料员岗位职责
1、认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料治理的有关法规。
2、参加项目部组织召开的各种会议,做好会议纪要,依照需要进行整理,形成文件并存档。
3、及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档,做好历史资料的数据化处理工作,做到资料齐全,查阅方便,并做好查阅、借阅的登记工作。
4、及时做好技术资料的收发和统计工作,并做好对部分资料的保密治理工作。
5、在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。
6、完成与物业公司、业主的资料交接工作。
第二部分项目治理目标和要紧措施
第一章项目质量治理目标和要紧措施
第一节质量治理体系
一、质量目标
本工程质量目标:
达到一次性综合验收合格标准。
二、项目质量打算
1、目标
依照工程承包合同业主提出的要紧要求,对工程使用功能要求,对竣工要求,制定工程质量要求达到的目标。
2、治理职责
设置治理协调的组织机构即非专职机构,由我司各要紧部门人员组成,它要紧包括总经理室、工程部、预决算部、总师办、前期部、办公室等部门,同时明确项目部为专职机构并对项目领导成员及治理人员的职责、权限进行详细描述。
3、文件和资料操纵
为实现质量目标编制的质保手册、程序文件、作业指导书以及招标人提供的工程图纸、技术资料等进行归档、编目、标识,并做好对外、对内等文件发放登记工作,对作废文件进行标识,处置。
4、采购
对供应商进行评估,定出合格供应商,制定出采购材料、机械设备的质量要求和质量保证措施。
5、产品标识
规定对进场物资和工程实施过程产品进行标识的方法以及记录发放方法。
6、过程操纵
规定对质量有阻碍的过程进行跟踪或验证,它包括了施工过程、机械设备、进场材料等,并清晰叙述了对砼、砂浆搅拌、浇注、试块制作养护,钢筋连接,防水、防渗漏,施工测量等专门过程规定了连续监控及过程检测措施。
7、检验与试验
规定凡进场的工程材料、半成品必须按相应相关的规范、标准进行验收,内容包括:
规格、品种、数量、质量标准、出厂时刻、试验结果等各项指标符合规定后,方可放行,对不合格物资规定了处置方法。
规定了必须进行隐蔽检查的项目和检查内容。
8、计量与测量
规定了计量器具和测量仪器的检核、检测、标识等方法。
9、不合格品操纵
明确防止不合格品出现的预防措施和出现不合格品处置措施。
10、质量记录
依照职责规定,质量打算涉及到的所有相关人员对自己所分管工作分不进行质量记录、标识,由项目代建方专业工程师统一收集、编目、整理、传递、归档。
11、内部质量审核
规定了对质量体系运作情况进行定期审核,对在审核中发觉的问题采取纠正措施,它要紧包括:
公司对项目质量体系运作情况审核、对单位工程、分部分项工程产品质量审核,对专门过程、关键过程的过程审核。
三、质量治理原则
为了成功地领导和运作一个组织,需要采纳一种系统和透明的方式进行治理。
为了实现本招标工程的质量目标,我司决定遵循以下八项质量治理原则:
●以顾客(项目最终使用者)为中心。
组织依存于其顾客,因此,组织应理解顾客当前的和以后的需求,满足顾客要求并争取超越顾客期望。
●领导作用。
领导将本组织的宗旨、方向和内部环境统一起来,并制造使职员能够充分参与实现组织目标的环境。
●全员参与。
各级人员是组织之本,只有他们的充分参与,才能使他们的才能为组织带来最大的收益。
●过程方法。
将相关的资源和活动作为过程进行治理,能够更高效地得到期望的结果。
●治理的系统方法。
针对设定的目标,识不、理解并治理一个由相互关连的过程所组成的体系,有助于提高组织的有效性和效率。
●持续改进。
持续改进是组织的一个永恒的目标。
●基于事实的决策方法。
对数据和信息的逻辑分析或直觉推断是有效决策的基础。
●互利的供方关系。
通过互利的关系,增强组织及其供方制造价值的能力。
四、对专业单位质量体系的治理
对各专业工程的施工,由项目代建方对事实上施治理、监控。
项目代建方的治理人员将会同专业监理工程师,对施工单位制定的质量治理目标、打算共同进行管控,以督促其按合同要求完成建设任务。
第二节质量操纵时期
为了加强对项目建设过程的质量操纵,明确各施工时期质量操纵的重点,项目代建方把项目质量操纵分为事前质量操纵、事中质量操纵和事后质量操纵三个时期。
一、事前质量操纵
事前质量操纵是指在正式施工前进行的质量操纵,其操纵重点是做好施工预备工作,且施工预备工作要贯穿于施工全过程中。
施工预备的内容:
1、技术预备,包括:
设计图纸的审查,熟悉和审查项目的施工图纸,编制项目组织设计。
2、物资预备,督促、落实施工单位做好物资预备工作,包括:
材料预备、施工机具预备等。
3、组织预备:
督促、检查施工单位做好施工组织预备工作,包括:
建立项目组织机构、集结施工队伍、对施工队伍进行入场教育等。
4、施工现场预备,督促、检查施工单位做好现场预备工作,内容如下:
操纵网、水准点标桩的测量、“三通一平”、生产、生活临时设施等的预备、组织机具、材料进场;拟定有关试验、检验和技术进步项目打算;编制季节性施工措施;制定现场治理制度等。
二、事中质量操纵
事中质量操纵是指在施工过程中进行的质量操纵。
事中质量操纵的策略是:
全面操纵施工过程,重点操纵工序质量。
其具体措施是:
工序交接有检查;质量预控有对策;施工项目有方案;技术措施有交底;图纸会审有记录;配制材料有试验;隐蔽工程有验收;计量器具校正有复核;设计变更有手续;钢筋代换有制度;质量处理有复查;成品爱护有措施;行使质控有否决;质量文件有档案(凡是与质量有关的技术文件,如水准、坐标位置,测量放线记录,沉降、变形观测记录,图纸会审记录,材料合格证明、试验报告,施工记录,隐蔽工程记录,设计变更记录,调试、试压运行记录,试车运转记录,竣工图等都要编目建档)。
三、事后质量操纵
事后质量操纵指在完成施工过程形成产品的质量操纵,其具体工作内容有:
1、组织联动试车;
2、预备竣工验收资料,组织自检和初步验收;
3、按规定的质量评定标准和方法,对完成的分项、分部工程、单位工程进行质量评定;
4、组织竣工验收,其标准是:
1)按设计文件规定的内容和合同规定的内容完成施工,质量达到国家质量标准,能满足使用的要求;
2)各系统要紧设备差不多安装配套,联动试车合格,达到设计要求;
3)交工验收的建筑物要窗明、地净、水通、灯亮、设备运转正常;
4)交工验收的工程内净外洁,施工的残余物料运离现场,临时建筑物拆除;
5)技术档案资料齐全。
第三节质量因素的操纵
阻碍施工项目的因素要紧有五大方面,即4M1E,指:
人(MAN),材料(MATERIAL)、机械(MACHINE)、方法(METHOD)和环境(ENVIRONMENT)。
事前对这五方面的因素严加操纵,是保证施工项目质量的关键。
一、人的操纵
人是指直接参与施工的组织者、指挥者和操作者。
作为操纵对象是要幸免产生失误;作为操纵的动力,是要充分调动人的积极性,发挥人的主导作用。
为此,除了加强劳动纪律教育、职业道德教育、专业技术培训,健全岗位责任制,改善劳动条件,公平合理地激励劳动热情以外,还需依照工程特点,从确保质量动身,在人的技术水平、人的生理缺陷、人的心理行为、人的错误行为等方面来操纵人的使用。
总之,在使用人的问题上,要从思想素养、业务素养和躯体素养等方面综合考虑,全面操纵。
二、材料的操纵
材料操纵包括原材料、成品、半成品、构配件等的操纵,要紧是严格检查验收,正确合理地使用,建立治理台帐,进行收、发、储、运等各环节的技术治理,幸免混用和将不合格的原材料使用到工程上。
三、机械操纵
机械操纵包括施工机械设备、工具等操纵。
依照不同工艺特点和技术要求,选用合适的机械设备正确使用、治理和保养好机械设备。
为此要健全“人机固定”制度、“操作证”制度、岗位责任制度、交接班制度、“技术保养”制度、“安全使用制度”、机械设备检查制度等。
确保机械设备处于最佳使用状态。
四、方法的操纵
包含施工方案、施工工艺、施工组织设计、施工技术措施等的操纵,使其结合工程实际、能够解决施工难题,技术可行、经济合理,有利于保证质量、加快进度、降低成本。
五、环境的操纵
阻碍工程质量的环境因素较多,如工程地质、水文、气象等;工程治理环境,如质量保证体系、质量治理制度等;劳动环境,如劳动组合、作业场所、工作面等。
依照工程特点和具体条件,对阻碍质量的环境因素,采取有效的措施严加操纵。
尤其是施工现场,要建立文明施工和文明生产的环境,保持材料设备堆放有序,道路畅通,工作场所清洁整齐,施工秩序井井有条,为确保质量制造良好条件。
第四节质量操纵的方法
一、审核有关技术文件、报告或报表
1、审核有关技术资质证明文件;
2、审核施工方案、施工组织设计和技术措施;
3、审核有关材料、半成品的质量检验报告;
4、审核反映工序质量动态的统计资料或操纵图表;
5、审核设计变更、修改图纸和技术核定书;
6、审核有关质量问题的处理报告;
7、审核有关应用新技术、新工艺、新结构、新材料的技术鉴定书;
8、审核有关工序交接检查,分项、分部工程质量检查报告;
9、审核并签署现场有关技术签证、文件等;
10、审核有关分部、分项完工验收,中间验收,调试结果等文件。
二、现场质量检查
1、开工前检查。
目的是检查是否具备开工条件,开工后能否连续正常施工,能否保证工程质量。
2、工序交接检查。
关于重要的工序或对工程质量有重大阻碍的工序,在自检、互检的基础上,还要组织专职人员进行工序交接检查。
3、隐蔽工程检查。
凡是隐蔽工程均应检查签认后方能掩盖。
4、停工后复工前检查。
5、因处理质量问题或某种缘故停工后需复工时,亦应经检查签认后方能复工。
6、分项、分部工程完工后,应经检查认可,签署验收记录后,才同意进行下一工程项目施工。
7、成品爱护检查。
检查成品有无爱护措施,或爱护措施是否可靠。
8、现场巡视检查。
深入现场,对施工操作质量进行检查。
必要时,还应进行跟班或追踪检查。
第五节施工工序质量治理与操纵
工程项目的施工过程,是由一系列相互关联、相互制约的工序所构成,要操纵工程项目施工过程的质量,首先必须操纵工序的质量。
工序质量包含两方面的内容:
一是工序活动条件的质量;二是工序活动效果的质量。
从质量操纵的角度来看,这两者是互为关联的,一方面要操纵工序活动条件的质量,即每道工序投入品的质量(即人、材料、机械、方法和环境的质量)是否符合要求,另一方面又要操纵工序活动效果的质量,即每道工序施工完成的工程产品是
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